Investmentmarktüberblick. Deutschland 1. Quartal 2014 Erschienen im April 2014

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1 Investmentmarktüberblick Deutschland 1. Quartal 2014 Erschienen im April 2014

2 JLL Investmentmarktüberblick April Deutscher Immobilieninvestmentmarkt zum Jahresauftakt in bester Verfassung Selten war der Ausblick für die kommenden 12 Monate zu Beginn eines Jahres so übereinstimmend positiv gewesen wie im Januar Die Aktienmärkte nahmen den Schwung aus den letzten Wochen des alten Jahres mit und die moderate Erholung der Weltwirtschaft schritt auf breiter Front voran, getragen auch vom Wachstumsimpuls der Industrieländer. Gleichzeitig blieben die Notenbanken bei ihrer Niedrigzinspolitik, die gepaart mit den niedrigen Inflationsraten auf Schubwirkung programmiert war. Auch wenn sich dieses durchweg positive Bild seit Anfang März gewandelt hat und die Unruhen in der Ukraine für aufkeimende Unruhe sorgten: noch sehen wir keine besorgniserregende Auswirkungen auf die globale und einheimische Konjunktur und schon gar nicht für die Immobilienmärkte. Leichte Entwarnung kommt hingegen von der EZB hinsichtlich der Deflationsängste. Bereits im April sollte die Inflationsrate wieder leicht ansteigen und sich mittelfristig wieder der Zielmarke von 2 % nähern. Insgesamt sind die Fundamentaldaten trotz der politischen und geostrategischen Entwicklungen der letzten Wochen derzeit noch intakt und das deutsche Bruttoinlandsprodukt könnte auf Gesamtjahressicht um rund 2 % wachsen. Weiterhin ungebrochen scheint die Dynamik am deutschen Investmentmarkt. Der fulminante Jahresendspurt 2013 ging nahtlos in einen ebensolchen Jahresauftakt 2014 über. Transaktionsvolumen in Deutschland

3 JLL Investmentmarktüberblick April Die Rahmendaten stimmen nach wie vor und die verbesserten wirtschaftlichen Aussichten gepaart mit dem weiterhin niedrigen Zinsniveau befeuern das Transaktionsgeschehen am deutschen Markt für gewerbliche Immobilien. War das vergangene Jahr 2013 vor allem ein Jahr der einheimischen Akteure, so erwarten wir für 2014 ein deutlich stärkeres Engagement ausländischer Investoren. Solange exogene wirtschaftliche und politische Risiken für Anleger überschaubar bleiben, solange wird der internationale Kapitalfluss anhalten und die Assetklasse Immobilie davon profitieren. Auch das mittlerweile in einigen Bereichen erreichte hohe Preisniveau kann aktuell noch nicht als Bremsfaktor identifiziert werden. Im Gegenteil, eine weiter verbesserte Lage am Kapitalmarkt erlaubt auch wieder etwas höhere Beleihungsausläufe bei der Fremdkapitalaufnahme und die Banken senken im Zuge des zunehmenden Wettbewerbsdrucks ihre Margen, so dass der Markt attraktive Konditionen für Finanzierungsnehmer bietet. Mit einem Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte von rund 10 Mrd. Euro wurden nochmals etwa 40 % mehr umgesetzt als im ersten Quartal 2013 und genauso viel wie im Schlussquartal 2012, wobei gemeinhin gilt, dass die jeweils letzten Quartale eines Jahres die transaktionsstärksten sind. Auch wenn sich nicht in jedem der noch folgenden drei Quartale solche Mega-Transaktionen wie das 1 Mrd. Euro schwere Leo I Portfolio realisieren lassen werden, so zeichnet sich dennoch für das Gesamtjahr 2014 ein Transaktionsvolumen ab, das in der Spanne zwischen 35 und 40 Mrd. Euro und damit bis zu 30 % über dem Ergebnis aus 2013 liegen dürfte. Diese kontinuierliche Steigerung seit 2009 mag die Befürchtungen schüren, der Investmentmarkt bewege sich wieder auf ein eher ungesundes Niveau der Jahre 2006/2007 zu: Dies können wir aus aktueller Sicht allerdings nicht bestätigen. Weder beobachten wir Übertreibungen bei den finanzierenden Banken, noch erscheinen die erzielten Preise aus Fundamentalsicht nicht gerechtfertigt. Ein ausgeprägtes Risikobewusstsein ist nach wie vor vorhanden und Transaktionen werden weiterhin intensiv geprüft. Das Transaktionsplus geht in diesem Quartal wesentlich auf den Aspekt zurück, dass sich der Handel mit Portfolios signifikant erhöht hat, und zwar um fast 70 % auf 4,5 Mrd. Euro. Einzeltransaktionen summierten sich entsprechend auf 5,5 Mrd. Euro, ein Plus von 24 % im Jahresvergleich. Nur zwei Transaktionen der zehn größten im ersten Quartal waren Verkäufe von Einzelobjekten die größte Transaktion stellte hier der Teil-Verkauf des CentrO Oberhausen mit knapp 540 Mio. Euro dar. Die übrigen acht waren jeweils Paketverkäufe. Transaktionsvolumen Deutschland Transaktionsvolumen bundesweit Q1 (Mio. Euro) Q Q % Einzelobjekte Portfolios Gesamt %: Prozentuale Differenz Q zu Q Transaktionsvolumen nach Risikoklassen

4 JLL Investmentmarktüberblick April Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien Q Verkaufsvolumen in Mio. pro Makrozelle 0 über 0 bis 10 über 10 bis 75 über 75 bis 150 über 150 JLL Research SCHLESWIG-HOLSTEIN BREMEN NIEDERSACHSEN Hamburg Hannover MECKLENBURG-VORPOMMERN Berlin BRANDENBURG NORDRHEIN-WESTFALEN Düsseldorf Köln SACHSEN-ANHALT Leipzig SACHSEN THÜRINGEN HESSEN RHEINLAND-PFALZ SAARLAND Stuttgart BAYERN BADEN-WÜRTTEMBERG München

5 JLL Investmentmarktüberblick April Erhöhtes Transaktionsvolumen außerhalb der Hochburgen Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende März auf insgesamt knapp 4,1 Mrd. Euro. Hierin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Dennoch sank überraschend das Volumen gegenüber dem ersten Quartal 2013 um 13 % und das trotz eines deutschlandweit deutlich höheren Transaktionsgeschehens. Der Anteil der sieben Hochburgen rutschte damit entsprechend deutlich von 66 % im ersten Quartal 2013 auf jetzt 41 %. Hauptgrund für dieses Ergebnis sind die überregionalen großen Portfoliotransaktionen, die eben nicht nur Immobilien aus einer der Big 7 enthalten. Auch der Teilverkauf des CentrO in Oberhausen macht alleine schon rund 5 % des deutschlandweiten Transaktionsvolumens aus. Ein Abflauen der Investorennachfrage für die Hochburgen können wir allerdings nicht feststellen und wir gehen davon aus, dass sich der Anteil der Big 7 im weiteren Jahresverlauf wieder erhöhen wird. München bleibt Investmenthochburg Nummer eins, liegt mit einer Mrd. Euro an der Spitze und weist als einzige der Big 7 ein Transaktionsplus von 14 % gegenüber dem Vorjahr auf. Es folgen mit 780 Mio. Euro (-11 %) und Düsseldorf mit 700 Mio. Euro (-8 %). Große Nachfrage nach Logistikimmobilien ausländische Investoren sehr aktiv Der Fokus der Investoren galt auch im ersten Quartal 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 43 % am Transaktionsvolumen (entsprechend 4,3 Mrd. Euro) liegt sie klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 29 % Anteil (2,9 Mrd. Euro). Stark präsentierten sich in den ersten Monaten des Jahres Lager- und Logistikimmobilien. Objekte im Volumen von rund 1,3 Mrd. Euro wurden veräußert, entsprechend einem Anteil von 13 % am Transaktionsvolumen. Allein vier Portfolioverkäufe mit jeweils über 100 Mio. Euro trugen zu diesem Ergebnis bei. Die stärksten Käufergruppen im ersten Quartal waren wie im letzten Jahr die Asset/Fonds Manager und die Spezialfonds. Sie kommen zusammen auf ein Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien von 3,7 Mrd. Euro. Damit haben diese beiden Investorentypen ihren Anteil gegenüber 2013 nochmals erhöht, aktuell entfallen 37 % des Gesamtvolumens auf diese. Zugelegt haben Private Equity Unternehmen/Hedge Fonds. Sie investierten insgesamt rund 1,4 Mrd. Euro und damit jetzt schon deutlich mehr als im gesamten Jahr Beim Blick auf die Herkunft der Investoren bzw. der Quelle des investierten Kapitals fällt auf, dass ausländisches Kapital wieder vermehrt in deutsche Immobilien fließt. Lagen 2013 deutsche Investoren mit einem Anteil von deutlich über 60 % noch vorne, so reduzierte sich deren Anteil im ersten Quartal auf 46 %. Anders herum: mehr als die Hälfte des investierten Kapitals stammt von ausländischen Investoren. Der Investmentmarkt in den Big 7 Transaktionsvolumen Big 7 Q1 (Mio. Euro) Q Q % Berlin Düsseldorf /M Hamburg Köln München Stuttgart Gesamt %: Prozentuale Differenz Q zu Q Käufe ausländischer Investoren

6 JLL Investmentmarktüberblick April Transaktionsvolumen nach Nutzungsart * Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien

7 JLL Investmentmarktüberblick April Spitzenrendite in 1a-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %) Q Q Q Q Q Büro 4,76 4,74 4,73 4,67 4,61 Einzelhandel: Shopping Center 4,75 4,75 4,75 4,70 4,60 Einzelhandel: Fachmarktzentren 5,80 5,80 5,75 5,65 5,65 Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 6,50 6,50 6,25 6,15 6,10 Einzelhandel: Geschäftshäuser 4,13 4,13 4,11 4,05 4,04 Lager/Logistik 6,86 6,72 6,57 6,57 6,56 Büro-Spitzenrendite (in %) Q Q Q Q Q Berlin 4,80 4,80 4,80 4,70 4,60 Düsseldorf 4,70 4,70 4,70 4,70 4,70 /M 4,75 4,75 4,75 4,70 4,70 Hamburg 4,65 4,65 4,65 4,60 4,50 Köln 5,20 5,05 5,00 4,80 4,70 München Region 4,40 4,40 4,40 4,40 4,30 Stuttgart 4,80 4,80 4,80 4,80 4,80 Druck auf Spitzenrenditen hält an Das Interesse der Investoren nach Top-Büroimmobilien in bester Lage hat auch in den ersten Wochen nicht nachgelassen. Demzufolge haben die Büro-Spitzenrenditen nochmals leicht nachgegeben und liegen im Schnitt über alle Big 7 bei 4,61 %. Ursächlich hierfür waren leichte Renditerückgänge in Berlin, Hamburg, Köln und München um jeweils 10 Basispunkte. Auch bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen zeigte sich etwas Bewegung, allerdings nicht im gleichen Maße wie in der Spitze. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 sank die Rendite leicht auf 5,49 % im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite erhöhte sich damit leicht und liegt nun bei rund 90 Basispunkten. Die Renditen bei Logistikimmobilien zeigten sich weiterhin nahezu stabil bei 6,56 % im Schnitt über die Hochburgen, ebenso werden für gute Fachmarktprodukte nach wie vor Anfangsrenditen von 5,65 % gezahlt. Leicht nach unten tendierten die Renditen für Shopping Center, hier sank die Netto-Anfangsrendite im Quartalsvergleich um 10 Basispunkte auf jetzt 4,60 %. Im Jahresverlauf könnten die Spitzenrenditen noch etwas weiter nachgeben, starke Preisaufschläge sind allerdings nicht zu erwarten. Und angesichts der weiterhin geringen Verzinsung alternativer Anlageprodukte ergibt sich für Investoren immer noch ein attraktives Renditeplus. Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf,, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ohne Kombieffekte

8 JLL Investmentmarktüberblick April Hoher Quartalsumsatz am Investmentmarkt für Wohnimmobilien-Portfolios Auch der deutsche Wohntransaktionsmarkt ist weiter lebhaft. Im ersten Quartal 2014 wurde mit ca. 4,7 Mrd. Euro für Wohnobjekte und Portfolios mehr als doppelt so viel umgesetzt wie im Vorjahreszeitraum (2,04 Mrd. Euro) und mit etwas weniger als Wohnungen wechselten rund Wohnungen mehr die Eigentümer als noch vor einem Jahr. Bundesweite Portfolios machten mit 3,9 Mrd. Euro mehr als 80 % des deutschen Transaktionsvolumens aus. Davon gingen allein 60 % auf zwei Megadeals mit über Wohnungen. Zum einen erwarb die Deutsche Annington die Wohngesellschaft Vitus für ca. 1,4 Mrd. Euro und das DGAG-Portfolio bestehend u.a. aus Wohnungen der ehem. LEG Schleswig-Holstein und der Wohnsparte von Prelios Deutschland ging für fast 900 Mio. Euro an die in Österreich notierte Buwog. Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland Auf regionaler Ebene ist erstmals Hamburg dank zahlreicher Forward Deals von Projektentwicklungen am langjährigen Spitzenreiter Berlin vorbeigezogen. Insgesamt 190 Mio. Euro, davon 150 Mio. in Projektentwicklungen, wurden in der Hansestadt investiert. Das sind fast 100 Mio. Euro mehr als noch vor einem Jahr. Berlin liegt mit 185 Mio. Euro Investitionsvolumen knapp dahinter, allerdings auch mit einem Einbruch von mehr als 75 % verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Auf den Plätzen folgen das Ruhrgebiet mit 130 Mio. Euro und der Großraum Dresden mit ca. 100 Mio. Euro. Bezogen auf die rechtliche Basis der Erwerber ist der deutsche Wohntransaktionsmarkt in den letzten Quartalen zunehmen wieder nationaler geworden. So lag der Anteil der internationalen Investoren im ersten Quartal bei lediglich 25 % und auch die Verkäufer kamen nur zu einem Drittel aus dem Ausland. Internationale Investoren haben sich in den vergangenen Jahren von ihren Wohninvestments in Deutschland profitabel getrennt. Hingegen suchen nationale Investoren mangels Alternativen auf dem Geldmarkt weiterhin nach stabilen und rentablen Geldanlagen und finden diese auf den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen. Allerdings muss bei dieser Unterscheidung beachtet werden, dass zahlreiche nationale Käufer, insbesondere börsennotierte Wohnungsunternehmen, über ihre Eigentümerstruktur als Plattform für internationale Investoren agieren. Gekauft haben zum Jahresanfang vorrangig diese börsennotierten Wohnungsgesellschaften (2,8 Mrd. Euro), die damit einen Trend der vergangenen Jahre fortsetzten. Weiterhin hohe Nachfrage herrschte auch durch professionelle Kapitalsammelstellen für Wohnfonds, die etwa 1,5 Mrd. Euro investierten. Letztere waren auch auf Verkäuferseite am aktivsten und verkauften Wohnimmobilien und portfolios für fast 3,5 Mrd. Euro. Mit über 300 Mio. Euro setzen die Entwickler ebenfalls den Trend des Vorjahres fort und sind damit zweitstärkste Verkäufergruppe. Im laufenden Jahr wird das Transaktionsvolumen mangels weiterer großvolumiger Portfolien das Rekordniveau des Vorjahres zwar nicht erreichen, dennoch ist ein Wert von Mrd. Euro sehr wahrscheinlich.

9 Kontakte Timo Tschammler Management Board Germany Office & Industrial Germany +49 (0) Jörg Ritter Management Board Germany Retail Germany +49 (0) Willi Weis Head of Industrial Investment Germany +49 (0) Marcus Lütgering Head of Office Investment Germany München +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Team Leader Residential Investment Germany +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite jll.de/immo Aktuelle Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal jll.de/immo. Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.