Einführung eines deutschen REIT ( German REIT, G-REIT ) Abschlußbericht und Empfehlung der IFD Inhaltsverzeichnis

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1 Einführung eines deutschen REIT ( German REIT, G-REIT ) Abschlußbericht und Empfehlung der IFD Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Regulatorischer Rahmen Tätigkeitsbereich Haupttätigkeiten Nebentätigkeiten Corporate Governance Rechtsform Börsennotierung Management Jahresabschluß Tochterunternehmen Gewinnausschüttung Grundsatz Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung Verkaufsergebnis Bewertungsergebnis Keine weitergehende Beschränkung der Aktionärsstruktur Laufende Besteuerung Besteuerung auf Gesellschaftsebene Grundsatz Nebentätigkeiten Besteuerung der Dividenden auf Aktionärsebene Grundsatz Vorbelastete ausländische Einkünfte Einkünfte aus Beteiligungen des REIT Einkünfte aus inländischem Immobilienvermögen Quellensteuer / Besteuerung ausländischer Investoren Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus REIT-Anteilen Besteuerung bei der Einbringung und Umwandlung Grundsatz Plafondierung Einbringung in Vorläufergesellschaften ( Vor-REIT ) Bewertung zum Übertragungsstichtag Ergänzende Maßnahmen Anpassung von Anlageregeln Ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften... 9

2 Seite 1 1. Einleitung Der Arbeitskreis Neue Assetklassen der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) hat in den vergangenen Monaten intensiv untersucht, wie Deutschland zum führenden Investment- und Kapitalmarkt für Immobilien mit hier ansässigen führenden Marktteilnehmern entwickelt werden kann. Der vorliegende Abschlußbericht faßt die Empfehlungen der IFD zur regulatorischen und steuerrechtlichen Ausgestaltung des G-REIT zusammen. Die IFD empfiehlt das Spektrum der Immobilien-Anlageklassen durch eine ausschließlich auf Anlegerebene besteuerte, nicht regulierte Aktiengesellschaft ( German REIT oder G-REIT ) zu erweitern und den Aufbau von G-REITs durch Anreize zur Einbringung von Immobilien in diese Rechtsform zu fördern. Die Begründung für ein solches gesetzliches Maßnahmenpaket ergibt sich aus dem Ziel, privaten Anlegern und den sie repräsentierenden Institutionen (Kapitalsammelstellen) neben den offenen Fonds eine attraktive und international erfolgreiche Anlageform zu ermöglichen. Dazu kommen als weitere Erwägungen die fortschreitenden Globalisierung und Professionalisierung der Märkte, auch der Immobilienmärkte. Deutschland hat gegenwärtig die Chance, im Wettbewerb der Standorte die Voraussetzungen für eine hier angesiedelte REIT-Industrie mit entsprechend qualifizierten Arbeitsplätzen zu schaffen. Anders als heute würde auch ausländisches Kapital in die indirekte Immobilienanlage investieren können. Schließlich wird die Einführung transparenter und an hohen Kapitalmarktstandards ausgerichteter Anlageinstrumente dazu führen, das aus einer Vielzahl von Gründen angeschlagene Anlegervertrauen in indirekte Immobilienanlagen zu stärken. Die IFD schätzt das Marktpotential des G-REIT auf EUR 127 Mrd. im Jahre Verbunden mit dem Aufbau des REIT Marktes werden Steuermehreinnahmen von EUR 8,2 Mrd. im gleichen Zeitraum erwartet. Hierbei sind indirekte Steuerwirkungen aus vielfältigen Wohlfahrtseffekten (Erhöhung der Immobilienrendite, verbesserte Risikostreuung für Anleger, Schaffung von Expertenarbeitsplätzen) noch nicht berücksichtigt, die zu geschätzten weiteren EUR 4,4 Mrd. an zusätzlichen Steuereinnahmen bis 2015 führen 1. Die Mobilisierung von Immobilienvermögen zur Schaffung von G-REITs bei Unternehmen wird nur dann gelingen, wenn diesen angesichts von über Jahre angesammelter stiller Reserven wie jüngst die SIICs in Frankreich zeigten - steuerliche Anreize gegeben werden. Andernfalls ist die Hürde zur Einbringung oder Umwandlung in einen REIT zu groß. 1 Siehe dazu das IFD-Arbeitspapier Zusammenfassung der fiskalischen Auswirkungen vom 7. Dezember 2004

3 Seite 2 Die IFD schätzt das Mobilisierungspotential allein aus dem Unternehmenssektor auf bis zu EUR 60 Mrd. (nur inländische Immobilien). Die Freisetzung des derzeit noch bei Unternehmen in Immobilien gebundenen Kapitals würde die Reinvestition dieser Mittel im Kerngeschäft ermöglichen. Die Aufdeckung stiller Reserven führt darüber hinaus zur Steigerung der Eigenkapitalbasis. Weiteres beträchtliches Mobilisierungspotential sieht die IFD mittelfristig bei den kommunalen Wohnungsgesellschaften, den Immobilienbeständen der Öffentlichen Hand und gegebenenfalls bei der Umwandlung von Fonds. Für den Erfolg des G-REIT ist die klare Abgrenzung zu anderen Immobilienanlageprodukten entscheidend. Die Erfahrungen mit vergleichbaren Anlageinstrumenten in den USA, Australien, Japan und zuletzt seit 2003 auch in Frankreich machen es wahrscheinlich, daß sich REITs auch in Deutschland als erfolgreiches Anlageinstrument und eigene Assetklasse etablieren. Der REIT, der als Aktiengesellschaft den entsprechenden gesetzlichen Regelungen unterliegt, unterscheidet sich darin klar von deutlich auf risikoscheuere Anleger ausgerichtete Anlageformen wie dem regulierten offenen Immobilienfonds. Schnelles Handeln ist erforderlich, denn der Wettbewerb der Finanzstandorte in Europa könnte dazu führen, daß sich Paris oder London und nicht Frankfurt als Zentrum für europäische REITs etablieren. 2. Regulatorischer Rahmen Eine inländische Aktiengesellschaft, die die im folgenden genannten Kriterien erfüllt, wird auf Antrag durch die Finanzverwaltung als G-REIT zugelassen. Hierzu muß die Gesellschaft ihre Einkünfte schwerpunktmäßig aus Erwerb, Errichtung, Veräußerung, Vermietung und Verpachtung von eigenen Immobilien erzielen, in geeigneter Weise gesellschaftsrechtlich organisiert sein und mindestens 90% ihrer auschüttungsfähigen Erträge ausschütten Tätigkeitsbereich Haupttätigkeiten Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit des G-REIT muß in Erwerb, Errichtung, Veräußerung, Vermietung und Verpachtung von direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien liegen und das aktive Management des eigenen Immobilienbestands beinhalten. Demzufolge muß der G-REIT auf Basis seines Konzernabschlusses zum Ende jedes Geschäftsjahres (i) mindestens 75% seines Vermögens (zu Marktwerten) in Immobilien investiert haben und (ii) mindestens 75% der Bruttoerträge aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien beziehen. Zur Abgrenzung von einem Immobilienhändler darf das aktive Bestandsmanagement des G-REIT über einen Zeitraum von 5 Jahren zusammen nur Immobilien im Wert von 50% des durchschnittlichen Anlagevolumens ausweislich der Jahresabschlüsse für den gleichen Zeitraum veräußern.

4 Seite Nebentätigkeiten im G-REIT Status Nebentätigkeiten die der Unterstützung der Haupttätigkeit dienen (u.a. Hausverwaltung, Makelei, Projektsteuerung und Projektentwicklung), werden wie die Haupttätigkeit behandelt. Zur diesen Nebentätigkeit des G-REIT zählt darüber hinaus die konservative Kapitalanlage seines sonstigen Vermögens (Liquiditätsanlage) Vorbelastete Nebentätigkeiten Nebentätigkeiten, die für fremde Dritte erbracht werden, sind in separaten Tochtergesellschaften durchzuführen. Der Anteil vorbelasteter Nebentätigkeiten an den Gesamtaktivitäten des G-REIT ist auf (i) maximal 20% seines Vermögens (zu Marktwerten) und (ii) maximal 20% seiner Bruttoerträge begrenzt Corporate Governance Rechtsform Der G-REIT Status setzt die Rechtsform einer Aktiengesellschaft nach deutschem Recht voraus. Der Sitz der Gesellschaft muß sich in Deutschland befinden Börsennotierung Als Ergebnis intensiver Diskussionen hält es die IFD zur Sicherstellung einer hohen Transparenz und zur Abgrenzung von anderen Formen von Immobilieninvestments für erforderlich, daß der G-REIT-Status eine Notierung der Gesellschaft an einer deutschen Wertpapierbörse im amtlichen oder geregelten Markt voraussetzt. Der G-REIT-Status wird bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen mit dem Tag der Erstnotiz erteilt (Zur Einbringung in Vorläufergesellschaften siehe Abschnitt 4.1.3). Dabei müssen in Übereinstimmung mit den einschlägigen Zulassungsregeln zum Zeitpunkt der Börsennotierung mindestens 25% der Aktien breit bei Anlegern plaziert werden Management Der G-REIT ist durch seinen Vorstand als eigenständige Gesellschaft nach den Regeln des Aktiengesetzes zu führen. Die Organe und die zur Durchführung des Geschäftes erforderlichen leitenden Mitarbeiter sind ausschließlich für den G-REIT tätig Jahresabschluß Der G-REIT stellt einen Jahresabschluß nach internationalen Rechnungslegungsstandard (IFRS) auf. Dabei sind die Immobilien zu Verkehrswerten auszuweisen (IFRS 40 ohne Wahlrecht). Die Gliederung des Jahresabschlusses soll den Empfehlungen (Best Practices Policy Recommendations vom 9. September 2004) der European Public Real Estate Association (EPRA) folgen. Im Jahresabschuß ist zumindest das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (einschließlich Nebentätigkeiten), das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien und das Ergebnis aus der Neubewertung von Immobilien anzugeben.

5 Seite Tochterunternehmen Einem G-REIT ist es erlaubt, in- und ausländische Tochtergesellschaften zu halten. Inländische 100%-Töchter, die ausschließlich im Kerngeschäft des REIT tätig sind, haben auch ohne Börsennotierung den G-REIT-Status (sofern sie die sonstigen REIT-Voraussetzungen erfüllen). Die Ausschüttungen des Tochter-REIT sind dabei nach den unten beschriebenen steuerlichen Grundsätzen aufzuteilen und entsprechend differenziert an die Anleger des Mutter-REIT weiterzuleiten Gewinnausschüttung Grundsatz Der G-REIT muß mindestens 90% seines ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Grundlage der Berechnung der Ausschüttungsbemessungsgrundlage ist dabei der IFRS-Jahresabschluß des G-REIT. Ein Abschluß nach Handelsrecht ist nicht erforderlich. Sofern der G-REIT über konsolidierungspflichtige Tochtergesellschaften verfügt, ist der Konzernabschluß zu Grunde zu legen. Die Konzernobergesellschaft muß dafür Sorge tragen, daß das Konzernergebnis ausschüttungsfähig ist Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung Zum ausschüttungsfähigen Ergebnis zählt uneingeschränkt das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung, auch wenn das Bewertungs-/Verkaufsergebnis negativ sein sollte, solange das Grundkapital der Gesellschaft nicht angegriffen wird Verkaufsergebnis Der Saldo aus den durch Verkäufen realisierten Wertsteigerungen und verlusten zählt gleichfalls zum ausschüttungsfähigen Ergebnis. Allerdings soll es dem G-REIT entsprechend der französischen Regelung gestattet sein, Verkaufsgewinne für bis zu 2 Jahre in eine Rücklage einzustellen. Werden die Veräußerungsgewinne innerhalb dieser Zeit nicht in direkte oder indirekte Immobilienanlagen re-investiert, ist die Rücklage zu Gunsten einer Erhöhung des ausschüttungsfähigen Ergebnisses aufzulösen Bewertungsergebnis Soweit in einem Geschäftsjahr die nicht realisierten Bewertungsgewinne die Bewertungsverluste übersteigen, ist die Differenz in eine Bewertungsrücklage einzustellen. Diese steht zu Ausschüttungen nicht zur Verfügung. Die Bewertungsrücklage wird (i) in Folgejahren zur Abdeckung von Bewertungsverlusten aus dem Immobilienportfolio oder (ii) spätestens bei Verkauf der betreffenden Immobilien aufgelöst Keine regulative Beschränkung der Kapitalstruktur Die Aufnahme von Fremdkapital unterliegt keiner regulatorischen Beschränkung.

6 Seite Keine weitergehende Beschränkung der Aktionärsstruktur Die freie und uneingeschränkte Handelbarkeit der G-REIT-Anteile, und damit beispielsweise auch die Möglichkeit der Übernahme von G-REITs durch Dritte ist eine wesentliche Voraussetzung für einen effizienten Kapitalmarkt und damit die Attraktivität der Anlageform. Bewertungsineffizienzen werden dadurch verhindert. Würde man die Beteiligung einzelner Aktionäre aus steuerlichen Erwägungen auf maximal 10% beschränken, ginge die Kapitalmarktfähigkeit des G-REIT verloren (zu steuerlichen Implikationen siehe 3.2.4). Über die Forderung nach einer Mindestplazierung von 25% hinaus soll die Aktionärsstruktur des G-REIT daher keinen zusätzlichen Beschränkungen unterliegen. Der Minderheitenschutz wird im weiteren durch die einschlägigen Vorschriften des Aktienrechtes, des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) und des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG) sichergestellt. 3. Laufende Besteuerung International ist für einen REIT die Besteuerung der Erträge auf Anlegerebene bei weitgehender Steuerfreiheit der Gesellschaft charakteristisch. Insofern verschiebt sich das Steueraufkommen von der Gesellschaftsebene zur Aktionärsebene. Deshalb kommt dem Besteuerungsrecht der Bundesrepublik Deutschland für Ausschüttungen eine besondere Bedeutung zu Besteuerung auf Gesellschaftsebene Grundsatz Eine Aktiengesellschaft, die für den G-REIT-Status optiert, ist nach Börseneinführung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit Vorbelastete Nebentätigkeiten Vorbelastete Nebentätigkeiten sind in eigene regulär steuerpflichtige Tochtergesellschaften auszugliedern. Werden vorbelastete Nebentätigkeiten demgegenüber direkt aus dem G-REIT heraus angeboten, führt dies zur regulären Besteuerung des gesamten G-REIT Besteuerung der Dividenden auf Aktionärsebene Grundsatz Die vom G-REIT ausgeschüttete Dividende unterliegt beim Aktionär grundsätzlich (mit Ausnahme von vorbelasteten Einkünften, siehe insofern und 3.2.3) der vollen individuellen Besteuerung. Das Halbeinkünfteverfahren oder die Steuerbefreiungsregelung des 8b KStG kommen insofern nicht zur Anwendung.

7 Seite 6 Der G-REIT hat die Dividendenanteile gemäß der nachfolgenden Abschnitte (3.2.2 bis 3.2.4) im Rahmen des Jahresabschlusses getrennt aufzuschlüsseln, damit bestimmte Steuervorteile trotz Zwischenschaltung eines G-REITs auf die Ebene der Anteilseigner weitergeleitet werden können. Wird nicht die gesamte ausschüttungsfähige Dividende ausgeschüttet, sind die Beträge pro rata zu verteilen (auf die positiven Einkommensquellen). Diese Angaben unterliegen der Prüfung des Jahresabschlusses durch den Wirtschaftsprüfer (vereinfachtes Tax Reporting) Vorbelastete ausländische Einkünfte Erträge aus Vermietung und Verpachtung sowie der Veräußerung ausländischer Immobilien werden in der Regel bereits im Ausland besteuert (Belegenheitsprinzip). Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung hat der deutsche Staat auf die Besteuerung dieser Erträge in Deutschland verzichtet (Freistellungsverfahren). Dieser Anteil der Dividende kann vom Aktionär steuerfrei vereinnahmt werden Einkünfte aus Beteiligungen des G-REIT Ausschüttungen aus Kapitalgesellschaften, die der G-REIT vereinnahmt, unterliegen bei Ausschüttung an den G-REIT-Aktionär dem Halbeinkünfteverfahren bzw. der Steuerbefreiungsregelung des 8b KStG Einkünfte aus inländischem Immobilienvermögen Einkünfte aus dem inländischen Immobilienvermögen sowie sonstige Einkünfte des REIT unterliegen beim inländischen Anleger der vollen Besteuerung Quellensteuer / Besteuerung ausländischer Investoren Auf die im Grundsatz beim ausländischen Aktionär steuerpflichtigen Ausschüttungen (Ausschüttung nach und 3.2.4) wird eine Kapitalertragsteuer von 20% erhoben. Europäisches Recht sollte der Besteuerung der Erträge aus dem G-REIT als Dividenden nicht im Wege stehen, da die insoweit relevante Mutter-Tochter-Richtlinie nur auf steuerpflichtige Kapitalgesellschaften abzielt. Soweit Doppelbesteuerungsabkommen der Einführung von G-REITs noch nicht ausreichend Rechnung tragen, sind diese entsprechend den bereits bestehenden internationalen Vorbildern (z.b. einseitig DBA USA/Deutschland in Art. 10 Abs. 2) anzupassen. Hierbei sollte die zunehmende Verbreitung des G-REIT-Modells in immer mehr Ländern hilfreich sein. Die französische Erfahrung zeigt zudem, daß die steuerliche Umstellungsphase, soweit sie ausländische Investitionen in nationale REITs begünstigt, dem nationalen REIT-Markt wichtige Anstoßimpulse geben kann. Etwaigen Umgehungsgestaltungen in- und ausländischer Steuerpflichtiger durch die Beteiligung an einem G-REIT über ausländische Zwischengesellschaften könnten durch eine entsprechende Präzisierung des Außensteuergesetzes und des 50d EStG uninteressant werden.

8 Seite Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus G-REIT-Anteilen Veräußerungsgewinne an G-REIT-Anteilen sind steuerlich wie Veräußerungsgewinne bei einer Anlage in Aktien zu behandeln. Veräußerungsgewinne an G-REIT -Anteilen sind wie Veräußerungsgewinne bei Aktien steuerfrei, weil durch die hohe Ausschüttungsquote bereits der Gewinn der Gesellschaft besteuert wurde und sich der Veräußerungsgewinn lediglich aus der zulässigen Thesaurierung von max. 10% des von der Gesellschaft erwirtschafteten Gewinns bzw. Kursphantasien ergibt. 4. Besteuerung bei der Einbringung und Umwandlung Die angestrebte Bewertung nach IFRS zu Verkehrswerten erfordert die Aufdeckung bestehender stiller Reserven. Um in Deutschland einen auch international attraktiven G-REIT-Markt zu schaffen und den Unternehmen die Chance für dringend benötigte Investitionen zu eröffnen, wird nach französischem Vorbild die Einbringung von Immobilien gegen Anteile am G-REIT zum halben Ertragsteuersatz und einer proratarischen Steuerstundung über vier Jahre vorgeschlagen. Eine solche Regelung hat sich in Frankreich gut bewährt und zu erheblichen Steuereinnahmen geführt Grundsatz Bei der Einbringung der Immobilie in den G-REIT oder bei erstmaligen Erlangung des G-REIT Status werden die stillen Reserven aufgedeckt. Die Veräußerung erfolgt gegen Anteile am G-REIT. Der G-REIT bilanziert gemäß IFRS 40 seine Immobilien zum jeweiligen Verkehrswert ( Fair Value ). Insofern erhöht sich nicht das zukünftige Ausschüttungspotential um die stillen Reserven. Gleiches gilt bei Umwandlungen einer bestehenden Kapitalgesellschaft in einen G-REIT. Eine volle Besteuerung der stillen Reserven, die bei den meisten deutschen Unternehmen über Jahrzehnte gebildet wurden, verhinderte bisher weitgehend eine Mobilisierung dieser Immobilien und hat deshalb in der Vergangenheit nur zu geringen Steuereinnahmen geführt. Der Veräußerungsgewinn wird daher nur mit dem halben Ertragsteuersatz, d.h. 20% (Einkommen-/Körperschaft- und Gewerbesteuer) besteuert. Die Steuerzahlungen können darüber hinaus auf vier jährliche Raten verteilt werden. Der reduzierte Steuersatz steht lediglich für die ersten fünf Jahre nach Einführung eines G-REIT-Gesetzes zur Verfügung, um den gewünschten Mobilisierungseffekt schnell zu erreichen.

9 Seite Plafondierung Die Einbringung der Immobilien unterliegt in der Regel grundsätzlich sowohl der Einkommen-/Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer. Es wird angeregt, die gewerbesteuerliche Belastung unverändert zu lassen und die gewünschte Halbierung der Steuerbelastung ausschließlich durch eine Anpassung der Einkommen-/Körperschaftsteuer zu bewirken. Diese wäre im Einzelfall so anzupassen, daß die bestehende Steuerbelastung halbiert wird und eine Gesamtbelastung von höchstens 20% entsteht. Damit kommen die Gemeinden in den Genuß der weit überwiegenden Steuereinnahmen aus den Einbringungs- und Umwandlungsvorgängen Einbringung in Vorläufergesellschaften ( Vor-REIT ) Die Börsennotierung eines G-REIT wird regelmäßig erst nach einer Vorbereitungsphase erzielbar sein, insbesondere wenn Immobilien aus unterschiedlichen Quellen zusammengefaßt werden. Die begünstigte Besteuerung der Einbringung von Immobilien gegen Anteile ist daher auch auf Kapitalgesellschaften zu erstrecken, die bis auf die Börsennotierung alle regulatorischen Voraussetzungen für einen G-REIT erfüllen ( Vor-REIT ). Der Vor- REIT unterliegt aber, anders als der G-REIT, der regulären Besteuerung. Werden Anteile am Vor-REIT vor Ablauf von sieben Jahren veräußert, oder veräußert der Vor-REIT die eingebrachten Immobilien innerhalb dieser Frist, ist eine Nachversteuerung bis zur vollen Steuerbelastung im Zeitpunkt der Einbringung vorzunehmen. Dies gilt nicht bei oder nach Umwandlung in einen G-REIT Bewertung zum Übertragungsstichtag Zum Einbringungsstichtag in den G-REIT oder den Vor-REIT sind die Immobilien von unabhängigen Dritten nach IFRS Bewertungsstandards zu bewerten. 5. Ergänzende Maßnahmen 5.1. Anpassung von Anlageregeln Im InvG ist eine Rechtsgrundlage dafür zu schaffen, daß offene Immobilienfonds mit bis zu 20% des Fondsvermögens in REITs investieren dürfen. Die Anlage in REITs soll dabei als Anlage in Immobilien angesehen werden. Des weiteren sollte es offenen Fonds gestattet werden, Immobilien des Sondervermögens gegen Anteile in REITs bzw. entsprechende Vorläufergesellschaften (siehe 4.1.3) einzubringen. Für Versicherungen ist eine Änderung der Verordnung über die Anlage des gebundenen Vermögens von Versicherungsgesellschaften erforderlich. Ziel ist hier auch unter aufsichtsrechtlichen Gesichtspunkten den Gesellschaften attraktive Möglichkeiten zur Umwandlung von direkten in indirekte Immobilienanlagen unter Anrechnung auf die Immobilienquote zur Verfügung zu stellen.

10 Seite Ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften Auch den ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften ist eine Erlangung des G-REIT-Status zu ermöglichen, da diese Unternehmen heute schon als G-REIT prädestiniert sind. Nach Erlangung des G-REIT-Status sind Ausschüttungen wie vorbeschrieben zu besteuern. Eine Nachversteuerung eventuell vorhandener EK02- Positionen auf G-REIT Ebene braucht nicht mehr zu erfolgen, da die Ausschüttungen auf Anteilseignerebene der vollen Besteuerung unterliegen. Frankfurt