AXA Immoselect Monatsbericht Juni 2012

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1 - Diese Information ist MiFID-konform und kann auch an Anleger weiter gegeben werden - Sehr geehrte Damen und Herren, gerne übersenden wir Ihnen den zweiten AXA Immoselect Monatsbericht des Geschäftsjahres 2012 / 2013, der folgende Themen behandelt: 1. Verkauf der Immobilie Frankreich, Dijon, rue de la Liberté 2. Vermietungserfolge im abgelaufenen Fondsgeschäftsjahr 2011 / Bewertungsergebnisse im Juni Ertragsausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 / Verkauf der Immobilie Frankreich, Dijon, rue de la Liberté Am haben wir den Kaufpreis in Höhe von 24,974 Mio. Euro für die aus zwei denkmalgeschützten Gebäuden in der historischen Altstadt von Dijon bestehende Immobilie erhalten. Die über rund m² Fläche verfügende Immobilie war im Juli 2005 zu einem Preis von 20,775 Mio. Euro zzgl. Erwerbsnebenkosten gekauft worden. Der erste festgestellte Verkehrswert lag bei 23,09 Mio. Euro. In der Folgezeit stieg der Verkehrwert auf bis zu 25,27 Mio. Euro im Jahr 2008, um dann in Folge der Immobilienmarktkrise auf 22,27 Mio. Euro im Jahr 2011 zu fallen. Die letzte turnusmäßige Überprüfung durch die Sachverständigen hatte im April 2012 zu einer Erhöhung des Verkehrswertes um 0,13 Mio. Euro auf 22,4 Mio. Euro geführt. Umso erfreulicher ist, dass mit dem nun erzielten Kaufpreis ein um 2,574 Mio. Euro bzw. rund 11,5% über dem Verkehrwert liegendes Ergebnis erzielt werden konnte. Der jetzt erzielte Kaufpreis liegt um rund 4,2 Mio. Euro bzw. rund 20,2% über dem Kaufpreis, den das Sondervermögen im Jahr 2005 gezahlt hatte. Durch die Kaufpreisvereinnahmung und die Ausbuchung der Immobilie hatte sich der Anteilspreis bereits am von 50,99 Euro um 0,04 Euro auf 51,03 Euro erhöht. 2. Vermietungserfolge im abgelaufenen Fondsgeschäftsjahr 2011 / 2012 Im abgelaufen Fondsgeschäftsjahr 2011 / 2012 konnten insgesamt rund m² Flächen neu- oder anschlussvermietet bzw. Mietverhältnisse vorzeitig verlängert werden. Bei einem Immobilienbestand von knapp 1,1 Mio. m² bedeutet dies, dass mehr als 18% der Mietflächen neu geordnet wurden. Mit dieser Vermietungsleistung konnte das sehr gute Vorjahresergebnis um fast 60% und damit deutlich übertroffen werden. Detailinformationen erhalten Sie im Rahmen des AXA Immoselect Jahresberichts, der Ende Juli zur Verfügung stehen wird. Seite 1 von 6

2 3. Bewertungsergebnisse im Juni 2012 Turnusmäßig wurden vier in Polen gelegene Büroimmobilien, an denen der AXA Immoselect mit jeweils 49% beteiligt ist, bewertet. Darüber hinaus wurden ebenfalls turnusmäßig zwei Büroimmobilie im niederländischen Arnheim und in München bewertet. Die Verkehrswerte der Immobilien betragen nach den durchgeführten Bewertungen 349,98 Mio. Euro (AXA Immoselect Anteil rund 230,66 Mio. Euro). Die Werte lagen vorher bei 360,35 Mio. Euro (AXA Immoselect Anteil rund 239,26 Mio. Euro). Die Bewertungsveränderungen betragen in der Summe rund minus 8,6 Mio. Euro bezogen auf den Anteil, den AXA Immoselect an den Immobilien hält. Dies entspricht einer Bewertungskorrektur um rund minus 3,6%. Der Anteilspreis des AXA Immoselect vom liegt bei 50,92 Euro und ist im Wesentlichen aufgrund der nachfolgenden Bewertungen gegenüber dem letzten veröffentlichten Anteilspreis um 0,13 Euro gesunken. Der Anteilspreis, den wir Ihnen im Monatsbericht Mai 2012 mitgeteilt hatten, lag bei 50,88 Euro. Die Bewertungen im Einzelnen: Polen, Warschau, Sienna, Saski Point (Beteiligung: 49%) 2012: Euro AXA Immoselect-Anteil Euro Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro Wertänderung: Euro = +2,73% Das im Kern des Warschauer Central Business District (CBD) gelegene Objekt wurde im Jahr 1998 fertig gestellt. Aufgrund eines neuen Aufmasses für die Lagerflächen, sowie die seit der letzten Bewertung erfolgten Neu- und Anschlussvermietungen, haben sich die Büro- und Ladenmietflächen der nunmehr voll vermieteten Immobilie durch Anrechnung von Allgemeinflächen um ca. 5,5% erhöht. Die Bürofläche beträgt jetzt ca m² und die Ladenfläche ca. 570 m². Darüber hinaus verfügt die Immobilie über insgesamt 111 Pkw-Stellplätze, hiervon 91 in einer Tiefgarage. Die Gutachter mussten bei ihrer aktuellen Bewertung mehrere Aspekte berücksichtigen. Die Wettbewerbssituation im direkten Umfeld wird sich aufgrund der Fertigstellung neuer Büroflächen in den Jahren 2012 und 2013 verschärfen. Dies erforderte eine Reduzierung des Bewertungsfaktors. Da die Immobilie seit der letzten Bewertung jedoch fast vollständig neu- bzw. anschlussvermietet werden konnte, hat sich auch aufgrund der Erhöhung der vermietbaren Flächen eine deutlich höhere Summe der für das Gutachten ansetzbaren marktüblichen Mieteinnahmen ergeben. Deshalb konnte insgesamt eine positive Wertentwicklung von ca. 2,7% festgestellt werden. Seite 2 von 6

3 Polen, Warschau, Sienna, Bitwy (Beteiligung: 49%) 2012: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro Wertänderung: Euro = - 9,38% Die im Jahr 2001 fertig gestellte Immobilie liegt im Stadtteil Ochota, der an das Stadtzentrum Warschaus angrenzt. Die Nutzung erfolgt weitestgehend als Büroimmobilie mit rund m² Büro- sowie rund 150 m² Ladenfläche nebst 430 Pkw-Tiefgaragenplätzen. Derzeit sind rund m² leer stehende Büromietflächen in der Vermarktung. Die Gutachter haben bei der aktuellen Bewertung die notwendigen Investitions- und Vermarktungskosten für die Vermietung der derzeit leerstehenden Flächen berücksichtigt. Während die marktüblich erzielbare Gesamtmiete der Immobilie nahezu unverändert blieb, trägt die Reduzierung des Bewertungsfaktors der Immobilie dem erhöhten Vermietungsrisiko und der verschärften Wettbewerbssituation Rechnung. Polen, Warschau, Sienna, Saski Crescent (Beteiligung: 49%) 2012: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro Wertänderung: Euro = +3,34% Das im Jahr 2003 fertig gestellte Objekt liegt in verkehrsgünstiger Lage im Central Business District Warschaus. Die Immobilie verfügt über rund m² Büro-, rund 400 m² Einzelhandels- sowie ca. 210 m² Restaurationsfläche nebst 169 Pkw-Tiefgaragenplätzen. Seit der letzten Bewertung wurden ca m² Büroflächen vermietet, so dass sich der Leerstand auf aktuell ca. 410 m² Bürofläche verringert hat. Diese Flächen befinden sich derzeit in der Vermarktung. Im Wesentlichen haben die erfolgten Vermietungen seit der letzten Bewertung durch den Wegfall bewertungsrelevanter Vermarktungskosten, sowie eine Erhöhung der erzielbaren Gesamtmiete trotz einer geringfügigen Rücknahme des Bewertungsfaktors zur Erhöhung des Verkehrswertes geführt. Seite 3 von 6

4 Polen, Warschau, Sienna, Warsaw Towers (Beteiligung: 49%) 2012: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro Wertänderung: Euro = - 0,21% Die im Jahr 1999 fertig gestellte Immobilie liegt im Kernbereich des Central Business Districts und verfügt über rund m² Büro- und rund m² Ladenflächen sowie 197 Pkw-Tiefgaragenplätze. Seit der letzten Bewertung hat sich der Leerstand um rund m² verringert. Aktuell befinden sich somit nur noch ca. 220 m² Büro- und 485 m² Ladenflächen in der Vermarktung. Der Verkehrswert blieb fast auf Vorjahresniveau. Einer Erhöhung der erzielbaren Gesamtmieten stand eine Reduzierung des Bewertungsfaktors gegenüber. Niederlande, Arnheim, Eusebiusbuitensingel / Westervoortsedijk Eusebiushof 2012: Euro 2011: Euro Wertänderung: Euro = - 9,09% Die im Jahr 2008 / 2009 fertig gestellte Immobilie verfügt über rund m² Büroflächen nebst 248 Pkw- Stellplätzen. Bis Juni 2020 sind rund m² an die Stadt Arnheim vermietet. Weitere rund m² sind bis Ende des Jahres 2018 mit einem Sonderkündigungsrecht zum Ende des Jahres 2012 an einen staatlichen Mieter vermietet. Für die restlichen Flächen besteht bis Juni 2018 ein Mietvertrag mit dem Objektverkäufer (Mietgarantie), der auch das Recht zur Untervermietung hat. Allerdings kommt der Objektverkäufer / Mietgarant seit einiger Zeit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nur teilweise nach. Wir verfolgen dies sehr genau und haben die Verhandlungen mit allen Parteien bereits aufgenommen, um mögliche Ausfallschäden zu begrenzen. Aktuell sind rund m² Bürofläche nicht (unter-)vermietet. Die Veränderung des Verkehrswertes berücksichtigt das erhöhte Risiko eines Ausfalls der Mietgarantie, sowie einen Abschlag aufgrund der Vermarktungskosten für die Leerstandsflächen in Höhe von zwei Jahresmieten. Auch die marktüblich erzielbare Gesamtmiete sowie der Bewertungsfaktor wurden reduziert. Dies trägt der anhaltenden Marktschwäche und negativen Preisentwicklung am Standort Arnheim Rechnung. Seite 4 von 6

5 Deutschland, München, Georg-Muche-Straße, Parkstadt Schwabing 2012: Euro 2011: Euro Wertänderung: Euro = +4,8% Die Immobilie wurde in einem seit dem Jahr 2000 als Büro- und Wohnstadt neu ausgewiesenen Areal zwischen Leopoldstraße im Westen und der Autobahn A 9 im Osten in schwieriger Marktsituation im Jahr 2009 fertig gestellt. Mehr als m² Büromietflächen verteilen sich auf drei fünfgeschossige Gebäudekörper sowie einen zehngeschossigen Gebäudeturm. Darüber hinaus verfügt die Immobilie über 94 Pkw-Tiefgaragenplätze. Gegenüber der letzten Bewertung konnte der Leerstand geringfügig auf nun ca m² Büroflächen reduziert werden. Die aktuelle Bewertung hat die Marktentwicklung und den Flächenabsatz bei den Bürovermietungen in München positiv berücksichtigt. Dies führt zu einer deutlichen Reduzierung des bewertungsrelevanten Ansatzes für die Vermarktungskosten und die Vermarktungsdauer der Immobilie. 4. Ertragsausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 / 2012 Auch im abgelaufenen Fondsgeschäftsjahr 2011 / 2012 erwirtschaftete der AXA Immoselect stabile ausschüttbare Erträge. Wir beabsichtigen Ende Juli 2012 an die Anleger eine Ertragssauschüttung auf Vorjahresniveau zu leisten. Bei Rückfragen stehen Ihnen Ihre Ansprechpartner in Sales und Client Service gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Ihr AXA Investment Managers Team Seite 5 von 6

6 Rechtliche Hinweise: Die das Sondervermögen AXA Immoselect verwaltende Kapitalanlagegesellschaft AXA Investment Managers Deutschland GmbH hat die Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens zum erklärt und gleichzeitig die Anteilscheinausgabe und Anteilscheinrückname endgültig eingestellt. Demzufolge stellen die in diesem Monatsbericht enthaltenen Informationen kein Vertragsangebot bzw. keine Anlageberatung oder - empfehlung durch AXA Investment Managers Deutschland GmbH dar, sondern bezwecken die Anleger und Investoren zusammenfassend über die wesentlichen Aktivitäten des Fondsmanagements während der Liquidation zu informieren. Infolge vereinfachter Darstellungen vermag dieses Dokument nicht sämtliche Informationen darzustellen und könnte daher subjektiv sein. Die enthaltenen Meinungsaussagen geben unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung wieder, die sich jederzeit ohne Hinweis ändern kann. Die Verkaufsprospekte, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie Jahres- und Halbjahresberichte erhalten Sie kostenlos bei AXA Investment Managers Deutschland GmbH Bleichstraße Frankfurt/Main sowie unter Sofern Sie eine Anlageberatung oder eine Aufklärung über die mit dem Erwerb von Anteilen an Investmentfonds verbundenen Risiken oder über die steuerliche Behandlung der Investmentfonds wünschen, bitten wir Sie, sich mit Ihrem Finanz- bzw. Steuerberater in Verbindung zu setzen. Die in diesem Monatsbericht enthaltenen Informationen, Daten, Zahlen, Aussagen, Analysen, Prognose- und Simulationsdarstellungen, Konzepte sowie sonstige Angaben beruhen auf unserem Sach- und Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Erstellung. Dennoch kann es zu unbeabsichtigten fehlerhaften Darstellungen kommen. Auch können die genannten Angaben jederzeit ohne Hinweis geändert werden. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Angaben wird nicht übernommen. Bitte beachten Sie, dass der AXA Immoselect seit dem nicht mehr in Österreich zum Vertrieb zugelassen ist. Seite 6 von 6