Haus & Grund Leipzig Steuertipps für Immobilieneigentümer

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1 Zimmerstraße 3, Leipzig, Telefon (0341) Haus & Grund Leipzig Steuertipps für Immobilieneigentümer von StB Peter Heberger 1

2 Grunderwerbsteuer In Sachsen (noch) 3,5% Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis Einheitliches Vertragswerk bei Erwerb des Grundstücks und späterer Bebauung (z.b. bei Sanierungskosten eines Altbaus) vom Erwerber übernommene sonstige Leistungen, z.b. Nießbrauchsrecht oder übernommene Schulden 2

3 Eigennutzung kein Abzug von Werbungskosten Kapitaldienst und alle anderen Ausgaben müssen aus versteuertem Einkommen gezahlt werden Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt 3

4 Eigennutzung Ausnahme Abschreibung nach 10f EStG (Baudenkmale/Sanierungsgebiet) im Jahr der Fertigstellung und in den 9 folgenden Kalenderjahren 9% der Herstellungskosten für die Sanierungsmaßnahme als Sonderausgaben abzugsfähig Bescheinigung der Denkmalsbehörde erforderlich AfA erst berücksichtigt bei Vorliegen 4

5 Vermietung Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten Einnahme sind alle Zahlungen, die mit der Nutzungsüberlassung zusammenhängen, i.d.r. Nettomiete zuzüglich Nebenkosten Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen 5

6 Vermietung verbilligte Vermietung beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil erforderlich für den unentgeltlichen Teil kein Abzug von WK 6

7 Vermietung Beispiele für Werbungskosten Zinsanteil des Kapitaldienstes Betriebskosten (z.b. Heizung und Warmwasser), Gebäudeversicherungen, Hausverwaltung, Erhaltungsaufwand Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr Abschreibung (AfA) 7

8 Vermietung Absetzung für Abnutzung (AfA) nach 7 EStG 2% des Gebäudewertes bei Fertigstellung nach dem ,5% des Gebäudewertes bei Fertigstellung vor dem Erhöhte Absetzung nach 7h und 7i EStG 8 x 9% und 4 x 7% der Herstellungskosten der Sanierungsmaßnahme 8

9 Vermietung keine Werbungskosten sind Tilgungsanteil des Kapitaldienstes Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage (Aufwand erst bei Entnahme) 9

10 sonstige WK oder agwb Anwaltskosten wegen Kündigung eines Darlehens als Werbungskosten keineafafür agwabei Mietrückgängen Sanierungskosten sind keine agwb echter Hausschwamm als agwb 10

11 Herstellungs- oder Erhaltungsaufw. Anschaffungsnahe Aufwendungen 15%-Grenze beachten auch Schönheitsreparaturen können anschaffungsnaher Aufwand sein Abgrenzung bei Dacherneuerung 11

12 Spekulationsgeschäfte private Grundstücksveräußerungsgeschäfte Veräußerung innerhalb von 10 Jahren steuerpflichtig, soweit nicht selbstgenutzt (sogenanntes Spekulationsgeschäft) maßgeblich ist das Datum des obligatorischen (schuldrechtlichen) Rechtsgeschäftes 12

13 Spekulationsgeschäfte not. Kaufvertrag Übergang Nutzen u. Lasten Eintragung Grundbuch not. Vertrag Verkauf Spekulationsgeschäft? 13

14 Spekulationsgeschäfte Kauf vermietete ETW 2000 Schenkung an die Tochter 2008 Veräußerung durch die Tochter 2011 Spekulationsgeschäft? 14

15 Spekulationsgeschäfte not. Kaufvertrag Grundstück KP Fertigstellung MFH HK , AfA 2% Veräußerung für Höhe des Veräußerungsgewinns? 15

16 Spekulationsgeschäfte Ermittlung des Veräußerungsgewinns Veräußerungserlös /. AK Grund und Boden /. fortgeführte HK Gebäude (13,5% AfA v bis ) Veräußerungsgewinn

17 Spekulationsgeschäfte Variante not. Kaufvertrag Grundstück KP Fertigstellung MFH HK , AfA 2% Veräußerung für Herstellung des Gebäudes löst keine neue Behaltefrist aus 17

18 gewerblicher Grundstückshandel innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft bei denen jeweils zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Verkauf nicht mehr als 5 Jahre liegen 18

19 gewerblicher Grundstückshandel Verkäufe außerhalb der 5-Jahresfristaußerdem schädlich bei einer größeren Zahl von Verkäufen Branchennähe des Verkäufers (Bauunternehmer, Bauträger, Bauhandwerker, Immobilienmakler, Architekt usw.) 19

20 gewerblicher Grundstückshandel Verkäufe nach Ablauf von 10 Jahren seit Anschaffung oder Herstellung der Immobilie bleiben grundsätzlich außer Betracht 20

21 haushaltsn. Handwerkerleistungen 35a EStG: 20% aus max Neubau nicht begünstigt Ehegatten erhalten Abzug nur einmal Bundesrechnungshof fordert in Gutachten vom Abschaffung 21

22 Photovoltaikanlagen Unternehmer, da nachhaltige Tätigkeit USt: Wahlrecht Kleinunternehmer bis Jahresumsatz ESt: Abschreibung auf 20 Jahre EÜ-Rechnung bis Gewinn Investitionsabzugsbetrag nach 7g EStG GewSt: Freibetrag

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