Grundstückswertermittlung nach NKF und BauGB Vermessungsassessor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen
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Regelwerke NKFG und Begründung damit auch GO, GemHVO,... Kölner Leitfaden Baugesetzbuch Wertermittlungsverordnung Wertermittlungsrichtlinien
92 GO Bilanz hat ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Schuldenlage zu vermitteln, vgl. 297 HGB Eröffnungsbilanz unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung verpflichtend Vorsichtig geschätzte Zeitwerte
Wertermittlungsgrundsätze Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung (GoB) Orientierung an handelsrechtlichen Ansatz- und Bewertungsvorschriften Bilanzkontinuität Einzelbewertung Vorsichtsprinzip Bewertungsstetigkeit Anlehnung an D-Mark-Bilanzgesetz
Sachanlagen u. a. Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wertermittlung Infrastrukturvermögen Kunstgegenstände Maschinen, Fahrzeuge Geschäftsausstattung Versicherungswert Wertermittlung
Vorsichtig geschätzter Zeitwert Festgelegt in NKFG für Eröffnungsbilanz dadurch landeseinheitliche Bewertung Anwendung bestehender und verbreiteter Regelwerke wie Wertermittlungsverordnung und -richtlinien Erleichterung der Aufstellung der Eröffnungsbilanz (Verwaltungsökonomie) Vereinfachungsregelungen
Anschaffungs- / Herstellungskosten Z.T. hoher Aufwand wegen Zeitablaufs Problem bei zwischenzeitlicher Wertverbesserung / Modernisierung Obergrenze für vorsichtig geschätzten Zeitwert Regelwert im laufenden Betrieb Wiederbeschaffungswert explizit ausgeschlossen
Kommunale Immobilien Keine Trennung in veräußerbar und nicht veräußerbar Sachliche Trennung nach Verwendungsbereichen
Wertermittlung Nutzung marktvergleichend kommunalnutzungsorientiert Infrastrukturvermögen Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vereinfachungen Pauschalierte Werte
Rückstellungen Aufwand für Instandhaltungen Deponien Altlasten nicht für Verdachtsflächen
Verkehrswertdefinition ( 194 BauGB) "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielen lässt."
Verfahren der Wertermittlung Vergleichswertverfahren Preisvergleichsrechnung Ertragswertverfahren Renditeberechnung Sachwertverfahren Substanzwertberechnung
Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren mittelbar unmittelbar Bodenrichtwerte Gebäudefaktoren Ertragsfaktoren Vergleichskaufpreise
Bodenrichtwert Durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke mit definierten Eigenschaften bezogen auf unbebautes, typisches (fiktives) Grundstück Abgeleitet aus der Kaufpreissammlung Auswahl des richtigen Bodenrichtwerts bei der Wertermittlung
Mülheim an der Ruhr Lagetypische Bodenrichtwerte
www.boris.nrw.de
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Ertragswertverfahren Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung Verzinsung baul. Anlagen ewig Kapitalisierung Zeitrente Ertragswert Boden Ertragswert Grundstück Ertragswert Baul. Anlagen
Sachwertverfahren Wert der baulichen Anlagen Wert der sonstigen Anlagen Bodenwert NHK 2000 Sachwert des Grundstücks Marktanpassung Verkehrswert des Grundstücks
Gutachterausschüsse Gutachterausschüsse in NRW Stand September 2005 für Grundstückswerte Rheine Kreis Minden-Lübbecke Kreis Herford Minden Kreis Steinfurt Herford Kreis Gütersloh Bielefeld Kreis Lippe Kreis Borken Münster Gütersloh Detmold Bocholt Kreis Coesfeld Kreis Warendorf Kreis Heinsberg Aachen Kreis Kleve Kreis Aachen Kreis Viersen Viersen Bergisch- Gladbach Kreis Mönchengladbach Kreis Düren Düren Wesel Kreis Wesel Moers Krefeld Bergheim Kerpen Neuss Dorsten Essen Ratingen Kreis Düsseldorf Mettmann Marl Velbert Kreis Bochum Bochum Wuppertal Remscheid Solingen Rheinisch- Lüdenscheid Troisdorf Rhein-Sieg-Kreis Mülheim Duisburg a.d. Ruhr Rhein-Erft-Kreis Leverkusen Köln Bonn Witten Reckling- Bottrop Herten hausen Glad- Dinslaken Castropbeck Gelsenkirchen Herne Rauxel Oberhausen Ennepe-Ruhr- Kreis Rhein-Kreis Neuss Dormagen Grevenbroich Recklinghausen Bergischer- Kreis Unna Lünen Dortmund Hagen Oberbergischer Kreis Iserlohn Unna Hamm Märkischer Kreis Arnsberg Kreis Olpe Siegen Kreis Soest Lippstadt Hochsauerland-Kreis Kreis Siegen-Wittgenstein Paderborn Kreis Paderborn GAA des Kreises Kreis Höxter Übersicht über die Zusammenarbeit der Gutachterausschüsse (GAA)... Gemeinsamer GAA: Große Kreisangehörige Gemeinde mit dem Kreis Gemeinsamer GAA: Große Kreisangehörige Gemeinde ohne Beteiligung des Kreises Selbständiger GAA: Große Kreisangehörige Gemeinde Kreis Euskirchen GAA der Kreisfreien Stadt Gemeindegrenzen (Stand 2001) erstellt durch das LVermA NRW Geodatenzentrum
Rechtsnatur Kollegialorgan Ehrenamtlich Interdisziplinär Weisungsungebunden Unabhängig Behörde
Aufgaben des Gutachterausschusses Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert Gutachten über die Höhe der Entschädigung für Rechtsverluste Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, z.b. Marktberichte Zum Teil weitere Aufgaben nach Landesrecht Transparenz auf dem Immobilienmarkt
Verkehrswertdefinition ( 194 BauGB) "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Altlasten oder persönliche Verhältnisse erzielen lässt."
Altlasten Minderung des Verkehrswerts Ermittlung des altlastenbedingten Minderwerts Gutachtenerstellung durch Altlastenund Umweltsachverständige
Transdisziplinäre Kooperation Was braucht der Wertermittlungs-SV? Was braucht der externe SV? Austausch der Basisdaten Frühzeitige Kooperation insbesondere bei Änderung der Nutzungsmöglichkeit aufgrund der Sanierung Möglicher Werterhöhung aufgrund der Sanierung Laufende Kontakte
Auftraggeber Wertermittlungs-SV Umwelt-SV Fachgutachten Wertermittlung Basisdaten Szenarien Fachgutachten Sanierung Berücksichtigung der Ergebnisse des Fachgutachtens Sanierung in der Wertermittlung Kostenermittlung Sachverständigen-Kooperation
Risiken Realisierungsrisiko durch Vorplanung und gezielte Untersuchungen ausschließen Doppelbewertungen von Risiken ausschließen merkantiler Minderwert Kann, kein Muss!
Beispiel (1) Gerichtsauftrag Wertgutachten über ehemals industriell genutztes Grundstück Fläche ca. 30.000 m² Künftig überwiegend Wohnnutzung Altbebauung Altlasten
Beispiel (2) Umweltsachverständiger Abbruchkosten 0,77 Mio. Bodensanierung + Aufbereitung Variante A (Vollsanierung) 1,43 Mio. Variante B (Teilsanierung) 0,68 Mio. Gutachterausschuss Bodenwert (unbelastet) 5,97 Mio.
Ergebnis des Wertgutachtens Variante B verworfen (nicht quantifizierbares Restrisiko) Verkehrswert Unbelastet 5,97 Mio. Abbruchkosten - 0,77 Mio. Sanierung - 1,43 Mio. 3,77 Mio.
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