Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 4/2014 Vorläufige Marktanalyse 2014 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Seite 2 Immobilienmarkt 2014 Vorläufige Marktanalyse 2014 (Vollständiger Marktbericht erscheint Mitte Mai 2015) Entwicklung im Kurzüberblick Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde im Berichtsjahr 2014 zum ersten Mal seit dem Jahr 2008 ein Rückgang des Geldumsatzes gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Allerdings lag das Umsatzniveau nur leicht unter dem historischen Rekordergebnis des Vorjahres. Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt mit nach wie vor deutlichem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen erreichte der Geldumsatz im Jahr 2014 eine Gesamtsumme von 10,5 Milliarden Euro, die nur 2 % unter dem Vorjahresniveau lag. Mit insgesamt rund registrierten Verträgen (Kauf- und Tauschgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) sank die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte 4 % unter das Vorjahresniveau. Dabei wurden rückläufige Vertragszahlen im Marktsegment des Wohnungs- und Teileigentums (minus 4 %) sowie auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (minus 7 %) festgestellt. Transaktionen und Geldumsatz Geldumsatz /Anzahl 2003 bis 2014 Gesamte Verträge seit 2003 Gesamter Geldumsatz seit Anzahl Mio Jahr Die vorliegenden Marktzahlen sind jedoch wieder ein Beleg für die hohe Attraktivität des Münchner Immobilienstandortes. Ungeachtet der steigenden Preise bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau. Fehlende attraktive Anlageformen am Kapitalmarkt und günstige Finanzierungskonditionen sorgen bei Privatanlegern und Investoren weiter dafür, dass Immobilien hoch im Kurs stehen. Dabei sprechen rückläufige Entwicklungen der Vertragszahlen auf einzelnen Teilmärkten des Münchener Immobilienmarktes nicht dagegen, sondern dokumentieren nur das fehlende Angebot.

3 Seite 3 Eigentumswohnungsmarkt Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz 7 % über dem Vorjahresniveau, obwohl die Anzahl der Verträge in diesem Marktsegment leicht rückläufig war (minus 4 %). Ein wesentlicher Grund dafür ist die Preisentwicklung, die im Berichtsjahr wieder deutlich im Aufwärtstrend lag (siehe Preisentwicklung). Gewerbeimmobilienmarkt Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt gingen die Geldumsätze der unbebauten und bebauten Grundstücke deutlich zurück. Bei den unbebauten Grundstücken sank der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 350 Millionen Euro und schmolz auf eine Summe von rund 185 Millionen Euro. Der 65-prozentige Rückgang ist hier allerdings darauf zurückzuführen, dass in der Vorjahresbilanz der Gegenwert einer großflächigen Erbbaurechtsbestellung in der Innenstadt mit erfasst wurde. Bei den bebauten Grundstücken mit den Büro- und Geschäftshäusern inkl. Hotels ging der Geldumsatz 11 % zurück (minus 360 Millionen Euro). Mehrfamilienhäuser Im Marktsegment der bebauten Mehrfamilienhausgrundstücke wurde trotz anhaltend hoher Nachfrage ein 7-prozentiger Rückgang der Verkaufsanzahl gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Der Geldumsatz sank dabei 9 % unter das Vorjahresniveau. Bei den unbebauten Grundstücken (inkl. öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau) stieg die Anzahl der Kaufverträge von 74 im Vorjahr auf 99 (plus 34 %) im Berichtsjahr. Der Flächenumsatz stieg um plus 7 %. Da insbesondere mehr Grundstücke des öffentlich geförderten Geschosswohnungsbaus verkauft wurden (plus 28 Verträge), entwickelte sich der Gesamtgeldumsatz, trotz gestiegenen Preisniveaus, etwa proportional zur gestiegen Anzahl und lag nur 37 % über dem Vorjahresniveau. Individueller Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser (bebaute Grundstücke) lag die Anzahl der Verträge 5 % über dem Vorjahresniveau. Der Geldumsatz ist dabei überproportional um 26 % gestiegen. Bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der Verträge um 5 % zurückgegangen. Und obwohl auch der Flächenumsatz 13 % (minus 5 Hektar) niedriger war, lag der Geldumsatz 5 % über dem Vorjahresniveau.

4 Seite 4 Preisentwicklung Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau bei unvermindert hoher Nachfrage auf allen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich gestiegen. Die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund 9 % höher. Bei den Einfamilienhausgrundstücken lag der Preisanstieg in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 8 %. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau stiegen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel um 14 %. Entwicklung der Preise von Wohnbaugrundstücken Durchschnittliche und gute Wohnlagen - Index (Basis 2006 = 100) Index Geschosswohnbauland indiv iduelles Wohnbauland Wohnbauland gesamt Jahr Auf dem Eigentumswohnungsmarkt löste die anhaltend hohe Nachfrage einen erneuten Preisschub aus, der sowohl bei neuen als auch wiederverkauften Wohnungen festgestellt wurde. Die Preissteigerung lag in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei plus 11 %. Preisentwicklung von Neubauwohnungen seit 2007 /m² Wohnf läche durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage

5 Seite 5 Preisentwicklung von wiederverkauften Wohnungen seit 1995 Durchschnittlicher Kaufpreis in durchschnittlichen und guten Wohnlagen /m² WF Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Gestiegen ist auch das Preisniveau von neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen die Preiszuwächse je nach Objektart zwischen zirka 5 und 15 %. Bei wiederverkauften Einfamilienhäusern kann die Preisentwicklung nur abhängig von Baujahr, Wohnlage und Haustyp sowie Wohnflächen- und Grundstücksgröße einzeln betrachtet werden. Zusammenfassend die wesentlichen Merkmale des Immobilienmarktes 2014 Geldumsatzniveau mit 10,5 Milliarden Euro nur knapp unter Rekordumsatz des Vorjahres Rückläufige Vertragszahlen auf dem Eigentumswohnungsmarkt Preise am Wohnimmobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend Preisentwicklung Preissteigerungsrate von Wohnbaugrundstücken durchschnittlich plus 9 % Eigentumswohnungen im Durchschnitt 11 % teurer Gestiegenes Preisniveau bei den Einfamilien-/Reihen- und Doppelhäusern Die vorgenannte Analyse ist in Teilbereichen noch mit gewissen Unschärfen behaftet, da noch nicht alle Kaufverträge aus 2014 ausgewertet werden konnten. Eine umfassende endgültige Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2014, der voraussichtlich Mitte Mai 2015 erscheint.

6 Seite 6 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München März 2015 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Redaktionelle Bearbeitung Dipl.-Ing. (FH), Architekt Dirk Siebel, Dipl.-Ing. (FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing. Helmut Thiele, MRICS Titelbild Christian Schranner