UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

Transkript

1 UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA SUZANA ŠIFRER PROBLEMATIKA NEUSKLAJENOSTI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM Diplomsko delo Maribor, 2010

2 UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA DIPLOMSKO DELO PROBLEMATIKA NEUSKLAJENOSTI ZEMLJIŠOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM Študentka: Suzana Šifrer Številka indeksa: Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Korporacijsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur Maribor, junij 2010

3 IZJAVA O AVTORSTVU Podpisana Suzana Šifrer, študentka Pravne fakultete v Mariboru, izjavljam, da sem diplomsko delo z naslovom: PROBLEMATIKA NEUSKLAJENOSTI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM napisala samostojno, s korektnim navajanjem virov in ob pomoči mentorja. Suzana Šifrer

4 Posvetilo Diplomsko delo posvečam svojemu očetu, ki bi bil od vseh najbolj ponosen name.

5 Zahvala Najprej in najbolj sem hvaležna svojemu možu, ki mi je še pred zaključkom študija omogočil, da sem začela opravljati poklic, ki ga tako ljubim in mi pokazal, da sem izbrala pravo pot. V teh dneh se je izkazal kot najbolj čudovit oče najinemu zlatemu sinu. Seveda hvala tudi babicama, ki sta pomagali po najboljših močeh. Za strokovno pomoč in nasvete se zahvaljujem okrajni sodnici mariborskega sodišča Tadeji Breznik in strokovni sodelavki Janji Paripović. Hvala tudi mojima sodelavkama Petri in Nuši, ki sta zadnjih dnevih prevzeli velik del mojega dela in Alenki Satler za pomoč pri prevodu. Mentorju, dr. Renatu Vrenčurju, sem hvaležna, ker je po mojem mnenju eden od najboljših predavateljev, katerih predavanja sem imela priložnost poslušati in me je s svojimi predavanji na visokem nivoju uspel navdušiti za področje, ki ga izjemno dobro obvladuje, s tem pa mi je ogromno pomagal tudi pri mojem delu v praksi.

6 POVZETEK Problem neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim je po skoraj dveh desetletjih, odkar je bila odpravljena družbena lastnina in po skoraj enem, odkar je celovito urejena nepremičninska zakonodaja, v praksi še vedno pereč problem. V medijih javnega obveščanja še vedno prepogosto zasledimo, da je bila nepremičnina, pridobljena na podlagi pravnega posla prodana dvema kupcema itd. V naši polpretekli zgodovini, je bil pomen vknjižbe in vpisnega načela precej okrnjen. Diplomsko delo prikazuje vzroke za nastalo situacijo in posledice, ki sledijo ali utegnejo slediti in ki jih nosijo posamezniki, ki niso poskrbeli za svoje pravice. V vsebinskem delu je razdeljeno na tri poglavja, od katerih je v prvem predstavljen razvoj publicitete od obličnosti v obdobju rimskega prava (mancipacija, in iure cesija), preko t.i. deželnih desk, značilnih v srednjem veku pa vse do kodifikacij 19. stoletja in oblik, ki se uporabljajo danes. V nadaljevanju je predstavljen časovni pregled vzrokov za nastalo stanje, najprej sam pojav družbene lastnine in nato zemljiška knjiga, zemljiški vpisi, ter zemljiškoknjižni postopek v sistemu družbene lastnine. V tem delu je opravljena primerjava med takratno in sedanjo zakonodajo in prakso na področju nepremičninskega prava, na kratko pa so opisane tudi razmere po osamosvojitvi Republike Slovenije, za katere sta značilni privatizacija in denacionalizacija, kot obliki prehoda iz družbene nazaj v zasebno lastnino, ter vračanje pravic prejšnjim titularjem. Bistveni del naloge obsega predstavitev problema zemljiškoknjižne neusklajenosti v praksi. Ta se pojavlja v največji meri na dveh področjih nepremičninskega stvarnega prava in sicer pri institutih solastnine in etažne lastnine. Gre za dve problematični področji predvsem iz razloga, ker gre pri obeh navadno (pri etažni lastnini to ni pogoj), za večosebno razmerje, kjer je za urejanje zadev v upravnih in v zemljiškoknjižnjih postopkih potrebno soglasje ali vsaj sodelovanje strank, ki ga je nemalokrat težko doseči izvensodno, sodni postopki pa so dragi, dolgotrajni in stranke niso pripravljene nositi stroškov. V zvezi s tem je predstavljena zakonodaja, zakonodajalčevi poskusi uskladitve s predlogom možnih rešitev v bodoče, ter nevarnosti, ki iz neusklajenega zemljiškoknjižnega stanja izhajajo z vidika varnosti pravnega prometa. KLJUČNE BESEDE: načelo vpisa, publicitetno načelo, etažna lastnina, solastnina, neusklajenost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Stran 1 od 83

7 ZUSAMMENFASSUNG Das Problem des Nichtübereinstimmens der grundbücherlichen Lage mit der tatsächlichen ist nach fast zwei Jahrzehnten, seit Gemeinschaftseigentum abgeschaffen wurde und nach fast einem Jahr, seit die die Liegenschaften betreffende Gesetzgebung gänzlich geregelt wurde, in der Praxis noch immer ein akutes Problem. Immer noch kann man in den Medien der öffentlichen Kommunikation all zu oft auf Fälle stoßen, wo eine aufgrund eines Rechtsgeschäfts erworbene Liegenschaft an zwei Käufer verkauft wurde, oder ähnlich. In unserer halbvergangenen Geschichte war die Bedeutung der Einverleibung und des Eintragungsgrundsatzes ziemlich beeinträchtigt. Diese Diplomarbeit hebt die Ursachen für die entstandene Situation hervor und die Folgen, welche sich ergeben werden oder können, und welche einzelne Personen spüren, die nicht für ihre Rechte gesorgt haben. Der inhaltliche Teil ist auf drei Kapiteln aufgeteilt, davon wird im ersten Kapitel die Entwicklung der Publizität von der äußeren Form in der Periode des römischen Rechts (mancipatio, in iure cessio), über die so genannten Landtafeln, charakteristisch im Mittelalter, bis zu Kodifikationen im 19. Jahrhundert und die noch heute geltenden Formen. In der Nachfolge ist der zeitliche Überblick mit der Übersicht der Folgen für die entstandene Situation dargestellt, zuerst die Erscheinung des Gemeinschaftseigentums selber und dann Grundbuch, Grundbucheinträge und das grundbücherliche Verfahren im System des Gemeinschaftseigentums. Dieser Teil vergleicht die damalige und die jetzige Gesetzgebung und Praxis auf dem Gebiet des Immobilienrechts, bündig sind auch die Verhältnisse nach der Verselbstständigung der Republik Slowenien dargestellt, für welche Privatisierung und Entnationalisierung charakteristisch sind als Formen des Übergangs aus dem Gemeinschaftseigentum zurück ins Privateigentum und Rückerstattung der Rechte an die ehemaligen Träger dieser Rechte. Den wesentlichen Teil der Arbeit bildet die Darstellung der grundbücherlichen Nichtübereinstimmung in der Praxis. Diese erscheint zum Großteil auf zwei Gebieten des materiellen Immobilienrechts, und zwar beim Institut des Miteigentums und des Stockwerkeigentums. Es handelt sich um zwei problematische Gebiete vor allem deswegen, da es sich bei beiden üblicherweise (bei Stockwerkeigentums ist das nicht die Bedingung) um ein Mehrpersonen-Verhältnis handelt, wo für die Regelung der Angelegenheiten in Verwaltungs- und Grundbuchverfahren Einvernehmen oder wenigstens Kooperation der Parteien notwendig ist, was außergerichtlich oft schwer zu erreichen ist, und die Gerichtsverfahren sind teuer, langwierig, und darüber Stran 2 od 83

8 hinaus sind die Parteien nicht bereit, die Kosten dafür zu tragen. Aus dieser Sicht wurde die Gesetzgebung dargestellt, die Versuche des Gesetzgebers zur Harmonisierung und die Vorschläge der möglichen künftigen Lösungen; aber auch die Gefahren, welche sich aus der Nicht-Übereinstimmung der grundbücherlichen Situation aus dem Aspekt der Sicherheit des Rechtsverkehrs ergeben. SCHLAGWORTE: Grundbucheintragung Prinzip, Publizität Prinzip, Stockwerkeigentum, Miteigentum, Das Problem des Nichtübereinstimmens der grundbücherlichen Lage mit der tatsächlichen Lage. Stran 3 od 83

9 KAZALO VSEBINE 1 - UVOD RAZVOJ IN POMEN PUBLICITETE OZ. JAVNOSTI KRATEK KRONOLOŠKI PREGLED VZROKOV ZA NASTALO STANJE POJAV DRUŽBENE LASTNINE PO DRUGI SVETOVNI VOJNI ZEMLJIŠKA KNJIGA V OBDOBJU DRUŽBENE LASTNINE TEMELJNA NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA VSEBINA ZEMLJIŠKE KNJIGE SESTAVA ZEMLJIŠKE KNJIGE ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VPISI VRSTE VPISOV PREDMET VPISA V ZEMLJIŠKO KNJIGO VKNJIŽBA NEPREMIČNIN V DRUŽBENI LASTNINI ETAŽNA LASTNINA ZEMLJIŠKOKNJIŽNI POSTOPEK RAZMERE PO OSAMOSVOJITVI PRIVATIZACIJA DENACIONALIZACIJA PROBLEM ZEMLJIŠKOKNJIŽNE NEUSKLAJENOSTI V PRAKSI SOLASTNINA IN ETAŽNA LASTNINA SOLASTNINA ODSVOJITEV NEPREMIČNINE V SOLASTNINI PARCELACIJA OZ. VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE SODELOVANJE VSEH SOLASTNIKOV PLAČILO DAVŠČIN OBREMENITEV NEPREMIČNINE V SOLASTNINI S HIPOTEKO USODA S HIPOTEKO OBREMENJENEGA IDEALNEGA DELEŽA, KO SE NEPREMIČNINA DELI OBREMENJENA JE CELOTNA NEPREMIČNINA, SOLASTNIKI PA SO SI RAZDELILI POSEST ETAŽNA LASTNINA POJEM RAZPOLAGANJE VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO VELJAVNA ZAKONODAJA STVARNOPRAVNI ZAKONIK ZAKON O ZEMLJIŠKI KNJIGI STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1) ZAKON O VARSTVU KUPCEV STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB Stran 4 od 83

10 4.2.5 PREDHODNI GEODETSKI IN DRUGI UPRAVNI POSTOPKI ZAKONODAJALČEVI POSKUSI USKLADITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM ZAKON O POSEBNIH POGOJIH ZA VPIS LASTNINSKE PRAVICE NA POSAMEZNIH DELIH STAVBE V ZEMLJIŠKO KNJIGO (ZPPLPS) ZAKON O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA PREDLOG PRIDOBITELJA POSAMEZNEGA DELA STAVBE IN O DOLOČANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA K STAVBI (ZVEtL) NAMEN ZAKONA VSEBINA ZAKONA SPLOŠNE DOLOČBE POSTOPEK VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE POSTOPEK ZA DOLOČITEV PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA K STAVBI PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE UPORABNOST ZAKONA V PRAKSI MOŽNE BODOČE REŠITVE DRUGI PRIMERI NEUSKLAJENOSTI POSTOPEK VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE POSADNE LISTINE IN POGODBE O USKLADITVI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM IN ZEMLJIŠKOKNJIŽNA DOVOLILA UGOTOVITVENA POGODBA ZA POTREBE DAVČNEGA ORGANA NEVARNOSTI, KI JIH POVZOČA NEUSKLAJENO ZEMLJIŠKOKNJIŽNO STANJE HIPOTEKA NA NEVKNJIŽENIH NEPREMIČNINAH PO 254. ČLENU ZAKONA O IZVRŠBI IN ZAVAROVANJU PRIDOBITEV DRUGIH PRAVIC ZAKLJUČEK PRILOGE UGOTOVITVENA POGODBA RAZDRUŽILNA POGODBA SPORAZUM O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE PREDLOG ZA VZPOSTAVITEV ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE SODNA PRAKSA I. BIBLIOGRAFIJA A. LITERATURA: B. ČLANKI C. INTERNETNI VIRI IN LITERATURA D. ZAKONODAJA Stran 5 od 83

11 1 UVOD Miselnost z vodilno parolo: Zemljo tistemu, ki jo obdeluje! iz časov po drugi svetovni vojni se je v sicer precej spremenjeni obliki t.i. Jazbinškovega zakona, 1 vendar pa, če malo širše razmišljamo, v podobni vsebini, zopet izkazala za zgrešeno in napačno. Gospod Medved ni kar tako rekel:»... S čim boš pa oral, Malek?«2 Zemljo namreč. Kljub temu, da bo kmalu minilo že dvajset let od osamosvojitve, ter od sprejema med pravniki pa tudi ekonomisti včasih kar zloglasnega Jazbinškovega zakona ter osem let od sprejema Stvarnopravnega zakonika 3 in sedem od sprejemov novih Zakona o zemljiški knjigi 4 in Stanovanjskega zakona 5 se med ljudmi še vedno ni dovolj zasidrala zavest o pomenu vknjižbe (da ne omenjam ostalih vpisov) v zemljiško knjigo, prav tako pa se ljudje še vedno ne zavedajo, da lastnina ni samo pravica ampak tudi breme. Sodeč po izkušnjah iz prakse, še vedno veliko število ljudi misli, da je, če razpolagajo z verigo listin, njihovo lastninsko stanje urejeno. Nemalokrat pa jih do takih zaključkov pripeljejo celo izjave tako imenovanih pravnih strokovnjakov in nepremičninskih posrednikov ki v svojih varnih in zaupanja vrednih omarah hranijo njihove pogodbe, ki potem čudežno nekam izginejo. Seveda pa ne gre celotne krivde pripisati zgolj prava neukim posameznikom, nasprotno, levji delež krivde za nastalo situacijo bi si upala pripisati državi in zakonodaji, ki z mnogokrat polovičnimi in nepremišljenimi rešitvami ni znala zadovoljivo rešiti kaotičnega stanja, ki je bilo in še je, posledica zame povsem zgrešenega sistema družbene lastnine oz. po mojem poimenovanju: Sistema v katerem se ne ve kdo pije in kdo plača. Kljub temu, da nisem a priori proti spremembam in tudi nisem nasprotnica modernim institutom v pravu, sem po svojem prepričanju kljub temu zagovornica naravnega prava, naklonjena tradiciji v pravu in menim, da mora dober pravnik vsaj v osnovi poznati zgodovinski razvoj in v našem sistemu temelje rimskega prava, da lahko razume in doume smisel in vsebino 1 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.), Ljubljana Partljič Tone, Moja ata, socialistični kulak, žalostna komedija o agrarnem, Založba Obzorja Maribor, Maribor 1985, str Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, Ljubljana Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, Ljubljana Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur.l. RS, št. 69/2003, Ljubljana Stran 6 od 83

12 postavljenih pravil pozitivnega prava. Kakorkoli obračamo, če ne bi prejšnji sistem, kakršenkoli je že bil, tako drastično odstopil od tradicije in temeljev na katerih že več stoletij, celo tisočletij sloni pravo oz. civilno pravo, verjetno ne bi prišlo do takšnih anomalij. To odstopanje od vsega tradicionalnega se ni kazalo samo v pravu, temveč tudi na drugih področjih socialnem, upravnem, v kulturi, v gradbeništvu itd., da ne naštevam predolgo. V diplomskem delu zato nameravam najprej na kratko predstaviti vzroke, ki so pripeljali stanja, kakršno je danes (nacionalizacija, denacionalizacija), v nadaljevanju pa se bom osredotočila na dve področji oz. instituta, ki sta v povezavi z obravnavano problematiko najbolj izpostavljena, to sta solastnina in etažna lastnina. Pri tem bom na kratko omenila še ostale institute, pri katerih prihaja do neusklajenosti. Sledila bo analiza situacij in posledic, ki lahko sledijo in prizadenejo udeležence v pravnem prometu, ko lastninsko stanje ni urejeno, ter pri tem predstavila tudi rešitve zakonodajalca, ter rešitve prakse v primerih, kot so: - pomanjkanje in neobstoj listin, potrebnih za vpis, - listine, ki niso sposobne za vknjižbo, ker ne izpolnjujejo potrebnih zakonskih pogojev ali pogojev obličnosti, - (ne) vzpostavitev etažne lastnine, - (ne) delitev posesti med solastniki, - preskok vknjižbe zaradi izogibanja plačilu davka na promet nepremičnin. V zvezi z obravnavanimi primeri bom opozorila na posledice in nevarnosti, ki lahko doletijo udeležence, na koncu pa bom dodala nekaj vzorcev pogodb in predlogov ter sodne prakse. Pri izdelavi diplomskega dela bom poskušala poudariti pomen vknjižbe, kot edine zaščitnice dobrovernih in pomen načela vestnosti in poštenja, ki se mu je preživeti, a še vedno opevani sistem vseh enakih dosledno in uspešno izogibal. Zavedam se, da diplomsko delo zajema široko področje, ki bi lahko bilo vsebina in predmet podrobnejše analize več diplomskih nalog, zato se bom pri obravnavi izbrane problematike osredotočila predvsem na področje etažne lastnine in z njo povezane zakonodaje. 6 6 ZTLR, SZ, ZZK, SZ-1, SPZ,, ZZK-1, ZVEtL, ZEN. Stran 7 od 83

13 2 RAZVOJ IN POMEN PUBLICITETE OZ. JAVNOSTI Stvarno pravo je področje prava, ki ureja odnose med ljudmi glede stvari. In ljudje so se začeli že zelo zgodaj zavedati pomena javnosti v postopku pridobitve stvarnih pravic. V najstarejšem rimskem pravu so se stvari v pravnem prometu (res in commercio) glede na svojo ekonomsko funkcijo delile na Res mancipi (stvari velikega gospodarskega pomena) in Res nec mancipi. Pravice na Res mancipi so se lahko prenašale samo oblično z mancipacijo in z in iure cesijo. 7 Skupno obema pravnima posloma je bilo poleg abstraktnosti dejstvo, da je javnost (pri mancipaciji) oz. oblast (pri in iure cesiji) sodelovala in se seznanila s prenosom pravice na novega imetnika. V poznejših obdobjih rimskega prava ter v srednjem veku so sicer strogo formalizirane ustne dogovore zamenjale listine oz. overjeni ali v prisotnosti prič sklenjeni pisni pravni posli. V nepremičninskem pravu, kot veji stvarnega prava, je poseben pomen pridobila zemljiška knjiga. V 13. stoletju so se pod vplivom partikularnih prav nemških srednjeveških mest pojavile t.i. deželne deske (zemske dasky, tabulae terrae, Landtafeln), kar velja za prelomnico v razvoju sistema zemljiške knjige. Že v 14. stoletju pa je pridobila položitev javno overjene listine o razpolaganju z nepremičnino konstitutiven pomen. 8 Konstitutiven oz. oblikovalen učinek pomeni, da je nastop nekega pravno relevantnega dejstva pogoj za nastanek pravice, obveznosti ali drugega pravnega dejstva, deklaratorni učinek pa služi zgolj objavi, pri čemer je pravica oz. pravno dejstvo nastopilo ali nastalo že prej. S civilnimi kodifikacijami 19. stoletja (v Švici, Nemčiji in Avstriji) je tudi na našem pravnem področju prišlo do poenotenja, ki je temeljilo na zemljiškoknjižnem sistemu. 9 7 Dr. Janez Kranjc, Rimsko pravo, Zbirka Pravna obzorja, 1. natis, GV Založba, Ljubljana, 2008, str Dr. Tratnik Matjaž, dr. Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str Imenovan tudi sistem realnih folij, ki se vodi po nepremičnini (tako je še danes pomembna identifikacijska oz. parcelna številka in katastrska občina pri dostopu do podatkov iz zemljiške knjige) za razliko od sistema personalnih folij, ki se vodi glede na osebo imetnika pravice. Stran 8 od 83

14 Tako je bil v času Franca I. Avstrijskega (polno ime Franz Joseph Karl von Habsburg-Lothringen), 1. junija 1811 sprejet Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) oz. ODZ, ki se v obliki pravnih pravil v starejših sodnih postopkih dejansko uporablja še danes. Na njegovi podlagi je bil že leta 1871 sprejet Splošen zakon o zemljiški knjigi, ki je veljal za področje celotne države. Poleg našega sistema zemljiške knjige naj omenim še sistem transkripcij in inskripcij pri državah romanske skupine, kjer je prav tako ponekod vpis konstitutivnega pomena (čeprav je načeloma deklaratoren) in angloameriška Deedsregister, ki je deklaratornega in v Angliji uveljavljen Titleregister, ki ima prav tako konstitutivni pomen. 10 Skratka zaključimo lahko, da je načelo javnosti in s tem povezano načelo zaupanja izrednega pomena za varnost pravnega prometa, kar je v pozitivni zakonodaji dosledno urejeno v Stvarnopravnem zakoniku 11 in Zakonu o zemljiški knjigi 12 v obliki formalnega in materialnega publicitetnega načela. 13 Formalno publicitetno načelo nam pove, da so podatki vpisani v zemljiško knjigo javni in vsakomur dostopni, materialno pa, da se lahko vsak zanese na podatke, ki so vpisani ter da to kar je vpisano velja (pozitivna plat) in to kar ni vpisano ne velja (negativna plat). Žal je pravna in poslovna praksa v preteklosti precej zaobšla ta načela, zato je dejansko stanje drugačno od zemljiškoknjižnega. 10 Dr. Tratnik Matjaž, dr. Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, Ljubljana Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, Ljubljana Glej Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, 10. člen in Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, 4., 6. in 8. člen. Stran 9 od 83

15 3 KRATEK KRONOLOŠKI PREGLED VZROKOV ZA NASTALO STANJE 3.1 POJAV DRUŽBENE LASTNINE PO DRUGI SVETOVNI VOJNI»Kar je značilno za komunizem, ni odprava lastnine na sploh, temveč odprava buržoazne lastnine. Moderna buržoazna privatna lastnina pa je zadnji in najpopolnejši izraz proizvajanja in prisvajanja proizvodov, ki temelji na razrednih nasprotjih, na izkoriščanju človeka po človeku. V tem smislu lahko strnejo komunisti svojo teorijo v izrazu: odprava privatne lastnine«. 14 Z osnovanjem nove države pod drugi svetovni so zaživele tudi ideje o boljšem in pravičnejšem sistemu, ki ne bi slonel na izkoriščanju človeka po človeku, temveč na enakosti in pravičnosti. Do osamosvojitve Republike Slovenije je bila v socialistični ustavni ureditvi najpomembnejša oblika družbena lastnina, čeprav je obstajala tudi zasebna lastnina. Družbena lastnina je bila značilnost jugoslovanske različice socializma, ki se je odmaknila od stalinistično socialistične različice, temelječe na državni lastnini. 15 Država je z več zakoni na različnih področjih odvzela zemljo, druge nepremičnine in lastništvo nad podjetji in njihovim premoženjem. Prvi odvzem premoženja je se je v zgodovino zapisal po nazivom agrarna reforma. V Sloveniji je zakon o agrarni reformi in kolonizaciji sprejelo Predsedstvo SNOS 17. decembra 1945 na svoji 4. seji (Ur. l. SNOS in NVS, št. 62/45). Že v mesecu septembru 1945 je Odsek za agrarno reformo in kolonizacijo izdelal navodila in obrazce za prijavo zemljiških posestev, ki jih je zajela agrarna reforma. Z izvajanjem agrarne reforme so začeli v začetku leta 1946, izhajali pa so iz načela, 14 Karl Marx in Friedrich Engels, Komunistični manifest, II.poglavje: Proletarci in komunisti, napisano: od novembra 1847 do januarja 1848; prvič izdano: februar 1848: 15 Prim. Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis,,gv Založba, Ljubljana 2006, str. 73. Stran 10 od 83

16 da mora zemlja pripadati tistim, ki jo obdelujejo in da jo dobijo v popolno zasebno last. 16 Država je s sklopom zakonodaje o nacionalizaciji ter z odvzemom, kot kazensko sankcijo za določena kazniva dejanja, odvzela premoženje 17 državljanom, 16 Čepič, Zdenko: Agrarna reforma in kolonizacija v Sloveniji , Založba Obzorja Maribor, Maribor 1995; Mikola, Milko: Zaplembe premoženja v Sloveniji , Zgodovinski arhiv Celje, Celje 1999; Mikola, Milko: Arhivsko gradivo o medvojnih in povojnih zaplembah premoženja v Sloveniji, Arhivi, letnik XIV, leto 1991, številka 1 2, str. 5; Temna stran meseca, kratka zgodovina totalitarizma v Sloveniji , Nova revija, Ljubljana 1998; Žontar, Jože: Povojni prisilni odvzemi zasebnega premoženja, Arhivi, letnik XII, leto 1990, št. 1 2, str. 5; Žontar, Jože: Bivši "buržuji", to morate obvezno prebrati, sobotna priloga časopisa Delo, Delo, Ljubljana, 7. aprila 1990, str. 24.: 17 Zakon o agrarni reformi in kolonizaciji (Uradni list DFJ, št. 64/45, Uradni list FLRJ, št. 24/46, 101/47, 105/48, 21/56, 55/57, 10/65), Zakon o agrarni reformi in kolonizaciji (Uradni list SNOS in NVS, št. 62/45, Uradni list LRS, št. 30/46, 10/48, 17/58, 17/59, 18/61, 22/65), Zakon o razlastitvi posestev, ki jih obdelujejo koloni in viničarji (Uradni list SNOS in NVS, št. 62/45), Zakon o odpravi viničarskih in podobnih razmerij (Uradni list LRS, t. 22/53 in 43/57), Zakon o kmetijskem zemljiškem skladu splošnega ljudskega premoženja in o dodeljevanju zemlje kmetijskim organizacijam (Uradni list FLRJ, št. 22/53), Zakon o agrarnih skupnostih (Uradni list LRS, št. 52/47), Zakon o razpolaganju s premoženjem bivših agrarnih skupnosti (Uradni list SRS, št. 7/65 - prečiščeno besedilo), Zakon o nacionalizaciji zasebnih gospodarskih podjetij (Uradni list FLRJ. št. 98/46, 35/48), Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Uradni list FLRJ, št. 52/58), Zakon o prenosu imovine telesnovzgojnih društev na Zvezo fiskulturnih društev v Sloveniji (Uradni list SNOS in NVS, št. 48/45), Zakon o odpravi zakona o prenosu imovine telesnovzgojnih društev na Zvezo fiskulturnih društev Slovenije ter o ureditvi lastninskih razmerij, ustvarjenih s tem zakonom (Uradni list LRS, št. 10/48), Temeljni zakon o razlastitvi (Uradni list FLRJ, št. 28/47), Zakon o pobijanju nedovoljene špekulacije in gospodarske sabotaže (Uradni list DFJ, št. 26/45), Zakon o zatiranju nedovoljene trgovine, nedovoijene špekulacije in gospodarske sabotaže (Uradni list FLRJ, št. 56/46, 74/46), Zakon o zaščiti in upravljanju narodnega imetja (Uradni list DFJ, št. 36/45), Zakon o varstvu splošnega Ijudskega premoženja in premoženja pod upravo države (Uradni list FLRJ, št. 86/46), Zakon o kaznivih dejanjih zoper narod in državo (Uradni list DFJ, št. 66/45 in Uradni list FLRJ, št. 59/46), Zakon o konfiskaciji premoženja in o izvrševanju konfiskacije (Uradni list DFJ, št. 40/45), Zakon o zaplembi premoženja in o izvrševanju zaplembe (Uradni list FLRJ, št. 61/46, 74/46), Odlok AVNOJ-a o prehodu sovražnikovega imetja v državno svojino, o državnem upravljanju imetja odsotnih oseb in o zasegi imetja, ki so ga okupatorske oblasti prisilno odtujile (Uradni list DF3, št. 2/45), Zakon o prenosu sovražnikovega premoženja v državno last in o sekvestraciji premoženja odsotnih oseb (Uradni list FLRJ, št. 63/46, 74/46), Zakon o ravnanju s premoženjem, ki so ga lastniki morali zapustiti med okupacijo, in s premoženjem, ki so jim ga odvzeli okupator ali njegovi pomagači (Uradni list FLRJ, št. 64/46), Zakon o odvzemanju državljanstva oficirjem in podoficirjem bivše jugoslovanske vojske, ki se nočejo vrniti v domovino, pripadnikov vojnih formacij, ki so služili okupatorju in so pobegnili v inozemstvo (Uradni list DFJ, št. 64/45 in Uradni list FLRJ, št. 86/46), Zakon o kaznovanju zločinov in prestopkov zoper slovensko narodno čast (Uradni list SNOS in NVS, št. 7/45), Zakon o prepovedi izzivanja narodnega, rasnega (plemenskega) in verskega sovraštva in razprtij Stran 11 od 83

17 tujcem in podjetjem (oz. danes pravno - formalno korektno: družbam) ter lastnino omejila tako glede na namen, za kateri se lahko uporablja, kot tudi količinsko. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih 18 je v 9. do 11. členu določal, da ima lahko občan lastninsko pravico na: - stvareh namenjenih zadovoljevanju njegovih osebnih potreb in interesov ter osebnih potreb in interesov družinskih članov, - stanovanjski hiši, - počitniški hiši, - stanovanju, - kmetijskem oz. drugem zemljišču, - poslovnih stavbah in prostorih in - delovnih sredstvih. Osebe civilnega prava (11. člen) pa so lahko pridobile lastninsko pravico na: - premičninah, - poslovnih stavbah in prostorih, - zemljiščih, - stanovanjih, pri čemer je bila uporaba spet omejena s skupnimi interesi in cilji, ter namenom. Meje zadovoljevanja osebnih potreb - t.i. maksimume so določali posamezni zakoni, npr. stanovanjski maksimum je bil določen v 2. členu Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč. 19 Tako je lahko imel občan v lasti dve večji stanovanji in tretje manjše, izjemoma pa še eno stransko, ki pomeni stranski del hiše, ter hišo za počitek, glede katere ni bil določen maksimum. Na poslovnih prostorih in stavbah je lahko imel občan pravico na do 70 m 2 neto površine, rezen izjemoma več, če je opravljal dejavnost, ki je to zahtevala z lastnim delom. 20 Omejitve so veljale tudi glede površine zemljišč in pri tem se je razlikovalo med kmeti in nekmeti. (Uradni list DFJ, št. 36/45), Kazenski zakonik (Uradni list FLRJ, št. 13/51), Uredba o arondaciji zemljišč kmetijskih posestev (Uradni list FLRJ, št. 99/46), Uredba o premoženjskih razmerjih in o reorganizaciji kmečkih delovnih zadrug (Uradni list FLRJ, št. 14/53), Temeljni zakon o izkoriščanju kmetijskega zemljišča (Uradni list FLRJ, št. 43/59 in 53/62 ter Uradni list SFRJ, št. 10/65, 25/65 - prečiščeno besedilo, 12/67 in 14/70). 18 Temelji lastninskopravnih razmerij, ČZ Uradni list RS, tiskarna Tone Tomšič v 1500 izvodih, sine loco, oktober 1990, iz Uradni list SRFJ, št. 6-88/80, z dne 8. februarja 1980 in /90, str. 60 in Objavljen v Uradni list FRLJ št /58, FRLJ Seveda je bilo to povezano s pridobivanem dovoljenj pri raznih organih. Stran 12 od 83

18 V primerih, da je nekdo zaradi prenehanja opravljanja dejavnosti ali dedovanja presegel predpisani maksimum glede nepremičnin, se mu je presežek odvzel proti odškodnini, v ostalih primerih (npr. pri pravno-poslovni pridobitvi) pa brez odškodnine. 21 Nacionalizacija je bila izvedena tudi zemljiškoknjižno in Stanislav Leskovic, svetnik v državnem sekretariatu za pravosodno upravo LRS navaja: 22»Še noben pravni predpis po osvoboditvi ni povzročil v zemljiškoknjižni operativi toliko sprememb in načel toliko problemov, kot sta to napravila Zak. o nac. 23 in Zak. o etaž. 24 «Zaradi fenomena družbene lastnine ter zaradi družbenih razmerij in razmer tistega časa je zasebna lastnina izgubila na pomenu in je lastninska pravica ter lastnina kot postulat postala razvrednotena in zamegljena ter spričo tega dejstvo, ki ga je treba prej prikrivati, kot publicirati. Potreba po upravljanju družbene lastnine je v praksi povzročila razvoj sistema upravljalskih pravic, ki je nadomeščal klasične stvarne pravice. 25 Tako se pojavi tudi t.i. stanovanjska pravica, ki jo je pridobil tisti, ki je v stanovanju prebival. 26 Družbena lastnina je bila po svoji naravi res extra commercio, vendar se je dalo s pravicami, ki po vsebini niso bile stvarne v klasičnem pomenu, kljub temu razpolagati tako so lahko pravni subjekti med seboj prenašali pravice uporabe in stanovanjske pravice. Pravice uporabe so se vpisovale v korist družbene osebe, kot imetnika te pravice, pri družbeni lastnini v zemljiško knjigo, vendar pa za te seveda v skladu z zemljiškoknjižnimi ter stvarnopravnimi pravili in načeli (numerus clausus, načelo formalnosti, vpisno načelo) vpis le-teh v zemljiško knjigo ni imel konstitutivnega pomena.leta 1989 so bili sprejeti ustavni amandmaji k ustavi SRS od X do LXXXIX, kar je pomenilo začetek konca družbene lastnine. Kot ustavna kategorija je družbena lastnina prenehala obstajati ob osamosvojitvi Republike Slovenije leta 1991 s sklopom privatizacijskih zakonov Dr. Alojzij Finžgar, Temeljna lastninskopravna razmerja, zakon z uvodnimi pojasnili in komentarjem, Časopisni zavod Uradni list SRS, natisnilo in zvezalo ČGP DELO, Ljubljana 1980, str. 21 do Dr. Stanislav Leskovic, Zemljiškoknjižna izvedba nacionalizacije, Pravosodni bilten Državnega sekretariata za pravosodno upravo v LRS, Ljubljana 1960, predgovor. 23 Mišljen je Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Ur. l. FLRJ št /58, glej n.d., str Mišljen je Zakon o lastnini na delih stavb (Ur. l. FLRJ št /59), glej n.d., str Rimsko pravo je poznalo lastninsko in štiri iura in re aliena: servitutes, hypoteca ter pignus, empyteusis in superficies,, ZTLR je urejal lastninsko služnostno in zastavno, vse ostalo pa je bilo prepuščeno republiškim zakonodajam, sedaj veljavni SPZ pa jih pozna šest: lastninsko pravico, zastavno pravico, zemljiški dolg, služnosti, pravico stvarnega bremena in stavbno pravico. 26 Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 75. Stran 13 od 83

19 3.2 ZEMLJIŠKA KNJIGA V OBDOBJU DRUŽBENE LASTNINE 28 V predvojni Jugoslaviji so se uporabljali glede zemljiške knjige predpisi bivše avstrijske države, 29 po vojni pa novi predpisi do osamosvojitve niso bili sprejeti. Sodišča so v praksi vpise v zemljiško knjigo priznavala kot dokaz o obstoju pravic. V praksi so nekateri zagovarjali stališče, da zemljiška knjiga v takratni ureditvi prevladujoče družbene lastnine ni potrebna z obrazložitvijo, da gre za evidenco privatne lastnine. Avtor priročnika Dmitrovič kritizira tako stališče z obrazložitvijo, da je potrebno ob povečevanju družbene lastnine tudi to ustrezno evidentirati v zemljiški knjigi, predvsem pa tudi pravice uporabe na njej. Pogled skozi oči našega časa nam pove, da so bile to bolj pobožne želje takratnih strokovnjakov, kot pa ustaljena praksa TEMELJNA NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA Načela zemljiškoknjižnega prava se od aktualnih niso bistveno razlikovala. Tako je zemljiško pravo poznalo šest načel za razliko o današnjih sedem, ki jih omenja literatura Mišljeni so: Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPPC) / ZLPPC/,Ur.l. RS, št. 55/1992, Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Ur.l. RS, št. 44/1997, Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.). 28 Poglavja 3.2, 3.3, 3.4 diplomskega dela so v celoti povzeta po: Dmitrovič Nikola, Priročnik o zemljiški knjigi z obrazci, 2. dopolnjena izdaja, samozaložba Nikola Dmitrovič, Ljubljana, 1990, str. 13 do 72, v primerjavi veljavno zakonodajo. 29 Mišljeni so: Zakon o zemljiških knjigah iz leta 1930 (Službene novine Kraljevine Jugoslavije, št. 146/LIII/307; ZZK/1930), Zakon o notranji ureditvi, ustanavljanju in popravljanju zemljiških knjig iz leta 1930 (ZOZK), Zakon o zemljiškoknjižnih delitvah, odpisih in pripisih iz leta 1930, ter Pravilnik o vodenju zemljiške knjige iz leta Dr. Renato Vrenčur, Uvod v zemljiškoknjižno pravo s praktičnimi primeri in sodno prakso, 1. natis, GV Revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004 tako obravnava: 1) načelo zaupanja ter načelo javnosti (publicitete) - 4., člen ZZK-1 in 9. ter 10. člen SPZ, 2) načelo knjižnega pravnega prednika 9. člen ZZK-1 v povezavi s 150. členom, 3) načelo vrstnega reda glej in 122. člen ZZK-1, 4)načelo zakonitosti (legalitete) 124., 146., 148. in 149. člen ZZK-1, 5) načelo privolitve vpisa (konsenza) člen ZZK-1 v povezavi s 23. členom SPZ, 6) načelo vpisa 7. člen ZZK-1, prav tako glej SPZ glede pridobitve in nastanka stvarnih pravic, 7) načelo predlaganja vpisa (dispozitivnost postopka) glej izjeme v 46. členu ZZK-1 (glej tudi spremembo, ki jo prinaša v 46. čl. novela ZZK-1 C). Stran 14 od 83

20 Če jih na kratko povzamem: - vpisno načelo, ki velja predvsem za pravnoposlovne pridobitve pravic in je vezano na dobro vero tretjega, - legalitetno načelo, ki naj zagotavlja pravilnost vpisa, ko so podani zakonski pogoji za dovolitev vpisa, - načelo vrstnega reda, ki daje prednost predlagatelju, katerega vloga je prej prispela na sodišče (izjema zaznamba vrstnega reda, predznamba, odstop vrstnega reda), - načelo javnosti, ki daje vsakomur pravico do vpogleda in izpiska iz glavne knjige ter zaščito dobrovernemu, ki se je zanesel na te podatke, - načelo preglednosti 31, ki določa način vodenja zemljiške knjige tako, da uporabnik hitro in zanesljivo ugotovi relevantne podatke, - načelo dispozicije strank in oficialna maksima, ki določa v prvi vrsti aktivnost strank in izjemoma vpise po službeni (danes bi rekli uradni) dolžnosti, da se zagotovi skladnost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim VSEBINA ZEMLJIŠKE KNJIGE Zemljiška knjiga odraža podatke o pravnem stanju nepremičnin, za razliko od katastra, kamor se vpisujejo podatki o dejanskem stanju (izmere, meje,lega, kultura). Osnovna enota zemljiške knjige se je imenovala zemljiškoknjižno telo, kar je navadno pomenilo tudi zemljiškoknjižni vložek. 32 Zemljiškoknjižno telo je predstavljalo eno ali več parcel, ki so: - ležale v isti katastrski občini, - pripadale istemu lastniku in - bile enako obremenjene. ZZK-1 je že v izvirnem besedilu predvidel postopno ukinitev zemljiškoknjižnih vložkov s tem, ko je v 180. členu določil, da se vsaka nepremičnina vpiše v svoj vložek. Definicijo nepremičnine podaja SPZ v 18. členu 33 in je po vsebini enaka definiciji zemljiške parcele v 1. točki prvega odstavka 3. člena ZZK-1. V prenovljeni informatizirani zemljiški knjigi, ki se uvaja z novelo ZZK-1C, zemljiškoknjižni vložek ne bo več potreben, zato se bodo črtala pravila o zemljiškoknjižnem vložku, urejena v razdelku 6.2 ZZK-1 (natančneje 180. do 31 Tega načela danes zakon in literatura ne omenjata, z nastopom novele C ZZK-1 pa se vzpostavlja tudi drugačen način vodenja podatkov v elektronski zemljiški knjigi, ki za razliko od ročno vodene ne bo več poznala zemljiškoknjižnih vložkov. 32 Izjemoma je lahko bilo v zemljiškoknjižnem vložku tudi več zemljiškoknjižnih teles. 33 Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Stran 15 od 83

21 185. člen). Pri prenovi informatizirane zemljiške knjige je upoštevano, da je nepremičnina osnovna enota (entiteta), ki je skupna zemljiški knjigi in katastrom. Odprava zemljiškoknjižnega vložka omogoča tudi enostavnejšo povezljivost zemljiške knjige z zemljiškim katastrom in katastrom stavb ter preglednejši (notranje skladnejši) sistem vodenja zemljiške knjige SESTAVA ZEMLJIŠKE KNJIGE Zemljiška knjiga je bila sestavljena iz glavne knjige, zbirke listin, zbirke katastrskih načrtov in drugih pripomočkov (Dn vpisnik in drugi seznami), za razliko od veljavne ureditve, ki določa, da je zemljiška knjiga sestavljena iz glavne knjige in zbirke listin, 35 pri čemer je javnost glede zbirke listi omejena. 36 Omenjena novela ZZK-1C prinaša obilico novosti na tem področju, predvsem glede načina vodenja glavne knjige ter vzpostavlja informatizirano zbirko listin ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VPISI VRSTE VPISOV Razlikovalo se je med tremi vrstami vpisov in sicer: - vknjižbe (intabulacije) in izbrisi (ekstabulacije), - predznambe (prenotacije) in - zaznambe (adnotacije). V praksi sta se uporabljala tudi izraza poočitev in plomba, ki sta danes v ZZK-1 opredeljena kot pomožna vpisa. 38 Glede vsebine vpisov lahko ugotovimo, da so si z veljavnopravnimi precej podobni, razlike najdemo predvsem pri poočitbah in zaznambah Vlada Republike Slovenije, Generalni sekretariat, Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o zemljiški knjigi (EVA ) predlog za obravnavo, številka: /2010, datum: ,: 35 Glej 1. člen ZZK Glej 196. člen ZZK Podrobnejša pravila glede vodenja informatizirane glavne knjige in informatizirane zbirke listin bo predpisal minister, pristojen za pravosodje. 38 Glej 28. člen ZZK Npr. namesto poočitve spremembe podatkov o lastniku, se je prej uporabljala zaznamba spremembe osebnega imena itd. Stran 16 od 83

22 Za razliko od veljavne zakonodaje je moral biti podpis na privatni (beri zasebni) listini overjen pri sodišču, medtem ko je od leta 1995 overitev podpisa v pristojnosti notarjev PREDMET VPISA V ZEMLJIŠKO KNJIGO V zemljiško knjigo so se vpisovale stvarne ter določene obligacijske pravice. Pri stvarnih pravicah je bil vsaj glede pravnoposlovne pridobitve vpis konstitutivnega pomena. Za razliko od veljavne zakonodaje so se v časih družbene lastnine v zemljiško knjigo vpisovale v skladu s takrat veljavnim ZTLR in pravili ODZ-ja stvarne pravice 41 : - lastninska pravica, - služnostna pravica in - zastavna pravica - in naslednje obligacijske 42 : - odkupna, - zakupna in - pravica uporabe VKNJIŽBA NEPREMIČNIN V DRUŽBENI LASTNINI Nepremičnine v družbeni lastnini bi se morale vpisati zemljiško knjigo, prav tako pa pravica uporabe, ki so jo imele na njej posamezne družbene pravne osebe. Po Zakonu o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS št. 43/73) so se za nepremičnino štela zemljišča, stavbe ter drugi gradbeni objekti, ki so zgrajeni z namenom, da tam trajno ostanejo. 43 Kot imetniki pravic uporabe na družbeni lastnini, so se lahko vknjižili: - družbenopolitične skupnosti (država SFRJ, občine itd.), - krajevne skupnosti, 40 Notariat kot javna služba je bil ponovno uveden leta 1994 z Zakonom o notariatu (Ur.l. RS, št. 13/1994), ki bil razglašen in je stopil v veljavo trideseti dan po objavi, dejansko pa se je vzpostavil leta 1995 in letos praznuje 15 obletnico. 41 Po 13. čl. ZZK-1: lastninska pravica, hipoteka, zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica. 42 Po 13. čl. ZZK-1: pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi, zakupna in najemna pravica, predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla, posebna pravica uporabe javnega dobra, druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. 43 Primerjaj 18. čl. SPZ. Stran 17 od 83

23 - družbena podjetja, javna podjetja, delniške družbe in družbe z omejeno odgovornostjo, ki so poslovale z družbenimi sredstvi, - društva, ki so razpolagala z družbenimi sredstvi. V zemljiško knjigo naj bi se vpisovala vsaka sprememba imetnika pravice uporabe. Poleg pogodb zasebnega prava, ki so podlaga za vpis pravic tudi danes (prodajna, menjalna, darilna itd.), so bile podlaga za vknjižbo pogosto sodne odločbe in sklepi sodišč o tem, da obstaja na določeni nepremičnini družbena lastnina ali pravica uporabe, posebej zanimiva podlaga pa je pisna izjava lastnika nepremičnine, overjena pri sodišču, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (klavzulo intabulandi), da dovoljuje vpis družbene lastnine v zemljiško knjigo. Na podlagi takih enostranskih izjav danes vknjižba ni mogoča, saj sta pogoj za prenos pravice po veljavni zakonodaji zavezovalni in razpolagalni pravi posel, ki morata biti oba veljavna. SPZ v 102. členu ureja opustitev stvari, 44 vendar le glede premičnin. V navedenem primeru nikakor ne moremo govoriti o opustitvi, saj v primeru opustitve stvar postane nikogaršnja stvar in je lahko kot taka predmet okupacije, ki je izviren način pridobitve lastninske pravice. Pri navedeni izjavi pa je šlo za enostranski razpolagalni pravni posel v korist pravnega naslednika (družbene skupnosti) in torej za izveden prenos lastninske pravice. Pravice uporabe so se vpisovale na podlagi sklepov skupščin ter pravnih poslov glede te pravice. Pojavile so se tudi težnje in predlogi, da bi se namesto pravice uporabe vpisovala pravica razpolaganja, vendar do tega ni prišlo. Pri stavbnih zemljiščih in nezazidanih stavbnih zemljiščih se je praviloma vpisovala pravica občine, če pa je na zemljišču v družbeni lastnini stala stavba, se ni vpisovala pravica upravljanja občine, temveč pravica razpolaganja družbene pravne osebe ETAŽNA LASTNINA Etažna lastnina se je v slovenskem pravnem sistemu prvič pojavila konec petdesetih let, kot logična posledica družbene lastnine stavbnih zemljišč in sicer z uveljavitvijo Zakona o lastnini na delih stavb (ZLDS, Uradni list FLRJ, št. 16/59, s spremembami in dopolnitvami). Uvedba etažne lastnine pa ni potekala kot samostojen in postopen razvojni proces, temveč kot spremljevalni proces nacionalizacije in oblikovanja družbene lastnine. V tem oziru so se ločile večstanovanjske hiše, ki niso mogle biti 44 Lastninska pravica na premičnini preneha z opustitvijo stvari. Stvar se šteje za opuščeno, če njen lastnik nedvoumno izrazi voljo, da je ne želi več imeti v lastnini. Stran 18 od 83

24 predmet lastninske pravice in družinske stanovanjske hiše, ki so lahko bile predmet lastninske pravice. 45 Republiški Zakon o pravicah na delih stavb (ZPDS/Ur.l. SRS, št. 19/1976) je urejal lastninsko pravico, pravico uporabe in druge pravice na posameznih delih stavb in zemljiščih, ki pripadajo tem stavbam, ter medsebojna razmerja med lastniki in imetniki pravic. 46 Etažna lastnina je bila lahko v lastnini občanov, društev in drugih civilnih pravnih oseb ali v družbeni lastnini, pri čemer je 4. člen zakona določal količinsko omejitev 47 lastnine na posameznih delih to so lahko bila stanovanja ali poslovni prostori. Ob prebiranju zakona lahko ugotovimo, da je bila etažna lastnina dokaj celovito urejena - tako glede same definicije, kot tudi pravic in obveznosti etažnega lastnika (II. poglavje), vzajemnih razmerij med etažnimi lastniki (III. poglavje), urejena je bila predkupna pravica imetnika stanovalske pravice in najemnika (IV. poglavje) in vknjižba etažne lastnine (V. poglavje). Etažna lastnina naj bi se vknjiževala v posebno zemljiško knjigo E, ki se je vodila ločeno za vsako katastrsko občino. Poleg predloga in listin, ki so podlaga za vpis lastninske pravice, je bilo predlogu za etažno lastnino potrebno predložiti še: - načrt vseh posameznih delov stavbe, - pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine ali pravnomočno sodno odločbo nepravdnega sodišča v primeru spremembe solastnine v etažno lastnino, - pogodbo o vzajemnih razmerjih med etažnimi lastniki ali sklep sodišča, ki nadomešča to pogodbo. Sodišča so kot verodostojne upoštevala le tiste načrte, ki jih je izdelalo podjetje, ki je lahko izdelovalo tehnično dokumentacijo za graditev objektov in je bilo registrirano za opravljanje take dejavnosti. Zakonodaja kljub opozorilom prakse ni predvidevala obveznosti investitorja, da predlaga vpis v zemljiško knjigo pred prodajo posameznih delov. S tem bi odpadla potreba po predložitvi pogodbe o vzajemnih razmerjih, saj le ta še ne bi nastala, prav tako pa je investitor razpolagal z vsemi potrebnimi listinami za vpis v zemljiško knjigo E (načrti itd.). Vpis v zemljiško knjigo je bil torej prepuščen volji strank. 45 Mag. Emilija Bratož, Vesna Rebronja, Dr. Marjana Šijanec Zavrl, univ. dipl. inž. grad., Aleksandra Velkovrh, dipl.inž.gradb., spec. javne uprave, Peter Henčič, Dr. Jana Šelih, Carmen Dobnik, Marija Marinko, Tatjana Vodlan, Metka Pavčič, Dr. Igor Pšunder, Mag. Andrej Kerin, Doc. dr. Janez Reflak, povzeto po priročniku Od projekta do objekta: 46 Glej 1. člen navedenega zakona. 47 S sklicevanjem na zakon, kar je v praksi pomenilo že omenjene maksimume. Stran 19 od 83

25 Tako se je v praksi dogajalo, da so etažni lastniki začeli urejati pravno stanje glede posameznih delov šele 10 in več let po nakupu nepremičnine, ko je investitor v veliko primerih že prenehal obstajati, listine, potrebne za vknjižbo so se izgubile, pridobitev novih pa je bila velika finančna obremenitev za posameznega etažnega (ne)lastnika. Z zakonom je bilo urejeno tudi upravljanje s stavbami, ki so bile v etažni lastnini, ta pa je bila v družbeni lastnini. S takimi stavbami so upravljala posebna podjetja za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami in so se kot merodajne evidentirale pravice uporabe ZEMLJIŠKOKNJIŽNI POSTOPEK Navedeno je že bilo, da sam zemljiškoknjižni postopek tako glede načel, kot glede zahtev ni bil bistveno drugačen od veljavnega zemljiškoknjižnega postopka. Kot zanimivost naj navedem, da so stranke morale predložiti izvirnike in toliko prepisov listin, kolikor je bilo sodišč, ki so odločala o predlaganem vpisu. Izvirnike je po odločanju sodišče vrnilo strankam in obdržalo prepise, če so ustrezali, ti so se torej vložili v zbirko listin. Po veljavni zakonodaji je potrebno listine predložiti v izvirniku in teh sodišče strankam ne vrača. Izjema so notarski zapisi, ki se predložijo v odpravku za zemljiško knjigo ter sodne in druge odločbe, ki se predložijo v prepisu, na katerem je navedeno s strani izdajatelja listine, da le-ta ustreza oz. se sklada z izvirnikom. Bistvene novosti v samem zemljiškoknjižnem postopku prinaša že omenjena novela ZZK-1C, tako glede samega zemljiškoknjižnega postopka, kot glede vlaganja vlog sodišču, upravičenega predlagatelja, glede vodenja zbirke listin. Naj ponovim, da se ukinja zemljiškoknjižni vložek in spreminja način vodenja ter vpisovanja pravic pri nepremičninah. Tako se bodo v bodoče najverjetneje postopki vodili zgolj elektronsko 49 in bo vložitev zemljiškoknjižnega predloga v izključni pristojnosti notarja, odvetnika ali Državnega pravobranilstva, prav tako se ukinja krajevna pristojnost sodišč glede odločanja o vpisih itd. 48 Primerjaj Fanin Boris, mentorica dr. Vesna Rijavec, Problemi pri vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo, diplomsko delo št. B. 01/84, Univerza v Mariboru, Pravna Fakulteta, Maribor, julij 2001, str. 4 in Izjemoma je predvideno centralno vložišče za zemljiškoknjižne zadeve pri Okrajnem sodišču v Ljubljani, kjer se bodo sprejemale le pisne vloge, ki niso zemljiškoknjižni predlogi (125. c čl. predloga ZZK-1C). Stran 20 od 83