Wiesbaden 2015/2016. Soziodemografie. Wiesbaden auf einen Blick

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1 3,90 Euro [DE] Wiesbaden 2015/2016 Heiß begehrt: Die charmante hessische Landeshauptstadt mit den salzhaltigen Thermalquellen zeichnet sich durch historische Bürgerhäuser und prachtvolle Anwesen aus. Grüner und günstiger als Frankfurt, ist Wiesbaden eine echte Alternative. Christopher Preis Leiter Immobilienvertrieb, Wiesbaden Soziodemografie Wiesbaden ist mit Einwohnern die zweitgrößte Stadt Hessens. Seit 2000 gewann die Stadt 270 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist auf positive Geburten- und vor allem Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird die Einwohnerzahl in Wiesbaden weitgehend konstant bleiben. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im selben Zeitraum ein Anstieg um rund Haushalte prognostiziert. Damit ist langfristig eine hohe Wohnungsnachfrage in Wiesbaden gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Wiesbadener Wohnungsmarkt. Wiesbaden auf einen Blick Traditionsreiche Kurstadt, Hochschulstandort, Landeshauptstadt, Verwaltungszentrum Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Wiesbaden in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise teuer Kapitalanleger schätzen an Wiesbaden die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 3,0 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 113,3 1

2 STADTMARKTBERICHT WIESBADEN EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 106% 2,00 Haushaltsstruktur Wiesbaden % 1, = 100% 100% 97% 1,90 1,85 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Hessen Altersstruktur Wiesbaden < % ,80 Altersstruktur Hessen < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Wirtschaft Die Landeshauptstadt Hessens ist ein wichtiges Verwaltungszentrum mit dem Sitz mehrerer hochrangiger Behörden (Bundeskriminalamt, Statistisches Bundesamt etc.). Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut. Neben den Bundesautobahnen 3, 66, 643 und 671 verfügt die Stadt über einen ICE-Halt. Die Wirtschaftsstruktur Wiesbadens ist dienstleistungsgeprägt. Wichtige Branchenschwerpunkte sind Verwaltung, Medien, Versicherungen/Finanzen und Consulting. Zudem spielt das Gesundheitswesen, insbesondere der Kurbetrieb, aufgrund der Thermal- und Mineralquellen eine wichtige Rolle. Die bekanntesten Unternehmen sind Aareal Bank AG, Abbott Medizintechnik, DBV Winterthur, Sektkellerei Henkell & Co., Linde AG, Panasonic Marketing Europe GmbH, R+V Versicherungen und ZDF bzw. Hessischer Rundfunk. Zudem ist Wiesbaden eine internationale Messe- und Kongressstadt sowie Hochschulstandort. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den seit der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wieder gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 1,6 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Quote im Jahr 2009 noch 8,2 % betrug, ist sie mittlerweile auf 7,4 % zurückgegangen, liegt allerdings nach wie vor über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Wiesbaden arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 38,0% Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 0,3% 24,3% 13,6% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr 23,8% höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft In Wiesbaden werden pro Jahr etwa 530 Wohnungen gebaut, davon etwa 66 % in Mehrfamilienhäusern. Im Jahr 2013 stieg die Bautätigkeit wieder an. Die Nachfrage ist aufgrund der guten wirtschaftlichen Struktur und der positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN WIESBADEN Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Wiesb.) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Wiesbaden ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (5,7 je Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro Fertigstellungen je Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der guten wirtschaftlichen Struktur und der positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. Die Mieten und Preise am Wiesbadener Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen und konnten in 2014 die Steigerungsraten der Vorjahre sogar übertreffen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,20 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 13,70 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 9,00 Euro/qm und erreichen im Maximum 12,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 21 % im Neubau bzw. 21 % im Bestand deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und gehen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die 3

4 STADTMARKTBERICHT WIESBADEN Neubaupreise um +23 % angestiegen und damit deutlich stärker als die Kaufpreise im Bestand. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zum Eigentumssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit dem Jahr 2000 größtenteils positiv. Die Steigerungen lagen bei bis zu 27 % bei Häusern bzw. zwischen 7 und 22 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Wiesbaden zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Wiesbaden durchschnittlich das 7,5-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache ausreicht. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Wiesbaden in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 1,5 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit ist eine weitgehende Wertbeständigkeit bei Wiesbadener Wohnimmobilien zu unterstellen. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Wiesbadener Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 130% 130% 120% 120% 2000 = 100% 110% 100% 2000 = 100% 110% 100% 90% 90% 80% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT WIESBADEN IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,40 10,20 13, % +22 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,70 9,00 12, % +24 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +2 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +13 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +19 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +22 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % -2 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +9 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN WIESBADEN Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Wiesbaden sind: Am Birnbaum, Aukamm, City-Ost, Dichterviertel, Komponistenviertel, Nerotal, Schierstein, Sonnenberg und Weidenborn. 5

6 STADTMARKTBERICHT WIESBADEN Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

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