Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, die Nachfrage nach Wohnungen ist groß und für viele Wohnungssuchenden stellt sich die Frage, wieviel eine Wohnung mit entsprechenden Maßen, Ausstattungsmerkmalen und Besonderheiten kosten darf. Wir von der Stadt Neumarkt haben im Jahr 2012 erstmals dazu einen Mietenspiegel aufgelegt. Wir wollen damit eine möglichst umfangreiche Transparenz für den Mietwohnungsmarkt und eine gewisse Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter herzustellen. Aus dem Mietspiegel erhalten Sie eine verlässliche Auskunft über die lokalen Mieten und Sie können sich gut daran orientieren, wie das jeweilige Mietobjekt eingeordnet werden kann. Der aktuelle, qualifizierte Mietspiegel nach 558c ff. BGB soll genau dies leisten und hat eine Gültigkeit von vier Jahren. Die jetzige Fassung von 2014 basiert auf einer Indexfortschreibung, durchgeführt auf der Basis des deutschen Preisindexes für Lebenshaltung und auf den im Jahr 2011 erhobenen für den Mietenspiegel relevanten Daten, die per Interviewer gesammelt worden waren. Der Neumarkter Mietspiegel 2014 wird Ihnen dabei in elektronischer Form unter www.neumarkt.de bereitgestellt. Sie können sich gerne aber auch im Liegenschaftsamt der Stadt ein Exemplar abholen. Ich danke allen Bürgerinnen und Bürgern, die mit ihren freiwilligen Angaben bei der Datenerhebung mitgewirkt haben und ich danke auch der SPD-Fraktion, die den Impuls für den Mietspiegel gegeben hat. Darüber hinaus möchte ich mich auch bei allen bedanken, die bei der Erstellung und Fortschreibung des Mietspiegels mitgearbeitet haben, beim EMA Institut für empirische Marktanalysen, dem Mieterverein Nürnberg und Umgebung e. V., der Mieterhilfe e. V. für Nürnberg und Umgebung und dem Haus- und Grundbesitzerverein Neumarkt sowie unseren Mitarbeitern im Haus. Ich bin sicher, dass Ihnen der aktualisierte und fortgeschriebene Mietspiegel 2014 beim Suchen der für Sie passenden Wohnung behilflich sein wird und zum Abschluss eines fairen Mietverhältnisses beitragen kann. Mit freundlichen Grüßen Ihr Thomas Thumann Oberbürgermeister I. Erläuterungen zum Mietenspiegel 2014 Die Stadt Neumarkt legt im Jahr 2014 eine Fortschreibung des qualifizierten Mietenspiegels 2012 vor. Diese Aktualisierung basiert auf einer Indexfortschreibung, durchgeführt anhand des deutschen Preisindex für die Lebenshaltung gemäß 558d Abs.2 S.2 BGB. Der Mietenspiegel 2012 basiert auf knapp 500 repräsentativen Datensätzen, die im Sommer 2011 bei zufällig ausgewählten mietenspiegelrelevanten Haushalten per Interviewer erhoben wurden. An der Erstellung des Mietenspiegels hat ein begleitender Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexperten mitgewirkt, u.a. mit Vertretern von Mieter und Vermieter: 1. Haus & Grund Neumarkt e.v. 2. Mieterverein Nürnberg und Umg. e.v.. Mieterhilfe e.v. für Nürnberg und Umg. Mit der Konzeption des Mietenspiegels, der repräsentativen Datenerhebung, der Auswertung der Daten und der Indexfortschreibung war das EMA-Institut beauftragt. Das dem Mietenspiegel 2012 zugrunde liegende regressionsanalytische Auswertungsverfahren ermöglicht detaillierte und mathematisch abgesicherte Ergebnisse für den Mietwohnungsmarkt im Stadtgebiet von Neumarkt. Der Mietenspiegel wurde von der Gemeinde
als qualifizierter Mietenspiegel anerkannt und tritt ab 05. Mai 2014 mit einer Gültigkeit von 2 Jahren in Kraft. Funktion des Mietenspiegels Der Neumarkter Mietenspiegel ist gemäß 558c ff. BGB eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietenspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen. Er stellt keine Preisfestsetzung dar. Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien aus Unkenntnis über das Mietniveau sollen vermieden, Auseinandersetzungen über Mietpreise versachlicht und Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert werden. Dieser Mietenspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser (Einfamilien-, Reihenhäuser, Doppelhaushälften) auf dem freien Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 20 und 140 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietenspiegels: Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert sind (sozialer Wohnungsbau); Wohnraum, der überwiegend gewerblich oder geschäftlich genutzt wird; Wohnraum in Studenten- und Jugendwohn-, Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen oder in sonstigen Heimen, oder Wohnungen bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z.b. Betreuung und Verpflegung); Einzelzimmer oder Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist; Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietenspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden: Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind; möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und Einbauschränken); Untermietverhältnisse; Wohnraum, der nur vorübergehend maximal Monate vermietet ist (z.b. Ferienwohnung); nicht abgeschlossener Wohnraum. Mietpreisangaben im Mietenspiegel Bei den Mietpreisangaben im Mietenspiegel handelt es sich um monatliche Nettomieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²), in denen die ortsüblichen Betriebskosten nicht enthalten sind. Unter der Nettomiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung einschließlich des Mietausfallwagnisses, der Verwaltungskosten und der Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne Möblierungs- und Untermietzuschläge und ohne jegliche Betriebskosten gemäß 2 Betriebskostenverordnung. Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten. Sind Betriebskosten in der vereinbarten Mietzahlung enthalten, muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietenspiegels um die enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
II. Anwendung des Mietenspiegels Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt im Mietenspiegel in Schritten: 1. Es wird das durchschnittliche Nettomietniveau (= Basis-Nettomiete) für eine Wohnung je nach Wohnungsgröße und Baualter bestimmt (Tabelle 1). 2. Besonderheiten bei der Ausstattung, der Beschaffenheit, der Art der Wohnung und der Wohnlage werden über Punktwerte berücksichtigt (Tabelle 2). Diese können auch als prozentuale Zu- bzw. Abschläge auf das durchschnittliche Mietniveau aus Tabelle 1 interpretiert werden.. Die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 werden zusammengefasst, um daraus die ortsübliche Vergleichsmiete für jede individuelle Wohnung zu ermitteln (Tabelle ). Schritt 1: Ermittlung des Mietniveaus nach Wohnungsgröße und Baualter Tabelle 1 bildet die Basis des Mietenspiegels. Sie gibt das durchschnittliche Nettomietniveau für Wohnungen mittleren Standards und mittlerer Wohnlage (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baualter in Euro/m² und pro Monat wieder. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zu beachten. Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde. Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer Wohnraum im Rahmen einer Gesamtsanierung des Gebäudes geschaffen wurde (z.b. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte. Bauliche Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnraum eventuell in einen neueren Alterszustand versetzen, werden entweder über Zuschläge oder wegfallende Abschläge in der Tabelle 2 erfasst. Tabelle 1: Monatliche Basis-Nettomiete nur in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter Wohnfläche *) vor 1949 1949-1958 1959-1969 Baujahr 1970-1978 - 1977 1984 1985-1994 1995-2002 ab 200 m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² 0 - < 5 5,70 6,10 6,0 6,50 6,70 6,90 7,20 7,40 5 - < 40 5,50 5,80 6,10 6,0 6,40 6,60 6,90 7,10 40 - < 45 5,0 5,70 5,90 6,10 6,20 6,40 6,70 6,90 45 - < 50 5,20 5,50 5,70 5,90 6,10 6,0 6,50 6,70 50 - < 60 5,00 5,40 5,50 5,70 5,90 6,10 6,0 6,50 60 - < 70 4,90 5,20 5,40 5,60 5,70 5,90 6,10 6,0 70 - < 80 4,80 5,10 5,0 5,50 5,60 5,80 6,00 6,20 80-140 4,70 5,00 5,20 5,40 5,50 5,70 5,90 6,10 *) Bei der Verwendung der Grenzen der Wohnflächenklassen gilt die kaufmännische Rundung. Die durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen beträgt in Neumarkt zum Zeitpunkt der Datenerhebung: 5,51 Euro/m 2.
Schritt 2: Zu-/Abschläge je nach Wohnungsart, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage Neben Wohnfläche und Baualter beeinflussen auch Besonderheiten bei der Art des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung. Tabelle 2 weist Punktwerte für das Vorhandensein besonderer, nicht standardgemäßer Wohnwertmerkmale aus. Tabelle 2 enthält nur Wohnwertmerkmale, die sich im Rahmen der Auswertungen als mietpreisbeeinflussend herausgestellt haben. Maßgeblich sind auch nur Merkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen - ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden -, so gelten diese Ausstattungsmerkmale als nicht vorhanden. Bei den ausgewiesenen Zu- und Abschlägen handelt es sich jeweils um durchschnittliche Punktwerte hinsichtlich Qualität und Zustand! Tabelle 2, Teil1: Zuschläge für positive Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis beeinflussen Positive Wohnwertmerkmale nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums Punktwert Zuschlag Übertrag durch Mieter ausschließlich selbst nutzbarer, umzäunter Garten vorhanden 6 -Scheiben-Wärmeschutzfenster 6 Aufzug in Gebäuden bis einschließlich 4. Obergeschoss 6 zusätzliche Feuerungsanlage für feste Brennstoffe (z.b. Kachelofen, offener 6 Kamin, Schwedenofen) neben Zentralheizung vorhanden Wohnlage mit Vorteilen: mindestens 2 der folgenden 4 Merkmale müssen zutreffen: 5 - der durchschnittliche Lärmpegel bei offenem Fenster (Verkehr, Industrielärm, Fluglärm) ist sehr niedrig - die Bebauung ist offen bis frei (z.b. Ein-/Zweifamilienhäuser) - Einkaufsmöglichkeiten für den speziellen Bedarf (Einkaufszentren, Innenstadt) sind maximal 500 m entfernt - die fußläufige Entfernung zu einer Grünanlage oder einem Park (mindestens Fußballplatzgröße) beträgt maximal 200 m barrierefreie Wohnung (insb. Wohnung stufenlos erreichbar, beidseitig Handläufe im Treppenhaus, Haus-/Wohnungstürenbreite mind. 90 cm, Türen in der Wohnung mind. 80 cm breit, bodengleiche Dusche) Maisonette-Wohnung in Mehrfamilienhaus hochwertige Sanitärausstattung: zusätzlich zur Standardausstattung (insb. Boden/Wand im Nassbereich ganz gefliest, Lüftungsmöglichkeit (Fenster, Ventilator, Lüftungsanlage), Badewanne und separate Einzelduschkabine) muss eines der folgenden 2 Ausstattungsmerkmale vorhanden sein: Fußbodenheizung oder Bidet überwiegend hochwertiger Fußboden (Parkett- oder Fliesen-/Kachelboden) Entfernung zum Rathaus beträgt weniger als 0,5 km (Pkw-Fahrstrecke) 1 Punktsumme der Zuschläge =
Tabelle 2, Teil 2: Abschläge für negative Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis beeinflussen Negative Wohnwertmerkmale nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Punktwert Lage des Wohnraums Abschlag Einzelöfen (Gas, Öl, Holz/Kohle, Elektrospeicher) als Grundheizungsausstattung 16 lediglich Rohboden/Estrich vom Vermieter gestellt oder überwiegend in den 6 letzten 15 Jahren nicht modernisierte PVC/Linoleum-Böden vorhanden Entfernung zum Rathaus beträgt mehr als km (Pkw-Fahrstrecke) 4 keine zeitgemäße Elektroinstallation, (z.b. kein gleichzeitiger Betrieb leistungsstarker Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt, nur eine Sicherung für Elektroherd, max. 2 Steckdosen pro Raum oder keine FI-Schalter) überwiegend Einscheibenverglasung, Kastenfenster oder aufklappbare Doppel- fenster fensterloser Küchenbereich weder Rollläden noch Fensterläden an der überwiegenden Anzahl der Fenster mindestens ein Wohnraum, Küche, Bad ohne fest installierte Heizungsversorgung (an die Wand geschraubtes Heißluftgebläse nicht ausreichend!) weder Kabel-, Satelliten- noch Gemeinschaftsantennenanschluss wird gestellt Wohnung ab 4. Obergeschoss, nur ohne Aufzug erreichbar Wohnlage mit Nachteilen: mindestens eines der folgenden 4 Merkmale muss 2 zutreffen: - die Hauptwohnräume sind schattseitig (nach Norden) ausgerichtet. - die Räume sind überwiegend schlecht belichtet (tagsüber ist meist elektrisches Licht erforderlich), - die Wohnung liegt in überwiegend gewerblich genutztem Gebiet (Industrie- /Gewerbegebiet) - die Entfernung zur nächsten Haltestelle von öffentlichen Verkehrsmitteln beträgt mehr als 500 m Punktsumme der Abschläge = Übertrag Anmerkung: Tabelle 2 enthält einige Bestandteile, die insbesondere auch bei Häusern vorkommen (z.b. Zuschlag für Garten, zusätzliche Feuerungsanlage, offene Bebauung). Deshalb ist Tabelle 1 auch für vermietete Häuser anwendbar und es gibt für diesen Gebäudetyp keine eigene Bewertungstabelle. Schritt : Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete In Tabelle wird aus den Ergebnissen der Tabellen 1 und 2 die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt.
Tabelle : Berechnungsschema zur Ermittlung der Vergleichsmiete Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis A aus Tabelle 1: Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr B aus Tabelle 2: Punktsumme der Zuschläge Punktsumme der Abschläge = C D Umrechnung der Punktedifferenz der Zu- Ergebnis A x Ergebnis B : 100 = /Abschläge in Euro/m 2 : x : 100 durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete Ergebnis A ± Ergebnis C = pro m 2 : (Euro/m 2 ) ± E durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete: (Euro) Ergebnis D x Wohnfläche = x A: Wählen Sie die Basis-Nettomiete in Tabelle 1 aus und übertragen Sie diese in Tabelle. B: Ermitteln Sie jeweils getrennt die Punktsumme aller Zu- bzw. Abschläge in Tabelle 2 und übertragen Sie diese in Tabelle. Ziehen Sie anschließend von der Punktsumme der Zuschläge die Punktsumme der Abschläge ab. Die Punktedifferenz (Ergebnis B) kann auch einen negativen Wert annehmen, wenn die Abschläge überwiegen. Die Punktsumme entspricht der Höhe der prozentualen Zu-/Abschläge auf die Basis-Nettomiete in Tabelle 1. C: Rechnen Sie die Punktedifferenz in Euro/m 2 um, indem Sie die Basis-Nettomiete (Ergebnis A) mit der Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen. Der resultierende Zu-/Abschlagsbetrag kann wiederum negativ sein. D: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m 2 (Ergebnis D), indem Sie die Summe (bzw. im Falle eines negativen Abschlagbetrags eine Differenz) aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und dem Zu-/Abschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden. E: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete (Ergebnis E), indem Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m 2 und Monat (Ergebnis D) mit der Wohnfläche der Wohnung multiplizieren. Mietpreisspannen: Bei dem in Tabelle (Zeile E) ermittelten konkreten Vergleichwert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt allerdings, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liegt zum einem an der Vertragsgestaltungsfreiheit des Wohnungsmarktes und zum anderen an qualitativen Unterschieden der Wohnwertmerkmale sowie nicht erfassten Wohnungskriterien, die den Mietpreis ebenfalls mit bestimmen. Die Miete einer konkreten Wohnung gilt dann als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/-Spanne beläuft sich in Neumarkt im Schnitt auf ± 15 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Tabelle. Abweichungen von der ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Spannen sind insbesondere anhand nicht im Mietenspiegel aufgeführter Wohnwertmerkmale zu begründen.
Anwendungsbeispiel für eine exemplarische Wohnung Schritt Wohnwertmerkmale Konkrete Angaben Tabellenwerte Tabelle 1 Wohnfläche 84 m 2 Baujahr 1964 5,20 Euro/m 2 Zuschlag Abschlag Tabelle 2 Positive Merkmale Parkettboden Wohnlage mit Vorteilen selbst nutzbarer Garten vorhanden 5 6 Negative Merkmale alte Doppelfenster keine Fensterläden/Rollläden Punktsumme der Zuschläge bzw. der Abschläge 14 6 Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete: Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis A aus Tabelle 1: Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr 5,20 B aus Tabelle 2: Punktsumme der Zuschläge Punktsumme der Abschläge = C Umrechnung der Punktedifferenz der Zu- /Abschläge in Euro/m 2 : 14 6 8 Ergebnis A x Ergebnis B : 100 = 5,20 x 8 : 100 0,42 D E durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m 2 : (Euro/m 2 ) durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete: (Euro) Ergebnis A ± Ergebnis C = 5,20 ± 0,42 5,62 Ergebnis D x Wohnfläche = 5,62 x 84 472 Auskunft und Beratungsstellen Stadt Neumarkt i.d.opf., Rathausplatz 1, 9218 Neumarkt i.d.opf., Tel: 09181/255 107, info@neumarkt.de Haus- und Grundbesitzerverein Neumarkt e.v., Pöllinger Hauptstr. 11, 9218 Neumarkt i.d.opf., Tel: 09181/46055, info@haus-und-grundbesitzerverein-neumarkt.de Mieterhilfe e.v. Beratungsstelle Neumarkt, Klostergasse 22, 9218 Neumarkt i.d.opf., Tel: 09181/29625, verein@mieterhilfeverein.de Mieterverein Nürnberg und Umgebung e.v., Schlehengasse 10, 90402 Nürnberg, Tel: 0911/22 029, info@mieterverein-nuernberg.de Impressum Herausgeber: Stadt Neumarkt i.d.opf., Rathausplatz 1, 9218 Neumarkt i.d.opf. Datenerhebung, Mietenspiegelerstellung und Fortschreibung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Waltenhofen 2, 9161 Sinzing Copyright beim Herausgeber: Alle Rechte vorbehalten. Es ist insbesondere nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers die Daten des Mietenspiegels oder Teile daraus zu vervielfältigen und in elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten.