Energiepässe 2006 Erste Erfahrungen aus Sicht der Immobilienwirtschaft

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Helmuth Becker
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1 Energiepässe 2006 Erste Erfahrungen aus Sicht der Immobilienwirtschaft Dr.-Ing. Frank Pinsler, Allianz Immobilien GmbH 1

2 Neue Transparenz in der Energieeffizienz von Bestandsgebäuden? 2

3 Inhalt 1. Vorbemerkungen 2. Pilotprojekt Rhein Main 3. Erfahrungen bei der Energieausweiserstellung 4. Zusammenfassung und Ausblick 3

4 Vorbemerkungen Allianz Immobilien: Daten und Fakten zum betreuten Bestand1) Verkehrswerte: rd. 15,3 Mrd. Rohertrag p.a.: rd Mio. Flächenvolumen: rd. 6,8 Mio. m² Wirtschaftseinheiten: rd Anzahl Mieteinheiten 2 : rd Stand: Zahlen inklusive GWF (Inland) und DresdnerGrund-Fonds der DEGI, exklusive Vivico und BEV 2 Mieteinheiten ohne Parkplätze und Stellplätze 4

5 Vorbemerkungen Objektaufteilung nach Nutzungsarten Allianz Gesellschaften Laden 12 % Mischnutzung 10 % Büro 65 % Wohnen 11 % Sondernutzung 2 % Basis: Verkehrswerte

6 Vorbemerkungen Notwendigkeit und Projektinitiation Umsetzung der EU-Richtlinie Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden 2002 / 91 / EG in nationales Recht Internes Pilotprojekt mit Wohnungsbestand (Umsetzung Feldversuch dena) Teilnahme am Pilotprojekt Energiepass Rhein Main vorläufige rechtliche und normative Umgebung (DIN V 18599, EnEV 2006) Abgleich der zu erwartenden Anforderungen mit betreutem Bestand 6

7 Pilotprojekt Rhein - Main Ziele Erstellung von Energieausweisen für bestehende Nichtwohngebäude Verifizierung auf Basis der zu erwartenden Grundlagen - Praktische Umsetzbarkeit der Anforderungen - Anwenderfreundlichkeit und Verständlichkeit für Zielgruppe - Kostenrahmen - Auswirkungen Ergänzung zum offiziellen Feldversuch der dena für Nichtwohngebäude Hoher Anteil an privaten Immobilieninvestoren 7

8 Pilotprojekt Rhein Main Gebäude Bürogebäude Frankfurter Westend Baujahr 1966 Mononutzung Büro Tiefgarage Gebäudehülle unmodernisiert Heizungszentrale in 90er Jahren modernisiert Kühlung in Teilbereichen m² NGF 8

9 Pilotprojekt Rhein Main Gebäude Bürohochhaus Baujahr 1972 Gebäudehülle in 80er Jahren modernisiert TGA vollständig in 90er Jahren modernisiert Vollklimatisiert Weitgehend Mononutzung Büro - Nebenflächen Casino, Laden Große Tiefgarage mit Unterkellerung Vorplatz m² NGF 9

10 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Notwendige Objektunterlagen Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten Baubeschreibung mit Werten (U-Werte, g-werte etc.) TGA - Baubeschreibung / -dokumentation Anlagenschema Kälte, Lüftung, Heizung, Trinkwassererwärmung, Elektro Grundrisse mit Lüftungsleitungen /-kanälen Aufstellung Beleuchtungskörper (je Raum) Anschlusswerte Wärme / Gas, Strom Flächenaufstellung nach DIN 277 o.ä. (je Raum) Mietflächenaufstellung (Mieterstruktur, Nutzung etc.) Belegungspläne Vollständige Bestandsunterlagen unabdingbar 10

11 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Zentrale Probleme der Erstellung des Bedarfsausweises Hoch komplexes und damit aufwändiges Verfahren - Aufwändige Zonierung - Hochgradige Detaillierung Hoher individueller Einfluss des Ausstellers schwere Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse Ergebnisgenauigkeit nicht bestimmbar - Hohe Genauigkeit bei untergeordneten Bereichen (z.b. Warmwasser) - Weit gehende Annahmen bei zentralen Teilen möglich (z.b. Lüftung, Gebäudehülle) Angestrebte Endverbrauchertransparenz fraglich 11

12 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Zonenbildung 12

13 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Aussteller Erstellung durch verschiedene externe Architektur- bzw. Ingenieurbüros Erfahrungen der Aussteller bei der Passerstellung vorhanden (dena- Feldversuch Wohngebäude) hoher zeitlicher Aufwand des Ausstellers durch - Hohe Komplexität des Verfahrens - Hohen Aufwand für Bestandsaufnahme und Verifizierung - Einarbeitungsaufwand und Software als β-version Pauschalierte Verträge werden sich durchsetzen Kenntnisse in allen betroffenen Bereichen (Dach und Fach, TGA) unabdingbar Qualifizierte Aussteller bei Bedarfspässen unerlässlich 13

14 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Ergebnisse der einzelnen Objekte 336 kwh / (m² a) Referenzwert: 160 kwh/ (m² a) 221 kwh / (m² a) Referenzwert: 240 kwh / (m² a) 14

15 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Einfluss Tiefgarage ohne Tiefgarage als konditionierte Fläche mit Tiefgarage als konditionierte Fläche 15

16 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Vergleich zwischen Bedarf und Verbrauch Verbrauch aus Nebenkostenabrechnung Erhebliche Diskrepanz zwischen Bedarf und Verbrauch ersichtlich Abweichung gemessener Verbrauch von ermitteltem Endenergiebedarf 50% 40% 30% 20% Potentiellen Energiepassempfängern kaum vermittelbar 10% 0% -10% -20% -30% Wärme Lüftung Kühlung -40% -50% 16

17 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Mieterspezifische Abweichungen Wärmeverbrauch Abweichungen Wärmeverbrauch vom Mittelwert zwischen Mieteinheiten 70% 67% 60% 50% kwh / (m²*a) 40% 30% 20% 10% 0% 10% 9% 7% 8% -10% -20% -8% -10% -10% -5% -30% -24% Messwerte statische Heizung Ablesung Mietbereich 17

18 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Mieterspezifische Abweichungen Kälteverbrauch Abweichungen Kälteverbrauch vom Mittelwert zwischen Mieteinheiten 40% 20% 17% 4% 21% 14% 12% 6% 0% -20% -14% -22% -40% -60% -44% 9 bis 52 kwh / (m²*a) -80% -79% Messwerte aus Ablesung Nachkühlgeräte im Mietbereich ( ca. 80 % des Gesamtkühlverbrauches ) 18

19 Erfahrungen bei der Energiepasserstellung Vergleich Verbrauch und Bedarf Verbräuche abhängig von - individuellem Nutzerverhalten - Lage des Mietbereiches Schwankungsbreite Nutzer nicht größer als statistischer Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis einzuschätzen Nutzer wird sich im Bedarfsausweis mit vergleichbarer Qualität wieder finden wie im Verbrauchsausweis Vermittlungs- und Verständnisproblematik für die Zielgruppe des Energieausweises 19

20 Zusammenfassung Erstellung von Energieausweisen als Bedarfsausweise derzeit aufwändiges, hochkomplexes und damit kostenintensives Verfahren Aussagefähigkeit eingeschränkt oder geringe bzw. undefinierte Genauigkeit Nicht beeinflussbare Randbedingungen im Bestand beeinflussen Ergebnis Ermittlung des Verbrauchsausweises nur bedingt möglich Vermittlungsschwierigkeiten an semiprofessionelle Nutzer vorprogrammiert 20

21 Neue Transparenz in der Energieeffizienz von Bestandsgebäuden? 21

22 Ausblick Vereinfachung notwendig Zeitliche Entzerrung der Verpflichtung notwendig Differenzierte Definition der Wirtschaftlichkeit notwendig Erhöhung Transparenz und Verständlichkeit notwendig Erst dann kann der Energieausweis seinen Beitrag zur Erfüllung der Klimaschutzziele leisten 22

23 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

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