Fortschreibung des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Rees

Transkript

1 Fortschreibung des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Rees Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung

2 Untersuchungsbausteine I Bestandsanalyse Aktualisierung des Datenbestandes Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe Dienstleistungserhebung in den zentralen Versorgungsbereichen Untersuchung der quantitativen und räumlichen Nahversorgung Interviews mit Händlern Aktualisierung der städtebaulichen Stärken-Schwächen-Analyse Überprüfung der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Prognoserahmen II Verkaufsflächenprognose III Einzelhandelskonzept Überprüfung der Sortimentsliste Überprüfung der Grundsätze zur künftigen Standortentwicklung Darstellung der planerischen Steuerungsinstrumente IV Handlungskonzept/ Maßnahmenvorschläge V Umsetzungsbegleitung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 1

3 Vergleich Einzelhandelsangebot 1993, 2005 und 2014* HGZ 1993 Änderung (zu 2005) Änderung (zu 1993) Betriebe % 9% VKF (qm) % 82% Umsatz (Mio. EUR) 117,6 121,9 89,8-4% 31% *) 2005 und 2014 ohne Apotheken, Lebensmittelhandwerk und Tankstellen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 2

4 Vergleich Bindungsquoten * Nahrungs-/ Genussmittel Drogerie/ Parfümerie PBS/ Zeitungen, Zeitschriften Blumen/ Zoo Bekleidung und Zubehör Schuhe, Lederwaren Sport/ Freizeit Spielwaren; Bücher GPK, Geschenke, Hausrat Haus- und Heimtextilien Uhren/ Schmuck; Foto/ Optik Medien Elektro/ Leuchten Baumarkt; Tepp./ Bodenbeläge Möbel Sonstiges : rd. 115% 2005: rd. 127% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 2005 *) 2005 und 2014 ohne Apotheken, Lebensmittelhandwerk und Tankstellen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 3

5 Einzelhandelskonzentrationen NVZ Millingen GE Empeler Straße NVZ Haldern Verkaufsfläche in qm Grüttweg ZVB IS Rees langfr. Bedarf Nahrung/ Genuss NVS Mehr mittelfr. Bedarf kurzfr. Bedarf Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 4

6 Kernaussagen Interviews mit Händlern Rheinpromenade als positiver Standortfaktor (Touristen, Tagesgäste) vergleichsweise attraktives Einzelhandelsangebot in Rees Öffentlichkeitsarbeit und Außendarstellung der Stadt verbesserungsfähig hinsichtlich Bindung auswärtiger Kunden geringe Innovationskraft seitens der Händler (Immobilieneigentum, Nachfolgeproblematik) eingeschränkte und nicht einheitliche Ladenöffnungszeiten Problem Marktplatz: z.t. kein Interesse an Gastronomie- und Einzelhandelsnutzung seitens Eigentümer besser kein größeres zusätzliches Einzelhandelsangebot im Bereich Post-/ NIAG- Gelände bzw. allenfalls ein moderner Supermarkt und ergänzende Dienstleister Parkplatzangebot Innenstadt: sowohl positive Einschätzungen (Gesamtsituation Innenstadt, kostenfreies Parken), als auch negative (insbesondere am Markt) Optimierung Wochenmarkt erforderlich geringes und teilweise unattraktives gastronomisches Angebot Marktplatz als Potenzial für gastronomische Angebote Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 5

7 Ziele 2006/ 2014 Erhaltung/ Stärkung der grundzentralen Versorgungsfunktion Erhaltung/ Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt Erhaltung/ Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt in der Innenstadt Erhaltung/ Stärkung der Identität der Innenstadt Erhaltung der kurzen Wege Erhaltung/ Stärkung der integrierten, dezentralen Nahversorgungsstruktur Erhaltung/ Stärkung der Nahversorgungszentren Schaffung von Investitionssicherheit Sicherung von GE für Handwerk und produzierendes Gewerbe Beibehaltung und Ergänzung der Ziele von Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 6

8 Prognoserahmen Kaufkraftentwicklung untere Var. obere Var. Einwohner Einwohner Kaufkraftzuwachs (p.a.) 0,0% 0,5% Kaufkraftzuwachs (p.a.) 0,0% 1,0% Kaufkraftzuwachs insgesamt 0,0% 10,5% Kaufkraft/ Einw. (Rees) 2014 (ohne LM-HW, Apotheken) Kaufkraft/ Einw. (Rees) Kaufkraft/ Einw. (Rees) Kaufkraftpotenzial Rees 2014 in Mio. 102,7 Kaufkraftpotenzial Rees 2020 in Mio. 96,5 105,5 Änderung gegenüber ,0% 2,7% Kaufkraftpotenzial Rees 2025 in Mio Änderung gegenüber % 7% Quelle: it.nrw; IFH Köln (2014); eigene Berechnungen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 7

9 Verkaufsflächenentwicklungskorridor Gesamtpotenzial (in qm) Zuwachskorridor 2020: rechner. Rückgang bis 5% (max qm) 2025: rechner. Rückgang bis 11% (max qm) Korridor Wettbewerbsprognose uv Entwicklungsprognose uv Entwicklungsprognose ov Wettbewerbsprognose ov Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 8

10 Bewertung Ergebnis Entwicklungsprognose bis 2025 rd bis qm Entwicklungsspielraum (170 bis 460 qm jährlich), sofern Umsatzrückgänge ohne VKF-Rückgänge hingenommen würden (sonst kaum Entwicklungsspielraum in unterer Variante) im kurzfristigen Bedarfsbereich nur geringer Entwicklungsspielraum: bis 2025 max. 750 qm Nahrungs-/ Genussmittel max. rd. 350 qm (kein Lebensmittelbetrieb) Drogerie/ Parfümerie max. rd. 75 qm (kein Drogeriemarkt) kaum Potenzial zur Verbesserung der NV-Situation bei sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten bis 2025 bis zu rd qm Bekleidung bis zu gut qm Unterhaltungselektronik/ Neue Medien bis zu rd. 700 qm Schuhe bis zu rd. 500 qm Potenzial zur Stärkung der Innenstadt Frage der Unterbringung zu klären bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten bis 2025 max. gut 800 qm Problem der Randsortimente zu berücksichtigen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 9

11 Bewertung Ergebnis Wettbewerbsprognose bis 2025 max. knapp qm Entwicklungsspielraum, sofern Umsatzrückgänge ohne VKF-Rückgänge hingenommen würden im kurzfristigen Bedarfsbereich nahezu kein Entwicklungsspielraum keine Verbesserung der NV-Situation möglich bei sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten bis 2025 max. rd qm selbst dann noch Potenzial zur Stärkung der Innenstadt Frage der Unterbringung weiterhin relevant bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten kein Entwicklungsspielraum u.u. Problem der Nachnutzung wegfallender Angebote sofern Umsatzrückgänge zur Hälfte zu VKF-Rückgängen führen würden, Rückgang der VKF im Bereich der nahversorgungsrelevanten sowie der nicht zentrenrelevanten Sortimente möglich potenzielle Probleme für die NV und durch Nachnutzung nicht zentrenrelevanter Angebote Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 10

12 Bewertung Prognoseergebnis Prognoseergebnis stellt Orientierungswert dar Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben nur an hierfür städtebaulich "richtigen" Standorten Umsatzumverteilungen sind bei der Realisierung von deutlich mehr Verkaufsflächen zu erwarten kurzfristige Realisierung des gesamten, bis zum Jahr 2025 prognostizierten Entwicklungsspielraums vermeiden Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 11

13 Zentrenstruktur Rees Nahversorgungszentrum Millingen Nahversorgungszentrum Haldern ZVB Innenstadt Rees Nahversorgungsstandort Mehr Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 12

14 zentrenrelevante Sortimente Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Briefmarken, Münzen Bücher Campingartikel Computer, Kommunikationselektronik Elektrogroßgeräte Elektrokleingeräte Fahrräder und Zubehör Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haus-, Heimtextilien, Stoffe Haushaltswaren/ Bestecke Hörgeräte Kosmetika und Parfümerieartikel Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Kürschnerwaren Musikalien Nähmaschinen Schriftfarben Vorschlag Sortimentsliste Rees Übereinstimmung der rechnerischen und vorgeschlagenen Zuordnung/ bisher nicht vorhandenes Sortiment (nach allgemeinen Kriterien zugeordnet) rechnerisch zentrenrelevantes Sortiment rechnerisch nicht zentrenrelevantes Sortiment rechnerisch unklare Zuordnung Optik Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Tonträger Uhren und Schmuck Unterhaltungselektronik und Zubehör Waffen, Jagdbedarf Nahversorgungsrelevante Sortimente Arzneimittel (Schnitt-)Blumen Drogeriewaren, Wasch- und Putzmittel Nahrungs- und Genussmittel Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Reformwaren Zeitungen/ Zeitschriften Zooartikel - Tiernahrung und -zubehör Rahmen nicht zentrenrelevante Sortimente Angelbedarf Antiquitäten Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beleuchtungskörper, Lampen Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Boote und Zubehör Büromaschinen (ohne Computer) motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Kamine/ (Kachel-) Öfen Holz Installationsmaterial Küchen (inkl. Einbaugeräte) Kinderwagen, -sitze Möbel (inkl. Büromöbel und Matratzen) Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Werkzeuge Zooartikel - lebende Tiere und Tiermöbel Verschiebung gegenüber der alten Liste neu hinzugefügte Sortimente Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 13

15 Zentrale Versorgungsbereiche sind... "... räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben.... Im Einzelfall auftretende Schwierigkeiten, zentrale Versorgungsbereiche an ihren Rändern gleichsam parzellenscharf abzugrenzen Es genügt, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen..." BVerwG, Urteil vom , Az.: 4 C Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 14

16 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Rees perspektivische Abgrenzung rd. 550 m rd. 590 m Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 15

17 Entwicklungspotenzial Entwicklungspotenzial Post/ NIAG-Gelände Eingangssituation gestalten Durchlässigkeit/ Wegebeziehungen Fußwegeverbindung Zusammenhang schaffen/ stärken Schwerpunkt mit Magnetfunktion setzen Verbindungen schaffen/ stärken Eingangssituation gestalten Innenstadt bereichern/ ergänzen Markt als Gegenpol stärken Gegenpol/ Schwerpunkt Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 16

18 Entwicklung NIAG-Gelände städtebauliche Empfehlungen Anbindung an Vor dem Delltor/ Dellstraße maßstäbliche Bebauung architektonische Qualität funktionale Empfehlungen Nutzungsmischung OG Wohnnutzungen/ Dienstleistungen moderner Supermarkt im EG (Verlagerung) oder Bekleidungsgeschäft oder andere zentrenrelevantesortimente möglichst große zusammenhängende VKF Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 17

19 Der Markt muss zum Wohlfühlort, zum Hingucker werden!!! modernisieren/ Qualität, Highlight Fassaden aufwerten Anordnung Wochenmarkt optimieren dunkle Arkaden beseitigen Außengastronomie erneuern Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 18

20 Strategien zur Entwicklung des Marktes Handlungsbedarf am Reeser Markt Ziele formulieren Maßnahmen erarbeiten Maßnahmen umsetzen informieren, diskutieren, priorisieren, entscheiden Aufenthaltsort Parkplatz/ Straße Wohnort Wochenmarktstandort Gastronomiestandort Einzelhandelsstandort Gesicht der Stadt Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 19

21 Beispiel Weeze Entwicklung Cyriakusplatz Erfolgsfaktoren Erwerb von Eigentum durch die Gemeinde Mut zum Abriss und Neubau Ansiedlung von Magnetbetrieben Mut zur modernen Platzgestaltung gemeinsames Handeln Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 20

22 Beispiele Fassadengestaltung Bruno Haas, Lörrach Galerie Ötlingen Galerie Ötlingen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 21

23 Beispiel einer innerstädtischen Nachverdichtung Winnenden - Markthaus neues innerstädtisches Quartier Brachfläche und Abriss von Gebäuden Handel + Gastronomie + Wohnen auch großflächige Betriebe Parkhaus mit 260 Stellplätzen historische Altstadt Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 22

24 Beispiele Außengastronomie Gastronomie am Markt aufwerten einheitlichen Qualitätsstandard für Außengastronomie schaffen Gespräche mit Gastronomen Abstimmung Öffnungszeiten gemeinsame Thementage Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 23

25 Beispiele für moderne Gestaltung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 24

26 Beispiele: Urban Gardening Berlin Frankfurt Köln Hamburg Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 25

27 Nahversorgungszentrum Haldern -perspektivische Abgrenzung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 26

28 Nahversorgungszentrum Haldern Nahversorgungsfunktion erhalten und stärken Leerstände umnutzen Aufenthaltsqualität schaffen Querungsmöglichkeiten Fassaden sanieren/ gestalten aufwerten/ nutzbar machen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 27

29 Nahversorgungszentrum Millingen -perspektivische Abgrenzung rd. 350 m Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 28

30 Nahversorgungszentrum Millingen Nahversorgungsfunktion erhalten und stärken Straßenraumgestaltung Möblierung modernisieren MIV-Erreichbarkeit erhalten Leerstände umnutzen gestalten/ aufwerten MIV-Erreichbarkeit erhalten Straßenraumgestaltung modernisieren neue/ moderne Möblierung Leerstände umnutzen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 29

31 Nahversorgungsstandort Mehr Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 30

32 Nahversorgungsstandort Mehr Nahversorgungsfunktion erhalten und stärken Leerstände umnutzen Fassaden sanieren/ gestalten Wochenmarkt erhalten Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 31

33 Grundsätze zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 1. zentrenrelevante Sortimente nur im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt a. zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: Großflächige Einzelhandelsbetriebe regelmäßig zulässig b. Stadtteilzentren: zentrenrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel regelmäßig zulässig/ Lebensmittelbetriebe bei standortgerechter Dimensionierung auch großflächig c. Ausnahme für sonstige integrierte Lagen: nahversorgungsrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel bei standortgerechter Dimensionierung ausnahmsweise zulässig Lebensmittelbetriebe bei standortgerechter Dimensionierung ausnahmsweise auch großflächig zulässig d. Ausnahme für nicht integrierte Lagen: zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente bis max. 10% der Verkaufsfläche ausnahmsweise zulässig (max qm) 2. nicht zentrenrelevante Sortimente im zentralen Versorgungsbereich und außerhalb (sonstige integrierte und nicht integrierte Lagen) -sensibler Umgang mit Ansiedlungswünschen: "Leerstandsdomino" vermeiden Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 32

34 Überlegungen zur Umsetzungsbegleitung Konkrete Arbeitsaufträge umsetzen: Wochenmarkt optimieren "Billigmöbel" austauschen (Gastronomen) Kernöffnungszeiten (Einzelhändler) Absprache Schließtage Gastronomen mit Vielzahl an Parkplätzen und kostenlosem Parken werben "Schluss mit dem Gemecker" Imagekampagne und Leuchtturmprojekt Strategien Lenkungsgruppe Innenstadt mit Vertretern aus Gastronomie/ Hotellerie, Einzelhandel, Stadtverwaltung, Immobilienwirtschaft Workshop/ Arbeitsgruppe Gastronomie/ Hotellerie Workshop/ Arbeitsgruppe Einzelhandel Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 33

35 Überlegungen zur Umsetzungsbegleitung Aktivitäten der Händler: Verbesserung der Eigensicht - Binnenmarketing Kooperation und Kommunikation zwischen Händlern/ Händlern, Händlern/ Stadt und weiteren Akteuren verbessern gemeinsame Werbung der innerstädtischen Geschäfte Zielgruppenorientierung (z.b. Tourismus) Anpassung der Öffnungszeiten/ Kernöffnungszeiten (alle Geschäfte sind zu bestimmten Zeiten geöffnet) attraktive Warenpräsentation/ Schaufenstergestaltung gestalterische und funktionale Modernisierung (z. B. Barrierefreihiet) und Gastronomen: "Billigmöbel" austauschen (Gastronomen) Absprache Schließtage Gastronomen Angebot am Markt als Gastronomieschwerpunkt ausbauen gemeinsame Aktionen/ Thementage organisieren Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 34

36 "Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße." Kurt Tucholsky Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 35