Reform des Bauvertragsrechts

Transkript

1 Reform des Bauvertragsrechts Am tritt die Reform des Bauvertrags- und Mängelgewährleistungsrechts in Kraft, was für Betriebe einige Änderungen mit sich bringt. Wir haben für Sie das Wichtigste in einem Überblick zusammengefasst. I. Kaufvertragsrecht 1. Was ist neu? Handwerksbetrieben steht nach 439 Abs. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bei eingebauten sowie bei angebrachten mangelhaften Materialien ein erweiterter Gewährleistungsanspruch zu. Beispiel für eingebaute Materialien: Fliesenleger verlegt zugekaufte Bodenbeläge, Installateur verlegt zugekaufte Rohre Beispiel für angebrachte Materialien: Spengler bringt zugekaufte Dachrinnen an, Maler bringt mit zugekaufter Farbe Außenanstrich an Anders als eingebaute und angebrachte Sachen sind reine Verarbeitungstätigkeiten nicht vom neuen Anspruch erfasst! Beispiel für Verarbeitungstätigkeit: Schreiner fertigt mit zugekauftem Holz Möbel 2. Was ist zu ersetzen? 439 Abs. 3 BGB bestimmt, dass die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen sind. Da es sich um einen gesetzlich nicht näher definierten Rechtsbegriff handelt, bleibt die Rechtsprechung abzuwarten. Als Faustformel können Sie sich merken: Es sind die Aufwendungen zu ersetzen, die einem unbeteiligten Dritten entstehen würden, wenn dieser mit der Mangelbeseitigung beauftragt würde. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 1

2 Beispiele: Anfahrtskosten zum Kunden Fehlersuche Ausbau/Demontage der mangelhaften Sache inklusive eventueller Anpassung des neu gelieferten mangelfreien Bauteils bzw. des nachgebesserten Bauteils (z. B. erneute Zurichtung, Parametrierung oder Programmierung) Wiedereinbau/erneute Montage der mangelfreien Sache inklusive eventueller Funktionsproben und Änderung der Dokumentationen ggf. Aufwendungen für die Abwicklung (Sachbearbeitung für die Abwicklung des Mangelgewährleistungsfalles, sonstige Administrationskosten) 3. Wer führt die Mangelbeseitigung durch? Die Mangelbeseitigung kann der Handwerksbetrieb selbst vornehmen oder von einem anderen Betrieb durchführen lassen. Das Wahlrecht steht dem Handwerksbetrieb zu. Einen Anspruch darauf, dass der Verkäufer die Mangelbeseitigung vornimmt, besteht jedoch nicht. 4. Ist der Anspruch AGB-fest? In 309 Nummer 8 Buchstabe b Doppelbuchstabe cc BGB ist zwar die Unzulässigkeit der Abänderung geregelt. Unmittelbar greift 309 BGB nur bei AGB, die gegenüber einem Verbraucher gestellt werden. Bei Verträgen zwischen zwei Unternehmern hat 309 BGB nach ständiger Rechtsprechung jedoch eine Indizwirkung für die Beurteilung der Wirksamkeit. In den nächsten Jahren bleibt somit abzuwarten, ob Gerichte Abänderungen als unwirksam beurteilen werden. II. Bauvertragsrecht Das BGB erhält eine neue Struktur. Im Werkvertragsrecht wird es allgemeine Regeln und als zwei Unterfälle den Bauvertrag ( 650a ff. BGB) und den Verbraucherbauvertrag ( 650i ff. BGB) geben. Grundsätzlich gelten die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts. Liegt ein Bauvertrag vor, gelten zusätzlich zu den Regelungen des Werkvertragsrechts die Regelungen des Bauvertrags. Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, gelten auch diese speziellen Regelungen zusätzlich. 1. Änderungen bei den allgemeinen Regelungen 1.1. Abschlagszahlungen ( 632a BGB) Es besteht ein Anspruch auf Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung. Die Höhe orientiert sich nicht mehr am Wertzuwachs beim Auftraggeber, wie es bisher der Fall war. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 2

3 Bei Mängeln kann der Auftraggeber einen angemessen Teil der Zahlung (zweifache Höhe der Mängelbeseitigungskosten) verweigern. Beachte: Die Beweislast für die Vertragsgemäßheit der Leistung liegt beim Unternehmer, da noch das Stadium vor der Abnahme vorliegt Abnahmefiktion ( 640 Abs. 2 BGB) Wenn der Auftraggeber die Werkleistung nach Fertigstellung nicht abnimmt, besteht die Möglichkeit der Abnahmefiktion. Die Fertigstellung ist nicht gleichzusetzen mit der vollständigen Mangelfreiheit des Werks. Es müssen hierzu die beauftragten Leistungen abgearbeitet sein. Unwesentliche Mängel berechtigen den Auftraggeber nicht, die Abnahme zu verweigern. Der Handwerksbetrieb hat dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Abnahme zu setzen. Verweigert der Auftraggeber die Abnahme, ohne nicht mindestens einen Mangel zu benennen, gilt das Werk als abgenommen. Beachte: Handelt es sich beim Auftraggeber um einen Verbraucher, muss der Handwerksbetrieb zusätzlich mit dem Abnahmeverlangen auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hinweisen. Textform ist beispielsweise oder Fax Kündigung aus wichtigem Grund ( 648a BGB) Beide Vertragsparteien erhalten das Recht auf Kündigung aus wichtigem Grund. Als wichtiger Grund für den Handwerksbetrieb gilt, wenn der Auftraggeber die berechtigten Forderungen nicht begleicht. Es ist auch eine Teilkündigung bei abgrenzbaren Teilleistungen möglich. Zur Durchsetzung der Kündigung bei einer Pflichtverletzung ist eine vorherige Fristsetzung zur Nachholung der Handlung bzw. Abmahnung notwendig. Erfolgt eine Kündigung aus wichtigem Grund, sind die Vertragsparteien zur gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes verpflichtet. Der Leistungsstand ist maßgeblich für den Vergütungsanspruch des Handwerksbetriebs. Kommt ein Vertragspartner seiner Pflicht zur Mitwirkung an der Feststellung des Leistungsstandes nicht nach, obliegt ihm die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Bei Kündigung aus wichtigem Grund erhält der Handwerksbetrieb nur die erbrachten Leistungen vergütet. Ein Ausgleich für die nicht erbrachten Leistungen kann sich bei Verschulden nur als Schadensersatzanspruch über 280 Abs. 1 BGB ergeben. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 3

4 2. Bauvertrag ( 650a bis 650h BGB) 2.1. Wann liegt ein Bauvertrag vor? Bisher gab es im Gesetz nur den Werkvertrag. Ein neu eingeführter Bauvertrag liegt bei einem Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon vor. Der Begriff des Bauwerks bezieht sich auf den bislang schon bestehenden 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB und wohl auch auf die Rechtsprechung dazu. Im Einzelfall bleibt aber fraglich, ob eine Leistung dem Bauvertragsrecht oder dem Werkvertragsrecht unterfällt. Hier wird man die Rechtsprechung abwarten müssen. Tätigkeiten des Maurer- und Betonbauers, des Zimmerers oder des Dachdeckers sind dem Bauvertrag zuzuordnen. Bei Ausbauhandwerken gestaltet sich die Abgrenzung in der Regel schwieriger. Allerdings dürften in den meisten Fällen Ausbauleistungen im Rahmen eines Neubaus dem Bauvertrag zugeordnet werden. Der Abbruch eines Gebäudes gehört nach der neuen Definition zum Bauvertragsrecht. Arbeiten eines Gerüstbauers hingegen sind nicht darauf ausgerichtet, ein Bauwerk oder einen Teil davon herzustellen. Infolgedessen findet das Bauvertragsrecht auf diese Verträge keine Anwendung. Auch bei einem Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks handelt es sich um einen Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Darunter sind nach der Gesetzesbegründung aber nur grundlegende Sanierungsarbeiten zu verstehen. Verträge über kleinere Instandhaltungsmaßnahmen sind kein Bauvertrag, sondern Werkleistungen. Für kleinere Instandhaltungsmaßnahmen gelten nur die allgemeinen Werkvertragsregelungen Anordnungsrecht Erstmalig wird ein Anordnungsrecht des Auftraggebers geregelt. Der Auftraggeber kann bestimmte Änderungswünsche anordnen. Der Handwerksbetrieb ist verpflichtet, die Änderungswünsche des Auftraggebers umzusetzen. In besonderen Fällen kann er Unzumutbarkeit einwenden. Dabei sind zwei gesetzlich geregelte Fälle zu unterscheiden Änderung des vereinbarten Werkerfolgs ( 650b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB) Der erste Fall ist eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs. Der Auftraggeber geht dabei mit seinem Wunsch über das ursprünglich vertraglich Vereinbarte hinaus. Die gewünschten Leistungen sind aber nicht notwendig, damit der Erfolg der Werkleistung eintritt. Beispiele: Auftraggeber wünscht eine andere Raumaufteilung; Auftraggeber wünscht andere Dachziegel Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 4

5 Fraglich ist allerdings, ob zur Änderung des Werkerfolgs auch die Bauzeit (z. B. Beschleunigungsmaßnahmen) gehört und notfalls ein Anordnungsrecht gewährt. Während im ersten Entwurf die Anordnung zur Bauzeit noch geregelt war, schweigt sich der nunmehrige Gesetzestext hierzu aus. Insofern besteht hier eine Unklarheit, die durch die Rechtsprechung gefüllt werden muss. Der Handwerksbetrieb ist bei Änderungswünschen verpflichtet, ein Angebot über die Mehroder Mindervergütung abzugeben. Von der Verpflichtung zur Angebotserstellung ist er befreit, wenn die Ausführung der Änderungswünsche für ihn unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit kann beispielsweise eine fehlende technische Ausstattung und/oder Qualifikation des Handwerksbetriebes sein. Denkbar sind aber auch betriebsinterne Vorgänge (z. B. terminliche Verpflichtung gegenüber einem anderen Auftraggeber bei gleichzeitig knappen personellen Ressourcen). Beachte: Die Beweislast für die Unzumutbarkeit trägt der Handwerksbetrieb. Bei Planung von Seiten des Auftraggebers muss der Handwerksbetrieb sein Angebot erst dann abgeben, wenn die zur Änderung notwendige Planung vom Auftraggeber vorgenommen und dem Handwerksbetrieb zur Verfügung gestellt wurde. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich die Vertragsparteien über den Nachtrag einigen. Einigen sich die Parteien binnen 30 Tagen nicht, besteht das Anordnungsrecht des Auftraggebers. Beachte: Die Anordnung seitens des Auftraggebers muss in Textform erfolgen. Etwaige Leistungsverweigerungsrechte aus dem Hauptvertrag wirken sich entsprechend auf das Anordnungsrecht aus. Beachte zur Formerfordernis der Anordnung: Falls die Anordnung nicht in Textform erfolgt, sondern beispielsweise mündlich, ist sie nichtig. Wird die Änderung trotz nur mündlicher Anordnung durchgeführt und beruft sich der Auftraggeber später auf die Formnichtigkeit, müssen die Parteien zum ursprünglichen Leistungsumfang zurückkehren und alles rückabgewickelt werden. Wenn aufgrund der Beschaffenheit ein Rückbau nicht mehr möglich ist, hat der Handwerksbetrieb einen Wertersatzanspruch aus dem Bereicherungsrecht. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 5

6 Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist ( 650b Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB) Der zweite Fall betrifft Änderungswünsche, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Es handelt es sich um Maßnahmen, ohne die das vertraglich vereinbarte Werk nicht hergestellt werden kann. Das Werk würde ansonsten von Anfang an unter erheblichen Mängeln leiden oder für die angestrebte Nutzung untauglich sein. Beispiel: Notwendige Abdichtungsarbeiten, die im Leistungsverzeichnis durch den Auftraggeber vergessen wurden Auch für diesen Fall sieht das Gesetz vor, dass sich die Parteien zunächst über den Nachtrag einigen. Der Handwerksbetrieb hat ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung abzugeben. Können sich die Vertragsparteien nicht über den Nachtrag einigen, kann der Auftraggeber auch hier nach Ablauf von 30 Tagen die Anordnung in Textform treffen. Der Anspruch des Handwerksbetriebs auf Nachtragsvergütung entfällt vollständig, wenn er selbst für die Planung verantwortlich ist, da die Anordnung auf seine fehlerhafte Planung zurückzuführen ist. Bei Planung von Seiten des Auftraggebers muss der Handwerksbetrieb sein Angebot erst dann abgeben, wenn die zur Änderung notwendige Planung vom Auftraggeber vorgenommen und dem Handwerksbetrieb zur Verfügung gestellt wurde. Zudem wirken sich etwaige Leistungsverweigerungsrechte aus dem Hauptvertrag entsprechend auf das Anordnungsrecht aus. Beachte: Auch hier gilt die Textform für die Anordnung mit den unter geschilderten Konsequenzen bei der Nichteinhaltung der Formerfordernis Vergütung bei Anordnungen ( 650c BGB) Im Falle einer Anordnung hat der Handwerksbetrieb einen Anspruch auf Nachtragsvergütung. Die Höhe richtet sich nach dem vermehrten oder verminderten Aufwand der Änderung. Zur Berechnung der tatsächlich erforderlichen Kosten müssen die hypothetischen Kosten den Ist-Kosten gegenübergestellt werden. Dazu muss der Handwerksbetrieb die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn ermitteln. Bei der Berechnung der Nachtragsvergütung darf ein Handwerksbetrieb auf seine ursprüngliche Kalkulation zurückgreifen, wenn deren Hinterlegung vereinbart ist. In diesem Fall besteht eine widerlegbare Vermutung für die Angemessenheit des Angebots zur Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 6

7 Nachtragsvergütung. Widerlegt der Auftraggeber, dass die Urkalkulation angemessen ist, gelten die oben genannten Grundsätze für die Ermittlung der erforderlichen Kosten. Wenn über ein erstelltes Nachtragsangebot keine Einigung erzielt werden konnte und keine anderslautende Gerichtsentscheidung ergangen ist, kann der Handwerksbetrieb bei Abschlagszahlungen bis zu 80% der veranschlagten Nachtragsvergütung verlangen. Die genaue Abrechnung der Nachtragsvergütung erfolgt erst in der Schlussrechnung und ist somit nach der Abnahme fällig. Beachte: Übersteigen geleistete Zahlungen des Auftraggebers in Folge des Abschlags die tatsächlich geschuldete Mehrvergütung, sind die Überzahlungen vom Handwerksbetrieb mit Zinsen zurück zu erstatten Einstweilige Verfügung ( 650d BGB) Im Rahmen des Anordnungsrechts besteht zur schnellen Klärung die Möglichkeit, bei Gericht eine einstweilige Verfügung zu beantragen. Das betrifft folgende Fragestellungen: Klärung, ob dem Auftraggeber ein Anordnungsrecht zusteht und/oder wie in diesem Fall die Vergütung anzupassen ist Der Antragsteller muss nur den Anspruch glaubhaft machen, nicht aber den Verfügungsgrund (= Dringlichkeit der Entscheidung) Bauhandwerkersicherung ( 650f BGB) Die Bauhandwerkersicherung (bis Ende a BGB) gilt nur für Bauleistungen, nicht für Werkleistungen. Deshalb befindet sich die Regelung nun im Unterfall des Bauvertragsrechts. Inhaltliche Änderungen gibt es beim Verbraucherprivileg (= es besteht kein Recht, eine Absicherung vom Verbraucher zu verlangen). Anders als bisher gilt es nur noch für Verbraucher, die einen Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag abschließen. Somit haben Handwerksbetriebe, die eine abgrenzbare Leistung zur Instandsetzung eines Einfamilienhauses erbringen, künftig einen Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherung. Die Sicherungshypothek des Bauunternehmers ist künftig in 650e BGB geregelt. Inhaltliche Änderungen wurden nicht vorgenommen Zustandsfeststellung ( 650g BGB) Die Abnahme stellt eine Hauptpflicht des Auftraggebers dar, wenn die Leistung abnahmereif ist. Abnahmereife bedeutet, dass die Werkleistung fertiggestellt sein muss und keinen wesentlichen Mangel aufweisen darf. Wenn der Auftraggeber die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert, kann der Handwerksbetrieb den Auftraggeber zur gemeinsamen Feststellung des Zustands auffordern. Der Auftraggeber ist verpflichtet, auf Verlangen des Handwerksbetriebs an einer Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 7

8 Zustandsfeststellung mitzuwirken. Die Zustandsfeststellung muss Angaben über den Tag der Anfertigung enthalten und ist von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. Beachte: Verschließt sich der Auftraggeber einer Zustandsfeststellung durch ausdrückliche Weigerung oder durch Fernbleiben vom vereinbarten oder unter angemessener Fristsetzung bestimmten Termin, kann der Handwerksbetrieb die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Die Zustandsfeststellung ist schriftlich unter Angabe des Datums anzufertigen und vom Handwerksbetrieb zu unterschreiben. Dem Auftraggeber ist eine Abschrift auszuhändigen. Mit Mängeln, die bei der Zustandsfeststellung nicht protokolliert werden, ist der Auftraggeber zu einem späteren Zeitpunkt nicht ausgeschlossen. Es gelten aber Beweiserleichterungen zugunsten des Handwerksbetriebs. Ist ein offenkundiger Mangel nicht in der Zustandsfeststellung angegeben, so wird vermutet, dass dieser nach der Feststellung entstanden und vom Auftraggeber zu vertreten ist. Die Vermutung gilt dann nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Auftraggeber oder auch nicht von nachfolgenden Handwerksbetrieben verursacht worden sein kann Schlussrechnung ( 650g Abs. 4 BGB) Das geltende Werkvertragsrecht sieht bislang nicht vor, dass eine Schlussrechnung Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohnanspruch ist. Im Baubereich ist diese Maßgabe jedoch durch die VOB/B etabliert. Eine entsprechende Regelung wird nun auch für das gesetzlich geregelte Bauvertragsrecht eingeführt. Damit tritt die Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung neben die Abnahme. Die Schlussrechnung muss prüffähig sein, d.h. es muss sich um eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen handeln, die für den Besteller nachvollziehbar ist. Für die Praxis stellt sich die Frage, ob sich die Nachvollziehbarkeit auch in Zukunft an einem in Bausachen erfahrenen Adressaten richtet. Nach der gesetzlichen Vermutung gilt die Schlussrechnung zumindest dann als prüffähig, wenn nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben werden Schriftform der Kündigung ( 650h BGB) Es wird festgelegt, dass jede Kündigung eines Bauvertrags der Schriftform bedarf. Das Schriftformerfordernis gilt sowohl für die freie Kündigung, als auch für die Kündigung aus wichtigem Grund. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 8

9 3. Verbraucherbauvertrag ( 650i bis 650o BGB) 3.1. Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor? Verbraucherbauverträge sind nach der gesetzlichen Definition Verträge, durch die der Handwerksbetrieb von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Verbraucher sind natürliche Personen, die überwiegend nicht im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit handeln. Die Regeln des Verbraucherbauvertrags gelten aber nicht für alle Bauverträge. Nach dem Wortlaut liegt ein Verbraucherbauvertrag nur vor, wenn alle Leistungen aus einer Hand kommen (z. B. schlüsselfertige Errichtung eines Gebäudes durch einen Generalunternehmer). Die Vergabe einzelner Aufträge, wie etwa der Einbau einer neuen Heizung in ein bereits bestehendes Gebäude oder die Ausbesserung von Dachschäden, fallen nicht darunter. Der Grund dafür ist, dass einzelne Bauaufträge im Rahmen des Ausbaus an Gebäuden von Verbrauchern unter den Anwendungsbereich des normalen Verbrauchervertrags im Sinne der 312 ff. BGB fallen. Vor diesem Hintergrund werden wohl nur wenige Handwerksbetriebe im Bau- und Ausbaubereich in den Anwendungsbereich der Vorschriften fallen. Jedoch bleibt auch hier abzuwarten, wie weit die Rechtsprechung den Anwendungsbereich fasst. Im Gegensatz zum Bauvertrag sieht das BGB für den Verbraucherbauvertrag die Textform vor ( 650i Abs. 2 BGB) Baubeschreibungspflicht ( 650j BGB) Der Handwerksbetrieb ist verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen. In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte, gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik, Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke, Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 9

10 gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus, gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss, gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen Inhalt des Vertrags ( 650k BGB) Wenn nichts anderes vereinbart wird, wird die Baubeschreibung Vertragsinhalt und wird zur Auslegung des Vertragsinhalts herangezogen. Zweifel bei der Auslegung des Leistungsumfangs, insbesondere bei einer unvollständigen Baubeschreibung, gehen zu Lasten des Unternehmers. Der Vertrag muss außerdem einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten. Kann ein solcher Termin bei Vertragsschluss nicht angegeben werden, ist zumindest die Dauer der Baumaßnahme in den Vertrag aufzunehmen Widerrufsrecht ( 650l BGB) Wie bei anderen Verbraucherverträgen steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen zu, über das ihn der Unternehmer zu belehren hat. Unterbleibt die Belehrung, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Spätestens endet die Widerrufsfrist aber 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss. Die Belehrung muss in Textform erfolgen. Der Gesetzgeber stellt das untenstehende Muster für die Widerrufsbelehrung zur Verfügung. Anlage (zu Artikel 2 Nummer 4) Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen Anlage 10 (zu Artikel 249 3) Widerrufsbelehrung Widerrufsrecht Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen. Gestaltungshinweis: * Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und -Adresse. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 10

11 Eine Widerrufsbelehrung ist nur dann nicht nötig, wenn der Vertrag notariell beurkundet wird. Im Falle des Widerrufs sind die ausgetauschten Leistungen zurück zu erstatten. Bei Bauleistungen ist das aber häufig nicht möglich, da sie in der Regel fest mit dem Grundstück verbunden sind. In diesem Fall schuldet der Auftraggeber dem Handwerksbetrieb gemäß 357d BGB Wertersatz. Der Wertersatz berechnet sich nach der im widerrufenen Vertrag vereinbarten Vergütung. Ist die vereinbarte Vergütung allerdings unverhältnismäßig hoch, bestimmt sich die Höhe des Wertersatzes nach dem Marktwert Abschlagszahlungen und Sicherheit für Fertigstellung ( 650m BGB) Handwerksbetriebe können Abschlagszahlungen verlangen. Allerdings ist der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen auf maximal 90% der vereinbarten Gesamtvergütung inklusive Nachtragsforderungen beschränkt. Als Ausgleich hat der Handwerksbetrieb dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% der vereinbarten Vergütung zu leisten. Die Sicherheit wird mit der ersten Abschlagszahlung des Verbrauchers fällig Erstellung und Herausgabe von Unterlagen ( 650n BGB) Der Handwerksbetrieb muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Beginn der Ausführung diejenigen Planungsunterlagen erstellen und herausgeben, die er gegenüber Behörden zum Nachweis der Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften benötigt. Die Pflicht entfällt, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt. Spätestens mit der Fertigstellung sind diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist Abweichende Vereinbarungen ( 650o BGB) Von den Vorschriften des Verbraucherbauvertrags und des 640 Abs. 2 Satz 2 BGB (Abnahmefiktion) kann nicht zulasten von Verbrauchern abgewichen werden kann. Es handelt sich hierbei um zwingendes Recht. Etwas anderes gilt jedoch für die Regelung des 650m BGB (Abschlagszahlung und Sicherheit). Hiervon kann durch Individualvereinbarung abgewichen werden. 4. Ab wann gelten die neuen Regelungen? Die neuen Regelungen gelten für Verträge, welche ab dem geschlossen werden. Das bedeutet, dass bei allen Verträgen bis zum noch das bislang geltende Recht ohne die Unterteilung in Werkvertrag, Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag anzuwenden ist. Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 11

12 Beachte: Das gilt auch, wenn der Vertrag noch 2017 geschlossen wurde, die Leistungen aber erst 2018 ausgeführt werden. Auch bei der Haftung der Lieferanten (siehe Kaufvertragsrecht) kommt es auf den Abschluss des Kaufvertrags an und nicht darauf, wann der Mangel aufgetreten ist. 5. Zusammenfassung In Zukunft hängt von der Art der durchgeführten Leistungen ab, ob sich die Abwicklung nach den Werkvertragsregelungen richtet oder ergänzend die Bauvertragsregelungen anzuwenden sind. Wenn nur die Werkvertragsregelungen angewandt werden können, hat ein Handwerksbetrieb kein gesetzlich bestehendes Recht auf Absicherung seiner Vergütung (Bauhandwerkersicherung). Im Falle eines normalen Werkvertrags müsste somit die Absicherung gesondert vereinbart werden. Auch das Verfahren der Zustandsfeststellung im Rahmen einer verweigerten Abnahme kann nicht angewandt werden. Im Gegenzug hat der Auftraggeber bei einem normalen Werkvertrag aber auch kein einseitiges Anordnungsrecht. Ansprechpartner bei Fragen sind: Frau Claudia Kreuzer-Marks (Oberpfalz) Tel.: Herr Markus Scholler (Niederbayern) Tel.: Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz; Rechtsberatung 12