Wohnungsmarktbericht 2008

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1 Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 27 Stadt Dortmund Amt für Wohnungswesen

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3 Inhalt Seite Vorwort 7 Ausgewählte Strukturdaten Dortmunds und anderer Städte 8 1. Allgemeine Entwicklungen und wichtige Trends auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt Allgemeine Entwicklungen Wichtige Trends in Dortmund 9 2. Grundstücks- und Immobilienmarkt Bodenumsätze 27 in Dortmund Immobilienpreisentwicklung in Dortmund Städtisches Baulandmanagement Bodenmarkt im regionalen Vergleich Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungsangebot Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen Wohnungsneubau in Dortmund Neubau von Eigenheimen Neubau im Geschosswohnungsbau Wohnungsbestand Eigenheimbestand Geschosswohnungsbestand Eigentumswohnungen Mietwohnungen Wohnungsleerstände Zwangsversteigerungen Erfahrungen mit neuen Wohnungsmarktakteuren Wohnungsnachfrage Nachfrageindikator demografische Entwicklung Bevölkerungsentwicklung Haushaltsentwicklung und Konsequenzen für die Wohnungsnachfrage Nachfrageindikator Bevölkerungsbewegungen Stadtumlandwanderung Innerstädtische Wanderungsbewegungen Nachfrageindikator wirtschaftliche Rahmenbedingungen Konjunkturlage in Deutschland Arbeitsmarktsituation in Dortmund Verfügbare Einkommen Wohnungssuchende im geförderten Mietwohnungsbau Mietentwicklung Mietentwicklung in Deutschland 65

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5 Seite 5.2 Mietentwicklung in Dortmund Mietniveau in den Dortmunder Stadtbezirken Mietniveau in Dortmund und Hartz IV Wohnnebenkosten Prognosen zur mittel- und langfristigen demografischen Entwicklung Kleinräumige und regionale Wohnungsmarktbeobachtung Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung Aktionsräume Soziale Stadt Regionale Wohnungsmarktbeobachtung Kommunales Stimmungsbarometer 79 Einschätzung der Wohnungsmarktsituation durch Experten der Bau-, Wohnungs- und Finanzwirtschaft Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen und Karten 88 Abbildungen 88 Tabellen 9 Karten 9

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7 Vorwort Sehr geehrte Leserinnen und Leser, das Thema Wohnen berührt private, öffentliche, soziale sowie wirtschaftliche Belange und ist ein wesentlicher Aspekt der integrierten Stadtentwicklung. Daher ist eine themenübergreifende Betrachtung für die zukunftsfähige und attraktive Gestaltung des Wohnstandortes Dortmund notwendig. Der Wohnungsmarkt wird von verschiedenen Faktoren von lokalen Besonderheiten bis hin zu globalen Entwicklungen maßgeblich beeinflusst. Somit werden die Herausforderungen für die kommunale Wohnungspolitik immer vielschichtiger und komplexer. Siegfried Pogadl Hans-Peter Neuhaus Detaillierte Informationen aus unserem aktuellen Wohnungsmarktbeobachtungs - system ermöglichen die Entwicklung von zielgerichteten und präventiven Strategien. Dabei gewinnt die kleinräumige Betrachtung immer mehr an Bedeutung. Dies haben zuletzt auch die Veranstaltungen zum Aktionsplan Soziale Stadt Dortmund gezeigt. Zur Erarbeitung von wirksamen und konkreten Maßnahmen müssen Handlungserfordernisse genau lokalisiert und die individuelle Situation der Menschen in den einzelnen Quartieren berücksichtigt werden. Das Nutzen und Vernetzen von vorhandenem Wissen und Kompetenzen nimmt in Zeiten knapper Personal- und Finanzressourcen eine zentrale Rolle ein. Dies bezieht sich nicht nur auf die Strukturen innerhalb der Verwaltung, sondern schließt genauso externe Wohnungsmarktakteure mit ein. Dabei ist es wichtig, frühzeitig Maßnahmen abzustimmen, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. In diesem Jahr soll das Kommunale Wohnkonzept für Dortmund aufgestellt werden. Information und Kooperation sind die grundlegenden Voraussetzungen, um hierbei ein hohes Maß an Umsetzungsorientierung zu erreichen. Unter Berücksichtigung der vielschichtigen Nachfragergruppen sollen Handlungsoptionen für die qualitative Entwicklung des Wohnungsbestandes und den Neubau gemeinsam erarbeitet werden. Mit den in diesem Wohnungsmarktbericht zusammengefassten Daten, Trends und Analysen des Jahres 27 möchten wir unsere Kooperationspartner/Innen und alle Interessierten wie gewohnt über die aktuellen Entwicklungen des Dortmunder Wohnungsmarktes informieren und damit eine Basis schaffen, die zukünftigen Aufgaben, wie schon in der Vergangenheit geschehen, gemeinsam erfolgreich zu meistern. Siegfried Pogadl Stadtrat Hans-Peter Neuhaus Leiter des Amtes für Wohnungswesen 7

8 Ausgewählte Strukturdaten Dortmunds und anderer Städte Ausgewählte Daten des Wohnungsmarktbeobachtungssystems in Dortmund Einwohner Wohnungsbestand Baufertigstellungen davon: Ein- und Zweifamilienhäuser Baugenehmigungen davon: Ein- und Zweifamilienhäuser innerstädtische Umzugshäufigkeit (je 1. Einwohner) 82,3 82,3 Arbeitslosenquote 1) 16,8 14, 1) Bezogen auf alle Erwerbspersonen in %, Stand jeweils 3.9. Dortmund im Städtevergleich Ausgewählte Strukturdaten Fläche in km 2 Bevölkerung Arbeitslosenquote 1) Fertigstellungen Wohnungen Dortmund 28, , Essen 21, , Köln 45, , Düsseldorf 217, , Bremen 325, , Stuttgart 27, , Frankfurt/Main 248, ) 9, ) ) Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit 1) Bezogen auf alle Erwerbspersonen in %, Stand ) Zum , da aktuellere Daten bei Redaktionsschluss noch nicht vorlagen 8

9 1. Allgemeine Entwicklungen und wichtige Trends auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt 1.1 Allgemeine Entwicklungen Der sich bereits seit geraumer Zeit vollziehende demografische Wandel steht in den letzten Jahren permanent im Fokus wohnungs- und stadtentwicklungspolitischer Diskussionen. Es ist unstrittig, dass bevölkerungsstrukturelle und zahlenmäßige Veränderungen die räumliche Entwicklung und damit auch die Wohnungsmarktentwicklung maßgeblich beeinflussen werden. Im Hinblick auf die kommunalen Wohnungsmärkte ist das Phänomen der Alterung von großer Bedeutung. Oftmals werden im gleichen Zusammen - hang Schrumpfungsprozesse diskutiert, die meist nur in einem negativen Kontext gesehen werden. Vielmehr ergeben sich hieraus jedoch auch Chancen für die Stadtentwicklung und die Aufwertung des Wohnungs - ange botes. Den Städten bietet sich die Chance, die sehr kompakten Wohnsiedlungen der 5er-, 6er- und 7er-Jahre nach Rückbau einzelner Gebäude attraktiver, großzügiger und grüner zu gestalten. Der Wohnungsmarkt wird immer differenzierter und kleinteiliger. Die Abgrenzungen zwischen Regionen bzw. Städten in denen es zukünftig zu Engpässen im Wohnraumangebot kommen wird, und denen, die erhöhte Leerstände zu erwarten haben, werden immer deutlicher. Vor diesem Hintergrund steigt der Handlungsbedarf in den Kommunen und damit die Notwendigkeit zur Aufstellung von Kommunalen Wohn- bzw. Handlungskonzepten. Trotz der in Deutschland allgemein rückläufigen Bautätigkeit ist Wohn - eigentum jedoch nach wie vor gefragt. Es zeichnet sich eine Verlagerung vom Neubau zum Kauf von Bestandsimmobilien ab. Die Streichung der Eigenheimzulage trägt zur geringeren Investitionsbereitschaft der Bevöl - kerung bei. Durch den Wegfall dieser Subvention fehlen die Schwellen - haus halte als potenzielle Nachfrager. Mit der Verabschiedung der staatlich geförderten Eigenheim-Rente (Wohn-Riester) soll die Möglichkeit eröffnet werden, eigene Beiträge zur privaten Altersvorsorge zum Erwerb von Immobilien einzusetzen. Experten erwarten sich hiervon einen Schub für die lahmende Bautätigkeit. Neben dem Wegfall der Eigenheimzulage wirken die steigenden Lebens - haltungskosten und Baupreise zudem investitionshemmend. Die zunehmend unsichere Arbeitsmarktsituation und die geforderte räumliche Flexibilität stehen der Eigentumsbildung oftmals entgegen. 1.2 Wichtige Trends in Dortmund Stabile Bevölkerungsentwicklung Die Bevölkerungsentwicklung ist mit einem Rückgang von 715 Personen als stabil zu bezeichnen. Zum lebten Personen in Dortmund. Die Singlehaushalte (46 %) stellen die größte Bevölkerungs - gruppe in Dortmund dar, gefolgt von den Zwei-Personenhaushalten mit rd. 3 %. 9

10 Günstiges Mietniveau Das Mietniveau in Dortmund ist nach wie vor günstig, sodass auch für Personen mit niedrigem Einkommen ein ausreichendes Wohnungs - angebot zur Verfügung steht. Auch 27 haben die steigenden Energiepreise zur Erhöhung der Wohnnebenkosten geführt. Weiterhin hohes Wohnbauflächenangebot 27 standen rd. 12 Hektar Wohnbauflächen (für ca. 3.5 Wohnungen) in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen zur Verfügung. Für weitere rd. 18 Hektar (ca Wohnungen) Bruttowohnbauflächen sind Bebauungsplanverfahren eingeleitet. Öffentlich geförderter Mietwohnungsbestand Trotz Rückgangs der Sozialwohnungsbestände ist die Versorgung der Bevölkerungsgruppen mit niedrigem Einkommen kurz- und mittelfristig gesichert. Leicht steigende Kauffälle Die Kauffälle steigen nach dem deutlichen Rückgang im Jahr 26 wieder leicht auf insgesamt 3.62 Kaufverträge an. Das hohe Niveau der vergangenen Jahre wird jedoch nicht erreicht. Bedeutungsgewinn der Bestandsimmobilien Der Erwerb einer Bestandsimmobilie gewinnt für die Nachfrager zunehmend an Bedeutung. Die günstigen Preise der Bestandsimmobilien sind vor dem Hintergrund der wegfallenden Subventionen meist ausschlaggebend. Jedoch muss hierbei der finanzielle Aufwand für ggfs. erforderliche energetische Maßnahmen berücksichtigt werden. Rückläufige Bautätigkeit Dortmund folgt dem bundesweit rückläufigen Trend der Bautätigkeit. Dies betrifft sowohl den Eigenheim- als auch den Geschosswohnungs - bau. Nach dem Anstieg im Vorjahr 26 ging die Bautätigkeit zurück und befindet sich nun auf dem Niveau der Jahre 24/25. Die Fertigstellungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind stabil, wohingegen der frei finanzierte Wohnungsbau u. a. durch das Weg - brechen der Schwellenhaushalte erheblich zurückgeht. Leicht negative Wanderungsbilanz mit dem Umland Der Nahwanderungssaldo liegt 27 erstmalig seit 23 mit einem Minus von 9 Personen leicht im negativen Bereich, die Außen - wanderung ist aber nach wie vor positiv. 1

11 2. Grundstücks- und Immobilienmarkt 2.1 Bodenumsätze 27 in Dortmund Dem Gutachterausschuss in Dortmund lagen im Jahre 27 insgesamt 3.62 Kauffälle für unbebaute und bebaute Grundstücke vor. Dies bedeutet nach dem erheblichen Rückgang im Jahre 26 einen Anstieg von rd. 15 %. Tab. 1: Kaufverträge nach Teilmärkten Gesamtzahl der Kaufverträge für bebaute und unbebaute Grundstücke Auswertung der Kaufverträge nach Teilmärkten (Neubau und Bestand), darunter: Eigentumswohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser unbebaute Grundstücke für Wohnzwecke Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Grundstücksmarktbericht 28 Der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke für Wohnzwecke leistet einen Beitrag zur Einschätzung der kurz- bis mittelfristig realisierbaren Wohnungen. In diesem Segment ging die Zahl der Kauffälle in Dortmund im Vergleich zum Vorjahr um rd. 15,5 % zurück. Der Flächenumsatz blieb mit 11,5 Hektar im Jahre 27 im Vergleich zu 11,7 Hektar 26 nahezu konstant. Ebenso der Geldumsatz mit jeweils ca. 25 Mio.. Bei den bebauten Grundstücken zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr ein teilweise deutlicher Anstieg in der Zahl der Kauffälle. Der Anstieg im Teil - markt der Mehrfamilienhäuser ist mit einem Plus von 47 % besonders ausgeprägt. Mit 479 Kauffällen werden die Werte der vergangenen zehn Jahre bei weitem übertroffen. Die Zahl der Kaufverträge im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser stieg um rd. 25 %. Von den insgesamt 959 Fällen in diesem Teilmarkt handelt es sich bei lediglich 138 um schlüsselfertige Reiheneigenheime. Dieser geringe Anteil von Neubauten könnte ein Hinweis auf den Bedeutungsgewinn der Bestands - immobilien sein (vgl. Kapitel 3.3.1). Dies wird auch durch die Auswertung der Kauffälle im Wohnungseigentum unterstützt. Bei nur 13 Kauffällen handelt es sich um Neubauten und bei 993 um Weiterverkäufe bzw. 175 Erstverkäufe nach Umwandlung. Nach dem deutlichen Rückgang der Kauffälle im Jahre 26 scheint nun die Zahl der Kauffälle wieder langsam zu steigen. Im wichtigen Segment der unbebauten Grundstücke kann jedoch bei weitem noch nicht das Niveau der Vorjahre erreicht werden. 11

12 Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau und den Geschosswohnungsbau. Tab. 2: Übersicht über die Bodenrichtwerte gemäß 13 Abs. 1 GAVO NRW Baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau 1) gute Lage ( /m²) mittlere Lage ( /m²) mäßige Lage ( /m²) Frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser Grundstücksfläche: 6 m² Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Grundstücksfläche: 3 m² Reihenmittelhäuser Grundstücksfläche: 2 m² Baureife Grundstücke für den Geschosswohnungsbau 1) Wohnungen oder Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil bis 2 % des Rohertrages GFZ ca. 1, 2, Geschosse: III Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Grundstücksmarktbericht 28 Die Bodenrichtwerte können im Internet unter eingesehe n werden. Weitere Informationen zu diesem Thema sind dem Grundstücksmarktbericht Dortmund 28 zu entnehmen. Ergebnis Nach dem erheblichen Rückgang der Kauffälle im vergangenen Jahr konnte n 27 wieder leicht steigende Kauffallzahlen vermeldet werden. Dieser Anstieg ist vor allen Dingen auf Verträge bei bebauten Grund - stücken zurückzuführen. Der zunehmende Bedeutungsgewinn der Bestands immobilien wird durch den relativ geringen Anteil an Kauffällen von Neubauten bzw. dem hohen Anteil an Weiterverkäufen unterstützt. 2.2 Immobilienpreisentwicklung in Dortmund Im Jahre 27 verfügt das Amt für Wohnungswesen erstmalig über Preis - daten aus der empirica-preisdatenbank. Sie erfasst Immobilieninserate aus diversen Internetplattformen und wertet diese auf unterschiedlichen Ebenen (Preisentwicklung einzelner Wohnungstypen nach Größe oder Alter) aus. Es handelt sich hierbei um Angebotspreise, die neben der leichteren Verfügbarkeit den Vorteil haben, dass sie die aktuelle Marktstimmung reflektieren. Die tatsächlich erzielten Verkaufspreise können jedoch mit dieser Methode nicht ermittelt werden. Durch den Aufbau von Zeitreihen werden Trendwenden in den einzelnen Marktsegmenten rasch sichtbar. Die empirica-preisdaten sind somit eine neue wichtige Informationsquelle, um die Preise in unterschiedlichen Teilmärkten darzustellen. 1) beitrags- und abgabenfrei (Erschließungsbeiträge nach 127 BauGB und Ausgleichsbeträge nach 135 a 135 c (Naturschutzbeiträge) 12

13 Die Auswertung der Angebotspreise für unterschiedliche Bautypen zeigt, dass es vor allen Dingen bei den frei stehenden Einfamilienhäusern und den Geschosswohnungen erhebliche Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand gibt. In absoluten Zahlen bedeutet dies für den Käufer einer gebrauchten Geschosswohnung eine Preisersparnis von rd. 1.. Abb. 1: Angebotspreise Neubau und Bestand Euro Reihenhaus Doppelhaushälfte frei stehendes EFH Geschosswohnung Neubau Bestand Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) Es handelt sich hierbei um rechnerische Mittelwerte. Abb. 2: Gesamtpreise nach Baualtersklasse und Objekttyp Euro vor ab 2 Geschosswohnung Einfamilienhaus* Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) *Die Kategorie Einfamilienhäuser beinhaltet Doppelhaushälften, Reihenhäuser und frei stehende Einfamilienhäuser. Die Analyse der Gesamtpreise nach Baualtersklassen zeigt vor allen Dingen bei den Geschosswohnungen einen erheblichen Preisunterschied zwischen Bestandsimmobilien, die vor 2 errichtet wurden und neuwertigen Immo bilien mit einem Baujahr nach 2. Der sehr günstige Preis für Wohnungen in den sogenannten Nachkriegsbauten wird u. a. durch die 13

14 nicht mehr zeitgemäßen, oftmals sehr kleinen Grundrisse verursacht. Der Grund für die höheren Preise für Einfamilienhäuser aus dieser Baualters - klasse liegt in den höheren durchschnittlichen Wohn- und Grundstücksflächen. Die folgende Abbildung zeigt die unterschiedlichen Preisentwicklungen für Neubauten und Bestandsimmobilien. Bei allen Bautypen ist der Preis - anstieg bei Neubauten deutlicher ausgeprägt als bei Bestandsimmobilien. Die Entwicklung bei frei stehenden Einfamilienhäusern ist hier besonders augenscheinlich. Im letzten Jahr stiegen die Preise für Neubauten im Median 1 um rd. 5. ; hingegen verzeichneten die Bestandsimmobilien einen Rückgang von rd. 3.. Diese Entwicklungsmuster fördern bzw. verursachen den Trend zum Kauf einer Bestandsimmobilie. Abb. 3: Preisentwicklung nach Bautyp, Neubau und Bestand Euro RH Neubau RH Bestand DHH Neubau DHH Bestand Frei stehende EFH Neubau Frei stehende EFH Bestand Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) Im Teilmarkt der Eigentumswohnungen wird die Preisdifferenz zwischen Neubauten und Wohnungen im Bestand ebenfalls sehr deutlich. 27 lag der Angebotspreis für eine neu gebaute Eigentumswohnung bei 2.54 /m² und für eine gebrauchte Eigentumswohnung bei 1.21 /m². Darüber hinaus zeigt die Betrachtung der zurückliegenden vier Jahre eine leichte Preissteigerung für Eigentumswohnungen im Neubau. 1 In der Statistik halbiert der Median eine Stichprobe (Definition aus 14

15 Abb. 4: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen 24 bis 27 Euro ETW Neubau ETW Bestand Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) Die folgende Abbildung stellt die Spannbreiten der ausgewerteten Angebotspreise für die unterschiedlichen Bautypen dar. Auffällig ist die besonders weite Spannbreite bei den frei stehenden Bestands- Einfamilienhäusern. Abb. 5: Preisspannbreiten 27 in Dortmund Euro Neubau-RH Neubau-DHH Neubau-EFH (frei st.) Bestands-RH Bestands-DHH Bestands-EFH (frei st.) niedrigster Wert höchster Wert Median Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 15

16 Die vorseitig genannten Preisspannen machen deutlich, dass unter - schiedliche Faktoren (z. B. Lage, Ausstattung) für die Preisgestaltung von erheblicher Bedeutung sind. Die folgende Karte zeigt die unterschiedlichen Preisniveaus für Bestands- Einfamilienhäuser im Dortmunder Stadtgebiet. In den südlichen Stadt be - zirken liegt der Kaufpreis zwischen 23. und 3., wohin gegen im Norden ein Bestands-Einfamilienhaus unter 2. angeboten wird. Mit einem Kaufpreismedian von 19. gibt es in den Stadtbezirken Brackel und Scharnhorst die günstigsten Einfamilienhausangebote. Karte 1: Kaufpreise für Bestands-Einfamilienhäuser in den zwölf Dortmunder Stadtbezirken Quelle: Eigene Darstellung nach der empirica-preisdatenbank(idn ImmoDaten GmbH) 16 Das bereits beschriebene Nord-Süd-Gefälle hinsichtlich der Angebotspreise im Stadtgebiet zeigt sich bei den gebrauchten Eigentumswohnungen. Auch hier sind die Differenzen der Angebotspreise zwischen den südlichen Stadtbezirken Hombruch, Hörde und Aplerbeck und den nördlichen Bezirken Eving und Innenstadt-Nord erheblich.

17 Karte 2: Kaufpreise für Bestands-Eigentumswohnungen in den zwölf Dortmunder Stadtbezirken Quelle: Eigene Darstellung nach der empirica-preisdatenbank(idn ImmoDaten GmbH) Generell gibt es in Dortmund eine relativ große Preisspannbreite, innerhalb derer Kaufinteressenten Eigentum erwerben können. Dies trägt maßgeblich zur Attraktivität Dortmunds für unterschiedliche Ziel- bzw. Nachfragergruppen bei. Ergebnis Die erstmalig vorliegenden Daten der empirica-preisdatenbank stellen wesentliche neue Zusatzinformationen zur Analyse der Immobilienpreise in Dortmund dar. Sie bestätigen die günstigen Preise der Bestandsimmobilien, die wesentlich zum Bedeutungsgewinn des Bestandes beitragen. Der Erwerb einer Bestands immobilie scheint in den Augen der Nachfrager an Attraktivität zu gewinnen. Der Generationswechsel der Eigentümer und Eigen - tümerinnen in den Ein- und Zweifamilienhäusern der 5/6er-Jahre führt zu einem steigenden Angebot an Bestandsimmobilien. 17

18 Nach wie vor ist jedoch Neubau notwendig, um neuen Wohnwünschen und Anforderungen gerecht werden zu können und das Dortmunder Wohnungsangebot somit zukunftsfähig zu gestalten. 2.3 Städtisches Baulandmanagement Das Baulandmanagement ist ein wichtiges Instrument einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Dabei rückt neben der Quantität verstärkt die Qualität des Flächenangebotes in den Mittelpunkt. Die ausreichende Bereitstellung von bezahlbaren attraktiven Baugrundstücken, auf denen Wohnungsneu - bauprojekte für unterschiedliche Nachfragergruppen realisiert werden können, bildet den Kern der erfolgreichen Baulandpolitik Dortmunds der letzten Jahre. Folgende Ziele und Maßnahmen sind darüber hinaus wesentliche Elemente des Baulandmanagements, mit denen einerseits die Abwanderung von Einwohnern verhindert und andererseits die (Rück-)Gewinnung von Haushalten erreicht werden sollen: Stärkung urbaner Qualitäten Förderung des Wohneigentums und Schaffung von vielfältigen Wohn- und Bauformen Sicherung und Entwicklung städtebaulicher Qualität und Infrastruktur Rückbau und Brachflächenentwicklung. Dabei steht bei der Baulandpolitik seit Mitte der 9er-Jahre die Aus weisung und Entwicklung von Flächen für den Bau von Ein- und Zweifamilien häusern im Vordergrund, um insbesondere der Nachfrage von jungen Familien, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, in Dortmund mit entsprechenden Angeboten gerecht zu werden. Vorrangig wird dabei die Strategie verfolgt, gemeindeeigene Flächen ggf. nach Zwischenerwerb zu entwickeln. Dadurch können u. a. Ent - wicklungszeiten von Neubaugebieten verkürzt und somit Grundstücksflächen zeitnah auf den Wohnungsmarkt gebracht werden. Bereits seit 1994 wird eine Baulandentwicklung nach dem sogenannten 25 %-Modell verfolgt. Nach diesem Modell muss der Grundstückseigen - tümer bereit sein, 25 % der zu überplanenden Flächen der Stadt Dortmund zum Preis der aktuellen Nutzung (i. d. R. zum Ackerlandpreis) zu überlassen. Dadurch hat die Stadt Dortmund neben stadteigenen Flächen Zugriff auf ein breit gefächertes Angebot an Grundstücken, die auch an Bauherren weiterverkauft werden, die ihr Eigenheim ohne Bauträger errichten möchten. 18

19 Wohnbaupotenziale Ende des Jahres 27 standen rd. 12 Hektar Wohnbauflächen (für ca. 3.5 Wohnungen) in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen zur Verfügung. Für weitere rd. 18 Hektar Bruttowohnbauflächen, also einschließlich Grün- und Erschließungsflächen, sind Bebauungsplanverfahren für ca Wohnungen eingeleitet. Ergänzend dazu ist eine zusätzliche Baulandreserve in sogenannten Baulücken ( 34 Baugesetzbuch) von 26 Hektar (für ca. 5 Wohnungen) im Dortmunder Stadtgebiet vorhanden. Die Stadt Dortmund ist bestrebt, das Angebot an Wohnbauflächen über das gesamte Stadtgebiet zu streuen. Ziel ist es, möglichst in allen Stadt - bezirken attraktive Standorte für den Wohnungsneubau zu schaffen. Dadurch sollen u. a. die Bürgerinnen und Bürger an ihren Stadtbezirk gebunden werden. Abb. 6: Wohnbaupotenziale in den zwölf Stadtbezirken (rechtsverbindliche und in Aufstellung befindliche B-Pläne) 1.6 Anzahl Wohneinheiten Eving Scharnhorst Brackel Aplerbeck Hörde Hombruch Lütgendortmund Stadtbezirke Huckarde Mengede Innenstadt-West Innenstadt-Nord Innenstadt-Ost Einfamilienhäuser Geschosswohnungsbau Quelle: Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, Stand Dezember 27 Die Stadtbezirke Hörde und Brackel ragen mit ihrem auffällig großzügigen Wohnbaupotenzial für Einfamilienhäuser in der vorstehenden Abbildung heraus. Die Bebauungspläne für die geplanten Wohnstandorte PHÖNIX See mit 1.5 Wohneinheiten und Hohenbuschei mit 67 Wohneinheiten für den Einfamilienhausbau tragen dazu bei. Städtische Grundstücksangebote Die Stadt Dortmund bietet zurzeit Grundstücke vorrangig für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern an folgenden Standorten an: 19

20 Tab. 3: Baugebiete in Dortmund Baugebiet Stadtteil/Lage geplante bzw. ursprünglich angebotene Bauplätze/Grundstücke Erdbeerfeld (Mg 131) Mengede (Ortsrand im Bereich Ellinghauser Straße/ Mengeder Schulstraße) rd. 4 (in mehreren Bauabschnitten) noch verfügbare Bauplätze/Grundstücke rd. 2 (1. 3. Bauabschnitt, weitere folgen) Apolloweg (Ap 2) Aplerbeck/Berghofen 59 rd. 5 Nierstefeldstraße Derne 52 1 ehemalige Stadtgärtnerei Brackel (östlich der Leni- Rommel-Straße) rd. 8 rd. 35 Godekinstraße Wellinghofen 2 18 Quelle: Liegenschaftsamt, Stand Mai 28 Weitere Baugebiete: 29 werden weitere interessante Baugebiete erschlossen. So entstehen in Asseln, Bövinghausen, Brechten und Huckarde Baugebiete für 9 bis 1. Einfamilienhäuser. Interessenten können erste Informationen vom Liegen - schaftsamt anfordern und sich als Bewerber/Innen registrieren lassen. Nähere Informationen können unter abgerufen werden. Für die bis 215 zu erwartende Nachfrage werden im neuen Flächen - nutzungsplan die erforderlichen Wohnbauflächen vorgehalten. Die endgültige Entwicklung der Flächen erfolgt nachfragegerecht im Zusammen - hang mit der Auswertung der jährlichen Wohnungsmarktbeobachtung. Informationen zum rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit dem Er läu te - rungsbericht sowie zu verschiedenen Teilplänen sind im Internet unter abrufbar. Ergebnis Durch das schwerpunktmäßig auf die Bereitstellung von Flächen für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgerichtete Baulandmanage ment steht in Dortmund insbesondere für bauwillige Familien ein großes Angebot an Wohnbauflächen zur Verfügung. Um die bisher mit der erfolgreichen Dortmunder Baulandpolitik erreichten Ziele nicht zu gefährden, wird zukünftig der Aspekt der qualitativen Nachfrage eine noch zentralere Rolle bei der Auswahl und Entwicklung von Baugebieten bzw. Standorten spielen. 2

21 2.4 Bodenmarkt im regionalen Vergleich Die Bauland- und Kaufpreise sind ein wesentlicher Faktor bei der Standortentscheidung der Bauherren und bestimmen die Stadtumlandwanderung. Die im Folgenden wiedergegebenen Preisdaten für die unterschiedlichen Teilmärkte stammen aus folgenden Quellen: Die Preise für unbebaute Grundstücke basieren auf dem Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen. Angaben zur Umsatzund Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt liegen hier im regionalen Vergleich nur bis einschließlich 26 vor. Für die Beobachtung der Preisentwicklung bebauter Grundstücke wird der Immobilienpreisspiegel des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) verwendet, der sich bei einem Erscheinungsdatum Anfang 27 faktisch auf die Daten von 26 bezieht Unbebaute Grundstücke Die Baulandpreise in NRW (Durchschnittswerte für erschließungsbeitragsfreie Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage) und ihre Entwicklung stellen sich 26 wie in den vorherigen Jahren regional sehr differenziert dar. Auch unter den Ruhrgebietsstädten gibt es teilweise große Preisunterschiede. Nach wie vor ist das Preisniveau in der Rheinschiene mit Abstand das Höchste, aber auch die Stadt Münster ist mit 28 /m² auf einem hohen Niveau. Die Baulandpreise in den Ruhrgebietsstädten bewegen sich in einer Spannbreite von 27 /m² in Essen bis 15 /m² in Herne. Dortmund liegt mit 215 /m² im Mittelfeld. Landesweit bleiben die Bodenpreise mit einem leichten Plus von,8 % stabil. 21

22 Karte 3: Preisniveau 26 für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage Gemeindegliederung DO Preisniveau bis 46 (3) 3 bis 324 (4) 275 bis 299 (4) 25 bis 274 (16) 225 bis 249 (16) 2 bis 224 (2) 175 bis 199 (28) 15 bis 174 (52) 125 bis 149 (5) 1 bis 124 (75) 75 bis 99 (64) 5 bis 74 (46) bis 49 (18) Quelle: Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses 27 Nordrhein-Westfalen Die typischen Baulandpreise für baureife Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer und guter Lage sind sowohl in Dortmund als auch in den meisten Umlandgemeinden im Vergleich zum Vorjahr konstant. Beim Vergleich der Jahre 21 und 26 werden jedoch die unterschiedlichen Preisentwicklungen in den Kommunen deutlich. 22

23 Abb. 7: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) in mittlerer und guter Lage 21 und 26 Unna Schwerte Lünen Holzwickede Herdecke Hagen Essen Dortmund Bochum mittlere Lage /m 2 21 mittlere Lage /m 2 26 gute Lage /m 2 21 gute Lage /m 2 26 Quelle: Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses 22 und 27 Nordrhein-Westfalen In den Umlandgemeinden Unna, Lünen und Hagen kommt es für baureife Grundstücke in mittlerer Lage zu Preissteigerungen von bis zu 25 /m². Dadurch verringert sich der Preisabstand z. B. zwischen Unna und Dortmund auf 15 /m². Dies unterstützt die Attraktivität Dortmunds für Bauwillige und somit auch die auf Dortmund gerichteten Wanderungsbewegungen. Im Vergleich der Preise für baureife Grundstücke in guter Lage zeigen sich nach wie vor große Preisdifferenzen zwischen den großen Ruhrgebiets - städten Dortmund und Essen und den kleineren Umlandgemeinden. Der Preisabstand zwischen Dortmund und Unna ist z. B. mit 14 /m² erheblich. Die Preisspanne ist in Dortmund mit Preisen von 215 /m² in mittlerer Lage bis 35 /m² in guter Lage weitaus breiter angelegt als in Bochum oder Essen. Diese Spannbreite erhöht den Nachfragerkreis und führt zu einer breiten Zielgruppe von Bauwilligen. 23

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25 In Dortmund und in anderen Ruhrgebietsstädten wie Bochum und Bottrop ist die Entwicklungsdynamik der Baulandpreise schwächer als in Städten der Rheinschiene. Lag das durchschnittliche Preisniveau der letzten zehn Jahre in Dortmund bei 213 /m², so lag es in der kurzfristigen Betrachtung der letzten drei Jahre mit 215 /m² nur leicht darüber. In Düsseldorf, Aachen und Leverkusen hingegen war der Anstieg des durchschnittlichen Preisniveaus in den gleichen Zeitspannen mit einem Anstieg von rd. 2 /m² deutlich stärker Bebaute Grundstücke Die Analyse des Preisniveaus auf den Teilmärkten der bebauten Grundstücke basiert auf dem Preisspiegel des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Abb. 9: Durchschnittliches Preisniveau für frei stehende Eigenheime in mittlerer Lage Oberhausen Mülheim/Ruhr Herne Hamm Hagen Gelsenkirchen Essen Duisburg Dortmund Bottrop Bochum Euro Durchschnitt der letzten 1 Jahre Durchschnitt der letzten 3 Jahre Quelle: Preisspiegel des IVD Nordrhein-Westfalen 27 Das durchschnittliche Preisniveau für frei stehende Eigenheime in mittlerer Lage ist in Dortmund in der kurzfristigen Betrachtung der letzten drei Jahre im Vergleich zu den vergangenen zehn Jahren leicht gestiegen. In den letzten drei Jahren wurde in Dortmund ein konstantes Niveau von rd. 3. bei frei stehenden Eigenheimen gehalten. Die Städte Bochum, Gelsenkirchen, Essen und Hagen hingegen verzeichnen in der kurzfristigen Betrachtung einen Rückgang des durchschnittlichen Preisniveaus von bis zu

26 Abb. 1: Durchschnittliches Preisniveau für eine Eigentumswohnung von 8 m² im Wohnungsbestand Oberhausen Mülheim/Ruhr Herne Hamm Hagen Gelsenkirchen Essen Duisburg Dortmund Bottrop Bochum Euro/m 2 Durchschnitt der letzten 1 Jahre Durchschnitt der letzten 3 Jahre Die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand gehen in nahezu allen Ruhrgebietsstädten in den letzten drei Jahren erheblich zurück. Die oben stehende Abbildung macht deutlich, dass die Höhe dieser Preisrück - gänge von Kommune zu Kommune variiert. Ursache für diesen Preisrück - gang könnte das hohe quantitative Angebot an Geschosswohnungen im Ruhrgebiet und deren oftmals nicht mehr nachfragegerechte Qualität sein. Ergebnis Die Kauf- und Baulandpreise sind weiterhin konstant und zeigen, wenn, nur marginale Schwankungen. Die regionalen Unterschiede sind aber nach wie vor deutlich. Die Spannbreite der typischen Baulandpreise in mittlerer und guter Lage ist in Dortmund sehr weit. Dies erhöht die Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort für einen großen Nachfragerkreis. Das durchschnittliche Preisniveau für frei stehende Einfamilienhäuser wurde in Dortmund in den letzten drei Jahren auf einem konstanten Niveau ge - halten. Andere Ruhrgebietsstädte mussten teilweise Rückgänge verzeichnen. Der Preisrückgang für Eigentumswohnungen betrifft hingegen fast alle Ruhrgebietsstädte, jedoch in unterschiedlicher Höhe. Quelle: Preisspiegel des IVD Nordrhein-Westfalen 27 26

27 3. Wohnungsangebot Das Wohnungsangebot setzt sich aus dem bereits vorhandenen Wohnungs - bestand (vgl. Kapitel 3.3) und den neu errichteten Wohngebäuden (vgl. Kapitel 3.1 und 3.2) zusammen. Der jährliche Zugang beträgt jedoch nur einen minimalen Prozentsatz am gesamten Wohnungsbestand in Dortmund ca.,3 %. Diese Zahlen spiegeln die Bedeutung des Wohnungs - bestandes für die Wohnraumversorgung der Bevölkerung wider. 3.1 Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen Nach dem leichten Anstieg der Baugenehmigungen im Jahre 26, die nach unserer Einschätzung ihre Ursache hauptsächlich in den Vorzieh - effekten durch den bevorstehenden Wegfall der Eigenheimzulage fand, ging die Anzahl der Baugenehmigungen 27 um 26,3 % zurück. Hiermit setzt sich die in der folgenden Abbildung dargestellte rückläufige Entwicklung der vergangenen Jahre fort. Abb. 11: Entwicklung der Fertigstellungen und Genehmigungen auf Bundesebene Fertigstellungen Bund Genehmigungen Bund Quelle: Statistisches Jahrbuch BRD Fertigstellungen auf Bundesebene liegen nur bis einschließlich 26 vor. Der Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zwei - familienhäusern ist mit - 34,7 % bzw. - 36,8 % deutlich höher ausgefallen als der Rückgang bei den Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (- 12,2 %). Auf Landesebene folgt dem geringfügigen Rückgang im Jahre 26 nun eine erhebliche Reduzierung der Genehmigungen um - 22,8 % auf absolut Wohnungen. Auch in NRW ist der Rückgang der Genehmigungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit - 31,9 % bzw. - 36,9 % deutlich höher als der Rückgang der Baugenehmigungen bei Mehrfamilienhäusern mit - 16 %. 27

28 Abb. 12: Entwicklung der Fertigstellungen und Genehmigungen in NRW Fertigstellungen NRW Genehmigungen NRW Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Die oben stehende Abbildung verdeutlicht den rückläufigen Trend der Bautätigkeit in Nordrhein-Westfalen. In den vergangenen zehn Jahren reduzierte sich die Zahl der Baugenehmigungen um mehr als 5 %. Diese rückläufige Bautätigkeit kann dazu führen, dass es zukünftig in manchen Regionen des Landes wie der Rheinschiene und einigen Universitäts - städten zu Engpässen im Wohnraumangebot kommen wird. 3.2 Wohnungsneubau in Dortmund 28 Der bundes- und landesweit rückläufige Trend zeigt sich in Dortmund vor allen Dingen im Vergleich zu den hohen Zahlen des Vorjahres. Die Bau tätig keit befindet sich im Jahre 27 in etwa auf dem Stand der Vorjahre 24/25, die durch ein vergleichsweise niedriges Niveau gekennzeichnet sind. Die Zahl der Fertigstellungen ging in Dortmund um rd. 28 % von auf 957 im Jahre 27 zurück. Sie befindet sich damit leicht über dem Niveau des Jahres 25, aber noch deutlich unter dem der früheren Jahre. Bei den Baugenehmigungen verzeichnet Dortmund einen Rückgang um 31,8 % von auf 989 im Jahre 27. Dieser Rückgang ist unseres Erachtens größtenteils auf die Abschaffung der Eigenheimzulage und dem damit verbundenen kurzfristigen Anstieg der Genehmigungen Anfang 26 zurückzuführen. Nach dem Ausnahmejahr 26 wird nun in etwa wieder das deutlich geringere Niveau der Jahre 24/25 erreicht. Dieses niedrigere Niveau wirft die Frage auf, inwieweit Genehmigungen in dieser Größenordnung ausreichen, um den Dortmunder Wohnungsmarkt zukünftig in Richtung Qualität und Eigentumsbildung weiterzuentwickeln.

29 Abb. 13: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in Dortmund Baufertigstellungen insgesamt Baugenehmigungen insgesamt Fertig gestellte WE in Ein- und Zweifamilienhäusern Fertig gestellte WE in Mehrfamilienhäusern 989 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Bei der Ursachenforschung wird deutlich, dass die Begründungen für den Rückgang der Bautätigkeit auf der Bundes- und Landesebene als auch auf der kommunalen Ebene der Stadt Dortmund nahezu identisch sind. Im Folgenden werden mögliche Ursachen für die rückläufige Entwicklung der Bautätigkeit aufgeführt: Abschaffung der Eigenheimzulage Für Bauanträge, die vor dem 1. Januar 26 eingereicht wurden, konnte noch der Anspruch auf Eigenheimzulage geltend gemacht werden. Bau - herren, die ihre Anträge vorher gestellt haben, haben noch acht Jahre Anspruch auf die Eigenheimzulage, was zu Vorzieheffekten und somit hohen Genehmigungszahlen im Jahre 26 geführt haben könnte. Vor allen Dingen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern führte dies zu Vorzieh - effekten bei den Bauanträgen und somit hohen Genehmigungszahlen bis in das erste Quartal 26. Die rückläufigen Genehmigungszahlen 27 spiegeln deutlich den Ausfall der Schwellenhaushalte wider. Hieran wird ersichtlich, dass privater Wohnungsbau ganz entscheidend von Investitionsanreizen (insbesondere für Schwellenhaushalte) abhängig ist. Es bleibt abzuwarten, in welchem Maße sich der Wegfall insbesondere dieser Haushalte langfristig auf die Bautätigkeit auswirken wird. Mehrwertsteuererhöhung Die Erhöhung der Mehrwertsteuer veranlasste viele private Bauherren dazu, ihre Projekte vorzuziehen, womit die hohen Fertigstellungszahlen 26 zu erklären sind. 29

30 Steigende Lebenshaltungskosten Der über der Steigerung des verfügbaren Einkommens liegende Anstieg der Lebenshaltungskosten (vgl. Kapitel 4.3.3) trägt im Zusammenhang mit den anderen erwähnten Gründen zur Investitionszurückhaltung bei den Nachfragern bei. Leicht steigender Hypothekenzinssatz Der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von über zehn Jahren stieg von 4,5 % Januar 27 auf 5,6 % im Januar 28 (vgl. Kapitel 4.3.1). Steigender Baupreisindex Laut Aussagen des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex bezogen auf den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude vom vierten Quartal 26 zum vierten Quartal 27 um 6,3 %. Zurückzuführen ist dieser Anstieg insbesondere auf die höheren Material- und Energiepreise sowie auf die Anfang 27 gestiegene Mehrwertsteuer. Arbeitsmarktsituation Trotz der erfreulichen rückläufigen Arbeitslosenzahlen in Dortmund (vgl. Kapitel 4.3.2) ist die Arbeitsmarktsituation mehr denn je von großen Unsicherheiten geprägt. Dies trägt zur Zurückhaltung bei langfristigen Investitionen bei. Auch die seitens der Arbeitgeber immer stärker geforderte räumliche Flexibilität hinsichtlich des Arbeitsplatzes könnte lang - fristig das Eigentumsbildungsverhalten beeinflussen. Vor dem Hintergrund der aufgeführten möglichen Ursachen gewinnt das Gesetz zur Wohn-Riester, das Mitte 28 verabschiedet werden soll, an Bedeutung. Mit dieser neuen Regelung sollen bis zu 75 % der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge für den Kauf von Immobilien verwendet werden können. Nach der Streichung der Eigenheimzulage soll hiermit der Kauf von Häusern und Wohnungen erleichtert werden. Experten erhoffen sich hiervon wichtige Impulse für den Wohnungsbau bzw. Anreize für potenzielle Hausbauer. Der Einfluss der dargelegten möglichen Ursachen auf die Entwicklung des frei finanzierten Wohnungsmarktes zeigt sich in der folgenden Abbildung. Nach dem erfreulichen Anstieg der Bautätigkeit im letzten Jahr gingen die Fertigstellungen im Jahre 27 um ca. 39 % auf insgesamt 621 Fertig - stellungen zurück. Das Wegbrechen der sogenannten Schwellenhaushalte könnte diesen Rückgang maßgeblich beeinflusst haben. 3

31 Abb. 14 : Fertig gestellte Wohnungen Art der Finanzierung frei finanziert öffentlich gefördert Quelle: Amt für Wohnungswesen Die Fertigstellungszahlen der öffentlich geförderten Wohnungen befinden sich in den letzten Jahren auf einem stabilen Niveau. Parallel zu der dargelegten Entwicklung im Neubau nimmt der Kauf von Bestandsimmobilien wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung des Dortmunder Wohnungsmarktes. Das Interesse am Kauf gebrauchter Immobilien hat im letzten Jahr stark zugenommen (vgl. Kapitel 3.3). Ergebnis Der Rückgang der Bautätigkeit sowohl im Bund als auch in NRW wird in Dortmund lediglich im Vergleich zu den hohen Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen des Vorjahres deutlich. Ansonsten scheinen sich die Baugenehmigungen auf einem stabilen aber niedrigem Niveau einzupendeln. Inwieweit dies langfristig ausreichen wird, um den Dortmunder Wohnungsmarkt zukunftsfähig zu gestalten und an neue Anforderungen anzupassen, bleibt abzuwarten. Der Wegfall der Eigenheimzulage und die damit verbundenen Vorzieh - effekte sind als eine wichtige Ursache für den Rückgang im Jahre 27 zu sehen. Weitere Faktoren wie steigende Lebenshaltungskosten, Hypothekenzinsen und Baukosten tragen ebenso wie die nach wie vor unsichere Arbeitsmarktsituation zur Investitionszurückhaltung der Nachfrager bei. Die Einführung der sogenannten Wohn-Riester könnte einen Beitrag zum Abbau dieser Investitionszurückhaltung leisten. Die rückläufige Neubautätigkeit ist auch im Kontext des Bedeutungs - gewinnes der Bestandsimmobilien zu sehen. 31

32 3.2.1 Neubau von Eigenheimen Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zeichnet sich seit 24 mit Ausnahme des Rekordjahres 26 eine gewisse Stabilität insbesondere bei den Baugenehmigungen ab. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Rückgang jedoch erheblich. Abb. 15: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Fertig gestellte Wohnungen Genehmigte Wohnungen Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Die Baugenehmigungen sanken nach dem Rekordjahr 26 um 43,1 %. Sie liegen nun in etwa auf dem Niveau der Jahre 24 und 25. Die Fertigstellungen gingen im Vergleich zum Vorjahr um rd. 24 % zurück. Wie bereits mehrfach erwähnt (vgl. Kapitel 3.2) könnte der Rückgang im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser durch die Abschaffung der Eigen - heimzulage verstärkt worden sein. Die steigenden Lebenshaltungskosten, der Anstieg des Baupreisindexes, der leichte Anstieg des Hypothekenzins - satzes und die oftmals unsicheren Verhältnisse auf dem Arbeitsmarkt könnten bei der Bevölkerung als Hemmnis für langfristige Investitionen wirken. Die von 9,2 % im Jahre 2 auf 1,8 % im Jahre 27 steigende Sparquote zeigt darüber hinaus die generelle Konsumzurückhaltung in der Bevölkerung. Die Angebote an kostengünstigen Bestandsimmobilien (vgl. Kapitel 2.2) tragen ebenfalls zur Drosselung der Neubautätigkeit bei. Die stagnierende Neubautätigkeit erfordert es, über die Art der Ver mark - tung von Wohnbaugrundstücken in Bezug auf die Nachfragerwünsche hinsichtlich der Grundstücksgröße, Lage, Preis, etc. nachzudenken. 32

33 Quantitativ kann davon ausgegangen werden, dass das Wohnbauflächen - angebot ausreichend ist. Inwiefern es den Wünschen der potenziellen Käufer entspricht, müsste jedoch hinterfragt werden Ergebnis Nach dem Ausnahmejahr 26 befinden sich die Genehmigungen in etwa auf dem Niveau der Vorjahre 24 und 25. Dies lässt vermuten, dass sich die zukünftige Bautätigkeit in diesem Teilmarkt langfristig auf einem ähnlichen Niveau einpendeln wird. Die zukünftige Neubautätigkeit ist jedoch in erheblichem Maße von dem Bestandsangebot abhängig. Der Neubaumarkt wird zukünftig durch den Bedeutungsgewinn der Bestandsimmobilien zunehmend unter Druck ge - raten. Es ist nicht auszuschließen, dass sich die Fertigstellungen bei einem entsprechenden Angebot auf dem Immobilienmarkt abschwächen können. Gleichwohl ist Neubau aber weiterhin erforderlich, um Qualitäten zu sichern und neuen Anforderungen gerecht werden zu können Neubau im Geschosswohnungsbau Der Rückgang im Segment des Geschosswohnungsbaues wird vor allen Din - gen im Vergleich zu dem Rekordjahr 26 deutlich. Ansonsten bewegt sich die Bautätigkeit auf einem ähnlichen Niveau wie in den Jahren 24/25. Dem Bundes- und Landestrend folgend fällt der Rückgang der Baugenehmi gun gen im Geschosswohnungsbau deutlich geringer aus als im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Sie nehmen in Dortmund um 14,1 % von 565 im Jahre 26 auf 485 im Jahre 27 ab. Dieser Wert entspricht der durchschnittlichen Genehmigungszahl der Jahre 23 bis 26 ( 488 Genehmigungen). Die Genehmigungszahlen implizieren eine gewisse Neu bautätigkeit, die vor dem Hintergrund veränderter Nach frager - wünsche (zentrale Lage für junge Single-Haushalte, Serviceangebote für Ältere) dringend erforderlich ist. Wie die relativ konstanten Zahlen bestätigen, scheinen die Investoren nach wie vor die stabilen und mittelfristig sicheren Renditeerwartungen im Geschosswohnungsbau zu schätzen. Die Fertigstellungen gingen im Vergleich zum Vorjahr um 33,2 % von 587 im Jahre 26 auf 392 im Jahre 27 zurück. Dies könnte u. a. in den niedrigen Genehmigungszahlen der Jahre 24 und 25 begründet sein. 33

34 Abb. 16: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen im Geschosswohnungsbau Wohnungen Baufertigstellungen Baugenehmigungen Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Langfristig ist damit zu rechnen, dass das innerstädtische Wohnen und damit seine charakteristische Geschossbauweise in Zeiten pluralisierter Lebens stile zunehmend an Bedeutung gewinnt. Der demografische Wandel und die damit verbundenen bevölkerungsstrukturellen Ver än derungen wie die Zunahme der Single-Haushalte und der älteren Menschen können zu künf tig die Nachfrage nach Geschosswohnungen in zentraler Lage erhöhen. Die vielfältigen Lebensstile und Wohnwünsche erfordern innovative Wohn angebote hinsichtlich der Lage, der Grundrisse etc., die meist nicht für die breite Masse konzipiert werden, sondern auf spezielle Nachfragergruppen abzielen. Langfristig muss im Segment des Geschosswohnungsbaues auch über ein Bestandsersatzkonzept nachgedacht werden, da ein Teil der Bestände nur mit einem deutlich über den vergleichbaren Neubaukosten liegenden finanziellen Mehraufwand zukunftsgerecht saniert werden kann. Ein attraktives und auf die neuen Wohnbedürfnisse angepasstes Neubau - angebot ist somit dringend erforderlich. Die Fertigstellungen im frei finanzierten Geschosswohnungsbau sind nach dem Anstieg des Vorjahres im Jahre 27 wieder zurückgegangen. Im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau sind dagegen die Fertig - stellungen um rd. 25 % auf 26 gestiegen. Im Jahre 27 wurden lediglich 77 Mietwohnungen mit einem Förderbetrag von rd. 4,9 Mio. bewilligt. Dies bedeutet eine Halbierung des Vorjahreswertes. Neubauförderung ist jedoch auch in Zukunft in diesem Teilmarkt dringend erforderlich, um im unteren Mietpreissegment einen an die veränderten Wohnbedürfnisse der Nachfrager angepassten Wohnraum bereitstellen zu können. 34

35 Die folgende Abbildung zeigt die Fertigstellungen und Genehmigungen von Eigentumswohnungen als ein Segment des Geschosswohnungsbaues, jedoch mit einer zeitlichen Verzögerung von einem Jahr. Abb. 17: Fertig gestellte und genehmigte Eigentumswohnungen Wohnungen Fertig gestellte ETW Genehmigte ETW Quelle: Fachbereich Statistik Im Jahre 26 ist die Zahl der Fertigstellungen wieder leicht gestiegen. Dieser leichte Anstieg der Fertigstellungen könnte in der drohenden Erhö - hung der Mehrwertsteuer Ende 26 begründet liegen, die die Bauherren zur raschen Fertigstellung der Objekte anspornte. Die Genehmigungen reduzierten sich fast um die Hälfte auf einen Tiefstand von 68. Trotz dieses Rückgangs könnte sich langfristig ein Bedeutungszuwachs der Eigentumswohnungen abzeichnen. Hierfür spricht nach Zeiten der Subur - banisierung der Trend zum urbanen Leben und damit verbunden der Wunsch nach individuellen und kreativen Wohnungslösungen. Durch den steigenden Mobilitätsanspruch liegen Eigentumswohnungen gegenüber Eigenheimen im Vorteil, da ihre kurzfristige Vermietbarkeit einfacher zu realisieren ist. Die langfristige Sicherheit der Anlageform Wohnungs eigentum könnte ebenfalls den Bedeutungsgewinn der Eigentums wohnungen unterstützen. Ergebnis Die Genehmigungszahlen im Geschosswohnungsbau fallen zum Vorjahr 26 erheblich ab. Die Bautätigkeit entspricht nun in etwa wieder dem Stand der Jahre 24/25. Neubau wird auch zukünftig im Segment des Geschosswohnungsbaues dringend erforderlich sein, da der demografische Wandel und die damit verbundenen Veränderungen im Nachfrageverhalten im Bestand oftmals nicht realisiert werden können. Das innerstädtische Wohnen und damit 35