Köln Soziodemografie. Köln auf einen Blick. Regionale Marktentwicklungen. Erbschaft: Immobiliencheck als Grundlage für Entscheidungen Seite 8

Transkript

1 3,90 Euro [DE] Köln 2016 Regionale Marktentwicklungen Seite 1 Erbschaft: Immobiliencheck als Grundlage für Entscheidungen Seite 8 EnEV-Novellierung 2016: Werte und Neuerungen Seite 6 Kölsch, Karneval und Kunst: Die Medienstadt und Kunstmetropole am Rhein ist bekannt für ihre Geselligkeit. Klar, dass in der Domstadt die hohe Immobiliennachfrage weiter steigt zunehmend auch auf der Schäl Sick! Kölner Lebensfreude: grenzenlos! Philip Heinrich Regionalleiter, Köln Soziodemografie Köln ist mit 1,03 Mio. Einwohnern die größte Stadt Nordrhein-Westfalens. Seit 2011 gewann die Stadt Einwohner hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Köln gemäß aktuellen Prognosen weitere ca Einwohner hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von rund Einheiten gerechnet. Damit bleibt die Wohnungsnachfrage in Köln langfristig hoch. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Kölner Wohnungsmarkt. Köln auf einen Blick Lage am Rhein, größte Stadt Nordrhein-Westfalens und viertgrößte Metropole Deutschlands Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt auf hohem Niveau Der Eigentumserwerb ist Köln in Relation zum verfügbaren Einkommen relativ günstig Kapitalanleger schätzen an Köln die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,4 %; sehr niedrig Kaufkraftkennziffer: 107,7 1

2 STADTMARKTBERICHT KÖLN EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 1,94 110% 1,89 Haushaltsstruktur Köln = 100% 105% 100% 95% 1,84 1,79 1,74 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur NRW Altersstruktur Köln < % ,69 Altersstruktur NRW < n Einwohner n Haushalte n Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, RIWIS Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, RIWIS Wirtschaft Der Standort Köln ist einer der sieben größten und stärksten Wirtschaftsräume Deutschlands und Verkehrsknotenpunkt im Zentrum Europas. Per Luftverkehr (Flughafen Köln/Bonn), Schifffahrt, Schiene (drei ICE-Bahnhöfe), Straße und Nahverkehr besteht eine hervorragende Anbindung an das regionale und internationale Verkehrsnetz. Köln hat eine breite Branchenstruktur, die von zahlreichen Großunternehmen dominiert wird; zu den bekanntesten gehören AXA Konzern AG, Galeria Kaufhof GmbH, Lufthansa AG, REWE Zentral AG, RTL Television und RWE Power AG. Die wichtigsten Branchen sind das produzierende Gewerbe, Groß- und Einzelhandel, Gesundheit und Soziales sowie Technologie, Medien und Telekommunikation. Köln ist auch ein wichtiger überregionaler Messeplatz. Aufgrund der Vielzahl an universitären Einrichtungen gehört die Stadt zu den ältesten und wichtigsten Hochschulstandorten Deutschlands. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 7,8 % angestiegen, nachdem selbst die Krise 2009 keine Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 10,6 % betrug, ist sie bis Ende 2014 auf 9,6 % gesunken. Die Quote liegt jedoch weiterhin deutlich über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Köln arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 30,4% 26,8% 0,1% n Produktion, Verarbeitung, Bau 13,4% n Handel und Verkehr n höherwertige DL n öffentliche und private DL n Landwirtschaft Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, RIWIS 29,4% In Köln werden pro Jahr Wohnungen gebaut, davon etwa 72 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit Einheiten über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Strukturen und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor sehr gut. 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN KÖLN Fertigstellungen n Wohnungen in Mehrfamilienhäusern n Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern n Wohnungen je Einw. (Köln) n Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, RIWIS Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Köln ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,5 je Einwohner) dokumentiert, die nahe dem Wert von vergleichbaren Städten (6,6) liegen. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro. 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Fertigstellungen je Einwohner In Köln werden pro Jahr Wohnungen gebaut, davon etwa 72 % in Mehrfamilienhäusern. Die Mieten und Preise am Kölner Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren gestiegen und konnten in 2014 die Steigerungsraten der Vorjahre sogar übertreffen. In erster Linie ausschlaggebend dafür ist das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund sinkender Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien investieren und dabei wirtschaftlich starke Metropolregionen fokussieren. Aber auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Einwohner- und Haushaltanstieges hat zu dem Preisanstieg geführt. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 11,40 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 14,80 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 9,10 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 13,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 31 % im Neubau bzw. 23 % im Bestand deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und gehen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 42 % angestiegen und damit stärker als die 3

4 STADTMARKTBERICHT KÖLN Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei 20 bis 25 % bei Häusern bzw. rund 38 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Köln zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Köln durchschnittlich das 7,4-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 8,7-fache investiert wurde. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Köln in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 2,5 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung der Kölner Wohnimmobilien etwas über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Kölner Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 140% 140% 130% 2000 = 100% 130% 120% 110% 2000 = 100% 120% 110% 100% 100% 90% % n Miete Neubau n Miete Bestand n ETW Neubau n ETW Bestand n Reihenhaus Neubau n Reihenhaus Bestand n Einfamilienhaus n Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT KÖLN IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,20 11,40 14, % +26 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,00 9,10 13, % +28 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +45 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +40 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +22 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +47 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +28 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +31 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN KÖLN Quellen: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Fortsetzung auf Seite

6 EnEV 2016 Werte und Neuerungen der EnEV Richtig, wichtig und oft richtig teuer Am 1. Mai 2014 ist die letzte Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten. Gut eineinhalb Jahre später, zum 1. Januar 2016, ist die EnEV noch einmal verschärft worden. Warum gibt es die EnEV, was gilt für wen, welche Regelungen sind jetzt neu und was kommt noch? Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen. Warum gibt es die EnEV? Als Teil der Energiewende hat sie das Ziel, die Schadstoffemissionen zu senken, Heizkosten zu sparen und die Abhängigkeit Deutschlands von Energieimporten zu verringern. Der Gesetzgeber verlangt darin, dass Häuser bis 2050 nahezu klimaneutral sein sollen und ihr Energiebedarf nur aus erneuerbaren Ressourcen stammen darf. Die Vorgaben beziehen sich neben der Heizungs- und Klimatechnik vor allem auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Denn auf Häuser entfallen knapp 40 % des Energieverbrauchs und rund 1/3 der CO 2 -Emissionen in Deutschland entsprechend groß sind die Einsparpotentiale, um die deutschen Klimaziele zu erreichen. Worauf müssen Immobilieneigentümer achten? Besonders Altbauten sind energetische Großverbraucher. Denn für diese Immobilien gelten speziell Dachisolierungen als Schwachpunkt. In der EnEV ist daher sowohl für zugängliche oberste Geschossdecken wie z. B. Dachböden, als auch für nicht begehbare Dachgeschossdecken in Form von nicht ausgebauten Spitzböden eine Dämmpflicht zum Stichtag 31. Dezember 2015 festgeschrieben worden. Um die geforderten Dämmwerte zu erreichen, kann statt der Dämmung der oberen Geschosse alternativ auch das Dach isoliert werden. Dies ist aus wirtschaftlicher Sicht allerdings nur bei einem Dachbodenausbau zu empfehlen. Neben dem Dach zählt vor allem die Heizung zu den Optimierungspotentialen bei Bestandsimmobilien. Hier wurde bei der EnEV die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel (Jahrgänge älter als 1985 bzw. älter als 30 Jahre) erweitert. Bisher galt diese Regelung für Kessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden. 6

7 ENERGIEEINSPARVERORDNUNG 2016 Was gilt seit 2016 für Bauherren? In der EnEV, die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, sind bereits die Neubauanforderungen festgelegt worden, die zum 1. Januar 2016 wirksam wurden: Der erlaubte Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten sinkt um durchschnittlich 25 % und der Wert für die Mindestwärmedämmung der Gebäudehülle um durchschnittlich 20 %. Aber auch hier keine Regel ohne Ausnahme: Wegen der aktuellen Herausforderungen bei der Unterbringung von Flüchtlingen gelten seit Oktober 2015 andere Werte für neue Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte im Sinne des Asylgesetzes. Beispielsweise wird die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken (Nachrüstpflicht) bis zum 31. Dezember 2018 ausgesetzt, wenn das Gebäude als Aufnahmeeinrichtung oder als Gemeinschaftsunterkunft im Sinne des Asylgesetzes dienen soll. Ab dem Jahr 2021 müssen übrigens nach europäischen Vorgaben alle Neubauten grundsätzlich im Niedrigstenergie-Gebäudestandard errichtet werden. Die konkreten Vorgaben und Werte dafür werden noch 2016 festgelegt. Für wen gilt die EnEV-Novellierung seit 2016 nicht? Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, sind von der Austauschpflicht bei Heizungen ausgenommen. Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, die Vorgaben umzusetzen. Nicht betroffen sind auch Bestandsimmobilien mit einem Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel. Denn in der Praxis werden die Kessel ohnehin im Durchschnitt nach 24 Jahren ausgetauscht. Eine weitere Ausnahme: Falls Hauseigentümer die Kosten für die Sanierung nicht in einer angemessenen Frist wieder erwirtschaften können, müssen sie nicht nachrüsten. Wie lange eine angemessene Frist ist, darüber streiten die Gerichte die allerdings im Falle von nicht erfüllten Auflagen eine Geldstrafe nach sich ziehen kann. Darüber hinaus beziehen sich alle Änderungen, die seit 2016 im Rahmen der EnEV gelten nicht auf Bestandsimmobilien. Aber egal ob Dachdämmung, Wanddämmung oder Heizung: Jeder Hauseigentümer sollte erst einmal die Unterlagen studieren oder sich am besten Rat von einem Fachmann holen ob er überhaupt renovieren und investieren muss. Auch wenn die Bestimmungen Sie aktuell nicht betreffen sollten, ist es trotzdem sinnvoll sich mit den Anforderungen der EnEV zu beschäftigen. Denn die Nachrüstpflichten werden sich in den nächsten Jahren weiter verschärfen. Dann können hohe Sanierungskosten und Investitionen auf Sie zukommen, damit Ihr Haus den neuen Regelungen gerecht wird. Darüber hinaus besteht bei einem späteren Immobilienverkauf die Gefahr, dass die Immobilie an Wert verliert und potentielle Kaufinteressenten nicht bereit sind, den gewünschten Verkaufspreis zu zahlen. Sind die Vorschriften der EnEV zwingend umzusetzen? Wer nicht wie gefordert nachrüstet oder die Dämmungsauflagen nicht erfüllt, muss seitens der Behörden mit finanziellen Bußgeldforderungen in Höhe von bis zu Euro rechnen. Was hat die EnEV mit Kauf oder Verkauf zu tun? Unabhängig ob Neu- oder Altbau: Die EnEV betrifft alle Käufer und Verkäufer. Denn in ihr ist auch die Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen bei Verkauf und Vermietung geregelt. Die inzwischen bekannten Energieausweise sind Teil dieser Pflicht und umfassen nun auch die Angabe der Energieeffizienzklasse gestaffelt wie bei Kühlschränken nach den Klassen A+ bis H. Generell muss der Energieausweis jetzt bereits zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts zugänglich gemacht werden und nach Abschluss dem Käufer oder neuen Mieter ausgehändigt werden (Kopie oder Original). Dabei gilt es zwischen zwei Arten an Energieausweisen zu unterscheiden: Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand der Dämmung (Nutzerverhalten wird hier nicht berücksichtigt). Der Verbrauchsausweis hingegen beruht auf den tatsächlichen Verbrauchswerten der vergangen drei Jahre. Dieses Verfahren ist günstiger aber auch weniger objektiv. Um einen Überblick über eventuell anfallende Maßnahmen zu gewinnen, empfehlen wir von PlanetHome als ersten Schritt eine qualifizierte Beratung sowie spätestens jetzt die Ausstellung eines Energieausweises. Ihr PlanetHome Immobilienberater empfiehlt Ihnen gerne einen geeigneten Energieberater und unterstützt Sie bei der Ausstellung Ihres Energieausweises über unseren Partner SEnerCon, denn wir begleiten Sie komfortabel, sicher und erfolgreich. Dieser Service ist bei einem konkreten Verkaufswunsch für Sie selbstverständlich kostenfrei. Und so funktioniert`s: Mehr Informationen erhalten Sie unter planethome.de/energieausweis oder wenden Sie sich direkt an Ihren PlanetHome Immobilienberater. 7

8 IMMOBILIENCHECK Erbschaft: Immobiliencheck als Entscheidungsgrundlage Immobilien sind nicht nur eine Säule der eigenen Altersvorsorge, sondern immer häufiger der Hauptteil eines Erbes. Dazu die wichtigsten Informationen für Immobilieneigentümer und Familien hier in Kurzform. Es ist eine unglaubliche Zahl, aber sie ist wahr: 3,1 Billionen Euro werden von 2015 bis 2024 in Deutschland vererbt. Das geht aus Berechnungen der Studie Erben in Deutschland * hervor. Die finanzielle Dimension dieser Summe wird deutlich, wenn der Betrag in Relation zu zwei anderen Zahlen betrachtet wird: Der gesamte Bundeshaushalt 2016 beträgt mit Ausgaben in Höhe von 316,9 Milliarden Euro nur ca. ein Zehntel der Summe, die bis 2024 vererbt wird. Und zweitens: Das Gesamtvermögen aller privaten Haushalte beträgt gut 11 Billionen Euro damit wird bis 2024 also fast ein Drittel seinen Eigentümer wechseln. Entsprechend wichtig ist es, dass die Immobilieneigentümer und ihre Familien über den Wert, den Zustand und die Möglichkeiten der Immobilie genau Bescheid wissen. Zum Beispiel mit einem Immobiliencheck von PlanetHome für Immobilieneigentümer. Denn längst sind die Zeiten vorbei, in denen nur eine kleine, privilegierte Klasse vermögender Bürger eine oder mehrere Immobilien vererbt. Mittlerweise umfasst in Deutschland ca. 46 % der Erbschaft mindestens eine Wohnung oder ein Haus. Im Durchschnitt werden je Erbfall Euro vererbt, wobei Immobilien den weit größeren Teil des vererbten Vermögens als das reine Geldvermögen stellen. Und generell gilt: Wo Immobilien vererbt werden, wird auch mehr Geld hinterlassen. Für alle Immobilieneigentümer, deren Familien und die beratenden Banken bedeutet das: Weil die Immobilie meist den Großteil des Vermögens ausmacht, wird es mit der steigenden Zahl der zu vererbenden Wohnungen und Häuser immer wichtiger, über den Wert der Immobilie genau Bescheid zu wissen. * Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge (DIA-Studie): Erben in Deutschland, Berlin ** Der Immobiliencheck über PlanetHome ist kein Gutachten, sondern unsere professionelle Einschätzung des derzeit am Markt erzielbaren Verkaufserlöses Ihrer Immobilie und betrifft ausschließlich Immobilien, die sich in Deutschland im Einzugsbereich einer PlanetHome Geschäftsstelle befinden. 8

9 Gut zu wissen, egal was geplant ist um die richtigen Entscheidungen zu treffen Der Immobiliencheck ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie eine Entscheidungsgrundlage benötigen, ob ein Immobilienverkauf für Sie in Frage kommt oder nicht. Denn auch Regelungen wie Nießbrauch, Schenkung zu Lebzeiten, Einsetzen eines Vorerben oder eine Verfügung zur Aufteilung des Vermögens können Alternativen zu einem Immobilienverkauf darstellen. Dabei werden alle relevanten Einflussfaktoren auf den Wert des Objekts erfasst. Bei PlanetHome analysieren dabei fachlich ausgebildete, erfahrene Experten, die sich mit der Region auskennen, detailliert das Haus bzw. die Wohnung. Zur schnellen und unkomplizierten Ermittlung des aktuellen Wertes, werden die Bodenrichtwerte für Grundstücke berücksichtigt, ebenso fließen vergleichbare Verkäufe aus der jüngsten Vergangenheit in der näheren Umgebung und andere Faktoren mit in die Bewertung ein. Auf dieser Basis erhält der jeweilige Auftraggeber, also zum Beispiel der Immobilieneigentümer oder auch dessen potentiellen Erben, eine realistische Einschätzung basierend auf allen relevanten Daten und Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand, sowie Modernisierungs- Status, gesetzliche Auflagen und vieles mehr. Der Immobiliencheck über PlanetHome lohnt sich dabei doppelt: Zum einen bietet PlanetHome einen kostenlosen Immobiliencheck** (im Wert von 595 Euro inkl. MwSt.) für den Immobilieneigentümer an. Für Mehrfamilienhäuser umfasst der Immobiliencheck (im Wert von Euro inkl. MwSt.) zusätzlich eine Potenzial-Betrachtung, energetische Hinweise und Informationen zur Mietpreisbremse. In beiden Fällen erhalten Verkaufsinteressenten eine einzigartige, ausführliche elektronisch und schriftliche Dokumentation der Immobilienprüfung in gebundener und hochwertiger Form. Auf mehreren Seiten wird neben einer detaillierten und übersichtlichen Darstellung des Immobilienbestands, auf wichtige und aktuelle Themen für Immobilieneigentümer wie z.b. der neuen EnEV-Novellierung eingegangen. Komplementiert wird die schriftliche Ausarbeitung durch konkrete Handlungsempfehlungen sowie einer detaillierten Marktwertermittlung. Der Immobiliencheck im Wert von Euro beinhaltet zusätzlich ausführliche Informationen zu energetischen Hinweisen, einer Potenzial-Betrachtung sowie zur Mietpreisbremse. Ähnlich der ärztlichen Vorsorge für die Gesundheit sollte auch die Immobilie als das größte finanzielle Kapital routinemäßig gecheckt werden. Veränderungen der Lebenssituation wie ein Jobwechsel, Auszug der Kinder, ein Pflegeoder Trauerfall kommen oft unerwartet, erfordern aber häufig eine Veränderung der Wohnsituation. Dann spart es viel Zeit und Nerven, wenn die Bewertung der Immobilie nicht zur zusätzlichen Belastung wird, und man eine umfassende, professionelle und vor allem aktuelle Analyse der Immobilie griffbereit hat. Wir von PlanetHome begleiten Sie im Verkaufsfall komfortabel, sicher und erfolgreich. So können wir Sie in bewegten Zeiten zusätzlich entlasten. Nutzen Sie jetzt die Gelegenheit für einen kostenlosen Immobiliencheck! Ausführliche Informationen erhalten Sie unter planethome.com/ immobiliencheck oder vereinbaren Sie gleich direkt einen unverbindlichen Termin mit Ihrem PlanetHome Immobilienberater. 9

10 STADTMARKTBERICHT KÖLN MIETEN UND KAUFPREISE IN DEN TEILRÄUMEN KÖLN IM JAHR 2014 WOHNLAGEN MIETEN (BESTAND) Ø IN EURO/QM MIETEN (NEUBAU) Ø IN EURO/QM ETW-PREISE (BESTAND) Ø IN EURO/QM ETW-PREISE (NEUBAU) Ø IN EURO/QM REIHENMITTEL- HAUS (BESTAND) Ø IN EURO EINFAMILIENHAUS (BESTAND) Ø IN EURO Günstige Wohnlagen: Poll/Westhoven/Ensen/Porz, Chorweiler, Mülheim-Süd, Langel/Libur/Zündorf, Kalk-Ost, Porz-West 7,30 8,40 8,00 9, Wohnlagen mit durchschnittlichem Preisgefüge: Ehrenfeld/Neuehrenfeld, Nippes/Riehl/Niehl, Weiden/Lövenich/ Widdersdorf, Rodenkirchen-West, Ehrenfeld-West/Esch/Pesch, Longerich/Weidenpesch, Deutz, Dünnwald/Dellbrück/Brück/Rath 8,10 9,50 8,80 11, Teure Wohnlagen: Müngersdorf/Junkersdorf/Braunsfeld, Rodenkirchen/Weiß/Sürth 9,40 10,40 10,40 11, Exklusive Wohnlagen: Altstadt/Neustadt, Hahnwald, Lindenthal/Sülz/Klettenberg, Bayenthal/Marienburg 10,20 10,80 12,00 12, Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Kölner Wohnlagen im Profil Die Altstadt ist geprägt von Einzelhandel, Büros und Dienstleistungen einerseits und hochwertigem bis hin zu luxuriösem Wohnen andererseits. Der Rheinauhafen mit dem Kölschen Vorzeige-Wohnprojekt, dem Kranhaus, hat sich als Standort für das Luxuswohnen etabliert. Aber auch in den angrenzenden Veedeln der Neustadt wie dem Agnesviertel, dem Belgischen Viertel oder der Südstadt findet eine Aufwertung durch Sanierung der Bausubstanz und Austausch der Bevölkerung zugunsten einkommensstärkerer Bevölkerungsgruppen statt (Gentrifikation). Neben (luxus-)sanierten Gründerzeit- und Jugendstil-Altbauten entstehen mehr und mehr exklusive Neubauten sowie Bars, Cafés, Galerien und Boutiquen. Die Wohnlagen sind mit gut bis sehr gut einzuschätzen und profitieren besonders vom Trend zurück in die Stadt. Sie sind beliebt bei Studenten, Singles und den sogenannten DINKS (double income no kids), zunehmend aber auch bei Familien mit Kindern und der Generation 55+. Hahnwald gehört mit seinen modernen Villen, die überwiegend seit den 1950er Jahren entstanden, den großzügigen Gärten und dem alten Baumbestand zu den exklusivsten Wohnlagen Kölns. In Lindenthal/Sülz/Klettenberg, einem gutbürgerlichen Wohnring, finden sich überwiegend gute bis sehr gute Wohnlagen. Der Teilraum profitiert von einem hohen Grünanteil, dem Kölner Stadtwald und dem Grüngürtel. Mehrfamilien-/ Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung z. T. aus der Gründerzeit und im Jugendstil prägen neben Siedlungsbau der 1920er/1930er bis 1950er Jahren die Bebauungsstruktur. Der Teilraum verfügt über diverse Stadtteilzentren, wie die studentisch geprägten Zülpicher Straße oder die vornehme Dürener Straße. Der Teilraum Bayenthal/Marienburg zeichnet sich durch gute und sehr gute Wohnlagen aus. Der Standort profitiert von seiner Nähe zur Innenstadt und zum Rhein. Die heterogene Bebauung umfasst sowohl Geschosswohnungsbau als auch Villenbebauung aus der Gründerzeit und dem Jugendstil. Top-Lage ist besonders die Villenkolonie Marienburg, deren großzügige Grundstücke mit historischen, aber auch modernen Villen bebaut sind. Schon seit den 1920er Jahren entstand Müngersdorf/Junkersdorf als gehobenes Wohngebiet. Neben gartenstadtähnlichen Siedlungsgebieten ist diese Wohnlage überwiegend mit Einfamilienhäusern bebaut. In Braunsfeld mischen sich Villen mit gepflegten Mehrfamilienhäusern aus den 1960er/1970er Jahren. Der Teilraum gehört zu den guten Wohnlagen Kölns. Die Bebauung in Rodenkirchen/Weiß/Sürth ist durch eine große Vielfalt geprägt. Offene und geschlossene Bauweisen im Fachwerk und moderne Architektur sowie die Nähe zum Rhein (Rheinstrand Rodenkirchen) sind charakteristisch. Der Teilraum Ehrenfeld/Neuehrenfeld ist multikulturell geprägt. Vor allem das Veedel Ehrenfeld zeichnet sich durch hohe Urbanität aus. Das in Teilen studentisch geprägte Ehrenfeld befindet sich im Aufwertungsprozess. Neben verbliebenen Gründerzeit- und Jugendstilhäusern prägen teils genossenschaftliche Mietwohnungskomplexe, besonders in Neuehrenfeld, den Teilraum. Nippes zeichnet sich durch hohe Urbanität aus und befindet sich im Aufwertungsprozess. In Riehl prägen teils genossenschaftliche Mietwohnungskomplexe den Teilraum. Raderberg/Zollstock/Raderthal gelten als mittlere bis gute Wohnlagen mit heterogener Bebauung, von genossenschaftlichem Geschosswohnungsbau bis hin zu attraktiver Einfamilienhausbebauung. Der Teilraum profitiert von seinem hohen Grünanteil, d. h. der Nähe zum Kölner Grüngürtel sowie von der Nähe zur Innenstadt. 10

11 Je nach Lage innerhalb dieser Teilräume kann das Preisniveau sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment schwanken. In Toplagen sind mehr als 15 Euro/qm Miete für eine Neubauwohnung keine Seltenheit mehr. Auch für Bestandswohnungen wird diese Schwelle manchmal überschritten. Für Luxus-Mietwohnungen bilden 20 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche mancherorts lediglich das untere Ende der Preisspanne. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Preis je Quadratmeter unterschiedlich; jedoch zeigt das durchschnittliche Niveau der Gesamtstadt, dass im Vergleich zu anderen Städten Deutschlands günstiger Wohnraum noch verfügbar ist. In den günstigsten Teilräumen liegen die Durchschnittspreise noch zwischen und Euro/qm im Bestand. In den Top-Lagen liegen die Spitzenkaufpreise vor allem im Neubau über der Euro-Marke. Als teuerstes Projekt zählt derzeit das Gerling Viertel im Zentrum, das Euro für den Quadratmeter in der Spitze erreicht. Gerade die zentralen Wohnlagen sind durch Geschosswohnungsbau geprägt. Zu den typischen und gefragtesten Eigenheimstandorten dagegen gehören zuvorderst Hahnwald, Marienburg, Lindenthal, Rodenkirchen etc. Ein Einfamilienhaus ist in diesen Lagen aufgrund des sehr geringen Angebots meist nicht unter 1 Mio. Euro zu haben. Für Top-Objekte werden Preise von 2 Mio. Euro und mehr aufgerufen. Dass die Wohnungsnachfrage in Köln nach wie vor sehr gut ist, zeigt vor allem die Tatsache, dass rechtsrheinische Gebiete wie Deutz, Kalk oder Mülheim preislich und im Image aufholen. Nicht nur bisherige begehrte Lagen stehen demnach im Fokus der Nachfrager, sondern auch durchschnittliche Lagen. Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3 5 % des Marktes, aus denen einen Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominal-Werte. 11

12 Einfamilienhäuser Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum: Herausgeber PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: davis/fotolia.com, macro-vectors/shutterstock.com. Über 80 eigene Standorte* auch in Köln in Ihrer Nähe. KÖLN Unter Sachsenhausen Köln infokoeln@planethome.com n PlanetHome Standorte * Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich.