Einführungsgesetz über die Behörden und das Verfahren in Mietsachen

6. Einführungsgesetz über die Behörden und das Verfahren in Mietsachen vom 5. Januar 00 ) Der Kantonsrat des Kantons Zug, gestützt auf Art. 74 des schweizerischen Obligationenrechts vom 0. März 9 ) (OR) und auf 4 Bst. b der Verfassung des Kantons Zug vom. Januar 894 ), beschliesst:. Abschnitt Organisation und Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde Organisation Kantonale Schlichtungsbehörde gemäss Art. 74a OR ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen. Zusammensetzung Die Schlichtungsbehörde besteht aus mindestens nebenamtlichen Mitgliedern: a) drei Mitglieder sind Vorsitzende, die Gewähr für eine unabhängige Behandlung der Verfahren bieten; ) GS 7, 8 ) SR 0 ) BGS. 0. 4. 00-6

6. b) mindestens je fünf Mitglieder vertreten die Interessen der Mieter- bzw. Vermieterschaft. Wählbar sind die in schweizerischen Angelegenheiten Stimmberechtigten. Die Amtsdauer der Mitglieder beträgt vier Jahre. Die Volkswirtschaftsdirektion bestimmt die Präsidentin oder den Präsidenten sowie zwei Vizepräsidentinnen bzw. Vizepräsidenten. Je mindestens fünf Mitglieder werden ihr von den entsprechenden Organisationen als Vertretung der Mieter- bzw. Vermieterschaft zur Wahl vorgeschlagen. Zuständigkeit Die Schlichtungsbehörde ist zuständig für die Behandlung aller Streitigkeiten aus Miete und nichtlandwirtschaftlicher Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie von unbeweglichen Sachen. Diese Streitigkeiten müssen vor einer gerichtlichen Austragung bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemacht werden. Die Schlichtungsbehörde amtet als Schiedsgericht, wenn es die Parteien verlangen. 4 Weitere Aufgaben Die Schlichtungsbehörde ist zusätzlich zu den Aufgaben, die ihr das Bundesrecht überträgt, für Folgendes zuständig: a) sie genehmigt die Formulare zur Mitteilung der Kündigung (Art. 66l Abs. OR und Art. 98 Abs. OR), der Mietvertragsänderung (Art. 69d OR) und gegebenenfalls des Anfangsmietzinses (Art. 70 Abs. OR); b) sie sorgt dafür, dass die amtlichen Formulare gemäss 6 dieses Gesetzes in den Gemeindekanzleien aufliegen (Art. 9 Abs. und 9 Abs. 4 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]) ) ; c) sie veröffentlicht ihre Zusammensetzung und Zuständigkeit halbjährlich im Amtsblatt (Art. Abs. VMWG); d) sie erstattet dem Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement halbjährlich Bericht über ihre Tätigkeit (Art. Abs. VMWG); e) sie übernimmt weitere ihr von der Volkswirtschaftsdirektion zugewiesene Aufgaben. ) SR..

6. 5 Sekretariat Die Schlichtungsbehörde führt ein Sekretariat, das die juristische und administrative Geschäftsführung besorgt. 6 Aufsicht Die Schlichtungsbehörde untersteht der Aufsicht der Volkswirtschaftsdirektion.. Abschnitt Verfahren vor der Schlichtungsbehörde 7 Einleitung des Verfahrens Das Gesuch um ein Schlichtungsverfahren ist schriftlich bei der Schlichtungsbehörde einzureichen. In besonderen Fällen kann das Gesuch mündlich gestellt werden. Dabei ist das Gesetz betreffend die Einführung des schweizerischen Zivilgesetzbuches für den Kanton Zug (EG ZGB) ) sinngemäss anzuwenden. Das Gesuch muss die Bezeichnung der Parteien, das Rechtsbegehren und eine kurze Begründung enthalten. Dem Gesuch sind die erforderlichen Unterlagen beizulegen. 8 Schriftenwechsel und Vorladung Zur Vorbereitung der Schlichtungsverhandlung ist ein Schriftenwechsel durchzuführen. Die Behörde kann die Parteien auffordern, innert Frist ergänzende Unterlagen einzureichen. Die Schlichtungsbehörde lädt die Parteien zur Verhandlung vor und macht sie auf die Säumnisfolgen gemäss dieses Gesetzes aufmerksam. 9 Vertretung Zur Schlichtungsverhandlung müssen die Parteien in der Regel persönlich erscheinen. Ist einer Partei das Erscheinen aus triftigen Gründen nicht möglich, kann sie sich vertreten lassen. ) BGS. 0. 4. 00-6

6. Der Beizug einer Rechtsvertretung ist der Gegenpartei so rechtzeitig mitzuteilen, damit auch sie eine Vertretung beiziehen kann. Die Ansetzung einer neuen Verhandlung zu diesem Zweck ist nicht zulässig. 0 Schlichtungsverhandlung Die Verhandlung ist nicht öffentlich. Die Behörde amtet in Dreierbesetzung, bestehend aus der oder dem Vorsitzenden und je einer Vertreterin oder einem Vertreter der Mieter- bzw. Vermieterschaft. Die oder der Vorsitzende leitet die Verhandlung. Die Vertreterin oder der Vertreter des Sekretariats hat beratende Stimme. 4 Die Mitglieder sind verpflichtet, ihr Stimmrecht auszuüben und an allen Abstimmungen teilzunehmen. Die Mehrheit der Stimmen entscheidet. Ermittlung des Sachverhalts Die Behörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie würdigt die eingereichten Unterlagen und kann die Parteien formlos befragen. Weitere Beweismittel sind nicht zulässig. Protokoll Über die Verhandlung wird ein Protokoll geführt, welches mindestens Aufschluss gibt über das Datum der Verhandlung, die Besetzung der Behörde, die Parteien sowie das Ergebnis der Verhandlung. Ausbleiben einer Partei Bleibt die gesuchstellende Partei der Verhandlung ohne genügende Entschuldigung fern, so wird das Verfahren infolge Rückzugs am Protokoll abgeschrieben. Bleibt die gesuchsgegnerische Partei ohne genügende Entschuldigung fern, so gilt die Verhandlung als gescheitert. Ist die Behörde zum Entscheid befugt und erscheint eine Partei ohne genügende Entschuldigung nicht zur Verhandlung, so entscheidet die Behörde aufgrund der vorliegenden Unterlagen und der Ausführungen der erschienenen Partei. 4

6. 4 In gleicher Weise wird verfahren, wenn die gesuchsgegnerische Partei unbekannt abwesend ist oder sich im Ausland aufhält, ohne in der Schweiz eine Vertretung bestellt zu haben. 5 Die ausgebliebene Partei hat in der Regel keinen Anspruch auf Wiederaufnahme des Schlichtungsverfahrens. 4 Vergleich Kommt an der Verhandlung ein Vergleich zu Stande, so wird dieser den Parteien mit Beschluss schriftlich mitgeteilt. Eine vor der Schlichtungsbehörde zu Stande gekommene Einigung gilt als gerichtlicher Vergleich. 5 Entscheid Kommt keine Einigung zu Stande, so fällt die Behörde in den vom Bundesrecht vorgesehenen Fällen einen Entscheid, der den Parteien schriftlich zu eröffnen ist. 6 Übrige Fälle In den übrigen Fällen stellt die Behörde mit Beschluss das Scheitern der Verhandlung fest. Weitere prozesserledigende Verfügungen bleiben vorbehalten. 7 Beschluss und Entscheid Der Beschluss oder Entscheid ist mit den Unterschriften der oder des Vorsitzenden und der Sekretärin oder des Sekretärs zu versehen und den Parteien in der Regel innert 4 Tagen nach erfolgter Verhandlung mit eingeschriebener Post zuzustellen. 8 Kosten Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. Bei mutwilliger Prozessführung und trölerischem Verhalten kann die fehlbare Partei zur gänzlichen oder teilweisen Übernahme der Verfahrenskosten und zur Leistung einer Entschädigung an die Gegenpartei verpflichtet werden. 5 0. 4. 00-6

6. Amtet die Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht, so werden Kosten und Parteientschädigungen auferlegt. Im Übrigen gelangen die Bestimmungen des Konkordats über die Schiedsgerichtsbarkeit ) zur Anwendung. 9 Ergänzendes Recht Soweit dieses Gesetz keine Regelung enthält, sind die Bestimmungen der Zivilprozessordnung für den Kanton Zug ) und des Gesetzes über die Organisation der Gerichtsbehörden ) sinngemäss anwendbar.. Abschnitt Gerichtliches Verfahren 0 Einleitung erstinstanzlicher Prozesse Die unterlegene Partei ist berechtigt, innert 0 Tagen ab Eröffnung des Entscheids der Schlichtungsbehörde beim Kantonsgerichtspräsidium (Einzelrichter im summarischen Verfahren) Klage einzureichen. Sinngemäss anwendbar sind die Bestimmungen über das summarische Verfahren gemäss 6 ff. ZPO. In den andern Fällen ist diejenige Partei, die auf ihrem Begehren beharrt, berechtigt, innert 0 Tagen nach dem gescheiterten Einigungsversuch vor der Schlichtungsbehörde bei der zuständigen gerichtlichen Instanz Klage einzureichen. Anwendbar sind die Bestimmungen über das beschleunigte Verfahren gemäss 58 ZPO. 4. Abschnitt Weitere Bestimmungen Ausweisung Das Kantonsgerichtspräsidium ist Ausweisungsbehörde gemäss Art. 74g und Art. 0 OR. ) BGS.4, Anhang ) BGS. ) BGS 6. 6

6. Retentionsrecht Die Betreibungsämter der Gemeinden sind zuständige Amtsstellen für die Geltendmachung des Retentionsrechts gemäss Art. 68b Abs. OR und Art. 99c OR. Hinterlegung Die Zuger Kantonalbank ist Hinterlegungsstelle gemäss Art. 59g Abs. und Art. 88 Abs. OR. Nach rechtskräftiger Erledigung des Verfahrens hat die Bank den Parteien gegen Vorweisung des Beschlusses über den Vergleich oder des Entscheids denjenigen Betrag zu erstatten, der ihnen von der Schlichtungsbehörde oder vom Gericht zugesprochen wurde. 4 Bekanntgabe richterlicher Urteile Die zuständigen kantonalen Gerichte haben gemäss Art. Abs. VMWG ein Doppel der Urteile über angefochtene Mietzinse und andere Forderungen der Vermieterschaft dem Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement zuzustellen. Die kantonalen Gerichte stellen der Schlichtungsbehörde die mietrechtlichen Urteile und Entscheide regelmässig und in geeigneter Form zu. 5 Beratung in Mietsachen Die Volkswirtschaftsdirektion organisiert eine kantonale Beratung in Mietsachen, welche ihre Dienste unabhängig von der Schlichtungsbehörde in Mietsachen anbietet. Ort und Zeit der Beratung werden öffentlich bekanntgemacht. Die Kosten gehen zu Lasten des Kantons. 6 Amtliche Formulare Die Volkswirtschaftsdirektion erlässt die amtlichen Formulare zur Mitteilung der Kündigung (Art. 66l Abs. OR und Art. 98 Abs. OR) sowie Mietvertragsänderung/Anfangsmietzins (Art. 69d OR und Art. 70 Abs. OR) und legt allfällige Abgabepreise fest. 7 0. 4. 00-6

6. 7 Formular Anfangsmietzins Im Fall von Wohnungsmangel ist die Verwendung des Formulars gemäss Art. 69d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch. Wohnungsmangel gemäss Art. 70 Abs. OR liegt vor, wenn im ganzen Kanton der offizielle Leerwohnungsbestand, welcher im Auftrag des Bundesamts für Statistik von der zuständigen kantonalen Amtsstelle ermittelt und halbjährlich im Amtsblatt publiziert wird,,5 % oder weniger beträgt. 5. Abschnitt Übergangs- und Schlussbestimmungen 8 Änderung bisherigen Rechts. Das Gesetz betreffend die Einführung des schweizerischen Obligationenrechts für den Kanton Zug vom 0. Juni 98 ) wird wie folgt geändert: bis : aufgehoben. Die Zivilprozessordnung für den Kanton Zug vom. Oktober 940 ) wird wie folgt geändert: 70 Abs. Ziff. 5: bei Streitigkeiten aus Miete und nichtlandwirtschaftlicher Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und von unbeweglichen Sachen; 70 Abs. Ziff. 6: bei Streitigkeiten aus einem Pachtvertrag; 5 Abs. Ziff. 5 ter (neu): er entscheidet über die Ansprüche der Vertragsparteien und die Verwendung der hinterlegten Miet- und Pachtzinse (Art. 74f OR i.v.m. Art. 59g ff. OR und Art. 88 OR) sowie über die Anfechtung der Kündigung und das Begehren um Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses (Art. 74f OR i.v.m. Art. 7 OR und Art. 00 OR); 5 Abs. Ziff. 5 quater (neu): er entscheidet über das Begehren um Ausweisung aus dem Miet- und Pachtobjekt (Art. 74g OR und Art. 0 OR); 5 Abs. Ziff. 5 quinquies (neu): er entscheidet über das Begehren um Erstreckung des landwirtschaftlichen Pachtverhältnisses (Art. 6 ff. LPG). ) GS, 577 (BGS 6.) ) GS 4, 9 (BGS.) 8

6. 9 Vollzug Die Volkswirtschaftsdirektion kann weitere zum Vollzug dieses Gesetzes erforderliche Weisungen erlassen. Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes gelten dessen Bestimmungen für alle vor der Schlichtungsbehörde hängigen Verfahren. 0 Inkrafttreten Dieses Gesetz bedarf der Genehmigung des Bundes. Es tritt nach Genehmigung durch den Bund und nach unbenützter Referendumsfrist ( 4 der Kantonsverfassung) oder nach der Annahme durch das Volk am Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft ). Vom Bund genehmigt am 4. März 00 ) Inkrafttreten am 7. April 00 9 0. 4. 00-6