Diese Wohnung eignet sich als Kapitalanlage und Vorsorgeimmobilie für heutigen oder zukünftigen Familienbedarf. Romanshorn 3-Zi-Dachwohnung mit verglastem Balkon und Fernsicht Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Arbon Weststrasse 27, 9320 Arbon Tel. 071 446 50 50 www.fleischmann.ch info@fleischmann.ch Hauptsitz: Weinfelden Weitere Niederlassungen: Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil An zentraler Lage, gute Einkaufsmöglichkeiten, Bank, Primarschule und der Kindergarten sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Im Dachgeschoss eines überschaubaren Mehrfamilienhauses ohne Lift. Die 3-Zimmer-Wohnung mit verglastem Balkon bietet 82 m² Nettowohnfläche und gliedert sich in das südlich ausgerichtete Wohn-/Esszimmer mit verglastem Balkon, Küche, Bad und zwei Zimmer mit Dachfenstern. Waschmaschine und Tumbler befinden sich in der Wohnung. Ein Estrich und eine Garage gehören zu dieser Wohnung. 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss Fr. 255'000. 1 Einzelgarage Fr. 23'000. möglicher Mietertrag inkl. Garage Fr. 1'100. mögliche Nettorendite auf Eigenmitteln 6.11 % Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten
Lage Beschrieb Wohnung Die Gemeinde Romanshorn mit rund 10 800 Einwohnern bietet eine gute Infrastruktur, verschiedene Schulen und ein abwechslungsreiches Sport und Freizeitangebot. Ein intaktes Naherholungsgebiet mit Wald, Wiesen und Obstplantagen sowie der Bodensee laden zu Radtouren und zum Flanieren ein. Die Liegenschaft befindet sich an der Arbonerstrasse 35, an der Durchfahrtsstrasse Kreuzlingen - Arbon. Das Einkaufszentrum sowie der Kindergarten und die Primarschule sind im Umkreis von 400 Meter zu erreichen. Die Sekundar- und die Kantonsschule sowie der Bahnhof liegen 1.2 Kilometer nordöstlich. Gute Zugsverbindungen bringen Sie in sämtliche Richtungen. Die Fähre verkehrt nach Friedrichshafen. Nach Kreuzlingen/Konstanz sind es 25, nach Frauenfeld 40 und nach St. Gallen 20 Minuten. Das 1960 erstellte Mehrfamilienhaus beherbergt 11 Wohneinheiten die über das Treppenhaus ohne Lift erschlossen werden. Die zum Verkauf stehende 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im Dachgeschoss, der 4. Etage des Wohnhauses und präsentiert sich mit einfachem Innenausbau und verglastem Balkon. Man tritt in den Flur an den sich zwei Zimmer, das Bad, die Küche und das Wohn-/ Esszimmer mit Ausgang auf den verglasten Balkon reihen. Die Zimmer, Bad und die Küche erhalten Tageslicht durch die Dachfenster. Das südlich ausgerichtete Wohn-/ Esszimmer geniesst wunderbare Fernsicht über die Dächer von Romanshorn zu den Alpen. Die dreitürige Fenstertür führt auf den verglasten Balkon. Das gläserne Dach lässt sich per Knopfdruck zur Seite schieben und mit einer Sonnenstore beschatten. Seitlich lassen sich die Schiebefenster nach Westen öffnen. Ein Auszugsschrank bietet Platz für Sitzkissen. Moskitonetze am Wohn-/Esszimmerfenster und an der Balkonverglasung schützen Sie vor lästigen Insekten. Die Küche ist mit den nötigen Apparaten, Geschirrspüler und einem Tisch ausgestattet. Das östlich ausgerichtete Zimmer mit Einbauschränken gibt Zugang zum Schlupf der zusätzlichen Stauraum bietet. Im Einbauschrank in Zimmer 1 sind Waschmaschine und Tumbler untergebracht. Zur Wohnung gehören ein Estrich und eine Einzelgarage. Zur gemeinsamen Nutzung stehen im Untergeschoss ein Veloraum und der Waschraum mit zwei Waschmaschinen und zwei Tumblern zur Verfügung. Umgebung Vermietung Die Zufahrt erfolgt im Norden auf den östlichen Hausvorplatz mit zwei Besucherparkplätzen zur gemeinsamen Nutzung. Südlich und westlich zur Strasse ist das Wohnhaus in eine Rasenfläche eingefasst. Diese Wohnung inkl. einer Garage eignet sich auch als Vorsorge-Immobilie und könnte derzeit für ca. Fr. 1'100.-- im Monat vermietet werden. Dies ergibt eine mögliche Nettorendite von 6.11 % auf den investierten Eigenmitteln (Berechnung siehe hinten). Verkaufspreise 3-Zimmer-Wohnung mit Estrich und Keller Fr. 255'000. 1 Einzelgarage Fr. 23'000. Der Kaufpreis wurde von einer lokalen oder regionalen Bank geprüft und wird als Finanzierungsbasis akzeptiert. Dabei gelten die üblichen Bonitätsregeln der Bank. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zur verantwortlichen Person her. 2
Das Wohn-/Esszimmer mit Fernsicht und Zugang zum verglasten Balkon. Der geschützte Balkon mit Blick in die Ferne. Blick in die Küche. 3
Das Bad präsentiert sich in zeitlosem Weiss. Das westlich ausgerichtete Zimmer mit zwei Dachfenstern. Das ostorientierte Zimmer mit Einbauschränken. 4
Lage 5
Orthofoto 2017 6
Situation 3-Zimmer-Wohnung Arbonerstrasse 35 7
Wohnungsgrundriss Raumhöhe 2.30 m 8
Steckbrief Liegenschaft Arbonerstrasse 35, 8590 Romanshorn Parzelle Nr. 428 869 m² Stockwerkeigentum Nr. S219 69/1000 Miteigentum an Nr. 428 3-Zimmer-Wohnung Nr. 10 im Dachgeschoss mit Estrich Nr. 10 als Nebenraum Stockwerkeigentum Nr. S225 7/1000 Miteigentum an Nr. 428 Garage Nr. 5 Zone WG2 Baujahr 1960 Nettowohnfläche Umbauten/Renovationen Bauart Heizung Fenster Verglaster Balkon Sonnenschutz Küche Sanitäre Installationen Waschen Bodenbeläge Wände/Decken 82.1 m², in den Plänen gelb hinterlegt 2009 Balkon verglast 1990 neue Fenster 3-geschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und voller Unterkellerung. Massive Bauweise, Satteldach mit Dachaufbaute Gasheizung, Wärmeverteilung über Radiatoren Kunststoff-Isolierverglasung (1990) mit Moskitonetz Seitlich fix verglast, nach Westen mit Schiebefenster mit Moskitonetz, Dachverglasung lässt sich komplett zur Seite schieben (elektrisch betrieben) Grosser Auszugschrank für Stuhlkissen Alu-Jalousieläden, Sonnenstore über verglastem Balkon Einbauküche mit Kunstharzfronten, Abdeckung gefliest, Glaskeramikkochfeld, Dampfabzug, erhöhter Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler Bad mit Badewanne, WC, Doppellavabo, Spiegelschrank, Handtuchradiator Waschmaschine und Tumbler in Zimmer 1 im Schrank als Turm installiert zwei Waschmaschinen, zwei Tumbler und Trog im Untergeschoss zur gemeinsamen Nutzung Bodenplatten, Laminat Putz, Wandplatten, Täfer 9
Finanzierungsbeispiel Für die 3-Zimmer-Wohnung inkl. Garage entstehen monatliche Kosten von Fr. 571. inkl. Neben- und Heizkosten. Diese sind von der aktuellen Zinssituation abhängig. Vergessen Sie die Renovationskosten nicht. Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis 100 278'000 Eigenmittel* 20 55'600 1. Hypothek 66 183'480 2. Hypothek 14 38'920 weitere Darlehen Kosten Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Zins 1. Hypothek, fest** 1.50 2'752 Zins 2. Hypothek, fest ** 1.50 584 Zins weitere Darlehen Nebenkosten 3'520 Total Kosten pro Jahr 6'856 Total Kosten pro Monat 571 Amortisation Beispiel Amortisation der 2. Hypothek im Jahr 2'595 innert 15 Jahren pro Monat 216 Ihre Variante Mindestanforderungen für Eigenkapital Zinssätze Nebenkosten * Die Mindestanforderungen der schweizerischen Bankiervereinigung schreiben vor: 1. Mindesteigenmittel von 10 % (die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen). 2. Die Hypothekarschuld muss in jedem Fall innerhalb von max. 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden. ** Bitte beachten Sie, dass die Banken zur Berechnung der langfristigen Finanzierbarkeit einen theoretischen Hypothekarzins von 5 % anwenden. Somit besteht eine erhebliche Differenz zwischen Tragbarkeitsrechnung und tatsächlichen Kosten. Ihr Bankberater erklärt Ihnen den Unterschied auf Wunsch gerne. Als Nebenkosten berücksichtigen wir: Beiträge in den Erneuerungsfonds, Betriebskosten nach Kostenverteilschlüssel wie z.b. Heizung, Versicherungen, Unterhalt und Reparaturen, Strom allgemein etc. Diese Beträge werden mit dem Alter des Hauses (steigender Unterhaltsanteil) zunehmen. Dazu kommen die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom und Wasser. 10
Vorsorgeimmobilie Ertrag optimieren, Vorsorgeimmobilie als langfristige Kapitalanlage kaufen! Alternative Anlagen sind in Zeiten von tiefen Zinsen gefragt. Vorsorgeimmobilien sind eine optimale Ergänzung für Ihre Kapitalanlage und Familienvorsorge, wenn Sie Ihr gespartes Geld oder Mittel aus Ihrer Pensionskasse zu attraktiven Konditionen anlegen möchten. Ihre Vorteile oder Möglichkeiten beim Erwerb einer Vorsorgeimmobilie Bessere Rendite als auf Sparkonto und Pensionskasse (siehe Zinsvergleich auf Folgeseite und untenstehendes Berechnungsbeispiel, wo Sie auch Ihre persönliche Variante berechnen können) Regelmässiges Einkommen bei Vermietung Bezug einer praktischen Eigentumswohnung für sich oder andere Familienmitglieder (Kinder/Eltern) Steueroptimierung «inflationsgeschützte» Kapitalanlage - trotz schwankender Immobilienpreise ein sicherer Wert! Ihre persönliche Renditeberechnung für Ihre Vorsorgeimmobilie Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis inkl. Einzelgarage 100 278'000 Eigenkapital/Anzahlung 40 110'000 Hypothek 60 168'000 Ertrag Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Mietertrag Netto pro Monat 1'100 Mietertrag Netto pro Jahr Bruttorendite 4.29 13'200 abzüglich Nebenkosten - Unterhalt - Verwaltung - Erneuerungsfonds/ allgemeine Rückstellungen Finanzierung Hypothek aktueller Zinssatz 30 3'960 1.50 2'520 Nettoertrag pro Jahr 6'720 Rendite Beispiel Ihre Variante Nettorendite auf investierten Eigenmitteln 6.11% 11
Vorsorgeimmobilien: Der gute Mix von Fremd- und Eigenkapital Bedenkenswerte Entscheidungsfaktoren Die Hypothekarzinsen sind derzeit niedriger als die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Unterhalt und Verwaltung (Nettoertrag). Bei einer gemischten Finanzierung (teils Eigenkapital, teils Fremdkapital) wird die Eigenkapitalrendite somit höher (je mehr günstige Fremdmittel, desto höher die Rendite). Das Risiko nimmt aber zu. Wir empfehlen, diesen Mehrbetrag für eine direkte oder indirekte Amortisation zu verwenden. Der Kauf einer Vorsorgeimmobilie lohnt sich vor allem dann, wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, die Sie sinnvoll investieren möchten. Wenn diese Grundlage gegeben ist und Sie die Vorteile einer Vorsorgeimmobilie überzeugen, ist es sinnvoll, einige bedenkenswerte Sachverhalte zu prüfen. Grundsätzlich ist das Nutzen-Risiko- Verhältnis abschätzbar: Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie vermieten, fällt der Aufwand für die Verwaltung an. Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften übernimmt die Gesamtverwaltung die zentrale Abrechnung der Nebenkosten (z.b. Heizung, Wasser). Die Abrechnung mit den Mietern erfolgt jedoch meistens durch den Eigentümer der Wohnung. Die Mietersuche kann wohl der Gesamtverwaltung übergeben werden, erfolgt jedoch meist auch durch den Eigentümer. Sie müssen gegebenenfalls mit einem Mietzinsausfall bei einem Mieterwechsel rechnen. Wenn Sie die Wohnung für sich selber oder für Verwandte nutzen wollen, sollte Sie genügend lange Kündigungsfristen einplanen. Die Hypothekarzinsen sind gegenwärtig auf einem tiefen Stand. Rechnen Sie jedoch mit einer langfristig tragbaren Finanzierung. Die Bankfinanzierung bzw. die Belehnungsgrenze kann nicht gleich hoch sein wie bei selbstbewohntem Wohneigentum Sie müssen grundsätzlich mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen rechnen. Die untenstehende Grafik zeigt den momentanen Stand ausgewählter Renditen: Die Vorsorgeimmobilie ist der Spitzenreiter. Vergleich der Rendite von Vorsorgeimmobilien mit anderen Anlagealternativen 12
Elisabeth Tobler Liegenschaftsexpertin Region Oberthurgau Tel. 071 446 50 50 e.tobler@fleischmann.ch Sind Sie interessiert? Dann rufen Sie mich an! Ich stehe Ihnen gerne für weitere Auskünfte und Besichtigungen zur Verfügung. Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Arbon Weststrasse 27, 9320 Arbon Tel. 071 446 50 50 www.fleischmann.ch info@fleischmann.ch Hauptsitz: Weinfelden Weitere Niederlassungen: Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten Fleischmann Immobilien AG ist als Maklerin für die Verkäuferschaft der Immobilie tätig. Die Beschreibungen des Kaufobjektes wurden nach bestem Wissen und Gewissen abgefasst und entsprechen dem Wissensstand im Zeitpunkt der Abfassung der Verkaufsdokumentation. Die darin wiedergegebenen Angaben wurden ungeprüft von der Verkäuferschaft oder von Dritten (Grundbuchamt, Behörden usw.) übernommen. Für diese Angaben wird daher nicht gehaftet. Pläne, Zustand und allfällige Reparaturstellen sowie Mängel des Kaufobjektes sind vom Kaufinteressenten nachzuprüfen. Jegliche Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel wird somit ausdrücklich wegbedungen.