Inhalt III. Inhaltsverzeichnis. Vorbemerkungen In welcher Form muss die Kündigung erfolgen? Welche Fristen gelten?...

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1 Inhaltsverzeichnis Inhalt Vorbemerkungen In welcher Form muss die Kündigung erfolgen? Welche Fristen gelten? Gibt es Sperrfristen, in denen die Kündigung nicht erklärt werden kann?... 7 a) Freifinanzierter Wohnungsbau... 7 b) Öffentlich geförderter Wohnungsbau Was ist Eigenbedarf? Bedarf an der Wohnung Muss der Bedarf aktuell bestehen? Was gilt im Falle eines überhöht geltend gemachten Wohnbedarfs? Muss der kündigende Vermieter dem Mieter Alternativwohnungen anbieten? Kann der Vermieter kündigen, wenn der Bedarf bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhersehbar war? Kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch sonst treuwidrig und damit unwirksam sein? Was gilt in Fällen vorgetäuschten und weggefallenen Eigenbedarfs? Kann der Vermieter seine Kündigungsgründe auch nachschieben und auswechseln? Zu wessen Gunsten kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen? Kommt es immer auf einen Bedarf zum Wohnen an? Muss der Eigenbedarf höchstpersönlich sein oder kann er auch vom Erwerber für den Veräußerer und vom Erben für den Verstorbenen geltend gemacht werden? Kann Eigenbedarf auch im Falle eines Zeitmietvertrags geltend gemacht werden? Kann der Vermieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichten? III

2 Inhaltsverzeichnis 17. Wie konkret muss die Eigenbedarfskündigung inhaltlich begründet sein? Schuldet der Vermieter dem Mieter Schadensersatz, wenn er ohne Angabe der Eigenbedarfsgründe kündigt? Wer muss was behaupten und beweisen? a) Beweislast des Vermieters b) Beweislast des Mieters Kann der Mieter einer erklärten Eigenbedarfskündigung widersprechen? a) Grundzüge b) Erfasste Kündigungsformen c) Härtefälle d) Abwägung beiderseitiger Interessen e) Form und Inhalt von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen f) Erklärungsfrist g) Wirkung von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen h) Wiederholte Vertragsfortsetzung i) Widerspruch im Gerichtstermin j) Ausschluss des Widerspruchsrechts k) Darlegungs- und Beweislast bei der Sozialklausel l) Unabdingbares Recht Was ist bei einer Kündigung im Rechtsstreit zu beachten? Gibt es Fälle erleichterter Kündigungsmöglichkeiten ohne Begründungszwang? Gibt es auch Mietverhältnisse, in denen der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung generell nicht geschützt wird? Anhang: Muster einer Eigenbedarfskündigung Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis IV

3 Vorbemerkungen Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund, um ein Wohnraummietverhältnis kündigen zu können. Das Gesetz spricht von berechtigtem Interesse. Ein solches berechtigtes Interesse am Ende eines Mietverhältnisses ist u. a. anzunehmen, wenn der Vermieter die Räume der Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dieser Eigenbedarf setzt einen Bedarf an der gesamten Wohnung voraus. Eine Teilkündigung ist nicht möglich. Dafür gilt: 1. In welcher Form muss die Kündigung erfolgen? Die Kündigung kann nur schriftlich wirksam erfolgen ( 568 Abs. 1 BGB). Die Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben ist Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung ( 573 Abs. 3 BGB). 1 Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen 2. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend 3. Die Kündigung ist von allen Vermietern an alle Mieter zu richten. Das gilt grundsätzlich auch für Vermieterkündigungen gegenüber einem bereits ausgezogenen Mitmieter. Auch dann muss also der schon Ausgezogene angeschrieben werden und ihm muss die Kündigung gegenüber erklärt werden. Das soll nach dem Urteil des LG Frankfurt/Main vom auch dann gelten, wenn der Auszug des Mitmieters lange Zeit zurückliegt, und wenn der in der Wohnung verbliebene Mieter sich zwischenzeitlich rügelos auf eine Abwicklung des Mietverhältnisses nur noch mit ihm eingelassen hatte. In dem verhandelnden Fall hatte der Mieter sich zuvor rügelos auf eine Mieterhöhungsklage ein- 1 Vgl. hierzu auch Deutscher Bundestag, Drucks. 14/4553, zu 573 Nr. 3, S Vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. 3 BGH, Urteil vom VIII ZR 70/09; ebenso schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Senatsurteil vom VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz LG Frankfurt/Main, Urteil vom / 17 S 92/ 08, DWW 2009, Seite

4 gelassen, die der Vermieter nur noch gegen ihn führte, den bereits ausgezogenen Mitmieter aber dabei außer Bedacht ließ. Dies alles half dem Vermieter bei der Prüfung der formellen Rechtmäßigkeit seiner Wohnungskündigung nicht. Auch in diesem Fall, so die Frankfurter Richter, gelte der eingangs erwähnte Grundsatz von allen an alle. Der Erklärende muss Vermieter, nicht aber Eigentümer der Mieträume sein 5. Denn die Stellung als Vermieter und als Eigentümer kann auseinanderfallen. Die Kündigung ist konkret zu begründen ( 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Begründungszwang ist formelle Wirksamkeitsvoraussetzung. 6 Gründe, die im Kündigungsschreiben nicht aufgeführt sind, werden nicht berücksichtigt. Ausnahme: Nicht angegebene Gründe werden berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind ( 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der Eigenbedarf ist zu konkretisieren. Dazu muss er die Personen angeben, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegen, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben. 7 Im Einzelnen: Der Vermieter muss die Personen angeben, für die die Wohnung benötigt wird. Dazu gehört im Falle von Familienangehörigen auch der Grad der Verwandtschaft. Bei Haushaltsangehörigen ist neben dem Namen auch die Funktionsbezeichnung mitzuteilen. 8 Der Vermieter muss außerdem Tatsachen darlegen, die das Nutzungs- und Überlassungsinteresse ausfüllen. Hinweis Umstände, die dem Mieter zuvor bereits mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, müssen nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergegeben werden. Für eine Kündigung mit Bezug auf frühere Schreiben an den Mieter ist 5 LG Hamburg, Urteil vom S 41/11 ZMR 2011, S Dazu zuletzt: BGH, Urteil vom VIII ZR 70/09, NZM 2010, Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen: BGH, Urteil vom VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706; BGH, Urteil vom VIII ZR 70/09, = WuM 2010, 301 = GE 2010, 690 = MM 2010, 181 = NZM 2010, 400 = NJW-RR 2010, 809 Schach, MietRB 2010, 158, Drasdo, NJW-Spezial 2010, 386; Pfeilschifter, jurispr-mietr 11/2010 Anm Zum Ganzen: Blank in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Aufl. 2011, 573 BGB Rdnr. 54 ff. 2

5 dies bereits entschieden, 9 muss aber auch für Umstände gelten, die dem Mieter in sonstiger Weise bekannt geworden sind. Denn alles andere wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei. Achtung: Der Vermieter muss diese Kenntnis des Mieters im Streitfall beweisen können. Ergeben sich hier Zweifel, sollte vollständig und im Zweifelsfall wiederholt vorgetragen werden. Beispiel: Die Angabe Wegen Eigenbedarfs oder Weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige reicht nicht aus. 10 Ebenso wenig genügt die vage Angabe wie wesentlich kleinere Wohnverhältnisse in der Beschreibung des Vermieters zu seinen aktuellen Wohnverhältnissen. 11 Praxishinweis Der Mieter muss auf Grund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage sein, die Erfolgsaussicht der Kündigung überschlägig zu überprüfen. 12 Dazu ist es ausreichend, dass sich für den Mieter das Vermieterinteresse aus dem Kündigungsschreiben ergibt und somit der in einem eventuellen Räumungsprozess zu beurteilende Sachverhalt beschränkt wird. Seine einschlägigen Vorkenntnisse muss der Mieter zur formellen Wirksamkeit der Kündigung ergänzend gelten lassen. 13 Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist. Sie mögen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen, stellen aber nicht die formelle Wirksamkeit der Kündigung infrage. 9 BGH, Urteil vom VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 = NZM 2011, 275 = ZMR 2011, LG Detmold, WM 1990, Seite 301; LG Karlsruhe, WM 1989 Seite 384; LG Hamburg, WM 1989 Seite 385; LG Mannheim, ZMR 1990 Seite LG Mannheim, Urteil vom S 52/96, WuM 1996, Einzelne Beispiele aus der Rechtsprechung bei: Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 9. Aufl. 2007, 573 BGB Rdnrn. 219 ff. 13 BVerfG, Beschluss vom BvR 619/02, WM 2003, S. 435 = NZM 2003, Seite 592 f. 3

6 Beispiel: Die Vermieterin kündigt nach dem Erwerb der vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarfs und klagt auf Räumung. Ihre Begründung: Sie selbst wohne zur Miete und habe auch für ihre Berufsausübung ein separates Büro angemietet. Durch den Umzug in die gekündigte Wohnung spare sie die Mieten und könne ihre beiden Kinder persönlich betreuen. Der Mieter rügt, die Kündigung entspreche nicht den Anforderungen an die inhaltliche Begründungspflicht ( 573 Abs. 3 BGB). Das Berufungsgericht folgt dem: Denn das Kündigungsschreiben der Klägerin erwecke den unzutreffenden Eindruck, bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Klägerin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Zwar dürften die Anforderungen an die Kündigungserklärung nicht überspannt werden, doch müssten die mitgeteilten Tatsachen der Wahrheit entsprechen. Der Bedarf dürfe nicht dramatisiert werden. Der BGH 14 gibt der eingelegten Revision und damit der Räumungsklage statt. Die erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs sei wirksam. Den Anforderungen des 573 Abs. 3 BGB sei Genüge getan. Der Beklagten werde darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit habe die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei die Kündigungserklärung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall sei und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit dramatisiert habe, sei für die formelle Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie mögen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend sei allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbe- 14 BGH, Urteil vom VIII ZR 70/09, NZM 2010,

7 darfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzigen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befinde. Ein etwaiges Dramatisieren der Eigenbedarfssituation habe entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung fehle, und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam sei. Das bedeutet für die Praxis: Der BGH wirkt der instanzgerichtlich zu beobachtenden Tendenz entgegen, schon aus formellen Gründen die Sache totzumachen, um sich materiell-rechtliche Überlegungen und Ausführungen zu sparen. Der Hintergrund: Ist die Kündigung formell unwirksam, ist die Klage sofort ohne weitere Beweisaufnahme abzuweisen. Geht es um Fragen der materiellen Unrichtigkeit, muss dagegen Beweis erhoben werden. Die Tendenz des BGH wird im Rahmen der jetzt vermehrt aufgegebenen materiellen Auseinandersetzungen zu vermehrten Beweisaufnahmen zum geltend gemachten Eigenbedarf führen. Deshalb sollte der Eigenbedarf sehr sorgfältig und umfassend schon im Kündigungsschreiben dargelegt werden, um der Begründungspflicht aus 573 Abs. 3 BGB zu genügen. Da im Zweifel immer mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung in diesen Fällen gerechnet werden muss, ist der Vermieter gut beraten, seine entsprechenden Beweisantritte zu sichern, die er spätestens in der Klageschrift im Räumungsrechtsstreit vortragen muss. Jede Oberflächlichkeit verlässt den vom Rechtsanwalt einzuschlagenden sichersten Weg und wäre ein völliges Missverständnis der Entscheidung des BGH vom Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, ist im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütztes Eigentum grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Nachprüfung entzogen. 16 Dennoch wird empfohlen, möglichst alle bekannten und ermittelbaren Tatsachen, die den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs ausfüllen, in das Kündigungsschreiben aufzunehmen. Im Zweifel gilt: Was an bekannten Kündigungsgründen nicht im Kündigungsschreiben enthalten ist, kann hinterher in den Prozess nicht mehr eingeführt werden und erhöht das Prozessrisiko erheblich! Auf die konkrete Begründungspflicht auch für fristgemäße ordentliche Kündigungen (hier Kündigung wegen Eigenbedarfs) in 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ist hinzuweisen. Beachte: Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters. 15 BGH, Urteil vom VIII ZR 70/09, NZM 2010, BGH, Urteil vom VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943 = WuM 2005, 781 = NJW 2005, 3782 = GE 2005,