Die Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum durch flexible Finanzierung und Absicherung
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- Cornelius Lenz
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1 Bauforschung Die Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum durch flexible Finanzierung und Absicherung T 1992 Fraunhofer IRB Verlag
2 T 1992 Dieser Forschungsbericht wurde mit modernsten Hochleistungskopierern auf Einzelanfrage hergestellt. Die in dieser Forschungsarbeit enthaltenen Darstellungen und Empfehlungen geben die fachlichen Auffassungen der Verfasser wieder. Diese werden hier unverändert wiedergegeben, sie geben nicht unbedingt die Meinung des Zuwendungsgebers oder des Herausgebers wieder. Die Originalmanuskripte wurden reprotechnisch, jedoch nicht inhaltlich überarbeitet. Die Druck qualität hängt von der reprotechnischen Eignung des Originalmanuskriptes ab, das uns vom Autor bzw. von der Forschungsstelle zur Verfügung ge stellt wurde. by Fraunhofer IRB Verlag Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verlages. Fraunhofer IRB Verlag Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau Postfach Stuttgart Nobelstraße Stuttgart Telefon (07 11) Telefax (07 11) irb@irb.fraunhofer.de
3 JOHANN WOLFGANG GOETHE-UNIVERSITÄT LEHRSTUHL FÜR KREDITWIRTSCHAFT UND FINANZIERUNG PROF. DR. BERND RUDOLPH D IE ERLEICHTERUNG DES ERWERBS VO N WOHNEIGENTUM DURCH f-lexibl.e FINANZIERUNG UND ABSICHERUNG VON BERND RUDOLPH MERTONSTRASSE FRANKFURT AM MAIN
4 Teil A. Vorschläge für innovative Hypothekendarlehen mit belastungsfreundlichen Tilgungsformen 1. Belastungsrisiken der Wohnungsbaufinanzierung 2 bei schwankenden Marktzinsen 1.1. Der Übergang von der Tilgungshypothek mit 2 festem Zins zur Abschnittsfinanzierung 1.2. Die Annuität im zinsgebundenen Hypothekarkredit Finanzmathematische Darstellung der Tilgungs- 7 hypothek mit gleichbleibender Jahresleistung Der Zusammenhang zwischen Laufzeit und Annuität Zur Abhängigkeit der Kreditnehmerbelastung 15 vom Zinsniveau am Kapitalmarkt 1.3. Belastungsrisiken und Belastungsbegrenzungen im Rahmen der Abschnittsfinanzierung Die Konditionenanpassung über den Zins oder ein neues Disagio überbrückungskredite als Anpassungshilfen für den Kreditnehmer Tilgungsaussetzung 26 - Tilgungsstreckungsdarlehen 28 - TilgungszuschuPdarlehen 31 - Dynamische Tilgung überbrückungskredite als wirksame Instrumente 36 zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken? 2. Konstruktionsmerkmale und Besonderheiten des Finan-- 39 zierungsmodells einer flexiblen Tilgungshypothek 2.1. Zielsetzung und Gang der Untersuchung Nominalzinssatz und Inflation Das Realzinstheorem von Fisher 43
5 Empirische Realzinsberechnungen Die reale Kreditnehmerbelastung bei 48 alternativen Inflationsraten 2.3. Ableitung des Modells einer konstanten Realannuität r,zmathematisch e Grundlagen des Modells Beispielrechnuny elastungsvergleiche Das Modell einer "annanornd" konstanten Realannuität Konsequente Ab chnittsfinanzierung 69 bei unsicherer Realzinsentwicklung - Konditionierung des ersten Abschnitts - Konditionierung des zweiten Abschnitts - Konditionierung der folgenden Abschnitte Anwendungsp7 1 konsequente Modells der Vorzüge de z der konsequenten Abschnitt Kritische des Modell: 3.3. Zur Be_.., 11uiahmen zur Anwendbarkeit Ter I. T lationsraten '4. 4 enzen Beleihungsgrenzen im Realkredit Die Beleihungswertermittlung 94
6 Teil B. Absicherungs- und Versicherungssysteme zur Erleichterung der Wohnungsbaufinanzierung Ziele und Ausprägungen institutsübergreifender Absicherungssysteme 2. Die Erweiterung der in die Restschuldversicherung einbezogenen Risikoursachen 2.1. Entwicklung der Restschuldversicherung als Kreditlebensversicherung 2.2. Die Restschuldversicherung zur Absicherung Wohnungsbaukrediten Der Vorschlag zur Erweiterung der 106 versicherbaren Risikoursachen 3. Der Vorschlag einer Annuitätensicherung Das Modell einer Hypothekenversicherung Ältere Konzepte der Hypothekenversicherung Die Kommissionsvorschläge Elemente einer neuen Hypothekenversicherung Die Hypothekenversicherung als 120 Kreditversicherung Ergänzende Erläuterungen zum Konzept 123 der Hypothekenversicherung
7 Teil C. Finanzinnovationen und Hypothekenversicherungen am amerikanischen Markt für Wohnungsbaukredite 1. Wohnungsbau und Wohnungsbaufinanzierung in den USA Hypothekendarlehen als Primärform der 132 Wohnungsfinanzierung 2.1. Standardformen und Innovationen am 132 amerikanischen Markt für Wohnungsbaukredite 2.2. Hypothekendarlehen mit Zinsanpassungen Die innovativen Instrumente Die Instrumentvariablen der 142 Adjustable-Rate Mortgages 2.3. Hypothekendarlehen mit Tilgungsanpassungen 147 an die Belastbarkeit der Darlehensnehmer Graduated-Payment Mortgages Reverse-Annuity Mortgages Shared-Appreciation Mortes Growing Equity Mortgages Pledged-Account Mortgages Hypothekendarlehen mit Tilgungsanpassungen 157. an inflationäre Entwicklungen 3. Das amerikanische System der Hypothekenversicherung Überblick über die Hypothekenversicherung 161 der Federal Housing Administration
8 3.2. Organisation der Hypothekenversicherung Vorbedingungen für den Kreditnehmer 164 und das Projekt Das Antragverfahren Die not7 e Hypothek Details zwii typischer FHA-Programme Das 203 (b) Programm Das 245 (a) - Progri:Im Die Garantien der Veterans Administration Die private Hypothekenversicherung 180
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