Der gehobene Wohnungsmarkt München im Vergleich

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1 research analysis consulting Der gehobene Wohnungsmarkt München im Vergleich Vortrag von Dr. Heike Piasecki, Niederlassungsleiterin Immobilien Colloquium München, 18. Februar 2011 Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

2 Einwohnerzahl in München kennt nur eine Richtung: nach oben Positive Geburtenraten als auch Wanderungszahlen Steigende Haushaltszahlen bei zunehmender Singularisierung Ca innerstädtische Umzüge Positive Rahmenbedingungen für Wohnungsnachfrage in München Quelle: RIWIS, modifizierte Berechnung der Prognose des Statistischen Landesamts Bayern 2011 Folie 2

3 Beschäftigte und Arbeitslose in München 2004 bis 2009 Prosperierender Wirtschaftsraum sichert Wohnungsnachfrage Vorwiegend arbeitsmarktorientierte Zuwanderungen Nachfrage nach zielgruppenspezifischem Wohnungsangebot Quelle: RIWIS 2011 Folie 3

4 Verfügbares Einkommen privater Haushalte steigt Kaufkraftspanne bei den A-Städten zwischen Berlin (91,6) und München (134,2) Moderates Wachstum prognostiziert Einkommensorientierte Wohnungsnachfrage Quelle: MB Research, Prognose der auf Basis Statistisches Landesamt 2011 Folie 4

5 Bautätigkeitsstatistik München 2000 bis 2009 Gesamtfertigstellungen rund Wohnungen p. a. Etwa 55 % Eigentumswohnungen, 10 % freifinanzierter Mietwohnungsbau, 20 % sozialer Wohnungsbau, 15 % Ein- und Zweifamilienhäuser Bautätigkeit befindet sich aktuell auf dem Tiefstand, infolgedessen Verknappung des Wohnraums Bedarf bis 2020 rund Wohnungen p. a. (zwischen und WE p. a.) * Nachmeldungen der vorangegangenen Jahre Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, BulwienGesa 2011 Folie 5

6 Projektentwicklungsvolumen im Segment Wohnen nach Status 2008 bis 2015* Gesamtvolumen 2011: 2,01 Mio. qm (Veränderung zu 2010: qm) qm geplant ( qm) qm im Bau ( qm) qm fertiggestellt ( qm) (Angaben in Klammern: Veränderung zum Vorjahr 2010) Das Projektvolumen in München beträgt derzeit rund 2,01 Mio. qm Wohnfläche, qm mehr als im Vorjahr 63 % hiervon entfallen auf Projekte die bereits fertiggestellt bzw. aktuell im Bau sind Das Planungsvolumen liegt bei rund qm Wohnfläche Die größten Anteile des gesamten Projektentwicklungsvolumens entfallen auf die Baywobau, die Bayerische Bau und Immobilien GmbH & Co. KG, JK Wohnbau und Infraplan * Ausschließlich projektentwicklerrelevante Erhebung, nicht enthalten ist der geförderte Wohnungsbau, Quelle: Entwurf Projektentwicklerstudie BulwienGesa 2011 Folie 6

7 Dr. Heike Piasecki Immobilien Colloquium München Folie 7

8 Transaktionsrate Eigentumswohnungen im Teileigentum konstant überdurchschnittlich hoch München 2009: Verkaufsfälle bei Mio. Euro Umsatz Boom auf dem Wohnungsmarkt seit 2009 führt zu steigenden Investitionen im 1. bis 3. Quartal 2010: Geldumsatzvolumen +4 % über dem Vorjahresniveau Dominanz im Bestandsmarkt mit etwa 75 % In 2010 (1.-3. Quartal) erhebliche Zunahme beim Verkauf von Wohnbaugrundstücken (individuell: +11 %, mehrgeschossig: +42 %) Quelle: RIWIS, Gutachterausschuss 2011 Folie 8

9 Prognose ETW-Preise und Neubau-Mieten München 2005 bis 2015, Prognose Februar 2011 München ist Deutschlands teuerster Standort Ständiger Zuzug, d. h. hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringer Bautätigkeit lässt Preise und Mieten weiter steigen Die stabile Wirtschaftsstruktur lässt auch zukünftig auf eine stabile Nachfrage und positive Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt schließen Quelle: RIWIS 2011 Folie 9

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11 Verhältnis von Neubaumieten und Kaufpreisen weist eine stabile Entwicklung auf ( im Städtevergleich) Quelle: RIWIS 2011 Folie 11

12 Kleines Angebot, hoher Preis neue ETW-Studie zeigt Veränderungen Projekte Projektgrößen Wohneinheiten Status Ø Wohnfläche im Projekt Ø Preis % im Bau 76 % in Planung WE qm Euro/qm % im Bau 24 % in Planung WE qm Euro/qm 2011 Folie 12

13 Was bringt die Zukunft? Steigender Bedarf an Wohnungen und Häusern durch Zunahme der Haushalte bei geringer Bautätigkeit, geringer Leerstand, hohes Umzugspotenzial und Mietnachfrage, niedrige städtische Eigentumsquote. Münchner Wohnimmobilien weiterhin als sichere Anlagealternative, durchschnittliche Renditen bei vergleichsweise niedrigem Risiko sichern langfristige Investments. Weiterhin steigende ETW-Preise, vor allem in guten Lagen durch Verknappung des Angebots. Moderater Mietpreisanstieg auf hohem Niveau. "Renaissance der Stadt" oder "Reurbanisierung". Die Wiederentdeckung städtischer Lebensart wird zunehmend als Wohn- und Standortvorteil gesehen. Starke Prägung durch geförderte Modelle (München Modell Miete/Eigentum, sozialer Wohnungsbau). Negativ: Gewünschte langfristige Grundstücksversorgung mit guten Lagen wird schwieriger. Freiham und Flächen in der Peripherie müssen sich "Sympathie" erst "erarbeiten" Folie 13

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