Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Halbjahresbericht 213 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Seite 2 Immobilienmarkt 213 Halbjahresbericht Im ersten Halbjahr 213 ist auf dem Münchner Immobilienmarkt die Anzahl der Immobilienverkäufe in fast allen Segmenten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Trotzdem wurden auf fast allen Teilmärkten höhere Geldumsätze festgestellt. Bei den unbebauten Grundstücken lagen die Geldumsätze trotz rückläufiger Vertragszahlen sogar deutlich über dem Niveau des ersten Halbjahres 212. Dabei führte das knappe Immobilienangebot bei ungebrochen hoher Nachfrage insbesondere bei den Wohnimmobilien wiederholt zu Preissteigerungen. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag das Geldumsatzvolumen im Berichtszeitraum leicht über dem Vorjahresniveau, obwohl auch hier die Verkaufszahlen nochmals rückläufig waren. Nach vorläufigen Preisanalysen haben sich für neue und wiederverkaufte Eigentumswohnungen im Verhältnis zu 212 deutliche Preissteigerungen ergeben. 1. Umsatzentwicklungen 1.1 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurden im ersten Halbjahr 213 insgesamt 14 % weniger Vertragsabschlüsse als im Vorjahreszeitraum registriert. Gleichzeitige Preissteigerungen sind jedoch ein Indiz für die anhaltend hohe Nachfrage in diesem Marktsegment. Anzahl minus 14 % Geldumsatz plus 13 % Flächenumsatz minus 3 % Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 23 bis jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke 3 25 Anzahl / Mio Hektar Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl

3 Seite 3 Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau lag die Anzahl der Verträge im ersten Halbjahr 213 auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 31 Grundstückskaufverträge zugesandt. Im Vorjahr waren es 32 Verträge. Der Flächenumsatz stieg im Berichtszeitraum deutlich über den Umsatz des Vorjahres. Der Flächenverbrauch ist von 5,7 Hektar in 212 auf 14, Hektar in 213 angestiegen. Dabei entwickelte sich der Geldumsatz jedoch nicht proportional, da die Mehrzahl der verkauften Grundstücke in 213 aus Wohngebieten mit vergleichsweise niedrigeren Bodenwerten stammte. Flächenumsatz plus 146 % Geldumsatz plus 97 % Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. 3 Bauland Anzahl / Geldumsätze 23 bis jeweils 1. Halbjahr Geschosswohnbaugrundstücke 25 Mio / Anzahl Geldumsatz Anzahl

4 Seite 4 Gewerbliche Baugrundstücke Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 15 gewerbliche Baugrundstücke veräußert. Davon waren 1 Grundstücke für Gebäude mit klassischer Gewerbenutzung und 5 Grundstücke für Büro- und Geschäftshäuser bestimmt. In der nachfolgenden Grafik sind die Geldumsatzentwicklungen von unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken und zum Vergleich von Grundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau dargestellt. Bauland- Geldumsätze 23 bis jeweils 1. Halbjahr Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke Mio Geschosswohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro- u. Geschäftshausgrundstücke

5 Seite Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen sank die Anzahl der Vertragsabschlüsse im ersten Halbjahr 213 deutlich unter das Vorjahresniveau. Im Verhältnis dazu war der Geldumsatz in etwa gleich rückläufig. Vertragszahlen minus 25 % Geldumsatz minus 22% Bebaute Grundstücke Geldumsätze / Anzahl - 23 bis jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser 7 6 Mio / Anzahl Geldumsatz Anzahl Anzahl Bebaute Grundstücke Anzahl Verträge 23 bis jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser Einfamilienhäuser Doppelhäuser Reihenhäuser

6 Seite 6 Mietwohnhäuser Bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern lag die Anzahl der Verträge im ersten Halbjahr 213 auf dem Niveau des Vorjahres. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 77 Grundstückskaufverträge zugesandt. Im Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 78 Verträge gezählt. Anzahl minus 1% Geldumsatz plus 11 % Anzahl / Mio Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 23 bis jeweils 1. Halbjahr Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) Anzahl Geldumsatz Gewerbeobjekte Auf dem Markt von bebauten Gewerbeimmobilien wurde im ersten Halbjahr 213 ein höherer Geldumsatz als im Vorjahreszeitraum erzielt. Dies bei nahezu gleich hoher Anzahl an Kaufverträgen. In 213 wurden 44 Gewerbeobjekte veräußert und im Vorjahr 46. Das Geldumsatzvolumen stieg in 213 auf rund 866 Mio. und lag damit 5 % über dem Umsatzniveau des ersten Halbjahres 212. Die Umsatzsteigerung wurde 213 insbesondere durch die Transaktion von zwei großen Bürokomplexen mit verursacht. In der nachfolgenden Grafik sind die Geldumsatzentwicklungen von bebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken und zum Vergleich von mehrgeschossigen Mietwohnhäusern (Geschosswohnbau) dargestellt.

7 Seite 7 Mio Bebaute Grundstücke Geldumsätze 23 bis jeweils 1. Halbjahr Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshäuser Starke Steigerungseffekte des Geldumsatzes bei den Büro- und Geschäftshäusern (siehe Grafik oben) werden i.d.r. durch einzelne Großverkäufe bzw. hochpreisige Kauffälle in guten Geschäftslagen verursacht. Wohnungs- und Teileigentum Im ersten Halbjahr 213 ist auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) die Anzahl der Verkäufe um 6 % zurückgegangen. Nach einer vorläufigen Hochrechnung stieg dabei trotz rückläufiger Vertragszahlen das Geldumsatzvolumen 3 % über das Vorjahresniveau. Die tatsächliche Geldumsatzhöhe und die Verteilung der Verkäufe auf die Teilmärkte Neubauobjekte und gebrauchte Wohnungen bzw. Teileigentumsobjekte konnten für den Berichtszeitraum vorläufig nur überschlägig ermittelt werden, da bisher noch nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Unter den insgesamt rund 5.92 verkauften Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten waren ca. 29 % Neubauobjekte (ca Verträge).

8 Seite 8 8. Wohnungs- und Teileigentum Anzahl 25 bis 213- jeweils 1. Halbjahr 6. Anzahl Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte 2. Wohnungs- und Teileigentum Geldumsätze 25 bis jeweils 1. Halbjahr 1.5 Mio Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

9 Seite 9 2. Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt lag das Geldumsatzvolumen im ersten Halbjahr 213 trotz rückläufiger Vertragszahlen wieder auf höchstem Niveau. Der Geldumsatz wuchs im Berichtszeitraum rund 6 % über das Vorjahresvolumen. München zählt zu den gefragtesten Immobilienstandorten in Deutschland und aktuelle Preisanalysen, insbesondere bei den Wohnimmobilien, weisen darauf hin, dass am Münchner Immobilienmarkt bei hoher Nachfrage und knappen Angebot weiterhin ein sehr hoher Preisdruck besteht. Auf dem Markt der unbebauten Wohnbaugrundstücke weisen die Auswertungen von Grundstücken für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen im Wesentlichen auf einen deutlichen Preisanstieg. Bei den Baugrundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle bisher noch zu gering und die wertbeeinflussenden Faktoren, wie Lage, Art und Umfang der Bebauung bei den vorhandenen Auswertungen zu unterschiedlich, um auch hier eine konkrete Preisentwicklung ableiten zu können. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag im ersten Halbjahr 213 der Geldumsatz, obwohl die Vertragsanzahl deutlich zurückgegangen ist, fast auf dem Niveau des umsatzstarken Jahres 211. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind dabei stark gegenüber dem Vorjahr angestiegen und liegen auf einem sehr hohen Niveau. Die in nachfolgenden Grafiken dargestellten Preisentwicklungen für Wohnungen sind vorerst als Tendenzen zu verstehen, da bisher noch nicht alle Verträge vollständig ausgewertet werden konnten Preise für Neubauwohnungen Preise 25 bis 212 aus Jahresberichten, 213 im 1. Halbjahr - durchschnittliche und gute Wohnlagen /m² /m² Wohnfläche

10 Seite Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen seit 1995 Preise 1995 bis 212 aus Jahresberichten, 213 im 1. Halbjahr - durchschnittliche und gute Wohnlagen - /m² Wohnfläche Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Weitere Preisentwicklungen und Preise Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ca. 2 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum Gestiegenes Preisniveau bei Mietwohnhäusern, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rd. 2,7 % (Spanne 1,7-3,6 %), 13 Auswertungen, Baujahre 1889 bis 199, mit und ohne Denkmalschutz Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 5.8 /m² Wohnfläche - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rd. 5.1 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rd. 6.5 /m² Wohnfläche Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - mit Denkmalschutz, im Mittel rd. 5.6 /m² Wohnfläche Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 82. rd /m² WF (ca. 14 m² WF, Grundstücksfläche ca. 29 m²) Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 69. rd. 5.3 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche ca. 35 m², Bj )

11 Seite 11 Angestiegenes Preisniveau bei Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen; keine Angabe für die Preisentwicklung möglich, da zu wenig Verkäufe vorhanden Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 65. rd. 5.2 /m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 335 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd rd. 5.5 /m² WF (ca. 15 m² WF, Grundstücksfläche ca. 12 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 47. rd. 4.5 /m² WF (ca. 15 m² WF, Grundstücksfläche ca. 25 m², Bj )

12 Seite 12 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarktsegmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.). Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München August 213 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt Verantwortlich: Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing.(FH), Architekt Dirk Siebel, Dipl.-Ing.(FH) Xaver Simmel Dipl.-Ing. Helmut Thiele, MRICS Titelbild: ADAC Zentrale, W. Boehm