Auswirkungsanalysen in der Praxis: Wie ist das mit dem worst case?

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1 Auswirkungsanalysen in der Praxis: Wie ist das mit dem worst case? Monika Kollmar Niederlassungsleitung Köln Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Siegburger Straße Köln Tel / ; office.koeln@gma.biz

2 Ausgangslage / Fragestellungen Urteil OVG NRW vom zu Segmüller Pulheim Was ist ein realitätsnaher worst case? Ist bei einer Auswirkungsanalyse bei jeder Prämisse des Rechenmodells der worst case anzusetzen? - Wenn ja, welche Folgen ergeben sich hieraus? 2

3 Preussen-Park-Urteil (OVG NRW, Urteil vom , 7 AD 60/99.NE) Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode zutreffende Ermittlung des der Prognose zugrundeliegenden Sachverhaltes einleuchtende Begründung des Ergebnisses die mit der Prognose verbundene Ungewissheit künftiger Entwicklungen muss in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen stehen, die mit dieser Prognose gerechtfertigt werden sollen worst case 3

4 Projektbeschreibung Standortrahmenbedingungen Einzugsgebietsabgrenzung Wettbewerbserfassung Sachgerechte Bewertung - den Tatsachen entsprechend - konkret - nachvollziehbar, transparent - detailliert / differenziert mit Abstufungen nach Zonen Umsatz Einzelhandelsbestand - individuell differenziert, auf Basis von Flächenproduktivitäten, nachvollziehbar Umsatzerwartung Planobjekt Umverteilungsberechnung - auf Grundlage der zuvor analysierten Rahmenbedingungen auf Standort-, Wettbewerbs- und Nachfrageseite: Marktanteilkonzept - nachvollziehbar begründet, unter Berücksichtigung der konkreten Wettbewerbsstrukturen 4

5 Projektbeschreibung 5

6 Standortrahmenbedingungen Positive Standortfaktoren: Entwicklungsstandort als perspektivischer Ergänzungsbereich im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt ausreichende Flächenverfügbarkeit für Einzelhandelsnutzungen (insbesondere großflächig) am nördlichen Rand der Innenstadt Aufwertung einer in Teilen brachliegende Fläche (ehemaliger Standort des Mylaeus- Komplexes) in zentraler Lage des Stadtgebietes sehr gute verkehrliche Anbindung des Standortes gute Einsehbarkeit von der L 697 sowie südlicher Bereiche Entwicklungsstandort zur Stärkung der nördlichen Fußgängerzone der Innenstadt. Negative Standortfaktoren: - derzeit eingeschränkte direkte Anbindung an die Fußgängerzone der Innenstadt aufgrund Barriere durch Kreisverkehr - geringe Kopplungswirkungen im direkten Standortumfeld (kaum Einzelhandel, vereinzelt Dienstleistungen). 6

7 Einzugsgebietsabgrenzung 7

8 Wettbewerber im Untersuchungsraum Wettbewerbserfassung Angebotsbestand in den projektspezifischen zentrenrelevanten Randsortimenten nach Lagen 8

9 Umsatzabschätzung Einzelhandelsbestand 9

10 Umsatzerwartung Planobjekt 10

11 Umverteilungsberechnung Ableitung städtebaulicher Auswirkungen ab 7 % genauer hinschauen 11

12 worst case an allen Stellschrauben Projektbeschreibung Standortrahmenbedingungen Einzugsgebietsabgrenzung Wettbewerbserfassung - max. Ausnutzung durch Einzelhandel - neutral, nicht in Bewertung einbeziehen - eng - ausschnittsweise (mit Schwerpunkt zentrale Versorgungsbereiche) Umsatz Einzelhandelsbestand - niedrig(er) Umsatzerwartung Planobjekt Umverteilungsberechnung - hoch - komplett / schwerpunktmäßig zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche mehrfach potenzierter worst case unrealistisch 12

13 Fazit OVG NRW ist in Pulheim den sehr strengen Maßstäben des worst case-gutachtens gefolgt Urteil sagt aber nicht aus, dass die dort verwendete Methode die einzig richtige ist ursprüngliches Gutachten der Stadt war fehlerhaft; nicht ausreichend nachvollziehbar Gutachter muss mit besonderer Gründlichkeit vorgehen und Eingangsprämissen der Modellrechnung nachvollziehbar begründen andere Bundesländer, andere Verwaltungsgerichte, andere Meinung! 13

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Wenn Sie Fragen haben, fragen Sie uns! Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 14