Fair Value REIT-AG. Vor wegweisenden Entscheidungen. Research-Update. Urteil: Buy (zuvor: Hold) Kurs: 7,95 Euro Kursziel: 8,90 Euro. 27.

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1 Research-Update Vor wegweisenden Entscheidungen Urteil: Buy (zuvor: Hold) Kurs: 7,95 Euro Kursziel: 8,90 Euro Analyst: Dr. Adam Jakubowski sc-consult GmbH, Alter Steinweg 46, Münster Bitte beachten Sie unseren Disclaimer auf der letzten Seite! Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) Internet:

2 Jüngste Geschäftsentwicklung Stammdaten Sitz: München Branche: Immobilien Mitarbeiter: 4 Rechnungslegung: IFRS ISIN: DE000A0MW975 Kurs: 7,95 Euro Marktsegment: Prime Standard Aktienzahl: 14,1 Mio. Stück Market Cap: 112,2 Mio. Euro Enterprise Value: 307,0 Mio. Euro Free-Float: 69,5 % Kurs Hoch/Tief (12 M): 8,95 / 4,71 Euro Ø Umsatz (12 M Xetra): 196,3 Tsd. Euro Bei der hat sich in den letzten Monaten die Schlagzahl der Ereignisse deutlich erhöht. Entsprechend der Ankündigung, den neu gewonnenen Spielraum für Immobilienzukäufe nutzen zu wollen, haben die Münchener weitere vier Immobilien aus dem Bestand von Tochtergesellschaften in den Direktbesitz überführt und sich mehrheitlich an einer weiteren Gesellschaft beteiligt, mit der drei Objekte im Wert von 36 Mio. Euro neu ins Portfolio aufgenommen wurden. Da all diese Transaktionen unterhalb des jeweiligen Marktwerts realisiert werden konnten, wurden hierdurch hohe Buchgewinne erzielt, die maßgeblich zu dem auf 6,3 Mio. Euro verdreifachten Halbjahresüberschuss beigetragen haben. Die größte Schlagzeile lieferte allerdings die Ankündigung der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG, ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot für die Aktien der Fair Value REIT-AG zu planen. Wir sehen diese Entwicklung grundsätzlich positiv, warten jedoch weitere Details ab. Bis dahin stufen wir Fair Value auch in der bisherigen Struktur als attraktiv ein, nach einer leichten Anhebung unseres Kursziels auf 8,90 Euro und dem Rückgang des Börsenkurses haben wir das Rating auf Buy angehoben. GJ-Ende: e 2016e 2017e Umsatz (Mio. Euro) 31,5 29,6 23,9 24,0 24,0 24,3 EBIT (Mio. Euro) 11,95 5,01 5,88 18,79 16,26 17,33 Jahresüberschuss -0,18-5,23-0,05 12,14 11,67 12,74 EpS -0,02-0,56 0,00 0,86 0,83 0,90 Dividende je Aktie 0,10 0,25 0,25 0,23 0,40 0,45 Umsatzwachstum 191,4% -5,9% -19,3% 0,3% 0,0% 1,5% Gewinnwachstum ,9% 9,2% KUV 3,56 3,78 4,69 4,68 4,68 4,61 KGV ,2 9,6 8,8 KCF 14,34 82,72 18,51 13,64 9,25 8,37 EV / EBIT 25,7 61,2 52,2 17,6 20,4 19,1 Dividendenrendite 1,3% 3,1% 3,1% 2,9% 5,0% 5,7% Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 2

3 Übernahmeangebot Am 31. Juli hat die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG mitgeteilt, ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot für die Aktien der Fair Value REIT-AG zu planen. Das derzeit vorgesehene Umtauschverhältnis beläuft sich auf zwei neue DE- MIRE-Aktien je eine Fair Value-Aktie, was auf Basis des Durchschnittskurses der letzten drei Monate vor dem 30. Juli einer Prämie von 27,6 Prozent entspräche. Das Vorgehen ist mit Fair Value abgestimmt, die beiden Gesellschaften haben bereits eine Vereinbarung über den Zusammenschluss (Business Combination Agreement) unterzeichnet, in dem die Absicht zur Schaffung eines führenden Spezialisten für deutsche Gewerbeimmobilien an Sekundärstandorten festgelegt wurde. Kombiniert verwalten die beiden Unternehmen aktuell ein Immobilienportfolio von fast 1 Mrd. Euro mit einer annualisierten Potenzialmiete von mehr als 88 Mio. Euro. Fair Value zeigt sich aufgeschlossen Fair Value sieht in der möglichen Zusammenführung der beiden Unternehmen mehrere wichtige Vorteile. Neben der Größe, die zukünftig weitere Zukäufe in einer anderen Dimension ermöglichen und für eine verbesserte Wahrnehmbarkeit am Kapitalmarkt sorgen würde, nennt der Vorstand auch die Möglichkeit, operative Aufgaben wie Property und Facility Management effizient zu internalisieren und damit zusätzliche Margenpotenziale zu erschließen. Auch verweist Fair Value auf die komplementären Einkaufsstrategien sowie auf die Chance, in der Kombination weitere Verbesserungen der Finanzierungsstruktur und der Finanzierungskosten zu realisieren. Aus Sicht der Fair Value-Aktionäre sicherlich wichtig ist die geäußerte Absicht, die Eigenkapitalausstattung wie auch die Rechnungslegungsstandards des kombinierten Unternehmens an dem hohen Niveau der auszurichten. Insgesamt steht der Fair Value-Vorstand der Möglichkeit des Zusammenschlusses positiv gegenüber, doch vor einem endgültigen Votum soll das Ergebnis der Due Dilligence und der konkrete Inhalt der Offerte abgewartet werden. Bei planmäßigem Verlauf sollen das Angebot Ende September und die Stellungsnahme des Fair Value-Vorstands Mitte Oktober veröffentlicht werden, die Annahmefrist würde gegebenenfalls unter Ausnutzung einer Erweiterungsmöglichkeit bis Mitte Dezember 2015 andauern. Annahme durch Großaktionäre zugesichert Große Unterstützung erhalten die Pläne auch von Seiten der Fair Value-Großaktionäre. Sowohl Obotritia Capital des AR-Vorsitzenden Rolf Elgeti als auch die Kienzle Vermögensverwaltung, die zusammen 23,2 Prozent der Fair Value-Anteile halten, haben unwiderruflich zugesichert, das Angebot anzunehmen. Die Zusage gilt auch für den Fall, dass die Annahmequote von 50,1 Prozent nicht erreicht werden sollte. Die Annahmeerklärung enthält zudem den Passus, dass die beiden Parteien ihre Aktien nicht tauschen werden, wenn die Annahmequote 94,9 Prozent überschreiten sollte (zur Vermeidung einer grunderwerbsteuerpflichtigen Transaktion). Immobilien in den Direktbesitz überführt Obwohl die angekündigte Übernahmeofferte die übrigen Ereignisse in den Schatten stellt, hat Fair Value auch auf anderen Gebieten wichtige Fortschritte erzielt. Insbesondere hat das Unternehmen entsprechend der eigenen Ankündigung den neuen finanziellen Spielraum aus der Wandelanleihe und der Kapitalerhöhung genutzt, um den Aufkauf von Minderheitsanteilen fortzusetzen bzw. um Portfolioimmobilien aus den Tochtergesellschaften herauszukaufen und in den Direktbesitz zu überführen. Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten 329 Einzelbeteiligungen im Wert von 4,8 Mio. Euro von Mitgesellschaftern übernommen, bei einem Kaufpreis von 3,1 Mio. Euro konnte Fair Value daraus einen Buchgewinn von 1,7 Mio. Euro generieren. Darüber hinaus haben die Münchener im bisherigen Jahresverlauf fünf Immobilien aus Tochtergesellschaften herausgekauft. Nach einem Bürogebäude in Köln per Ende März folgten im Juni für den Kaufpreis von 9,0 Mio. Euro (Buchwert: 9,9 Mio. Euro) ein Hotel in Dresden und im Juli für 17,5 Mio. Euro drei weitere Objekte mit einem Buchwert von 18,5 Mio. Euro. Durch diese Transaktionen können Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 3

4 zwei Tochtergesellschaften (BBV03 und IC13) mit letztjährigen Verwaltungskosten von zusammen 0,23 Mio. Euro nun aufgelöst und die Finanzierungsstruktur der Immobilien aufwandsreduzierend optimiert werden. Immobilienportfolio durch Zukauf gestärkt Während mit solchen Transaktionen die Kostenstruktur sukzessive verbessert und der Anteil der Minderheitsgesellschafter am Konzernergebnis reduziert werden, konnte Fair Value mit einem weiteren Zukauf zum ersten Mal sei Jahren eine echte Portfolioerweiterung erreichen. Mit dem Kauf der Stimmenmehrheit (52,8 Prozent) an dem geschlossenen Immobilienfonds BBV 08 wurde das Portfolio um zwei Einkaufscenter sowie um ein Pflegeheim erweitert, insgesamt erwirtschaften die drei nahezu vollständig vermieteten (99,5 Prozent) Immobilien im Wert von 36,0 Mio. Euro jährliche Mieteinnahmen von 3,2 Mio. Euro. Den erwarteten FFO-Beitrag beziffert Fair Value auf 1 Mio. Euro p.a., darüber hinaus konnte bei einem Kaufpreis von 8,4 Mio. Euro ein einmaliger Buchgewinn von 2,3 Mio. Euro erzielt werden. Plangemäß rückläufige Mieteinnahmen Da dieser Zukauf erst per vollzogen wurde, hat er sich noch nicht in den operativen Zahlen des ersten Halbjahrs bemerkbar gemacht. Dementsprechend war die Entwicklung der Mieterträge (-8,5 Prozent zum Vorjahr) noch von den vorangegangenen Immobilienverkäufen geprägt. Da gleichzeitig die Vermietungsaufwendungen und der Aufwand für die technische Gebäudeunterhaltung im Vorjahresvergleich für einen Anstieg der sonstigen immobilienspezifischen Aufwendungen sorgten, reduzierte sich das Nettovermietungsergebnis mit -11,1 Prozent etwas stärker als die Mieterträge. FFO unter Vorjahr Dieser Rückgang wurde teilweise durch erneute Einsparungen beim Finanzergebnis kompensiert, das dank Tilgungen sowie der Umfinanzierung zu günstigeren Konditionen trotz des neu hinzugekommenen Zinsaufwands für die Anleihe (0,2 Mio. Euro) von -2,7 auf -2,4 Mio. Euro zurückging. Ergebnisbelastend hat sich hingegen der Anstieg der allgemeinen Verwaltungskosten ausgewirkt, der hauptsächlich den erfolgsbedingt erhöhten Personalkosten sowie höheren Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit den vollzogenen Transaktionen und der Anbahnung der Gespräche mit DEMIRA geschuldet war. Insgesamt hat sich der FFO dadurch im Vorjahresvergleich um 14,1 Prozent auf 2,1 Mio. Euro reduziert. Konzern-Zahlen HJ 2014 HJ 2015 Änderung Mieterträge 12,08 11,06-8,5% Nettovermietungserg. 9,35 8,31-11,1% Bewertungsergebnis -0,08 0,59 - EBIT 7,65 10,49 37,2% Finanzergebnis -2,74-2,36 - Periodenergebnis 2,11 6,27 197,1% FFO 2,45 2,11-14,1% Quelle: Unternehmen IFRS-Ergebnis massiv gesteigert Einen entgegengesetzten Trend zeigt hingegen die Ergebnisentwicklung nach IFRS, die von den zahlreichen Buchgewinnen profitierte, die sich in Bewertungsgewinnen (0,59 Mio. Euro) sowie in den von 0,15 auf 3,84 Mio. Euro gestiegenen sonstigen betrieblichen Erträgen niedergeschlagen haben. Das EBIT verbesserte sich infolgedessen von 7,65 auf 10,49 Mio. Euro, der Konzerüberschuss hat sich sogar von 2,11 auf 6,27 Mio. Euro fast verdreifacht. REIT-Eigenkapitalquote bei 59,4 Prozent Durch die Kombination aus dem positiven Ergebnis und der Kapitalerhöhung hat das Eigenkapital von 78,3 auf 117,0 Mio. Euro zugelegt, die bilanzielle Eigenkapitalquote verbesserte sich damit trotz des um rund 15 Mio. Euro erhöhten unbeweglichen Vermögens von 25,1 auf 33,5 Prozent. Die REIT- Eigenkapitalquote belief sich Ende Juni sogar auf 59,4 Prozent, sehr weit oberhalb des im REIT- Gesetz geforderten Mindestniveaus von 45,0 Prozent. Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 4

5 FFO-Sprung für 2016 in Aussicht Durch die zusätzlichen Mieteinnahmen der neu ins Portfolio aufgenommenen Immobilien rechnet Fair Value für das laufende Jahr mit Mieterträgen von rund 24 Mio. Euro sowie mit einem FFO-Ergebnis vor Minderheitsanteilen in Höhe von 9,8 bis 10,2 Mio. Euro. Nach Minderheitsanteilen sollen sich die FFO auf 6,9 bis 7,2 Mio. Euro belaufen, womit die bisherige Prognose (4,7 bis 5,1 Mio. Euro) am oberen Ende um rund 40 Prozent übertroffen würde. Neben den zusätzlichen Einnahmen wird dazu der reduzierte Anteil der Minderheitsgesellschafter am FFO beitragen, der sich entsprechend der aktuellen Prognose (am jeweils oberen Ende) auf 29,4 Prozent belaufen dürfte. Im letzten Geschäftsjahr entfielen noch 54,7 Prozent der FFO auf die Minderheitsgesellschafter. Aufgrund der deutlich erhöhten Aktienzahl fällt der Effekt beim FFO je Aktie jedoch deutlich geringer aus, hier liegt die aktuelle Prognose mit 0,58 Euro am oberen Ende rund 5,5 Prozent über dem bisherigen Ansatz. Aus diesem Grund wurde auch die Dividendenprognose für 2015 beibehalten bzw. am unteren Ende der bisherigen Prognosespanne von 25 bis 27 Cent je Aktie konkretisiert. Einen deutlichen Sprung bei den FFO je Aktie und bei der Dividende erwartet Fair Value hingegen für das kommende Jahr, in dem bei gleichbleibenden Mieterträgen insbesondere die Minderheitsanteile weiter reduziert werden sollen am oberen Ende der FFO- Prognosespanne sogar auf Null. In dem Szenario würden sich die FFO auf 11,5 Mio. Euro bzw. auf 0,82 Euro je Aktie belaufen. Bei einer angestrebten Ausschüttungsquote von 50 Prozent der FFO würde das eine Dividende von bis zu 0,41 Euro je Aktie ermöglichen. Börsenkurs in NAV-Nähe Dank der erfolgreichen Geschäftsentwicklung hat sich der EPRA-NAV gegenüber dem Stichtag Ende März weiter auf 117,0 Mio. Euro erhöht, je Aktie entspricht das aktuell 8,29 Euro. Damit liegt der aktuelle Börsenkurs 4,1 Prozent unter dem NAV ein moderater und aufgrund der Overhead-Kosten angemessener Abschlag. Dasselbe gilt im Vergleich mit den beiden anderen deutschen REITs, die aktuell sogar mit einem Premium zum NAV gehandelt werden. Trotz des nun eingeschlagenen Expansionskurses ist Fair Value immer noch deutlich kleiner, auch bedingt die Fondsstruktur für einen großen Teil des Portfolios insgesamt höhere Kosten, weswegen wir im Falle von Fair Value einen Abschlag gegenüber der Peer für gerechtfertigt halten. Dies könnte sich nach dem Zusammengehen mit DEMIRE ändern, schließlich würde das kombinierte Unternehmen dann ein Portfolio von rund 1 Mrd. Euro verwalten und dank der Internalisierungspotenziale insgesamt effizienter agieren können. Marktwert NAV* Discount** Hamborner REIT-AG 535,2 524,7-2,0% alstria office REIT-AG 1009,9 962,4-4,9% Mittelwert -3,5% 112,2 117,0 4,1% In Mio. Euro und Prozent; *EPRA-NAV; **neg. Discount bedeutet Bewertungsaufschlag zum NAV. Schwerpunkt auf internem Wachstum Nachdem Fair Value im ersten Halbjahr bereits mit mehreren Transaktionen auf den Wachstumspfad zurückgekehrt ist, gehen wir davon aus, dass dies auch im weiteren Jahresverlauf fortgesetzt wird. Allerdings sehen wir den Schwerpunkt auf Sicht der nächsten Quartale, wie schon bisher, beim internen Wachstum. Ein starkes Indiz dafür ist nicht zuletzt die unternehmensseitige FFO-Prognose für 2016, die am oberen Ende überhaupt keine Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern vorsieht. Wir belassen unser Schätzszenario deswegen unverändert und rechnen, abgesehen von der Integration der per Ende Juni erworbenen neuen Tochtergesellschaft BBV08, mit einem gleichbleibenden Immobilienportfolio. Dafür erwarten wir eine Fortsetzung der Strukturverschiebungen innerhalb des Portfolios und damit auch innerhalb der GuV in Richtung eines höheren Eigenbesitzes bzw. in Richtung reduzierter Aufwandsquoten dank der wegfallenden Fondstruktur. Hinsichtlich des letztgenannten Punkts haben wir unsere Schätzungen gegenüber der letzten Studie allerdings etwas modifiziert, weil sowohl die immobilienbezogenen betrieblichen Aufwendungen als auch die allgemeinen Verwaltungskosten im ersten Halb- Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 5

6 jahr höher als von uns erwartet ausgefallen waren. Angesichts der im zweiten Halbjahr anstehenden Aufgaben in Zusammenhang mit der Folgevermietung in Eisenhüttenstadt sowie der hohen Rechtsund Beratungskosten wegen der möglichen Übernahme durch DEMIRE dürften diese beiden Posten auch im Gesamtjahr einen deutlichen Anstieg verzeichnen. Großer Gewinnsprung in 2015 Konkret erwarten wir für das laufende Jahr in Übereinstimmung mit der Unternehmensprognose nun Mieterträge in Höhe von 24,0 Mio. Euro, unser FFO-Schätzwert lautet 7,0 Mio. Euro. Bisher waren wir von Mieterträgen von 22,0 Mio. Euro sowie von FFO von 9 Mio. Euro ausgegangen. Das sehen wir dank den bereits erzielten Ergebniseffekte aus dem Unter-Wert-Einkauf bei 18,8 Mio. Euro, den Jahresüberschuss nach Minderheiten schätzen wir auf 12,1 Mio. Euro bzw. auf 0,86 Euro je Aktie. Den NAV zum Jahresende erwarten wir dementsprechend bei 122,6 Mio. Euro bzw. bei 8,69 Euro je Aktie. Dabei gilt zu bedenken, dass wir für die Zukunft keine Bewertungsgewinne aus dem Erwerb von Immobilien oder Fondsanteilen unterstellen, dass wir also implizit davon ausgehen, dass die künftigen Transaktionen zum Marktwert erfolgen werden. Angesichts der bisher erzielten Bewertungsgewinne ist diese Annahme sicherlich als sehr vorsichtig zu bewerten, im Hinblick auf das EBIT, die EpS und den NAV sehen wir deswegen noch ein beträchtliches Upside-Potenzial außerhalb unseres Modells. Margenanstieg in Folgejahren Für das kommende Jahr rechnen wir mit gleichbleibenden Mieterträgen sowie rückläufigen Aufwandsquoten, so dass wir von FFO in Höhe von 11,7 Mio. Euro ausgehen. Auch für 2017 haben wir noch rückläufige Aufwandsquoten modelliert, anschließend haben wir bei einem Wachstum der Mieterträge von 1,5 Prozent p.a. mit einer weitgehend stabilen Aufwandsstruktur kalkuliert. Da wir wie ausgeführt von Bewertungseffekten abstrahieren und von einem unveränderten Portfolio ausgehen, entspricht die von uns geschätzte Gewinnreihe ab 2016 weitgehend unseren FFO-Erwartungen. Mio. Euro Umsatzerlöse 24,0 24,0 24,3 24,7 25,1 25,5 25,8 26,2 Umsatzwachstum 0,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% EBIT-Marge 78,3% 67,8% 71,2% 72,1% 72,2% 72,3% 72,3% 72,3% EBIT 18,8 16,3 17,3 17,8 18,1 18,4 18,7 19,0 Steuersatz 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Adaptierte Steuerzahlungen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 NOPAT 18,8 16,3 17,3 17,8 18,1 18,4 18,7 19,0 + Abschreibungen & Amortisation 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Zunahme langfr. Rückstellungen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Sonstiges -6,1-0,3-0,2-0,1-0,1-0,1-0,1-0,1 Operativer Brutto Cashflow 12,7 15,9 17,2 17,7 18,0 18,3 18,6 18,9 - Zunahme Net Working Capital 0,0 0,2 0,3 0,2 0,3 0,3 0,3 0,3 - Investitionen AV -9,1-0,8-0,8-0,8-0,8-0,8-0,8-0,8 Free Cashflow 3,7 15,3 16,7 17,1 17,5 17,8 18,1 18,4 SMC Schätzmodell Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 6

7 Neues Kursziel: 8,90 Euro Aus unseren Annahmen resultiert ein fairer Wert von 125,6 Mio. Euro bzw. von 8,90 Euro je Aktie. Die Erhöhung gegenüber dem letzten Wert ist der Berücksichtigung der zusätzlichen Ergebnisbeiträge durch den BBV08-Zukauf geschuldet, was nur teilweise durch die für 2015 reduzierten Margenannahmen kompensiert wurde. Der Wert liegt 2,4 Prozent über dem von uns zum Jahresende geschätzten NAV, in dem allerdings etwaige Gewinne aus weiteren Anteils- oder Immobilienkäufen nicht berücksichtigt sind. Modellrahmen unverändert Der sich aus unseren Annahmen ergebende modellhafte Geschäftsverlauf und die prognostizierte Entwicklung des Free-Cashflows können der Tabelle auf der vorherigen Seite entnommen werden. Weitere Details zu unseren Schätzungen finden sich zudem im Anhang. Unverändert gelassen haben wir die Rahmendaten des Modells, in dem von uns favorisierten Szenario rechnen wir weiterhin mit einem WACC von 5,83 Prozent und mit einem ewigen Wachstum von 1,0 Prozent (zu der Herleitung des WACC siehe unsere Studie vom ). Neues Urteil: Buy Das leicht erhöhte Kursziel und der gleichzeitig zuletzt etwas gesunkene Börsenkurs ergeben ein aktuelles Kurspotenzial von 12 Prozent, das die Anpassung unseres Ratings von zuletzt Hold auf nun Buy rechtfertigt. Demgegenüber bleibt die Einschätzung des Schätzrisikos unverändert bei drei von sechs möglichen Punkten. Sensitivitätsanalyse Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse haben wir die Inputparameter WACC (zwischen 4,8 und 6,8 Prozent) und ewiges Cashflow-Wachstum (zwischen 0 und 2 Prozent) variiert. Der faire Wert der Aktie schwankt dabei zwischen 4,82 Euro und 18,71 Euro verdeutlicht die herausragende Bedeutung des Zinssatzes für die Profitabilität des Immobiliengeschäfts. Sensitivitätsanalyse Ewiges Cashflow-Wachstum WACC 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 4,8% 18,71 15,18 12,58 10,57 8,98 5,3% 15,13 12,53 10,53 8,94 7,65 5,8% 12,48 10,48 8,90 7,61 6,55 6,3% 10,44 8,86 7,57 6,51 5,61 6,8% 8,82 7,54 6,47 5,58 4,82 Fazit Seite 7

8 Fazit Fair Value hat im zweiten und zu Beginn des dritten Quartals bereits einiges von dem umgesetzt, was das Unternehmen für dieses Jahr angekündigt hatte. Insbesondere wurden vier weitere Immobilien aus Tochtergesellschaften herausgekauft und damit in den Direktbesitz überführt. Auch konnten die Münchener mit dem Erwerb der Mehrheit an dem geschlossenen Fonds BBV 08 zum ersten Mal seit mehreren Jahren das Portfolio um neue Immobilien erweitern und damit eine Trendwende bei den Mieterträgen vollziehen. In den Zahlen des ersten Halbjahrs haben sich die zusätzlichen Mieteinnahmen noch nicht bemerkbar gemacht, dafür aber haben das EBIT und der Nettoüberschuss von den Marktwert-Abschlägen, mit denen Fair Value die Zukäufe realisieren konnte, profitiert. Der Halbjahresüberschuss hat sich infolgedessen von 2,1 auf 6,3 Mio. Euro verdreifacht. Für das größte Ausrufezeichen sorgte in den vergangenen Wochen allerdings nicht Fair Value selbst, sondern die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG, die ein freiwilliges Übernahmeangebot für alle Fair Value-Aktien angekündigt hat. Weitere Details sowie die offizielle Stellungnahme des Fair Value-Vorstands sind für Oktober geplant. Ungeachtet der Vorteile, die aus dem Zusammenschluss erwachsen könnten, sehen wir die Fair Value REIT-AG auch in der bisherigen Form aussichtsreich positioniert und auf einem guten Wege, um die sich aus dieser Positionierung bietenden Ertragspotenziale zu realisieren. Unser aktualisiertes DCF- Modell signalisiert einen fairen Wert, der mit 8,90 Euro in etwa auf dem Niveau des von uns für Ende 2015 geschätzten NAV liegt. Gegenüber dem zuletzt gesunkenen Kurs sehen wir aktuell ein Potenzial von 12 Prozent, weswegen wir unser Urteil von Hold auf Buy anpassen. Für die Aktie spricht auch die Dividendenrendite, die sich für das Jahr 2016 plangemäß auf 5 Prozent belaufen könnte. Fazit Seite 8

9 Anhang I: Bilanz- und GUV-Prognose Bilanzprognose Mio. Euro AKTIVA I. AV Summe 277,9 316,6 317,3 318,1 318,9 319,7 320,4 321,2 322,0 1. Immat. VG 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 2. Sachanlagen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3. Als Finanzanlagen gehaltene Immobilien 267,7 306,4 307,2 307,9 308,7 309,5 310,2 311,0 311,8 II. UV Summe 34,0 13,5 10,2 13,7 17,0 20,2 23,3 25,8 27,6 PASSIVA I. Eigenkapital 78,3 122,6 131,0 138,1 144,8 151,3 157,9 163,0 166,8 II. Rückstellungen 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 III. Fremdkapital 1. Langfristiges FK 172,6 151,0 138,0 136,6 135,3 134,0 132,7 131,7 131,1 2. Kurzfristiges FK 60,5 56,0 58,0 56,5 55,2 53,9 52,6 51,7 51,1 BILANZSUMME 311,9 330,1 327,5 331,8 335,9 339,8 343,8 347,0 349,6 GUV-Prognose Mio. Euro Mieterträge 23,9 24,0 24,0 24,3 24,7 25,1 25,5 25,8 26,2 Umsatzerlöse 30,1 30,2 30,3 30,7 31,2 31,7 32,1 32,6 33,1 Nettovermietungsergebnis 17,6 18,7 19,2 20,1 20,6 20,9 21,2 21,5 21,9 Bewertungsergebnis -7,5 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 EBIT 5,9 18,8 16,3 17,3 17,8 18,1 18,4 18,7 19,0 Beteiligungs- und Finanzergebnis -5,0-4,5-4,0-4,1-4,4-4,6-5,0-5,3-5,8 EBT 0,8 14,3 12,3 13,3 13,4 13,5 13,4 13,3 13,2 JÜ vor Anteilen Dritter 0,8 14,3 12,3 13,3 13,4 13,5 13,4 13,3 13,2 JÜ 0,0 12,1 11,7 12,7 13,0 13,1 13,1 13,0 12,9 EPS 0,00 0,86 0,83 0,90 0,92 0,93 0,93 0,92 0,91 Anhang Seite 9

10 Anhang II: Cashflow-Prognose und Kennzahlen Cashflow-Prognose Mio. Euro CF operativ 6,1 8,2 12,1 13,4 13,5 13,7 13,6 13,5 13,4 CF aus Investition 22,4-40,8-15,8-0,8-0,8-0,8-0,8-0,8-0,8 CF Finanzierung -31,3 25,2 0,2-9,1-9,5-9,7-9,7-10,3-10,9 Liquidität Jahresanfa. 17,4 14,6 7,1 3,7 7,2 10,4 13,5 16,7 19,2 Liquidität Jahresende 14,6 7,1 3,7 7,2 10,4 13,5 16,7 19,2 20,9 Kennzahlen Prozent Umsatzwachstum -17,2% 0,3% 0,1% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Marge Nettovermietungsergebnis 73,7% 78,1% 80,2% 82,5% 83,4% 83,4% 83,4% 83,4% 83,4% EBIT-Marge 24,6% 78,3% 67,8% 71,2% 72,1% 72,2% 72,3% 72,3% 72,3% EBT-Marge 3,5% 59,6% 51,2% 54,5% 54,4% 53,7% 52,7% 51,6% 50,2% Netto-Marge (n.a.d) -0,2% 50,6% 48,7% 52,3% 52,7% 52,2% 51,3% 50,3% 49,0% Anhang Seite 10

11 Impressum & Disclaimer Impressum Herausgeber sc-consult GmbH Telefon: +49 (0) Alter Steinweg 46 Telefax: +49 (0) Münster Internet: Verantwortlicher Analyst Dr. Adam Jakubowski Charts Die Charts wurden mittels Tai-Pan ( erstellt. Disclaimer Rechtliche Angaben ( 34b Abs. 1 WpHG und FinAnV) Verantwortliches Unternehmen für die Erstellung der Finanzanalyse ist die sc-consult GmbH mit Sitz in Münster, die derzeit von den beiden Geschäftsführern Dr. Adam Jakubowski und Dipl.-Kfm. Holger Steffen vertreten wird. Die sc-consult GmbH untersteht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, D Frankfurt und Graurheindorfer Strasse 108, D Bonn. I) Interessenkonflikte Im Rahmen der Erstellung der Finanzanalyse können Interessenkonflikte auftreten, die im Folgenden detailliert aufgeführt sind: 1) Die sc-consult GmbH hat diese Studie im Auftrag des Unternehmens entgeltlich erstellt 2) Die sc-consult GmbH hat diese Studie im Auftrag von Dritten entgeltlich erstellt 3) Die sc-consult GmbH hat die Studie vor der Veröffentlichung dem Auftraggeber / dem Unternehmen zur Sichtung vorgelegt 4) Die Studie wurde aufgrund sachlich berechtigter Einwände des Auftraggebers / des Unternehmens inhaltlich geändert 5) Die sc-consult GmbH unterhält mit dem Unternehmen, das Gegenstand der Finanzanalyse ist, über das Research hinausgehende Auftragsbeziehungen (z.b. Investor-Relations-Dienstleistungen) Impressum & Disclaimer Seite 11

12 6) Die sc-consult GmbH oder eine an der Studienerstellung beteiligte Person halten zum Zeitpunkt der Studienveröffentlichung Aktien von dem Unternehmen oder derivative Instrument auf die Aktie 7) Die sc-consult GmbH hat die Aktie in ein von ihr betreutes Musterdepot aufgenommen Im Rahmen der Erstellung dieser Finanzanalyse sind folgende Interessenskonflikte aufgetreten: 1), 3), 4) Die sc-consult GmbH hat im Rahmen der Compliance-Bestimmungen Strukturen und Prozesse etabliert, die die Identifizierung und die Offenlegung möglicher Interessenkonflikte sicherstellen. Der verantwortliche Compliance-Beauftragte für die Einhaltung der Bestimmung ist derzeit der Geschäftsführer Dipl.-Kfm. Holger Steffen ( II) Erstellung und Aktualisierung Die vorliegende Finanzanalyse wurde erstellt von: Dr. Adam Jakubowski Die sc-consult GmbH verwendet bei der Erstellung ihrer Finanzanalysen ein fünfgliedriges Urteilsschema hinsichtlich der Kurserwartung in den nächsten zwölf Monaten. Außerdem wird das jeweilige Prognoserisiko in einer Range von 1 (niedrig) bis 6 (hoch) quantifiziert. Die Urteile lauten dabei: Strong Buy Buy Speculative Buy Hold Sell Wir rechnen mit einem Anstieg des Preises des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent. Das Prognoserisiko stufen wir als unterdurchschnittlich (1 bis 2 Punkte) ein. Wir rechnen mit einem Anstieg des Preises des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent. Das Prognoserisiko stufen wir als durchschnittlich (3 bis 4 Punkte) ein. Wir rechnen mit einem Anstieg des Preises des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent. Das Prognoserisiko stufen wir als überdurchschnittlich (5 bis 6 Punkte) ein. Wir rechnen damit, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments stabil bleibt (zwischen -10 und +10 Prozent). Das Urteil wird hinsichtlich des Prognoserisikos (1 bis 6 Punkte) nicht weiter differenziert. Wir rechnen damit, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent nachgibt. Das Urteil wird hinsichtlich des Prognoserisikos (1 bis 6 Punkte) nicht weiter differenziert. Die erwartete Kursänderung bezieht sich den aktuellen Aktienkurs des analysierten Unternehmens. Bei diesem und allen anderen in der Finanzanalyse angegebenen Aktienkursen handelt es sich um den XETRA- Schlusskurse des vorletzten Handelstages vor der Veröffentlichung. Falls das Wertpapier nicht auf Xetra gehandelt wird, wird der Schlusskurs eines anderen öffentlichen Handelsplatzes herangezogen und dies gesondert vermerkt. Die im Rahmen der Urteilsfindung veröffentlichten Kursziele für die analysierten Unternehmen werden mit gängigen finanzmathematischen Verfahren berechnet, in erster Linie mit der Methodik der Free-Cashflow- Diskontierung (DCF-Methode), dem Sum-of-Parts-Verfahren sowie der Peer-Group-Analyse. Die Bewer- Impressum & Disclaimer Seite 12

13 tungsverfahren werden von den volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere von der Entwicklung der Marktzinsen, beeinflusst. Das aus dieser Methodik resultierende Urteil spiegelt die aktuellen Erwartungen wider und kann sich in Abhängigkeit von unternehmensindividuellen oder volkswirtschaftlichen Änderungen jederzeit ändern. In den letzten 24 Monaten hat die sc-consult folgende Finanzanalysen zu dem Unternehmen veröffentlicht: Datum Anlageempfehlung Kursziel Interessenkonflikte Hold 8,75 Euro 1), 3), 4) Hold 8,00 Euro 1), 3), 4) Buy 8,00 Euro 1), 3) Buy 8,00 Euro 1), 3) Buy 8,30 Euro 1), 3) Buy 8,20 Euro 1), 3) Buy 8,20 Euro 1), 3), 4) Buy 9,59 Euro 1), 3), 4) In den nächsten zwölf Monaten wird die sc-consult GmbH zu dem analysierten Unternehmen voraussichtlich folgende Finanzanalysen erstellen: Zwei Updates Die Veröffentlichungstermine der Finanzanalysen stehen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht verbindlich fest Haftungsausschluss Herausgeber der Studie ist die sc-consult GmbH. Die Herausgeberin übernimmt keinerlei Gewähr für die Korrektheit und Vollständigkeit der Informationen und Daten in der Analyse. Die vorliegende Studie wurde unter Beachtung der deutschen Kapitalmarktvorschriften erstellt und ist daher ausschließlich für Kapitalmarktteilnehmer in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt; ausländische Kapitalmarktregelungen wurden nicht berücksichtigt und finden in keiner Weise Anwendung. Die Analyse dient ferner ausschließlich der unabhängigen und eigenverantwortlichen Information des Lesers und stellt keineswegs eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf der besprochenen Wertpapiere dar. Ferner bilden weder diese Veröffentlichung noch die in ihr enthaltenen Informationen die Grundlage für einen Vertrag oder eine Verpflichtung irgendeiner Art. Jedes Investment in Aktien, Anleihen oder Optionen ist mit Risiken behaftet. Lassen Sie sich bei Ihren Anlageentscheidungen von einer qualifizierten Fachperson beraten. Die Informationen und Daten in der vorliegenden Finanzanalyse stammen aus Quellen, die die Herausgeberin für zuverlässig hält. Bezüglich der Korrektheit und Vollständigkeit der Informationen und Daten übernimmt die Herausgeberin jedoch keine Gewähr. Alle Meinungsaussagen spiegeln die aktuelle Einschätzung der Ersteller wider. Diese Einschätzung kann sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Es wird keine Haftung für Verluste oder Schäden irgendwelcher Art übernommenen, die im Zusammenhang mit dem Inhalt dieser Finanzanalyse oder deren Befolgung stehen. Mit der Entgegennahme dieses Dokuments erklären Sie sich einverstanden, dass die vorhergehenden Regelungen für Sie bindend sind. Impressum & Disclaimer Seite 13

14 Copyright Das Urheberrecht für alle Beiträge und Statistiken liegt bei der sc-consult GmbH, Münster. Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, Aufnahme in Online-Dienste, Internet und Vervielfältigungen auf Datenträgern nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung. Impressum & Disclaimer Seite 14