Perspektive München Analyse Hin und weg von München Wanderungsmotivuntersuchung Perspektive München
Liebe Leserinnen und Leser, die Region München wächst unaufhaltsam und ihre wirtschaftliche Entwicklung ist stabil. Diese Seite der Medaille der Münchner Entwicklung ist Ihnen so vertraut wie ihre Gegenseite: der steigende Wohnungsbedarf, die hohen Lebenshaltungskosten und der zunehmende Verkehr. Wer stadtentwicklungsplanerische Lösungen finden und umsetzen möchte, muss wissen, was die Menschen tatsächlich tun und aus welchen Motiven heraus sie handeln. Die Bevölkerung der Landeshauptstadt München entwickelt sich in erster Linie durch Zu- und Abwanderung. Deshalb muss die Landeshauptstadt München die Motive und Entscheidungen der Handelnden kennen und kann auf dieser Basis passende Konzepte und Maßnahmen entwickeln. In der vorliegenden Wanderungsmotiv-Untersuchung sind solche Fakten und Zusammenhänge zu den Wanderungsprozessen in der Region München zusammengestellt, auf denen konkrete Lösungsansätze und Handlungskonzepte, wie z. B. Wohnen in München oder das Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung aufbauen können. Die umfangreiche Untersuchung gibt Antworten auf die Fragen, welche unterschiedlichen Facetten des alltäglichen Lebens auf die Entscheidungen der Zu- und Abwanderung Einfluss nehmen. Es zeigt sich, dass die Entscheidungen im wesent lichen von Rationalität geleitet sind, wie z. B. dem verfügbaren Einkommen und der erforderlichen Wohnungsgröße. Die Untersuchung ergibt aber auch, dass es einen Unterschied macht, von woher ein Haushalt kommt, oder wohin er wandert. Fast 5.000 zu- bzw. weggezogene Haushalte haben Frage bögen zu ihren Wanderungsentscheidungen ausgefüllt und damit die vorliegenden Ergebnisse ermöglicht. Ihnen gilt mein ganz besonderer Dank. Ich wünsche den Leserinnen und Lesern neben der Bestätigung mancher Vermutung viele neue Erkenntnisse. Die Wanderungsmotiv-Untersuchung ermöglicht es allen, die sich mit Stadtplanung und Wohnen in der Metropolregion München beschäftigen, die Motive und Entscheidungen der zuwandernden Haushalte nach und wegziehenden Haushalte aus München besser zu verstehen und daraus entsprechende Rückschlüsse ableiten zu können. Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk
Sicher ist nur der Wandel: Münchens Bevölkerung in Bewegung Von 1970 bis 2000 blieb die Bevölkerungszahl in München weitgehend konstant. Seit etwa 2003 hat sie jedoch um 115.000 Personen zugenommen. Dieser Trend des Bevölkerungswachstums setzt sich unter anderem durch die Zuwanderung von jährlich ca. 110.000 Personen fort. Gleichzeitig wechseln jährlich ca. 200.000 Münchnerinnen und Münchner den Wohnsitz in München oder ziehen aus der Stadt. Weshalb? Und wohin? Auf der Suche nach Antworten lassen sich einige interessante Muster erkennen. Die Jüngeren und die Kinderlosen sind mobiler Die Bevölkerung Münchens hat einen Schwerpunkt bei den 30 bis 64 Jahre alten Mitbürgerinnen und Mitbürgern. Verjüngt wird die Münchner Bevölkerung im Wesentlichen durch zuziehende Menschen. Sie gehören überwiegend der Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen an. Bei den abwandernden Menschen verschiebt sich das Durchschnittsalter nach oben und das Gros kommt aus der Altersgruppe der 31- bis 64-Jährigen. Es kommen insgesamt mehr als gehen. Woher kommen die neuen Münchner vor allem? Wer nach München kommt, kommt oft von weit her Zwei Drittel der Zuziehenden stammen aus dem Ausland bzw. den weiter entfernten Teilen Deutschlands, nur ein Drittel aus Süd bayern einschließlich der Region München. Sie kommen vor allem wegen der besseren Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten nach München. Ob Zuzug oder Wegzug: Die Ziele folgen klaren Mustern Wer nach München zieht, bevorzugt im Normalfall die innerstädtischen Lagen und die Nähe zur Isar. Dabei hängt das konkrete Ziel allerdings stark vom Flächenbedarf des Haushaltes ab. Singles schätzen Schwabing, die Nähe zur Isar und Neuhausen-Nymphenburg. Die wenigen zuziehenden Familien lassen sich eher am Stadtrand nieder, wo die Quadratmeterpreise noch nicht so hoch sind und die Bebauungsdichte geringer ist. Zuzug und Wegzug nach Herkunft bzw. Ziel Zuzug Wegzug Region München 18 % 30 % übriges Südbayern 13 % 15 % übriges Deutschland 29 % 23 % Ausland 40 % 32 %
Die aus München in den südbayerischen Raum Wegziehenden haben keine so klare Orientierung hinsichtlich ihrer Lieblingszielorte. Viele suchen zunächst in München. Erst wenn sie dort nichts finden, erweitern sie das Suchfeld. Sie lassen sich dann wesentlich vom Angebot des öffentlichen Nahverkehrs und dem Fernstraßennetz leiten. Stimmt die Anbindung, wird der neue Wohnstandort eher angenommen. In vielen Fällen bleiben die Wegziehenden ihrer Himmelsrichtung treu. Wer beispielsweise im Norden Münchens wohnte, sucht sich seinen neuen Wohnort bevorzugt nördlich der Stadt. Das Wohnungsangebot in München ist gefragt. Aber nicht alle interessierten Haushalte können sich die benötigte Wohnfläche in der Stadt leisten. Viele ziehen deshalb fort. So wie sich die Grundstückspreise entwickeln und wie es um die verfügbaren Flächen bestellt ist, wird die städtische Planung nicht allen Zielgruppen ausreichend Angebote machen können. Es bedarf einer regionalen Zusammenarbeit und des Ausbaus der öffentlichen Verkehrsmittel. Dabei müssen alle Zentren der Metropolregion untereinander besser vernetzt werden.
Was nach München lockt. Oder von dort weg An erster Stelle steht die Arbeit München hat im Vergleich mit anderen Metropolen ein hervorragendes Angebot an Arbeitsplätzen, das gleiche gilt für Ausbildungsplätze. Die beiden Münchner Universitäten genießen international einen guten Ruf. Junge und ältere Erwachsene kommen deshalb in aller erster Linie wegen der Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten nach München. Für knapp dreißig Prozent der Haushalte sind darüber hinaus die Erreichbarkeit im öffentlichen Nahverkehr und die Münchner Lebensart wichtige Gründe, nach München zu ziehen. Nach München kommt man wegen München Die Zugezogenen kommen, weil sie von den positiven Qualitäten der Landeshauptstadt überzeugt sind. Die Bedingungen an ihrem vorherigen Wohnort scheinen einen geringeren Einfluss auf ihre Entscheidung zu haben. Es gibt zu den allgemeinen Zuzugsgründen auch noch einige Motive, die nur bestimmten Gruppen wichtig sind. Für Familien sind das etwa die Schulen und die Kinderbetreuung in München. Die vielfältigen Freizeitmöglichkeiten und das breite Kulturangebot in München überzeugen Attraktivität der Stadtbezirke für Familien-Haushalte Größte Nachfrage Große Nachfrage Mittlere Nachfrage Geringere Nachfrage Geringste Nachfrage 24 23 10 11 12 22 21 9 4 3 13 20 25 7 8 6 2 18 1 17 5 14 16 15 19 1 Altstadt Lehel 2 Ludwigsvorstadt Isarvorstadt 3 Maxvorstadt 4 Schwabing West 5 Au Haidhausen 6 Sendling 7 Sendling Westpark 8 Schwanthalerhöhe 9 Neuhausen Nymphenburg 10 Moosach 11 Milbertshofen Am Hart 12 Schwabing Freimann 13 Bogenhausen 14 Berg am Laim 15 Trudering Riem 16 Ramersdorf Perlach 17 Obergiesing 18 Untergiesing Harlaching 19 Thalkirchen Obersendling Forstenried Fürstenried Solln 20 Hadern 21 Pasing Obermenzing 22 Aubing Lochhausen Langwied 23 Allach Untermenzing 24 Feldmoching Hasenbergl 25 Laim
erwartungsgemäß eher Singles und Mehr personen-haushalte. Kommen ältere Menschen nach München, geben sie als Beweggrund öfter die Gesundheitsvorsorge an. Manche von ihnen ziehen auch einfach in die Nähe ihrer Verwandtschaft. So bunt und unterschiedlich die Motive, in die Stadt zu ziehen, auch sind: Sie sind Ausdruck für die starke Anziehungskraft Münchens. Wenige verlassen die Stadt gern Wer fortzieht, hat dafür ganz andere Gründe, die sich interessanterweise seit der letzten Wanderungsmotivuntersuchung im Jahr 2002 kaum geändert haben. Die meisten in den südbayerischen Raum Wegziehenden wechseln lediglich den Wohnort. Sie arbeiten aber weiterhin in München oder setzen hier ihre Ausbildung fort. Die Gründe für ihre Entscheidung sind demnach woanders zu suchen. Vor allem zwei ungefähr gleich starke Motive lassen sich finden: Die Absicht, den Haushalt zu vergrößern. Und der Wunsch, mehr im Grünen zu leben, mit weniger Lärm und besserer Luft. Annähernd genauso entscheidend sind finanzielle Aspekte. Die Wohnkosten sind außerhalb Münchens erheblich niedriger. Manche können sich hier auch ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die in der Stadt zu teuer für sie wären. Wer sucht, der findet. Aber nicht immer in München. Mehr als die Hälfte der Wegziehenden hat von vorneherein intensiv im unmittelbaren Münchner Umland nach Wohnraum gesucht. Bemerkenswert ist, dass ein Drittel der Haushalte auch im Stadtgebiet intensiv gesucht hatte. Die Menschen ziehen also nicht gerne weg. Vielen wären gerne in München geblieben, wenn sie passenden Wohnraum gefunden hätten. Vier von zehn Familien und mehr als ein Drittel der Mehrpersonen- Haushalte haben sich zuerst intensiv aber erfolglos in München nach Wohnraum umgesehen. Über die Hälfte aller weggezogenen Haushalte lebt dann außerhalb Münchens in einem Ein-/Zweifamilien-, Reihenhaus oder in der Doppelhaushälfte. Die anderen, Haushalte, knapp die Hälfte, in Mehrfamilienhäusern. Wobei hier wie beim Zuzug auch kleineren Wohnanlagen vor großen Anlagen der Vorzug gegeben wird. Das München Modell soll familiengerechtes Wohnen in der Stadt unterstützen. Es ist zwar inzwischen doppelt so vielen Wohnungssuchenden bekannt wie noch vor zehn Jahren. Dennoch haben mehr als zwei Drittel der heute wegziehenden Familien davon nie gehört.
Wichtigste Zuzugsgründe 27,6 % Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV 16,8 % Verwandte, Freunde wohnen in der Nähe 9,0 % Gutes Image der Stadt 3,9 % Hohe Sauberkeit 18,6 % Gutes Freizeitangebot 14,8 % Nähe der Wohnung zum Zentrum 45,7 % Nähe zum Arbeitsplatz 5,3 % Hohe Qualität der Grünflächen 8,7 % Gute Einkaufsmöglichkeiten 27,1 % Lebensart/Lebensstil in München 15,0 % Gutes kulturelles Angebot Der Motor von Veränderung und Wachstum in München ist der Arbeitsmarkt, der den Münchnerinnen und Münchnern ebenso wie den Zuwandernden eine Viel - zahl unterschiedlicher Ausbildungs- und Beschäftigungsmöglichkeiten etwa in Handwerksbetrieben, Handel und globalen Industrieunternehmen bietet.
Was ein Zuzug oder Wegzug ändert Weniger für mehr: Nach München zu ziehen kostet Das Ergebnis ist eindeutig. Wer nach München zieht, bekommt in aller Regel weniger Wohnfläche, für die er aber mehr zahlt. Viele, die nach München umziehen, sind noch im Studentenalter und wechseln aus großen elterlichen Haushalten in kleine eigene Wohnungen. Zuziehende Familien verringern ihre Fläche nicht in demselben Maße. Sie sind aber offensichtlich in der Lage, die gestiegenen Kosten zu bewältigen. Einkommensschwächere Familien ziehen dagegen kaum nach München, und wenn doch in beengte Verhältnisse. Beim Wegzug verhält es sich entsprechend umgekehrt. Es kann außerhalb von München tendenziell größerer Wohnraum zu geringeren Kosten gemietet oder erworben werden. Bei den wegziehenden Haushalten ist der Wohnkostenvorteil desto größer, je weiter sie dann von München entfernt leben. Wer sich an den Rändern Südbayerns orientiert, kann mit Ausnahme des Alpenvorlandes bis zu 50 % bei der Bruttokaltmiete je Quadratmeter einsparen. Haushalte, die über ein höheres Einkommen verfügen, wechseln beim Wegzug häufig den Gebäudetyp. Die folgende Wohnung kann größer oder auch ein Haus sein. Einkommensschwächere Haushalte optimieren mit dem Wegzug eher ihre Mietkosten als ihre Wohnsituation und verfügen über die gleiche oder geringfügig größere Quadratmeterzahl wie zuvor in München. Die Menschen finden, was sie suchen Nach München zu ziehen hat zwei Seiten. Man genießt die Nähe zum Arbeitsplatz und den öffentlichen Nahverkehr, der einen dorthin bringt. Einkaufen und kulturelles Leben sind abwechslungsreicher als auf dem Land. Auch Gastronomie und Unterhaltung bieten eine größere Vielfalt. Auf der anderen Seite wurde die Umweltqualität vor dem Zuzug meist als besser empfunden. Die Natur und ihre Freiräume lagen näher. Nicht zuletzt fehlen in der Stadt oft Parkplätze. Denn fast alle, die nach München wechseln, behalten ihr Auto. Sie fahren gleichfalls mit dem öffentlichen Nahverkehr, radeln mehr und gehen öfter mal zu Fuß. Ein Hinweis darauf, dass die Wege zur Arbeit in der Stadt meistens kürzer sind. Insgesamt steigen die Mobilitätskosten der Zuziehenden, weil sie zwar verstärkt den Öffentlichen Personennahverkehr nutzen, aber auf das Auto nicht verzichten wollen.
Die Weggezogenen schätzen Ihr neues Zuhause mehr als früher in München. Manche benötigen einen Zweitwagen. Sehr viele behalten ihren Arbeits- oder Ausbildungsplatz in der Stadt. Sie nutzen häufiger die Freizeitangebote im Freien, in der Natur. Insgesamt zeigt sich, dass sowohl die, die wegziehen, als auch die nach München Kommenden am Ende finden, was sie gesucht haben. Ihre Aktivitäten am neuen Wohnort entsprechen vielfach den Motiven, die den Umzug nahegelegt haben. Der Wechsel macht die meisten zufrieden Fast alle, die in den vergangen Jahren nach München kamen, sind ausgesprochen zufrieden mit ihrer neuen Situation. Mehr als die Hälfte ist mit der Wohnung sehr glücklich. Ähnlich gut werten sie ihr Wohnviertel, was nur von der Zufriedenheit mit der Stadt noch übertroffen wird. Denn nur jeder zweihundertste zugezogene Haushalt konnte sich mit München nicht recht anfreunden. Nicht ganz so gut schätzen manche Menschen die Nachbarschaft ein und zwar die alte wie die neue. Ein anderes Bild zeigt sich bei den Menschen, die München verlassen. Sie waren im Schnitt etwas weniger zufrieden mit ihrer Münchner Nachbarschaft und ihrem alten Viertel als die, die nach München ziehen und ihr neues Viertel genießen. An ihrem neuen Wohnort außerhalb Münchens gefällt es den ehemaligen Münchnern aber sehr, wie ihnen auch die Stadt München gefallen hat. Es sind also im Großen und Ganzen die meisten, die wegzogen, genauso froh mit ihrer Entscheidung wie die, die nach München kamen. Verhältnis von Miete und Fläche Zuzug + 39 % Bruttokaltmiete (pro qm) 27 % Wohnungsgröße (Fläche) Wegzug 25 % Bruttokaltmiete (pro qm) + 51 % Wohnungsgröße (Fläche)
Die Grundstückspreise, der Mangel an Flächen und der gängige Geschosswohnungsbau in größeren Anlagen entsprechen nicht immer dem, was sich die Bürgerinnen und Bürger wünschen. Die städtische Wohnungspolitik muss sich angesichts der fehlenden Flächen und der be grenzten finanziellen Mittel deshalb auf bestimmte Zielgruppen konzentrieren. Nachdem unter den gegebenen Umständen nicht wenige Haushalte auch zukünftig ins Umland abwandern werden, muss außerdem der Nahver kehr darauf eingerichtet sein, dass viele von ihnen weiter in München arbeiten werden.
Was folgt daraus für die Stadt und die Region? Die Stadtentwicklung braucht realistische Ziele Die städtische Wohnungsbaupolitik kann auf viele Motive und Umstände, die zu Wanderungsbewegungen führen, keinen Einfluss nehmen. Erreichen kann sie aber Haushalte, die die Kultur- und Freizeitangebote der Stadt genießen möchten und dafür auf Wohnfläche und gegebenenfalls auch ein Auto verzichten können. Daneben wird es immer auch die Menschen geben, denen in einem bestimmten Lebensabschnitt das Wohnen im Grünen reizvoller erscheint. Das Handlungsprogramm Wohnen in München V und das Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung nehmen diese Einsichten bereits auf. Sie werden auch im Integrierten Handlungskonzept Klimaschutz München und der Stadtentwicklungskonzeption Perspektive München berücksichtigt. Es zählt die kommunale Zusammenarbeit in der Region Wenn München attraktive, urbane Quartiere entwickeln möchte, muss die Stadt sich mit den umliegenden Kommunen enger abstimmen, die gleichermaßen einem hohen Zuzugsdruck ausgesetzt sind. Die Kernstadt mit ihrem zunehmend urbanen Umland zu verbinden, ist eine Aufgabe der regionalen Siedlungsund Wohnungspolitik. Mit ihr tragen die Kommunen gemeinsam dazu bei, die Attraktivität des Großraums München zu erhalten und zu stärken. Vor allem drei Zielgruppen stehen im Fokus: Für eine aus gewogene Bevölkerungsmischung sollen zuerst Familien in der Stadt gehalten werden. Nicht wenige ältere Menschen müssen bereits heute nach dem Rentenbeginn die Stadt aus Kostengründen verlassen. Das gilt es zu verhindern. Viele Auszubildende und Berufs anfänger können es sich nicht leisten, nach München zu ziehen. Hier kann die Wohnungspolitik ansetzen.
Eine umfangreiche Ergebnisdarstellung zur Wanderungsmotiv- Untersuchung finden sie im Internet bei www.muenchen.de unter dem Suchbegriff Wanderungsmotivuntersuchung. Impressum Herausgeberin: Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Regionale Angelegenheiten Blumenstraße 31 80331 München Ansprechpartner: Alexander Lang Telefon: 089/233-24108 E-Mail: alexander.lang@muenchen.de Hubert Müller Telefon: 089/233-24740 E-Mail: hubert.mueller@muenchen.de Gestaltung: QS2M, München Druck: Druckerei Fritz Kriechbaumer Papier: Gedruckt auf Papier aus 100% Recyclingpapier Stand: Dezember 2012 Bildnachweis: Landeshauptstadt München: Dr. Ilka Kürbis, Alexander Lang und Michael Nagy Bayerische Oberlandbahn, Getty Images Perspektive München