Zukunftsperspektiven der Wochenmärkte. Frankfurt am Main Werkstattbericht

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1 InfoDienst Zukunftsperspektiven der Wochenmärkte in Frankfurt am Main Werkstattbericht August 2017 von Dipl.-Geogr. Monika Kollmar, Niederlassungsleitung GMA-Büro Köln Die Stadt Frankfurt am Main hat in den vergangenen Jahren einen enormen Einwohnerzuwachs erfahren, alleine zwischen 2011 und 2016 stieg die Einwohnerzahl von rd auf nunmehr knapp Einwohner (+ 9 %). Neue Quartiere entstehen ganz aktuell wurden Planungen zur Etablierung neuer Wohngebiete für rd Einwohner im nordwestlichen Stadtgebiet bekannt und es findet eine Nachverdichtung in vielen Quartieren statt. Mit der steigenden Einwohnerzahl stellt sich auch die Frage der Verbesserung der Nahversorgung. Hierzu zählen auch die Wochenmärkte, die in Frankfurt von der HFM Management für Hafen und Markt mbh durchgeführt werden. Aktuell betreibt die HFM 20 Wochenmärkte im Stadtgebiet, die Kleinmarkthalle in der Innenstadt und die Markthalle in Frankfurt-Höchst. Aus der Lokalpolitik wird vielerorts die Anfrage nach neuen Wochenmärkten gestellt, gleichzeitig beklagen sich viele Markthändler über den immer noch zunehmenden Druck der Supermärkte und Lebensmittel discounter und haben Schwierigkeiten, geeignetes Personal zu finden. Vor diesem Hintergrund hat die HFM, die mit der GMA bereits seit rd. 15 Jahren in verschiedenen Fragestellungen zu Wochenmärkten und Markthallen zusammenarbeitet, die GMA beauftragt, die Zukunftsperspektiven der Frank furter Wochenmärkte zu analysieren und zu bewerten. Ziel ist es, der Kommunalpolitik konkrete Empfehlungen zu Ausstattungs- und Standortkriterien für neue Wochenmärkte sowie Handlungsempfehlungen für bestehende Wochenmärkte mit strukturellen Problemen an die Hand zu geben. Zur Bearbeitung dieser Aufgabenstellung untersucht die GMA in Zusammenarbeit mit der HFM zunächst detailliert die einzelnen Wochenmärkte und ihren Besatz an Marktständen mit besonderem Blick auf den Anteil der gastronomischen Betriebe. Darüber hinaus findet eine schriftliche Befragung der Markthändler statt; an ausgewählten Wochenmärkten werden darüber hinaus Kundenbefragungen erfolgen. Erste Zwischenergebnisse: In Frankfurt haben sich unterschiedliche Wochenmarkttypen herausgebildet, die insbesondere stark in Abhängigkeit von der konkreten Einwohner- bzw. Arbeitsplatzstruktur im unmittelbaren Umfeld abhängen. Nach ersten Erkenntnissen lassen sich derzeit mit Ausnahme des Spezialtypus Blumenmarkt, der einmal die Woche in der Innenstadt stattfindet drei Markttypen herausarbeiten: Der kleinere Stadtteil-Wochenmarkt, der die Grundversorgung im Stadtteil insbesondere bei Frischewa- Inhalt Zukunftsperspektiven der Wochenmärkte in Frankfurt am Main Werkstattbericht Fairer Handel in Hamburg-Eims - büttel Eine Grundlagenstudie Nahversorgung für Hamburger Bezirke: Werkstattbericht von sieben Einzelkonzepten mit einer gemeinsamen Grundlage Erfolgreiche Veranstaltung zur Zukunft der sächsischen Kleinstädte Entwicklungen im deutschen Einzelhandel und Immobilienmarkt Deutsches Planungsrecht Investitionsbremse für Handel? Vorstellung der GMA-Langzeitstudie am in Berlin Wochenmarkt Bockenheim GMA

2 August 2017 die sich auch für andere Wochenmärkte im Frankfurter Stadtgebiet interessieren. Viele solcher Anbieter möchten jedoch nur temporär auf Wochenmärkten vertreten sein, um phasenweise an Street Food Festivals und ähnlichen Veranstaltungen teilzunehmen. Damit ist also kein dauerhafter zusätzlicher Besatz für die Wochenmärkte gewährleistet. Wochenmarkt Bornheim ren ergänzt und einen wichtigen Frequenzbringer für die umliegenden Einzelhandelsnutzungen darstellt. Er besteht i. d. R. aus einem Grundangebot von rd. fünf bis acht Marktständen, bei denen das Spektrum Brot / Backwaren, Fleisch- / Wurstwaren, Obst / Gemüse, Feinkost und Blumen vertreten ist und durch ein bis zwei Imbiss- bzw. Gastronomiestände (oftmals Vertreter eines Weingutes) ergänzt wird. Solche kleineren Versorgungsmärkte finden insbesondere in den äußeren Stadtteilen wie dem Riedberg, Oberrad, Niederrad oder Heddernheim statt. D er große Stadtbezirk-Wochen markt hat sich in den einwohner-, aber auch einzelhandelsstarken Stadtbezirken wie Bornheim, Bockenheim, Höchst oder Sachsen hausen etabliert. Hier sind oft- mals zwischen 25 und 35 Markt- stände vorhanden, wobei auch hier die Frischewaren dominieren und i. d. R. mehrfach vertreten sind. Im Vergleich zu den kleineren Stadtteil-Wochenmärkten treten hier oft noch spezialisiertere Angebote wie z. B. Markthändler für Käse, Fisch, Gewürze / Tee oder Geflügel / Eier hinzu. Auch die Anzahl der Imbisse bzw. gastronomischen Betriebe erhöht sich; dennoch sind diese 2 GMA 2017 Märkte ganz klar von den einzelhändlerischen Wochenmarktständen aus dem Frischebereich dominiert. Gastronomieorientierte Märkte, die insbesondere eine wichtige Treffpunktfunktion für die in den umliegenden Quartieren arbeitende Bevölkerung, aber auch für Anwohner und Wochenmarkt-Touristen ausüben. Prägnantestes Beispiel ist der Wochenmarkt in der City-West, der mit Ausnahme eines Wurst- und eines Feinkostanbieters über keinerlei sonstige einzelhändlerische Angebote verfügt. Der Markt wird eindeutig von Imbissen und Gastronomie betrieben wie z. B. Weinstand, Grill-Imbiss, Kaffee- / Barista-Anbieter und einem Hähnchengrill dominiert. Die klare Fokussierung auf die Versorgung der Arbeitnehmer in den umliegenden Dienstleistungsunter nehmen lässt sich auch an den Öffnungszeiten ablesen. Während der Markt offiziell von 10:00 Uhr bis 20:00 Uhr geöffnet hat, hat sich ein Großteil der Marktstände ab ca. 15:00 Uhr bis 15:30 Uhr wieder vom Standort zurückgezogen. In den vergangenen Monaten gab es eine starke Nachfrage durch Betreiber von Imbissständen und Foodtrucks, Die verschiedenen Funktionen der Wochenmärkte als Versorgungseinrichtung auf der einen Seite, aber auch ihre Treffpunkt- und Frequenzbringerfunktion auf der anderen Seite führen teilweise auch zu Spannungen zwischen den beteiligten Gruppen wie Händlern, Kunden und Anwohnern im Umfeld eines Wochenmarktes. Bestes Beispiel und häufig öffentlich diskutiert ist der Wochenmarkt Freitags am Friedberger Platz in Nordend, der sowohl eine Versorgungsfunktion mit verschiedenen Frischwaren-Ständen als auch eine Reihe von gastronomischen Betrieben umfasst. Hier wird die Treffpunktwirkung gerade im Sommer bis in die Abendstunden ausgedehnt und dann zum Teil in umliegende Kneipen und Restaurants verlagert. Damit gehen teilweise erhebliche Lärm- und Müllprobleme einher. Für die HFM wird es in den kommenden Jahren auch darum gehen, eine ausgewogene Balance zwischen Versorgungsfunktion und Treffpunktfunktion der Märkte zu finden. Für neue Stadtquartiere gilt es, die notwendigen Standortrahmenbedingungen für eine Rentabilität entsprechender Wochenmärkte zu eruieren. In den vergangenen Jahren haben in verschiedenen Stadtteilen kleinere Wochenmärkte aufgegeben, auch heute sind an einigen Standorten nur noch ein bis zwei Marktstände vertreten. Wie geht es weiter? Die GMA führt aktuell eine schriftliche Händlerbefragung durch, an der sich bereits rd. 130 Marktbeschicker beteiligt haben. Im Anschluss werden mündliche Passantenbefragungen an ausgewählten Wochenmarktstandorten durchge führt, um ein nachfrageseitiges Meinungsbild einzuholen. Zielsetzung ist es, nach der Sommerpause Empfehlungen an die Politik treffen zu können, um die aktuell erfolgreichen Wochenmarktstrukturen in Frankfurt auch zukunftsfähig aufstellen zu können.

3 Fairer Handel in Hamburg-Eimsbüttel Eine Grundlagenstudie von Herrn Wolfgang Grätz, Senatskanzlei der Freien und Hansestadt Hamburg Gefühlt nimmt der Handel mit fair produzierten Waren im Hamburger Bezirk Eimsbüttel einen hohen Stellenwert ein. Um herauszufinden, welche Bedeutung fairer Handel bei den Einzelhändlern wirklich hat, liegt es nahe, alle Händler zu befragen. Durch die aktuelle vollständige Einzelhandelserhebung in der Fairtrade-Stadt Hamburg 2016 war genau das möglich. Was sind Fairtrade-Towns? Der Verein zur Förderung des Fairen Handels mit der Einen Welt e.v. (TransFair) verleiht unter der Kampagne Fairtrade-Towns den gleichnamigen Titel an Städte, die fünf Kriterien an die Förderung von fairem Handel erfüllen. Hierzu gehören ein Ratsbeschluss zur Unterstützung des fairen Handels, eine Steuerungsgruppe für die Aktivi täten, eine Mindestanzahl an fair gehandelten Produkten in der Handelslandschaft, die Verwendung fair gehandelter Produkte in öffentlichen Einrichtungen und die Berichterstattung über das Thema in den Medien. Die Stadt Hamburg erfüllt diese Kriterien seit 2011 und konnte im Juni 2017 erneut mit dem Titel Fair trade- Stadt ausgezeichnet werden. Um sich dem Thema Fairer Handel in Hamburg zu nähern, wurde der Bezirk Eimsbüttel als Pilotbezirk ausgewählt. Der Hamburger Bezirk Eimsbüttel hat fast Einwohner und stellt einen beliebten Wohnort dar, unter anderem die Universität zieht unaufhörlich junge Menschen an. Die Hamburger Senatskanzlei hat im August 2016 die GMA beauftragt, unter allen Einzelhandelsbetrieben in Eimsbüttel eine schriftliche Befragung durchzuführen. Fragen nach geführten, gesiegelten Artikeln im aktuellen Sortiment (z. B. das bekannte Fairtrade-Siegel oder andere Fairhandels-Importorganisationen) wurden auch Fragen nach der Einschätzung der zukünftigen Bedeutung fairen Handels und der Nachfrage nach fair gehandelten Produkte gestellt. Zudem ließen sich über die Postleitzahl auf einer Karte die Hot-Spots im Fairen Handel darstellen. Die Zukunft des Fairen Handels in Hamburg? Momentan spielen fair gehandelte Produkte in Eimsbüttel noch eine eher untergeordnete Rolle. Die Gutachter hatten erwartet, dass vor allem die Händler an der Befragung teilnehmen, denen das Thema Fairer Handel wichtig ist, während diejenigen, die sich nicht dafür einsetzen, wahrscheinlich gar nicht reagieren würden. Die Beteiligung war mit unter 100 Antworten relativ gering, interessanterweise sagten etwa zwei Drittel der Befragten aus, keine fair gehandelten Produkte zu führen. Sie erwarten jedoch, dass die Bedeutung des fairen Handels zukünftig wenn auch auf teils geringem Niveau zunehmen wird, sagen heute noch 55 Händler. Da fairer Handel in ihrem Geschäft keine Rolle spielt, rechnen nur 27 damit, dass dies zukünftig so bleibt. Etwa 43 % der antwortenden Händler planen daher, ihr Angebot zukünftig auszuweiten. Mehrheitlich ist es die Erwartungshaltung der befragten Systemanbieter, dass fair gehandelte Produkte bereits heute eine hohe Bedeutung für ihr Geschäft haben und diese künftig mindestens gleich hoch bleibt oder sogar Frage: Welche Bedeutung haben fair gehandelte Artikel für Ihr Geschäft heute und in Zukunft? Befragung aller Einzelhändler in Eimsbüttel Hierfür wurden über Einzelbetriebe angeschrieben. Durch die vor ausgegangene Vollerhebung für die Hamburger Nahversorgungskonzpte hatte die GMA für die Freie und Hansestadt Hamburg eine vollständige Liste aller Betriebe mit den aktuellen Adressen aufbereitet. Filialbetriebe wie Supermärkte, Drogeriemärkte, Biomärkte und Blumenhändler (sog. Systeman bieter) wurden zusätzlich über die Unternehmenszentralen in zehn explorativen Expertengesprächen befragt. Neben Frage: Planen Sie Ihr Angebot an fair gehandelten Artikeln in Zukunft...? GMA-Auswertung

4 August 2017 noch zunimmt. Etwa die Hälfte der in Tiefeninterviews befragten Filialunternehmen plant, ihre Sortimentspolitik mit fair gehandelten Artikeln künftig (deutlich) auszubauen, was die wachsende Bedeutung dieses Sortimentsbereiches für diese Anbieter unterstreicht. Die Befragungsergebnisse haben aufgezeigt, dass Fairer Handel in Eimsbüttel noch ein Nischenthema ist, das engagiert und plakativ v. a. von den kleinen Weltläden vorangetrieben wird. Mittlerweile gewinnt das Thema bei den Systemanbietern jedoch zunehmend an Bedeutung und wird über die deutlich dichteren Filialnetze v. a. des Lebensmittel- und Drogeriehandels einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Insgesamt stehen die Händler dem Fairen Handel aufgeschlossen gebenüber. Ansätze bestehen neben der Einbindung in das Sortiment z. B. auch in einer Verknüpfung mit der Gastronomie. Nahversorgung für Hamburger Bezirke: Werkstattbericht von sieben Einzelkonzepten mit einer gemeinsamen Grundlage von Florian Komossa, Dipl.-Ing. Stadtplanung, Büro Hamburg Mit dem Beschluss der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel (2014) wurde vor dem Hintergrund der Erfordernisse der Nahversorgung auf lokaler Ebene die Aufstellung von Nahversorgungskonzepten auf Bezirksebene als Steuerungsinstrument formuliert (Ziel 1.7). Vordringliches Anliegen ist es, hierzu einheitliche Maßstäbe und Kriterien zu entwickeln und auf einer einheitlichen Datenbasis aufzusetzen. Damit soll insbesondere eine Vergleichbarkeit der Konzepte gewährleistet werden. Die Landesplanung in Hamburg sieht vor, dass alle Bezirke eigene Nahversorgungskonzepte erarbeiten. Vier Ham - burger Bezirke hatten bisher keine Konzepte, drei Bezirke verfügten über eigene Nahversorgungskonzepte, die jedoch sehr unterschiedlich waren. Seit Frühjahr 2016 erarbeitet die GMA bezirkliche Nahversorgungskonzepte für alle Bezirke nach einheitlichen Standards. Als zweitgrößte Stadt Deutschlands, die sich in 7 Bezirke und 104 Stadtteile gliedert, hat die Freie und Hansestadt Hamburg eine Vielzahl unterschiedlicher Nahversorgungsstrukturen zu bie ten. In allen Bereichen der Stadt, von ländlich strukturierten Dörfern über pulsierende Kiez-Lagen bis hin zu herrschaftlichen Villengebieten und hoch aufragenden und stark verdichteten Großwohnsiedlungen soll eine flächendeckende qualifizierte Nahversorgung gewährleistet werden. Zentrale Versorgungsbereiche sollen dabei eine wichtige Funktion übernehmen. Bislang sind diese jedoch in großen Teilen der Stadt nicht räumlich definiert und abgegrenzt, waren nur nachrichtlich aus anderen Planwerken übernommen oder je nach Bezirk in einer anderen Systematik aufgeteilt. Die steigenden Anforderungen an die Festlegung und räumliche Abgrenzung sog. zentraler Versorgungsbereiche, insbesondere aus den geänderten recht - lichen Rahmenbedingungen, genügen dieser Herangehensweise nicht mehr. Anfang 2016 haben die sieben Hamburger Bezirke gemeinsam die GMA mit der Erstellung von nach einheitlichen Maßstäben erarbeiteten Nahversorgungskonzepten beauftragt. Zur Steuerung des Gesamtprozesses wurde ein Beteiligungs- und Kommunikationsmodell entwickelt und darauf aufbauend eine bezirksübergreifende Arbeitsgruppe eingerichtet, in der Vertreter der sieben Bezirke, der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen als Vertreter der Landesplanung sowie der GMA grundlegende Entscheidungen für die Erarbeitung einheitlicher Konzepte getroffen haben. Die rechtlichen Anforderungen an die Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche umfassen als Zugangskriterium zunächst eine städte- Kommunikationsstruktur baulich integrierte Lage. Außerdem muss es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche innerhalb des Stadt- oder Gemeindegebietes handeln, denen ein städte bauliches und funktionales Gewicht (Multifunktionalität; Versorgungsfunktion über den Nahbereich hinaus) zukommt. Dies bemisst sich letztlich auch an der Stadtgröße, für Hamburg ist also mit einem umfangreichen Netz an Zentren unterschiedlicher Hierarchiestufen zu rechnen. Auf Grundlage dieser rechtlichen Erfordernisse an die Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche wurden in der sog. AG Bezirke Kriterien erarbeitet, die für eine bezirksübergreifende, rechtssichere Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche zugrunde gelegt wurden. Als 4

5 Leitkriterien wuden insbesondere herausgestellt: Prüfschema Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen möglichst kompakt, räumlich abgerundet Einbeziehung von Lauflagen und räumlich-funktionalen Bezüge Berücksichtigung von Entwicklungsmöglichkeiten in allen Hamburger Zentren. Die Kriterien wurden von GMA operationalisiert und in einem Prüfschema zusammengeführt, das auf alle 159 potenziellen zentralen Versorgungsbereiche angewandt wurde. Wenn um die Magnetbetriebe der Nahversorgung weitere Einzelhandels- und Komplementärnutzungen vorhanden waren, wurde die Prüfung ebenfalls ausgelöst. Alle zugleich oder Einer nach dem Anderen? Um eine Herangehensweise für die Analyse und die darauf aufbauenden Konzepte inkl. Festlegung und Abgrenzung von weit über 100 zentralen Versorgungsbereichen festzulegen, wurde beschlossen, dass der Bezirk Hamburg- Mitte als Prototyp fungieren soll. Hier sind Zentren jeder Hierarchiestufe zu finden inklusive der Hamburger Innenstadt. Für jeden der sieben Bezirke wurde ein eigener Arbeitskreis auf Bezirksebene eingerichtet, der für die Erstellung eines eigenen Nahversorgungskonzepts zuständig ist. Anhand des ersten Nahversorgungskonzepts als Prototyp wurden im Sommer 2016 im Arbeitskreis AG Bezirke die Vorgehensweise und der Inhalt der Konzepte abgestimmt. Bezirksübergreifende Zusammenarbeit Bisher endeten die bestehenden bezirklichen Nahversorgungskonzepte an der Bezirksgrenze, was gerade in den verdichteten Räumen der sogenannten Inneren Stadt, einem flächendeckend besiedelten Gebiet in der Mitte Hamburgs, zu offenen Rändern bei zentralen Versorgungsbereichen geführt hat. Es wurde deshalb vereinbart, dass die GMA auch bezirksübergreifende Zentren untersucht und abgrenzt. Hierzu findet eine bezirksübergreifende Ab stimmung statt. Der Beschluss der ersten Nahversorgungskonzepte auf bezirklicher Ebene und zuletzt auf Senatsebene stellt nun den nächsten Schritt dar. Bis Ende 2017 werden alle Hamburger Bezirke über rechtssichere, untereinander vergleichbare Nahversorgungskonzepte verfügen. Dis stellen Werkzeug zur Einzelhandelssteuerung eine einheitliche Beurteilungsgrundlage und standortspezifische Handlungsempfehlungen zur Entwicklung und Sicherung der Nahversorgung bereit. Erfolgreiche Veranstaltung zur Zukunft der sächsischen Kleinstädte von Dr. Eddy Donat, Niederlassungsleitung Büro Dresden In Mittweida (Sachsen) wurde in diesem Jahr am 8. Juni bereits zum dritten Mal ein Forum zu Themen rund um (Innen-) Stadt, Handel Wohnen und...? durchgeführt. Gemeinsam empfingen GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh und Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH viele Vertreter von Kommunen, darunter zahlreiche Ober- und Bürgermeister, Stadtplaner und Wirtschaftsförderer sowie Vertreter verschiedenster Institutionen zu einem intensiven Erfahrungs- und Gedankenaustausch. Mit dem diesjährigen Veranstaltungs- Motto Komplexität einfach managen sollte auf die Probleme, aber auch Chancen und Perspektiven insbesondere von Klein- und Mittelstädten eingegangen werden. Schwerpunkte bildeten Fachreferate zu (Klein-)Stadt der Zukunft zwischen Vision und Wirklichkeit (Prof. Dr. Silke Weidner, Institutsleiterin des Instituts für Stadtplanung an der Begrüßung durch Ralf Scheiber, OB Mittweida GMA

6 August 2017 Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus-Senftenberg (BTU), Konzepte und Innovationen in der Grundversorgung (Gabriele Ostertag, GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg) sowie Die große digitale Welt in kleinen Städten (Andreas Köninger, Vorstand der Sinka-Com AG, Wiesbaden). Im Spannungsfeld zwischen traditionellen Werten von Städten, der (notwendigen) Sicherung der Grundversorgung zum Erhalt ihrer Strukturen sowie unmittelbar und langfristig zu erwartenden gravierenden Veränderungen in den Verhaltensweisen der Menschen wurde deutlich, vor welch riesigen Herausforderungen Politik, Verwaltung, aber auch die Unternehmen stehen. Prof. Silke Weidner stellte heraus, dass Klein- und Mittelstädte auch künftig eine zentrale Rolle für die Stabilisierung und Entwicklung des ländlichen Raumes haben werden. Sie sind der Anker für viele Bewohner, sind Orte der Daseinsvorsorge, bieten Arbeitsstätten, verschiedenste Wohn- und Kulturangebote. Sie schaffen Heimat, sind attraktive Treffpunkte und oft regionaler Bezugspunkt bzw. Magnet für Freizeitgestaltung und Tourismusangebote. Mit ihren historischen Potenzialen und modernen Angeboten sind sie oft selbst Tourismusdestination, die der gesamten Region ihre Prägung gibt. Prof. Silke Weidner: Es ist für kleinere Städte angesichts des zentralen städtischen Wachstums sehr schwer, lebendig und gesund zu bleiben Wenn nichts unternommen wird, um Leben in den Landstädten wieder aufzuwerten, werden die Städte die nächstgelegenen Kleinstädte aufsaugen und die weiter abliegenden ihrer tatkräftigsten Bewohner berauben. Generell und gerade auch in der Kleinstadt ist die Innenstadt (im Idealfall) Ort gelebter Individualität, Ausdruck räumlicher Qualität, Platz für Vielfalt/ Mischung, Garant für Authentizität durch Geschichte. Vielerorts ist jedoch ein Aderlass an Einwohnern zu registrieren mit der Folge einer Funktionsschwäche, funktionsübergreifenden Leerständen, sich dadurch (eigentlich) ergebenden Flächenpotenzialen für Neues / Verlorenes sowie sinkenden, niedrigen Mieten. Es bietet sich die Chance zur (Aus-) Nutzung neuer kurzer Wege, der Erschließung von Potenzialen für Neues (Mieter, Käufer, Nutzungsmix). Die Abwärtsspirale muss in Standortvorteile umgelenkt, neu bewertet und entsprechend positiv vermarktet werden. Neben vielen Empfehlungen, die Prof. Weidner mit ihrem Vortrag vermittelte, schaute sie auch auf den Wandel in den Technologien und Infrastrukturen. Diese eröffnen ihrer Meinung nach viele neue Möglichkeiten. Sie lassen den Menschen Raum und Zeit, diese anders und besser zu nutzen. Die Digitalisierung löst Funktionen wie Einkaufen, Kultur, Bildung, Verwaltung von ihrer Bindung an einen Ort. Kleinstädte behalten jedoch ihre Nahversorgungsfunktion im Handel. Es sind deshalb auch künftig Kristallisationspunkte für (Er)leben in den Innenstädten zu schaffen, um darüber hinaus die Anziehungskraft zu erhalten. Eine wesentliche Aufgabe wird auch weiter die Gestaltung und Nutzung des öffentlichen Raumes darstellen. Dies schließt die Erhöhung der Aufenthaltsqualität, wie z.b. die Aufwertung zentraler Plätze, die Gestaltung der (Innen-)Stadteingänge, die Beseitigung städtebaulicher Missstände, behutsames Bespielen und Inszenieren von (Innen-)Stadt, die Herstellung von Barrierefreiheit, die Verbesserung der Erreichbarkeit und Anbindung als ein wesentliches Kriterium für Zentralität mit ein. Nicht zuletzt wird auch die Online-Erreichbarkeit immer wichtiger, um Multi- und Cross-Channel zu erleichtern. All diese Veränderungen haben neue Anforderungen und einen Wandel im Management für Handelsbereiche zur Folge. Einzelhandelslagen benötigen wesentlich mehr Gemeinsamkeit (Werbung, Öffnungszeiten, Aktionen) und Management als bisher. Dabei kann man durchaus von Einkaufszentren lernen. BIDs haben zwar noch nicht den durchschlagenden Erfolg, sollten aber auch künftig ein Instrument zur Verknüpfung und Durchsetzung privater mit öffentlichen Interessen sein. Die Immobilienwirtschaft bzw. die Eigentümer müssen eine aktivere Rolle spielen bzw. mehr in Stadtentwicklungsprozesse eingebunden werden. Modelle im Immobilienmanagement sind weiter zu denken wie Flächenpooling, für neue Nutzungen überzeugen (Wohnen, Logistik, ). Das Fazit ihrer Thesen zur Entwicklung von Kleinstädten: Nicht jedes Zentrum wird so überleben wie es ist. Geographische Un- / Gunstfaktoren sind nicht beeinflussbar. Die Intensität und Qualität der lokalen Aktivitäten ist entscheidend (und beeinflussbar). Die Dynamik des Handels ist nicht zu unterschätzen. So lautet schließlich der Appell an die Akteure: Jede Kleinstadt muss ihren Weg finden gerne durch Abgucken bei Größeren und Kleineren!. Gemeinschaftliches Handeln, Netzwerke, Erfahrungsaustausch und permanente Abstimmung zwischen den Interessensträgern sowie Umsetzungsorientierung sind Erfolgsfaktoren, wie drei Bürgermeister aus sächsischen Kleinund Mittelstädten mit aktuellen Projekten aufzeigen. Gerade anhand der unterschiedlichen Ausgangsbedingungen hinsichtlich Historie, Stadtarchitektur und -struktur, räumlichen Potenzialen und Einbindung in die Region wird deutlich, wie differenziert jede Kommune an die Entwicklung ihrer Werte herangehen muss. Schließlich offenbarte sich auch bei allen vorgestellten Beispielen, dass es ohne langfristiges, zielorientiertes Handeln, nur mit viel persönlichem und gemeinschaftlichem Engagement sowie einer hohen Transparenz und Beharrlichkeit zu einer nachhaltig erfolgreichen Entwicklung von Kleinstädten kommen wird. Nutzen von Gemeinschaftsflächen (Sharing, s. Logistiker), Management-Strukturen ausbauen, Uwe Steglich, BM Stolpen GMA

7 Entwicklungen im deutschen Einzelhandel und Immobilienmarkt von Dipl.-Kfm. Dirk Riedel, Wirtschaftsgeogr. M.A./ Projektleiter Handel und Immobilien West Der deutsche Einzelhandel präsentiert sich im weltweiten Vergleich in überaus robuster Verfassung, die insbesondere auch durch eine starke deutsche Wirtschaft, sehr gute Arbeitsmarktentwicklung und steigende Haushaltseinkommen beflügelt wird. Dementsprechend hat sich auch der Markt für Gewerbe- bzw. Einzelhandelsimmobilien nach dem Nachfrageeinbruch zu Zeiten der Finanzkrise seit 2010 kontinuierlich nach oben entwickelt und verzeichnete dank eines fulminanten vierten Quartals 2016 zum vierten Mal seit 2006 einen Investmentumsatz von über 50 Milliarden. Nach einhelligen Einschätzungen befindet sich die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien auf einem Allzeithoch, das selbst das Niveau vor der Finanzkrise 2006 und 2007 toppen wird. 1. Handelsimmobilien weiterhin stark nachgefragt Nach CBRE wurden auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt im Jahr 2016 rd. 52,5 Milliarden umgesetzt, was in etwa dem Vorjahresniveau (ca. 55 Mrd. ) entspricht. Schon 2015 legte das Investitionsvolumen um 40 % gegenüber dem Vorjahr zu und erreichte damit ein Allzeit-Hoch. Schon seit einiger Zeit gilt damit: Bei schwacher Rendite am Kapitalmarkt und volatilen Aktienmärkten erlebt die Anlageklasse Immobilie einen wahren Kaufrausch, wobei vor allem der Investitionsstandort Deutschland als sicherer Hafen für die Geldanlage angesehen wird. Der Start in das Geschäftsjahr 2017 lässt mit einem Höchststand für das 1. Quartal seit Beginn der Marktbeobachtung i. H. v. ca. 12,6 Mrd. ein ebenfalls starkes Jahr 2017 erwarten. Waren es in den Jahren direkt nach der Finanzkrise zumeist deutsche institutionelle Anleger, die ihr Geld unter Sicherheitsabwägungen hierzulande investiert hatten, sind es mittlerweile verstärkt große ausländische Investoren (Staatsfonds, Pensionsfonds, Immobilieninvestoren etc.), die auf dem Parkett auftreten, sodass der Anteil ausländischer Investoren mittlerweile angesichts teilweise instabiler politischer und wirtschaftlicher Investitionsbedingungen in anderen Ländern in Deutschland kontant zwischen rd. 40 und 60 % liegt. Abbildung 1: Käufe ausländischer Investoren Quelle: GMA-Darstellung nach Jones Lang Lasalle, Immobilienmarktüberblick Deutschland 1. Quartal 2017, erschienen im April 2017 Traditionell zählen Büroimmobilien zu der am stärksten nachgefragten gewerblichen Anlagegruppe (47 % bzw. rd Mrd. Transaktionsvolumen), während Einzelhandelsimmobilien wei terhin auf dem zweiten Platz rangieren. Allein im Jahr 2016 wurden Mrd. (ca. 24 % des Transaktionsvolumens) in Handelsimmobilien investiert. Deutsche Handelsimmobilien sind mittlerweile ein weltweit begehrtes und gehandeltes Investitionsgut geworden und erfreuen sich höchster Beliebtheit, wobei allerdings in Zeiten des Online-Handels und in der Folge auch des Endes des Mietpreiswachstums der Abstand zu anderen Immobilienarten, v. a. Logistikimmobilien, kleiner wird. Auch alternative Immobilienarten (z. B. Hotels) werden in Zeiten hohen Anlagedrucks stark nachgefragt, wobei v. a. Pflegeimmobilien einen Bedeutungszuwachs erfahren. GMA hält für 2017 das Erreichen eines gewerblichen Tranaktionsvolumens in Deutschland zwischen rd. 45 Mrd. und der 50-Mrd. -Marke für möglich, wobei der Wert nur deshalb so vorsichtig geschätzt wird, weil die Angebotsseite den limitierenden Faktor darstellt. Knappheitsbedingt wird das Transaktionsvolumen damit nur leicht geringer als 2016 ausfallen. Einzelhandelsimmobilien werden auch in diesem Jahr nach Büroimmobilien die wichtigste Anlageklasse darstellen, zumal einige großvolumige Einzeldeals und Portfolios gehandelt werden. Aufgrund des zwar verlangsamten, aber nach wie vor hohen Preisniveaus mit hohen Vervielfältigern wird der Anteil ausländischer Investoren in Deutschland auch angesichts der aktuell vergleichsweise schlechteren Rahmenbedingungen in anderen Investitionsländern und aufgrund des Brexits hoch bleiben. 7

8 August 2017 Abbildung 2: Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland Sonstiger Einzelhandel 1 a-einzelhandelsimmobilien Quellen: GMA-Darstellung nach CBRE, Colliers International 2. Verkaufsflächenwachstum in Deutschland stark durch Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandel bestimmt Das Verkaufsflächenwachstum in Deutschland hat sich stark verlangsamt. Derzeit entfallen auf den Einzelhandel in Deutschland ca Mio. m² Verkaufsfläche. Der Online-Handel beeinträchtigt aktuell die Investitionen der Unternehmen in stationäre Einzelhandelsflächen; Ausnahmen stellen die Betriebstypen der Grundversorgung (Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandel) dar, die in den letzten Jahren die größten Treiber der Verkaufsflächenentwicklung in Deutschland waren. So hat allein die Verkaufsfläche der Lebensmittelmärkte in Deutschland seit 2010 noch um ca. 1,6 Mio. m² zugenommen (EHI, 2016), was nahezu dem gesamten Verkaufsflächenwachstum in Deutschland entspricht. Auch Drogeriemärkte zeigen sich sehr expansiv, wobei die von Schlecker in Folge der betriebsbedingten Insolvenz im Frühjahr 2012 hinterlassene Lücke noch nicht ganz geschlossen scheint. Anders als Schlecker streben die nationalen Filialisten, allen voran dm / Rossmann / Müller, jedoch größere Verkaufsflächen an. Hier wird es nach Auffassung der GMA noch zu einer weiteren Verdichtung des Filialnetzes und auch einer (Neu-)Entdeckung nachfrageschwächerer Standorte kommen. Die Schließung der letzten Fachmärkte/Fachmarktzentren Shopping-Center weißen Flecken und der Austausch von Standorten können von Projektentwicklern und Einzelhändlern angesichts tendenziell kleiner werdender Margen nur auf Grundlage detaillierter Markt- und Standortanalysen vorgenommen werden. An Standorten mit hoher Nachfrage auch nach Büro- und Wohnraum wird die Realisierung standardisierter Lösungen immer weniger gefragt sein. Zum einen, weil Projektentwickler und Expansionisten mangels verfügbarer Flächen auf (oftmals kleinere) Grundstücke mit individuellem Zuschnitt ausweichen müssen. Zum anderen, weil die Stadtplanung in Ballungsgebieten angesichts fehlender Flächen für Büround Wohnraum untergenutzte Grundstücke vermeiden will und auf gemischt genutzte Objekte mit Einzelhandel im Erdgeschoss und weiteren Nutzungen (Büro, Wohnen) hinwirken wird. 3. Konzentration auf gute Standorte nimmt weiter zu Die hohe Liquidität und die ungebrochene Nachfrage auch ausländischer Investoren sorgt in allen Anlageklassen bei entsprechender Knappheit des Angebotes für einen anhaltenden Druck auf die Renditen. So gab die durchschnittliche Spitzenrendite bei der stärksten Anlageklasse Büroimmobilien an allen Top 5-Büromarktstandorten nochmals auf 3,60 % (Netto anfangsrendite) nach. Während auch im Einzelhandel die Spitzenrendite in den Top 5-Städten sowohl bei erstklassigen Geschäftshäuser mit 3,40 %, bei Shopping Centern mit 4,00 % und bei Fachmarktzentren mit 5,00 % neue Tiefstände erreicht, ist selbst in den Secondary and Tertiary Cities die Spitzenrendite schon bei 4 5 % angekommen. Die Nachfrage nach Core- und Core Plus-Objekten hat sich in 2016 noch einmal gesteigert, wobei das Angebot an risikoarmen Renditeobjeken äußert knapp ist. Auch wenn für 2017 wieder ein höherer Anteil an Deals in A-Lagen erwartet wird, ist der Markt für gute Standorte/Objekte praktisch leer gekauft. Dementsprechend nimmt die Nachfrage im Value Add-Segment und in B-Zentren und B-Lagen in den Immobilienzentren zu und selbst Objekte in B- und C-Städten können mittlerweile Top-Preise erzielen und in Bieterverfahren am Markt gegen Höchstgebote abgesetzt werden. Die ungebremst hohe Nachfrage führt zu Kaufpreisen, die nur aufgrund der historisch niedrigen Zinsen noch wirtschaftlich dargestellt werden können. Hiervon haben vor allem Fachmärkte und Fachmarktzentren profitiert, so dass eine Verschiebung der Lagepräferenzen von High-Street-Immobilien / Shopping centern in Metropolen bzw. Großstädten hin zu Fachmärkten / Fachmarktzentren in Mittelstädten bzw. B- und C-Städten stattgefunden hat. Diese Entwicklung lässt sich aber längst nicht für jede Mittelstadt beobachten. In Zeiten der Fokussierung auf den Online-Handel bleiben auch bei verlangsamten Marktanteilgewinnen weiterhin starke Ober- und Mittelzentren und A-Lagen Gewinner der Entwicklung, während Kleinstädte, wenig profilierte Mittelstädte und Nebenlagen zu den Verlierern zählen werden. So ist z. B. die Fokussierung der Shopping Center-Industrie auf Mittelzentren und B-Städte bislang nicht weiter vorangekommen. Auf Sicht erwartet die GMA im Einzelhandelsegment weiter leicht sinkende Renditen auf niedrigem Niveau. Die stagnierenden bis rückläufigen Flächenleistungen des stationären Einzelhandels führen zu einem Ende der Mietpreissteigerungen. Die Konzentrationstendenzen auf funktionierende Standorte nehmen im Nonfoodeinzelhandel weiter zu. Diese Entwicklungen machen für Projektentwickler und Investoren belastbare Prognosen zu Marktposition sowie Umsatz- und Mietperspektiven für 8

9 Handelsimmobilien erforderlich (Due Diligence), sei es für Bestandshalter oder Ankaufsprüfungen. Auch zusätzliche Prüfungen (Mieterprüfungen, Net Operating Income, Sensitivitätsanalysen etc.) werden angesichts kleinerer Renditen und Margen bedeutsamer für die Investitionsentscheidung. Für die Planung bedeutet dies an vielen Standorten, an denen Investoren und Projektentwickler kein Risiko eingehen, eine Konzentration auf den gesunden Kern und ggf. die Unterstützung des örtlichen Handels, z. B. über Fördermittel. Zudem helfen Einzelhandels-, Integrierte Handlungs- oder Stadtmarketingkonzepte, Investitionen auf die richtigen Standorte zu lenken und die Rahmenbedingungen für potenzielle Investoren optimal zu gestalten. 4. Modernisierung und Tevitalisierung werden im Kampf um Marktanteile wentscheidend sein Das verlangsamte Verkaufsflächenwachstum rückt Bestandsimmobilien stärker in den Fokus. Selbst der Betriebstyp Shopping Center, der in den vergangenen Jahren einen wahren Höhenflug verzeichnen konnte, meldet aktuell deutlich geringere Neuinvestitionen. Dort stehen Modernisierungen, Revitalisierungen und das Trading Up bestehender Standorte an. So haben zuletzt der Fördepark Flensburg, der Weserpark Bremen, der Indupark Dortmund, das Kronenberg Center Essen, das Kurpfalz-Center Mannheim oder die Shopping Cité Baden-Baden nach erfolgreicher Neustrukturierung ihre Pforten wiedereröffnet. Demgegenüber sehen die Neuplanungen für 2017 und 2018 zurückhaltend aus (u. a. Loom Bielefeld, East-Side Mall Berlin, Schultheiss-Quartier Berlin). Weiterhin erfolgreich präsentieren sich Fachmarktzentren bzw. Fachmärkte, wobei auch hier in den letzten Jahren ein kontinuierliches und behutsames Trading Up (Stichwort: Hybrid Center) zu beobachten war. In Zeiten, wo Baurecht ein überaus knappes Gut ist und der Online-Handel trotz verlangsamter Marktanteilgewinne dem stationären Handel zu schaffen macht, wird es für bestehende Einzelhandelsimmobilien v. a. auf den richtigen Standort und die richtige Kundenansprache ankommen. Emotionalisierung und Individualisierung des Kaufprozesses sowie Inspiration und Interaktivität werden den Erfolg des stationären Handels maßgeblich mitbestimmen. Der Modernisierungs-/ Revitalisierungsbedarf und die wirtschaftlichen Lebenszyklen von Immobilien bis zur Neu-/ Repositionierung werden sich da her weiter verkürzen. Die ohnehin vorhandene und mit dem Online- Handel verstärkte Dynamik im Einzelhandel macht ein hohes Maß an Reaktionsschnelligkeit und Flexibilität erforderlich. Einzelhandelsflächen außerhalb guter Lagen, welche dies nicht bieten können, können daher wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommen. Bei allen Neupositionierungen und Umstrukturierungen wird daher die Langfristperspektive weiter in den Mittelpunkt rücken und sind flexibel vermietbare und damit zukunftsfähige Neustrukturierungs planungen zu erarbeiten. Abbildung 3: GMA-Dienstleistungen rund um die Immobilie 9

10 August 2017 Deutsches Planungsrecht Investitionsbremse für Handel? Vorstellung der GMA-Langzeitstudie am in Berlin von Dipl.-Geogr. Markus Wagner/Dipl.-Kfm. Dirk Riedel, GMA Ludwigsburg/Köln Große Einzelhandelsansiedlungen in Deutschland bergen Zündstoff: Anwohner schimpfen über den Verkehrslärm, Händler fürchten Umsatzeinbußen, Verbraucher freuen sich über jedes neue Angebot. Für die Kommunen und Unternehmen ist der Weg zur Genehmigung steinig: Schon die Gutachten für die Planung neuer großer Handelsbetriebe, im Fachjargon: Auswirkungsanalysen sind umstritten. Die langen Genehmigungswege und der Streit um die Wirkungen größerer Betriebe auf den Handel in Stadtzentren und Nahversorgungslagen lässt Kommunen und Projektentwickler aus vielen Gründen nicht kalt: Der stationäre Einzelhandel erfüllt neben seiner Versorgungsfunktion auch eine wichtige Frequenzbringerfunktion für lebendige Innenstädte und damit auch für die Erhaltung der europäischen Stadt mit ihrem Dreiklang Rathaus-Kirche-Markt, unterstreicht RA Dr. Heinz Janning (ehemaliger Beigeordneter der Stadt Rheine und Berater des Deutschen Städte- und Gemeinde bundes). Abseits der großen Metropolregionen kämpfen die deutschen Innenstädte mit schwerwiegenden Erosionsprozessen. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Vom Fehlen attraktiver Handels- und Gastronomiekonzepte über die Konkurrenz aus dem Onlinehandel bis hin zur mangelnden kommunalen Förderung eines attraktiven städtischen Umfelds. Dr. Gernot Falk Gernot Falk, COO von Unibail-Rodamco Germany: Modernen Einkaufszentren kommt für diese urbanen Strukturen eine herausragende Rolle als privat finanzierte Innovationsförderer und Impulsgeber zu. Rechtliche Restriktionen für Verkaufsflächen und bestimmte Warengruppen beschränken jedoch vor allem die Center in Innenstadtlage in ihrer Funktionalität und stellen damit eine Gefahr für die positive Entwicklung der Innenstädte dar. Die geltenden baurechtlichen Planungsinstrumente sind deshalb in ihrer derzeitigen Form nicht mehr zeitgemäß und müssen dringend erneuert und liberalisiert werden. Und auch bei der Nahversorgung knirscht es bisweilen: Neue Lebensmittelmarktstandorte, aber auch die Modernisierung, Erweiterung oder Verlagerung bestehender Standorte, sind oft umstritten. Aufgabe der Kommunen ist die Sicherung und der Ausbau der Nahversorgung vor Ort. Jonas Lensing (Kaufland): Viele Lebensmittelmärkte sind heute mehr als 20 Jahre alt, die Haustechnik modernisierungsbedürftig, oft ist der Abriss günstiger als der Neubau. Viele Bürger wünschen sich einen attraktiven Supermarkt vor Ort. Dieser ist mit den bestehenden Planungsinstrumenten oft nur schwer zu realisieren, wie die Planungspraxis ausweist. Die Kommunen und Träger der Regionalplanung haben vielfältige und differenzierte Instrumente zur Planung und Genehmigung neuer großflächiger Einzelhandelsbetriebe an der Hand zeigt Professor Dr. Hager als oberster Regionalplaner und Direktor des Regionalverbandes Mittlerer Oberrhein in Karlsruhe auf. Und: Wer den Weg von der Planung zum Bau von Märkten kritisiert, sollte neben der Qualität seiner Ergebnisse anerkennen und akzeptieren, dass Räte und BürgerInnen heute Gutachten nicht mehr einfach hinnehmen, sondern sachkundig, intensiv und offensiv über Baukultur diskutieren. Welche Folgen die Zulassung großflächiger Handelsbetriebe über einen längeren Zeitraum hat, und ob die Verfahren zu einer Überregulierung führen, stand bislang kaum im Zentrum der Debatte. In der Medizin wird regelmäßig die Wirksamkeit der angewandten Medikamente geprüft. Bei Handelsbetrieben mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche klaffte hier eine Lücke. Die von der GMA und dem DSSW vorgelegte Studie schließt diese; sie prüft, ob die dort prognostizierten Folgen auf bestehende Einzelhandelsstrukturen durch ein Vorhaben nach der Verwirklichung tatsächlich eintreten. so Dr. Stefan Holl, GMA-Geschäftsführer und Mitautor anlässlich der Vorstellung der Studie am 4. Juli 2017 im BBR (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) in Berlin. Dr. Stefan Holl Christian Huttenloher vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, der die Studie mit initiiert hat, verdeutlicht in seiner Begrüßung Zielsetzung und Ergebnisse: Das deutsche Planungsrecht und seine Möglichkeiten werden grundlegend auf Basis breiter empirischer Daten überprüft. Ziel der Untersuchung war es festzustellen, inwiefern die derzeit geltenden rechtlichen Re- 10

11 gelungen und Erfordernisse an die Planung ihre Wirksamkeit entfalten und wie die Entwicklung des Einzelhandels durch Ansiedlungsvorhaben tatsächlich beeinflusst wird. Christian Huttenloher Die Ergebnisse unterstreichen den Handlungsspielraum der Planungsträger. Es gibt keine Lösungen nach Schema F, führt Markus Wagner, Studienleiter der GMA aus: Erst in der Zusammenschau der konkreten Rahmenbedingungen wie Einzugsgebiet, Wettbewerbssituation usw. sowie des jeweiligen Betriebstyps und der geführten Sortimente lassen sich belastbare Aussagen über die Wirkungen des großflächigen Handels und seiner städtebaulichen Regulierung treffen. Dem pauschalen Vorwurf möglicher Gefälligkeitsgutachten erteilt er eine klare Abfuhr: Die tatsächlich eingetretenen Folgen, die durch die Studie gemessen wurden, unterstreichen, dass die zugrundeliegenden Gutachten eine belastbare Grundlage sind; sie haben regelmäßig die Auswirkungen der Vorhaben etwas überzeichnet. Das bedeutet, dass negative Auswirkungen (im Sinne eines Worst-Case-Ansatzes) eher überzeichnet als unterschätzt werden. Die Grenze von 800 m² Verkaufsfläche als einziger Ausgangspunkt zur beginnenden Schädlichkeit größerer Betriebe können die Studienverfasser nicht belegen. Größere Betriebe sind somit bei vernünftiger Sortiments- und Standortwahl regelmäßig genehmigungsfähig. 800 m² für Lebensmittel haben auf dem Land andere Wirkungen als m² Supermarktverkaufsfläche in der Großstadt; entscheidend ist für die Wirkungen neben der Erreichbarkeit für die Kunden auch der individuelle Wettbewerb im Standortumfeld. Bei neuen Einkaufszentren, die gelegentlich ähnlich umkämpft scheinen wie früher Atomkraftwerke, fordern die Studienverfasser, nicht allein den Sortiments-, Verkaufsflächenumfang und die Umsätze in den Vordergrund der Prüfung zu stellen, sondern auch stärker regionalwirtschaftliche oder städtebauliche Aspekte zu berücksichtigen. Zudem wollen sich viele bestehende innerstädtische Einkaufszentren an die veränderten Kundenerwartungen anpassen und wünschen sich Ergänzungen und Sortimentsveränderungen. Stichwort Sortiment: Für seine Sportmärkte fordert Ludger Niemann, Decathlon Deutschland, die Ermessensspielräume auszunutzen: Nicht alle Betriebe finden Platz in der Innenstadt und nicht alle haben die gleichen Auswirkungen. Die Studie belegt für vier Decathlon-Märkte an wirtschaftsstarken Standorte die Verträglichkeit unseres speziellen Sortiments mit dem Innenstadthandel. IKEA ist mit seinem Konzept an unterschiedlichen Standorten vertreten und offen für neue Ideen. Ein Beispiel ist das erste Innenstadthaus in Hamburg-Altona, in dessen Umgebung sich mittlerweile weitere Einzelhändler neu angesiedelt haben und das zu einer Belebung des gesamten Stadtviertels beigetragen hat. Dr. Tatjana Zeiss (IKEA) betont die positive Wechselwirkung, die durch neue Impulse entstehen kann: Selbst an Standorten abseits der Innenstädte stellen wir immer wieder fest, dass die Ansiedlung von IKEA positive Effekte mit sich bringt. Einen Zusammenhang zwischen der Neuansiedlung von IKEA und der Schließung von bestehenden Einzelhandelsgeschäften gibt es nicht. Aus diesem Grund halten wir auch bei Genehmigungsprozessen eine Einzel fallbetrachtung für den sinnvollsten Weg. Dr. Tatjana Zeiss Dr. Giesecke, Lenz & Johlen Rechtsanwälte, für den rechtlichen Teil der Studie verantwortlich: Die Probleme aussitzen ist keine Lösung: Nirgendwo neue Handelsfläche zu genehmigen, auch nicht, berücksichtigt dieser Ansatz doch weder die Belange der Handels unternehmen noch der Verbraucher. Aber auch die Kommunen sieht Dr. Heinz Janning in der Pflicht: Die Städte und Gemeinden müssen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte aufstellen bzw. rechtzeitig aktualisieren sowie diese konsequent umsetzen, auch um den privaten Akteuren die für die Erhaltung und Entwicklung der Innenstädte und Ortszentren notwendige Planungs- und Investitionssicherheit zu bieten. Dr. Giesecke Hintergrundinfos Eine der wenigen breit angelegten Studien zu den tatsächlichen Wirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe stellt eine Langzeitstudie aus dem Jahr 1998 dar, in der die GMA in Zusammenarbeit mit den Industrieund Handelskammern Baden-Württemberg 1998 die wirtschaftlichen, raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsansiedlungen anhand von acht Fällen untersucht hat. Diese 11

12 August 2017 Büros GMA Ludwigsburg Telefon ( ) GMA Büro Dresden Telefon (03 51) GMA Büro Hamburg Telefon (0 40) GMA Büro Köln Telefon (02 21) GMA Büro München Telefon (0 89) Abschlussdiskussion Grundlage fand in der Fachwelt großen Anklang und setzt bis heute Maßstäbe für die Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsansiedlungen. Seit dieser Veröffentlichung sind nun fast 20 Jahre verstrichen, ohne dass es zu weiteren, breiter angelegten und vertieften Analysen in diesem Themenfeld gekommen ist. Mit einer noch breiter als damals angelegten Untersuchung erfolgte durch die GMA in Zusammenarbeit mit dem DSSW / DV und weiteren Projektpartnern aus Planung und Wirtschaft nun erstmals seit dem Jahr 1998 wieder eine Forschungsarbeit zu den tatsächlichen Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Durch Vorher- / Nachher-Analysen unterschiedlichster Einzelhandelsvorhaben wurde zu diesem Zweck eine vertiefte Untersuchung von verschiedenen Betriebstypen aus Lebensmittel-, Möbel- und Sporteinzelhandel sowie von Einkaufszentren an insgesamt 68 Standorten im gesamten Bundesgebiet vorgenommen. Die Fallbetrachtungen zeigen: Mehr Wettbewerb mündet nicht zwangsläufig in die Verdrängung der Bestandsangebote. Bei neuen Flächen ist ein Rückgang bestehender Flächen längst nicht überall nachweisbar. Vielerorts wächst das Angebot sogar und differenziert sich aus. Flächen mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche sind nicht automatisch schädlich; anhand der Fallbeispiele ist empirisch somit nicht nachweisbar, dass die Grenze zur Großflächigkeit ausgerechnet bei 800 m² Verkaufsfläche bzw. bei m² Bruttogeschossfläche für städtebauliche Negativauswirkungen liegen muss. Eine andere Grenze kann jedoch auch nicht abgeleitet werden, zumal sich diese Grenze als Planungsinstrument für Behörden zur Steuerung des Einzelhandels ganz überwiegend bewährt hat und stärker durch eine konsequente Anwendung der Atypik ergänzt werden kann. Teilweise noch bei der Anwendung der Vermutungsregelung vorhandene Probleme können durch eine entsprechende Arbeitshilfe überwunden werden. Eine Kurzfassung kann auf der GMAhomepage bezogen werden. Veranstaltungsweis: Impressum Am Donnerstag, 21. September 2017 findet in Offenburg ( Salmen, Lange Straße 52) die Abschlussveranstaltung Handelsmonitor Oberrhein, gefördert durch Mittel des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg statt. Das Projekt begleitet den Evaluierungsprozess der landes- und regionalplanerischen Steuerungsregelungen des großflächigen Einzelhandels in Baden-Württemberg exemplarisch anhand der beiden Regionen Mittlerer und Südlicher Oberrhein. Partner der Veranstaltung sind: Regionalverband Südlicher Oberrhein Regionalverband Mittlerer Oberrhein Industrie- und Handelskammer Südlicher Oberrhein Industrie- und Handelskammer Karlsruhe Handelsverband Südbaden Handelsverband Nordbaden CCI Alsace Eurométropole sowie Für weitere Informationen sowie die Möglichkeit zur Anmeldung besteht unter oder per Fax: 0761 / Fakten Analysen Trends zu Gewerbe- und Stadtentwicklung Herausgeber: Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Hohenzollernstraße Ludwigsburg Telefon ( ) Telefax ( ) info@gma.biz Internet: ISSN Schriftleitung: Dr. Stefan Holl Geschäftsführer GMA info@gma.biz Druck: Ungeheuer+Ulmer, Ludwigsburg 12