Bauträger-Allein-Auftrag - Vertriebsvereinbarung - Bei Alternativklauseln ist die vereinbarte Alternative anzukreuzen! Bauträger: Makler: Bauvorhaben: Richard Boorberg Verlag, München, Bauträger-Allein-Auftrag, S. 1 1. Maklerauftrag: 2. Auftragsdauer: 3. Grundpflichten des Maklers: 4. Pflichten des Auftraggebers: 5. Interessentenschutz: 6. Maklerprovision: Gegenstand des Maklerauftrages ist die Herbeiführung von Kaufvertragsabschlüssen über die vom Bauträger erstellten Einheiten des oben bezeichneten Bauvorhabens. Der Auftrag beginnt unwiderruflich am, frühestens jedoch am Tage des Baubeginns, und endet am Tage der Fertigstellung der letzten Einheit, die von diesem Auftrag erfasst ist. Er verlängert sich stillschweigend, wenn danach Verkaufseinheiten noch nicht verkauft sein sollten und er zu diesem Zeitpunkt nicht schriftlich gekündigt ist. Der Makler verpflichtet sich, a) diesen Auftrag fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschanchen, auch unter Berücksichtigung von Kollegeninteressenten im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften, zu bearbeiten, die Kaufinteressenten individuell zu bedienen und eine angemessene Verkaufswerbung zu betreiben, b) auf Wunsch des Auftraggebers die Finanzierungsmöglichkeiten der Interessenten vorzuprüfen und diesen bei Beschaffung von Fremdmitteln behilflich zu sein. c) den Auftraggeber über alle wesentlichen Verhandlungsergebnisse laufend zu unterrichten und die notarielle Vertragsabwicklung vorzubereiten. d) den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderungen und der Preisgestaltung nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären. Der Auftraggeber verpflichtet sich, a) während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen und auch jegliche Maklertätigkeit Dritter zu untersagen. b) dem Makler alle für die Durchführung des Auftrags wichtigen Angaben vollständig und richtig zu machen und alle Verkaufsunterlagen zur Verfügung zu stellen. c) auf eigene Kundenakquisition in Bezug auf das Bauvorhaben, das Gegenstand dieses Auftrages ist, zu verzichten. Der Auftraggeber sichert dem Makler Interessentenschutz zu. Verkauft der Auftraggeber an einen vom Makler angeworbenen Interessenten innerhalb von sechs Monaten nach dessen Bekanntgabe eine Einheit aus einem anderen Bauvorhaben, das nicht Gegenstand dieses Auftrages ist, wird dies als provisionspflichtiges Geschäft behandelt. Dies gilt nicht, wenn der Auftraggeber nachweisen kann, dass sich der Interessent auf Werbemaßnahmen des Auftraggebers neu Die Maklerprovision beträgt % des Gesamtpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Der Provisionsanspruch entsteht am Tage der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Er ist fällig innerhalb von acht Tagen nach Eingang der ersten Kaufpreisrate, spätestens jedoch in drei Monaten, gerechnet vom Tage des Vertragsabschlusses an. Der Makler ist berechtigt, nicht berechtigt, auch vom Käufer Provision zu verlangen. Fortsetzung auf Seite 2
Seite 2 des Bauträger-Allein-Auftrages für das Bauvorhaben 7. Prospekte, Bautafeln, Inserate: Die Herstellung der Verkaufsprospekte ist Sache des Maklers. Auftraggebers. Die Prospekte müssen den Alleinauftragshinweis mit Anschrift, Telefon- und Telefaxnummer sowie das Logo des Maklers enthalten. Die Anbringung des Alleinauftragshinweises mit Anschrift, Telefon- und Telefaxnummer sowie das Logo des Maklers auf der Bautafel ist Sache des Maklers. Auftraggebers. Für Inseratwerbung ist ein Etat von EUR pro Monat vorgesehen. %. Das Werbekonzept wird vom Makler im Ein- Daran beteiligt sich der Bauträger mit vernehmen mit dem Bauträger erstellt. 8. Baustellenkundendienst: Der Auftraggeber richtet an der Baustelle nach Baubeginn einen Kundenberatungsraum ein. Der Makler übernimmt an insgesamt Tagen nach jeweiliger Ankündigung in den Inseraten mit seinem Personal die Kundenberatung jeweils zwischen Uhr und Uhr. Die gemeinsame Festlegung der Kundenberatungstage an der Baustelle erfolgt monatlich. 9. Ersatz des beim Makler anfallenden Sach- und Zeitaufwandes: Die Aufwendungen des Maklers sind zu ersetzen, wenn a) der Auftraggeber als Vertreter ohne Vertretungsmacht handelte, b) das Bauvorhaben vom Auftraggeber nicht durchgeführt wird, es sei denn, ein etwaiger Rechtsnachfolger übernimmt die Verpflichtungen aus diesem Vertrag. c) das Bauvorhaben zu nicht unwesentlich anderen als bei Abschluss dieses Vertrages festgelegten Angebotsbedingungen durchgeführt wird, d) der Auftraggeber seine Alleinauftragspflichten gemäß Ziffer 4. a) verletzt oder e) der Auftraggeber die Verhandlungen mit einem Interessenten des Maklers ablehnt oder auf sonstige Weise die Durchführung des Auftrages erschwert. Der Aufwendungsersatz wird am Tage der Auftragsbeendigung fällig und mit einer etwa anfallenden Maklerprovision in vollem Umfang verrechnet. 10. Berechnung des Sach- und Zeitaufwandes: Für die Berechnung des Sach- und Zeitaufwandes gelten folgende a) Kosten für Inserate, Prospekte (soweit sie vom Makler herzustellen sind) sowie Kosten der Eingabe ins Internet oder in ähnliche Dienste sind in tatsächlich entstandener Höhe, Fahrtkosten nach einkommensteuerrechtlichen Ansätzen zu berechnen. b) Für Auslagen (Porti, Telefon- und Telefaxgebühren) wird pro Monat ein Pauschalbetrag Richard Boorberg Verlag, München, Bauträger-Allein-Auftrag, S. 2 11. Sonstige Vereinbarungen: von EUR angesetzt. c) Für den Zeitaufwand gilt ein Stundensatz voneur weitere sonstige Vereinbarungen auf Seite 3.. Ort und Datum Auftraggeber Makler
Bauträger-Allein-Auftrag Sonstige Vereinbarungen Richard Boorberg Verlag, München, Bauträger-Allein-Auftrag, S. 3 Ort und Datum Auftraggeber Makler
Bauträger-Allein-Auftrag - Vertriebsvereinbarung - Bei Alternativklauseln ist die vereinbarte Alternative anzukreuzen! Bauträger: Makler: Bauvorhaben: Richard Boorberg Verlag, München, Bauträger-Allein-Auftrag, Durchschlag von S. 1 1. Maklerauftrag: 2. Auftragsdauer: 3. Grundpflichten des Maklers: 4. Pflichten des Auftraggebers: 5. Interessentenschutz: 6. Maklerprovision: Gegenstand des Maklerauftrages ist die Herbeiführung von Kaufvertragsabschlüssen über die vom Bauträger erstellten Einheiten des oben bezeichneten Bauvorhabens. Der Auftrag beginnt unwiderruflich am, frühestens jedoch am Tage des Baubeginns, und endet am Tage der Fertigstellung der letzten Einheit, die von diesem Auftrag erfasst ist. Er verlängert sich stillschweigend, wenn danach Verkaufseinheiten noch nicht verkauft sein sollten und er zu diesem Zeitpunkt nicht schriftlich gekündigt ist. Der Makler verpflichtet sich, a) diesen Auftrag fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschanchen, auch unter Berücksichtigung von Kollegeninteressenten im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften, zu bearbeiten, die Kaufinteressenten individuell zu bedienen und eine angemessene Verkaufswerbung zu betreiben, b) auf Wunsch des Auftraggebers die Finanzierungsmöglichkeiten der Interessenten vorzuprüfen und diesen bei Beschaffung von Fremdmitteln behilflich zu sein. c) den Auftraggeber über alle wesentlichen Verhandlungsergebnisse laufend zu unterrichten und die notarielle Vertragsabwicklung vorzubereiten. d) den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderungen und der Preisgestaltung nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären. Der Auftraggeber verpflichtet sich, a) während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen und auch jegliche Maklertätigkeit Dritter zu untersagen. b) dem Makler alle für die Durchführung des Auftrags wichtigen Angaben vollständig und richtig zu machen und alle Verkaufsunterlagen zur Verfügung zu stellen. c) auf eigene Kundenakquisition in Bezug auf das Bauvorhaben, das Gegenstand dieses Auftrages ist, zu verzichten. Der Auftraggeber sichert dem Makler Interessentenschutz zu. Verkauft der Auftraggeber an einen vom Makler angeworbenen Interessenten innerhalb von sechs Monaten nach dessen Bekanntgabe eine Einheit aus einem anderen Bauvorhaben, das nicht Gegenstand dieses Auftrages ist, wird dies als provisionspflichtiges Geschäft behandelt. Dies gilt nicht, wenn der Auftraggeber nachweisen kann, dass sich der Interessent auf Werbemaßnahmen des Auftraggebers neu Die Maklerprovision beträgt % des Gesamtpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Der Provisionsanspruch entsteht am Tage der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Er ist fällig innerhalb von acht Tagen nach Eingang der ersten Kaufpreisrate, spätestens jedoch in drei Monaten, gerechnet vom Tage des Vertragsabschlusses an. Der Makler ist berechtigt, nicht berechtigt, auch vom Käufer Provision zu verlangen. Fortsetzung auf Seite 2
Seite 2 des Bauträger-Allein-Auftrages für das Bauvorhaben 7. Prospekte, Bautafeln, Inserate: Die Herstellung der Verkaufsprospekte ist Sache des Maklers. Auftraggebers. Die Prospekte müssen den Alleinauftragshinweis mit Anschrift, Telefon- und Telefaxnummer sowie das Logo des Maklers enthalten. Die Anbringung des Alleinauftragshinweises mit Anschrift, Telefon- und Telefaxnummer sowie das Logo des Maklers auf der Bautafel ist Sache des Maklers. Auftraggebers. Für Inseratwerbung ist ein Etat von EUR pro Monat vorgesehen. %. Das Werbekonzept wird vom Makler im Ein- Daran beteiligt sich der Bauträger mit vernehmen mit dem Bauträger erstellt. 8. Baustellenkundendienst: Der Auftraggeber richtet an der Baustelle nach Baubeginn einen Kundenberatungsraum ein. Der Makler übernimmt an insgesamt Tagen nach jeweiliger Ankündigung in den Inseraten mit seinem Personal die Kundenberatung jeweils zwischen Uhr und Uhr. Die gemeinsame Festlegung der Kundenberatungstage an der Baustelle erfolgt monatlich. 9. Ersatz des beim Makler anfallenden Sach- und Zeitaufwandes: Die Aufwendungen des Maklers sind zu ersetzen, wenn a) der Auftraggeber als Vertreter ohne Vertretungsmacht handelte, b) das Bauvorhaben vom Auftraggeber nicht durchgeführt wird, es sei denn, ein etwaiger Rechtsnachfolger übernimmt die Verpflichtungen aus diesem Vertrag. c) das Bauvorhaben zu nicht unwesentlich anderen als bei Abschluss dieses Vertrages festgelegten Angebotsbedingungen durchgeführt wird, d) der Auftraggeber seine Alleinauftragspflichten gemäß Ziffer 4. a) verletzt oder e) der Auftraggeber die Verhandlungen mit einem Interessenten des Maklers ablehnt oder auf sonstige Weise die Durchführung des Auftrages erschwert. Der Aufwendungsersatz wird am Tage der Auftragsbeendigung fällig und mit einer etwa anfallenden Maklerprovision in vollem Umfang verrechnet. Richard Boorberg Verlag, München, Bauträger-Allein-Auftrag, Durchschlag von S. 2 10. Berechnung des Sach- und Zeitaufwandes: 11. Sonstige Vereinbarungen: Für die Berechnung des Sach- und Zeitaufwandes gelten folgende Kostenansätze: a) Kosten für Inserate, Prospekte (soweit sie vom Makler herzustellen sind) sowie Kosten der Eingabe ins Internet oder in ähnliche Dienste sind in tatsächlich entstandener Höhe, Fahrtkosten nach einkommensteuerrechtlichen Ansätzen zu berechnen. b) Für Auslagen (Porti, Telefon- und Telefaxgebühren) wird pro Monat ein Pauschalbetrag von EUR angesetzt. c) Für den Zeitaufwand gilt ein Stundensatz voneur weitere sonstige Vereinbarungen auf Seite 3.. Ort und Datum Auftraggeber Makler
Bauträger-Allein-Auftrag Sonstige Vereinbarungen Richard Boorberg Verlag, München, Bauträger-Allein-Auftrag, Durchschlag von S. 3 Ort und Datum Auftraggeber Makler
Erläuterungen zum Bauträger-Allein-Auftrag Vorbemerkung Bei Übernahme der Vermarktung von Bauträgerobjekten ist großen Wert darauf zu legen, dass im Rahmen der Ablauforganisation des Vertriebs gegebene Zuständigkeiten klar definiert sind. Außerdem muss klargelegt werden, in welchem finanziellen Rahmen sich der Bauträger an den Vertriebskosten beteiligt. Vom Umfang der Zuständigkeit und der finanziellen Kostenbeteiligung hängt die Höhe der Maklerprovision ab. Dass der Maklervertrag mit einem Bauträger seinem Charakter nach ein Alleinauftrag sein muss, versteht sich von selbst. Damit der Makler die Möglichkeiten des Marktes voll ausschöpft, ist bestimmt, dass er sich auch zu Gemeinschaftsgeschäften mit Kollegen verpflichtet, wenn diese über einen geeigneten Interessenten für ein Objekt verfügen. Die starke gegenseitige Bindung zwischen Bauträger und Makler spricht dafür, dass der Makler nur vom Bauträger Provision verlangt. Dies gilt umso mehr, je mehr sich der Makler als Vertriebsorgan des Bauträgers nach außen darstellt. Auftragsobjekt Auftragsobjekt ist ein Wohnbauvorhaben (Eigentumswohnungen, Reiheneinfamilienhäuser, Doppelhäuser). Als Auftraggeber fungiert ein Bauträger i. S. des 34c GewO. Der Vertrag eignet sich also nicht für die Vermittlung von Bauverträgen zwischen einem Bauherrn und einem Generalunter-/übernehmer. Er eignet sich auch nicht für die Vermittlung einer Baubetreuung, etwa im Rahmen von Steuersparmodellen. Maklerauftrag Dem Bauträger kommt es darauf an, dass die von ihm erstellten Einheiten verkauft werden. Aus seiner Perspektive nützen ihm Interessentennachweise nichts, bei denen die Verhandlungslast auf ihn zurückfällt. Es wurde deshalb die untechnische Formulierung "Herbeiführung von Kaufvertragsabschlüssen" gewählt. Darin kommt zum Ausdruck, dass über die reine Maklertätigkeit Nachweis und Vermittlung hinaus, alle zum Erfolg beitragenden sachdienlichen Leistungen zu erbringen sind (Interessentenberatung, Besorgung von Unterlagen für Interessenten u. dergl.). Grundpflichten des Maklers Da sich aus dem Vertrag noch weitere Pflichten ergeben können, wird der nicht abschließende Begriff der Grundpflichten gebraucht. Sie bestehen in der Tätigkeitspflicht unter Wahrung aller Abschlusschancen (auch über Gemeinschaftsgeschäfte), finanzielle Interessentenbetreuung, Unterrichtungspflicht gegenüber dem Bauträger und Aufklärungspflicht über die Marktchancen. Pflichten des Auftraggebers Richard Boorberg Verlag, München, Erläuterungen zum Bauträger-Allein-Auftrag, S. 1 Es handelt sich um die normalen Alleinauftragspflichten. Darüber hinaus wird ein Schritt in die Richtung eines qualifizierten Alleinauftrages getan, indem dem Auftraggeber eine eigene Kundenakquisition untersagt wird. Erreicht werden soll die Vermeidung der sich mit Sicherheit daraus ergebenden Bearbeitungsüberschneidungen mit möglichen Provisionskonflikten. Vor allem aber soll vermieden werden, dass der Bauträger in Konkurrenz zu seinem Vertriebsorgan seine Objekte werblich billiger anbietet und damit die Maklertätigkeit ad absurdum führt. Unbenommen bleibt es aber dem Bauträger, Einheiten an Interessenten zu verkaufen, die ihm ohne eigene Akquisitionsbemühungen bekannt wurden (z. B. Geschäftsfreunde u. dergl.). Die Vertragskonstruktion ist in diesem Punkte neu. Wenngleich es bei einer Gesamtabwägung unwahrscheinlich erscheint, dass die Rechtsprechung darin eine unangemessene Benachteiligung des Bauträgers erblickt, kann eine negative Entscheidung nicht ausgeschlossen werden. Der risikoscheue Formularverwender sollte deshalb diesen Passus (4 c) streichen oder zumindest vom Auftraggeber eine besondere Zustimmung einholen. Da aber die Leistungsmöglichkeiten des Maklers ohne diesen Passus zu Lasten des Auftraggebers nicht unbedeutend eingeschränkt werden, spricht viel für seine Beibehaltung. Interessentenschutz Verhindert werden soll ein treuewidriges Verhalten des Auftraggebers, das im Extremfall dazu führen könnte, die Akquisitionsbemühungen des Maklers zur Ablenkung der Maklerinteressenten auf ein anderes seiner Bauvorhaben zu nutzen. Maklerprovision Der Provisionsanspruch entsteht nach gesetzlichem Recht mit rechtswirksamen Zustandekommen des Vertrages (in der Regel der Tag der notariellen Beurkundung). Es entspricht üblicher Praxis, dass die Provisionsfälligkeit von Bauträgern vom Eingang der ersten Kaufpreisrate abhängig gemacht wird. Da es nichts nützt, in einem Formular eine der Praxis entgegenstehende Regelung zu treffen und damit die Akzeptanz seitens des Auftraggebers zu gefährden, wurde dem hier Rechnung getragen. Schon in der Vorbemerkung wurde zum Ausdruck gebracht, dass viel dafür spricht, nur von der Bauträgerseite Provision zu verlangen. Der Makler kommt bei der engen Vertragsbindung zum Auftraggeber dann leicht in Konflikt, wenn er aufgrund des
Erläuterungen zum Bauträger-Allein-Auftrag Prospekte, Bautafeln und Inserate Die darunter getroffenen Regelungen dienen der Abgrenzung der Zuständigkeiten und der Kostenverteilung der Inseratewerbung. Baustellenkundendienst Die Einrichtung eines Kundenberatungsraumes auf der Baustelle empfiehlt sich nur bei größeren Bauvorhaben, bei denen eine entsprechende Besucherfrequenz der Kunden zu erwarten ist. Bei kleineren Bauvorhaben sollte der Passus gestrichen werden. Die Besetzung des "Baustellenbüros" gegebenenfalls später auch in einer Musterwohnung durch Maklerpersonal gewährleistet, dass das Verkaufsgeschehen in den Händen des Maklers bleibt und damit kritische Eigenabschlüsse des Bauträgers unterbleiben. Ersatz des beim Makler anfallenden Sach- und Zeitaufwandes Vereinbart wird der Ersatz des Sach- und Zeitaufwandes nur für Fälle, bei denen die Vergeblichkeit ihres Einsatzes auf die Verhaltensweise des Auftraggebers zurückzuführen ist. Berechnung des Sach- und Zeitaufwandes Die Berechnung des Sach- und Zeitaufwandes setzt eine genaue Erfassung der für den Auftraggeber erbrachten Leistungen voraus und folgt im übrigen üblichen Regelungen. Richard Boorberg Verlag, München, Erläuterungen zum Bauträger-Allein-Auftrag, S. 2