SVKG Sommertagung 2013 Prime Tower Wert als ganzheitlicher Ansatz

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1 SVKG Sommertagung 2013 Prime Tower Wert als ganzheitlicher Ansatz 1

2 Swiss Prime Site AG Landmarks & Fair Value innerhalb von 12 Jahren in den SLI 2 Fair Values in Mrd. CHF Citiport (Zürich) Messeturm (Basel) Opus (Zug) Sihlcity 1 (Zürich) PostFinance Arena (Bern) Prime Tower (Zürich) Swisscom Immobilien Akquisition Maag Akquisition Jelmoli Akquisition Wincasa Akquisition SPS Anteil von 24.2% 2 SLI: Swiss Leader Index enthält die 30 liquidesten und grössten Titel des Schweizer Aktienmarktes 2

3 Vorgeschichte Die wichtigsten Meilensteine bis zum Bau des Prime Towers 1995 Maag Holding trennt Immobilienbesitz ab Stadt und Eigentümer suchen Ideen Städtebaulicher Wettbewerb Entwicklungsstudien für Prime Tower 2004 Architekturwettbewerb SPS kauft Maag Immobilien 2005 SPS überarbeitet Projekt, stellt Baugesuch & macht Ausschreibung Bauarbeiten 2011 Fertigstellung, Einzug der Mieter 3

4 Landmarken setzen Schlüsselfaktoren für erfolgreiche Entwicklungen 1 Areal Quartier, Infrastruktur, Verkehr, Altbauten 2 Vermietbarkeit Mietermarkt, Erfahrung, Markterfolg, Qualität 3 Wirtschaftlichkeit Flächeneffizienz, Anlage- und Betriebskosten, Rendite 4 Stadtbild Silhouette, Architektur, Image, Baubewilligung 5 Innovation Neuste Technologien 4

5 Was braucht es für ein Projekt wie den Prime Tower? Realisierung Kontrolle 6 1 Vision Vermietung Bewirtschaftung 5 2 Marktstudie/ Projektstudie Projektierung 4 3 Unternehmergeist 5

6 50%-Vermietung Vorprogrammierter Erfolg 50% Prämisse: Kein Bau auf Halde Anforderung des Verwaltungsrats der SPS AG, dass vor Baubeginn eine 50%ige Vermietung erreicht ist Gewinnung von Homburger und Ernst & Young als Ankermieter Etwa 20 bis 24 Monate EG 50% Hohe Publizität durch die Gewinnung bedeutender Mieter (Homburger und E&Y) Deutsche Bank als Dammbrecher Etwa 10 bis 12 Monate 6

7 Kunde = Mieter Mehr als reine Mietfläche Anforderungen Repräsentatives Gebäude State-of-the-Art Büroräumlichkeiten (Qualität) Zentrale Lage Sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr Interaktion zu kommerziell verwandten Branchen/ Dienstleistern ermöglichen Off-the-Job Angebote bieten (Gastronomie, Sport, Entspannung) EG Clouds: Restaurant, Bistro/Bar, Cocktailbar/Lounge Swiss Prime Site AG, Clouds Conference Center Deutsche Bank (Schweiz) AG Homburger AG (Wirtschaftskanzlei) Swiss & Global Asset Management AG Guido Schilling AG / Schilling Partners AG Access + Perform AG / Capsidus AG / Klingler Consultants AG Transammonia / Trammochem / TA Bulk Carriers Deutsche Bank Private Wealth Management 14. Deutsche Asset Management / DWS Investments 13. Jones Lang LaSalle AG Korn / Ferry International Citi Infosys Repower / Ernst & Young AG Zürcher Kantonalbank EG: Hotel Rivington & Sons Aktualität und Interaktion mit der Öffentlichkeit/Medien 7

8 Mieterstruktur Maag-Areal Prozentuale Verteilung über die Gebäude Prime Tower, Diagonal & Platform Executive Search Consultants Diverse Gastronomie und Retail 5.0% 6.0% Chemie- und Technologieunternehmen 5.0% 7.0% Mieter- Mix 44.0% Wirtschaftsprüfungsund Beratungsfirmen, Wirtschaftsanwaltskanzleien Finanzdienstleistungsunternehmen 33.0% 8

9 Liegenschaftsqualität Schlecht Gut Bewertungsbericht Prime Tower Ausschnitte aus dem Wüest & Partner Bewertungsbericht Qualitätsprofil Marktmatrix Makrolage =sehr gut, 5=schlecht III II I I Topliegenschaft 3.0 III Fragezeichen Zustand Mikrolage VI V IV VII Liegenschaft mit Handicap IX VIII VII IX Problemliegenschaft Standard Nutzbarkeit Schlecht Standortqualität Gut Prime Tower Standortqualität (Mikro- und Makrolage) 1.5 Marktkoeffizient 1.5 Liegenschaftsqualität 1.4 Weitere Bewertungs- KPIs Mietzinseinahmen 1 Nettorendite CHF 21.9 Mio. p.a % 9 1 inkl. Konzernmiete

10 Mehrwert geschaffen (im Baufeld 1, vier Liegenschaften) Attraktive Wertgenerierung durch erfolgreiche Entwicklung Prime Tower Platform Total +33% +50% +37% Höhe AK Gewinn 2011 Anzahl Geschosse Mietfläche total Gewinn 2012 Fair Value m m 2 Höhe AK Gewinn 2011 Anzahl Geschosse Mietfläche total Gewinn 2012 Fair Value m m 2 AK Gewinn 2011 Gewinn 2012 Fair Value

11 Betriebskosten Prime Tower Entsorgung 2.8% Steuerungsprozesse 3.3% Wartungsverträge 3.8% Umgebung 2.7% Wasser/Abwasser 2.1% Warmwasser 2.0% Reinigung & Pflege 13.6% Kennzahlen in CHF 1 Betriebskosten Total p.a. 3.1 Mio. 2 Ø Kosten pro m² 72.9 Aufzüge 3.8% Betrieb und Instandhaltung 4.5% Lüftung 4.6% Verwaltungskosten 4.6% Kälte 5.4% Heizkosten 6.4% Allgemeinstrom 7.8% Hauswart 7.8% Sicherheit inkl. 24h Backoffice-Besetzung 12.3% Empfang 9.4% Kostentreiber Top Reinigung & Pflege 2. Sicherheit 3. Empfang 4. Hauswart 5. Allgemeinstrom 6. Heizkosten 7. Kälte 8. Verwaltungskosten 9. Lüftung 10. Betrieb und Instandhaltung Nicht aufgeführte Betriebskostenpositionen: Schliessmanagement 0.95%; Transporte 0.65%; Help-Desk/Pikett 0.40%; Energiecontrolling 0.35%; Sicherheitsanlagen/Alarmübermittlungen 0.26%; Verbrauchsmaterial, Einricht. Anlieferung (BK alle Häuser) 0.26%; TV-Gebühren 0.15%; Sprinkler 0.03% 11

12 Intelligente Nutzung der knappen Ressource Raum Flächeneffizienz Historischer Aufbau Innovativer Aufbau Unter Druck durch: Effizienzdefizite Nachfrage nach Lage und Fläche Preismechanismen technologische Anforderungen Gefordert weil: Einbezug von Nachhaltigkeit und Effizienz Lage und Fläche entwickelt analog Nachfrage Optimiertes Preis-/Leistungsverhältnis Optimierte Infrastruktur 12

13 Dichte/Ausnutzungsziffer Schritte zum Erfolg Phasen Ausnutzungsdichte Erläuterungen Visuals Phase I Wettbewerb Ausnutzung: 360% Städtebaulicher Wettbewerb ( ) zur Bestimmung der Ausnutzungsdichte des Maag-Areals (Finalisierung 01/2001) Pic folgt +60% Phase II Prime Tower Ausnutzung: 420% Erleichterung Hochhausbau durch die Stadt Zürich zur Steigerung der Ausnutzungsdichte Förderung der wirtschaftlichen Attraktivität Phase III Platform +60% Ausnutzung: 480% Für den endgültigen Erfolg der Maag-Areal Entwicklung werden aus den Teilgebieten 2 & 3 Ausnutzungen in das Teilgebiet 1 («Golden Corner») transferiert Anforderung um die E&Y Nachfrage zu bedienen 13

14 Lage/ÖV Zürich-West im Aufwind umgesetzte Massnahmen Fertigstellung der Sanierung Hardbrücke im Herbst 2011 Eröffnung neue Tramlinie Zürich-West am 11. Dezember 2011 Hauptbahnhof 4 Min. Autobahn A1 3 Min. Flughafen 9 Min. geplante Massnahmen Ab 2015 soll die neue Tramlinie über die Hardbrücke realisiert werden Bahnhof Hardbrücke: Projekt von Gigon/Guyer zur langfristigen Aufwertung 14

15 Wahrnehmung Keine verbotene Stadt Prämissen: Erlebbarkeit Öffnung zur Allgemeinheit «Garantie für himmlisches Wohlbehagen»Sonntagszeitung EG Clouds: Restaurant, Bistro/Bar, Cocktailbar/Lounge Besucher Besucher pro Tag

16 Nachhaltigkeit Öko-Labels im Prime Tower = Green Building LEED GreenProperty Minergie Vergabe U.S. Green Building Council (USGBC) Credit Suisse Real Estate Asset Mgmt. Minergie Verein Seit Kriterien Nachhaltiger Standort Wasserwirksamkeit Energie & Atmosphäre Materialien & Ressourcen Raumluftqualität Innovationen im Entwurf Nutzung Infrastruktur Energie Materialien Lebenszyklus dichte Gebäudehülle effizientes Heizsystem Komfortlüftung Luftdichtheit der Gebäudehülle Effizienz der Haushaltgeräte gesunde, ökologische Bauweise Prime Tower Gold-Standard greenproperty Gold MINERGIE-Standard 16

17 Fazit 1 Die richtigen (kritischen) Fragen vor einer Entwicklung stellen und beantworten 2 Lage entwickeln und vorantreiben 3 Innovative und effiziente Mietfläche schaffen 4 Effektive Nachfrage bedienen 5 Nachhaltigkeit langfristig etablieren 17

18 Swiss Prime Site AG, Olten Peter Lehmann, Chief Investment Officer 18

19 Disclaimer Bei den abgebildeten Finanzdaten und der übrigen Berichterstattung in dieser Präsentation handelt es sich um ausgewählte Informationen. Einen vollständigen Jahres- bzw. Halbjahresbericht können Sie bei der Gesellschaft schriftlich oder telefonisch beziehen. Diese Informationen sind weder ein Angebot noch eine Empfehlung zum Halten, Kauf oder Verkauf von Aktien der Swiss Prime Site AG. Sie dürfen in keinen Rechtsordnungen (insbesondere nicht in den USA, Japan oder Kanada) verbreitet werden, wo dies gegen geltendes Recht oder Vorschriften verstösst. Diese Präsentation ist kein Prospekt im Sinne des Artikels 652a oder des Artikels 1156 des Schweizerischen Obligationenrechts oder ein Prospekt im Sinne des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Diese Präsentation enthält bestimmte in die Zukunft gerichtete Aussagen, z.b. Angaben unter Verwendung der Worte "glaubt", "geht davon aus", "erwartet" oder Formulierungen ähnlicher Art. Solche in die Zukunft gerichtete Aussagen unterliegen bekannten und unbekannten Risiken, Ungewissheiten und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse, die Finanzlage, die Entwicklung oder die Performance von Swiss Prime Site AG wesentlich von denjenigen abweichen, die in diesen Aussagen ausdrücklich oder implizit angenommen werden. Vor dem Hintergrund dieser Ungewissheiten darf man sich nicht auf solche in die Zukunft gerichtete Aussagen verlassen. Swiss Prime Site AG übernimmt keinerlei Verpflichtung, solche zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder an zukünftige Ereignisse oder Entwicklungen anzupassen. 19