Studie. Bewertung von Gastronomieimmobilien. Fachgruppe Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien der HypZert GmbH. Stand: August 2011

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1 Studie Bewertung von Gastronomieimmobilien (Systemgastronomie) Fachgruppe Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien der HypZert GmbH Stand: August 2011 HypZert GmbH Georgenstraße 21, Berlin

2 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des HypZert GmbH unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Autoren haben die Studie mit großer Sorgfalt erstellt, übernehmen aber keine Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der Studie. Schadensersatzansprüche gegen die Autoren oder HypZert GmbH sind ausgeschlossen, sofern seitens der Autoren oder HypZert GmbH kein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden oder eine zurechenbare Körper- und Gesundheitsschädigung vorliegt. HypZert GmbH, Berlin

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 1 Einführung Anlass, Aufgabe und Ziel der Studie 7 2 Systemgastronomie Begriffsbestimmung Teilbranchen der Systemgastronomie Historie der Systemgastronomie Marktsituation in Deutschland Anteile der Bereiche der Systemgastronomie am Umsatz in Das Lebenszyklusmodell der Gastronomie Aktuelle Entwicklungen und Trends Franchising Betreibermodelle Systemgastronomiekonzepte Investitionsrechnung Franchisenehmer 31 3 Anforderungen der Systemgastronomie an die Immobilie Standort Gebäude Beispiele für Kriterien und Anforderungen an eine Immobilie von Systemanbietern Rechtliche Rahmenbedingungen 38 HypZert GmbH, Berlin 3

4 Bewertung von Gastronomieimmobilien (Systemgastronomie) Inhaltsverzeichnis 4 Vertragsgestaltung Miet-/Pachtvertrag (Besonderheiten) Mieterdienstbarkeit Erbbaurecht/Erbbaugrundstück Franchise-Vertrag Vertragsbeziehungen 44 5 Für die Wertermittlung relevante Aspekte der Systemgastronomie Besonderheiten bei der Bewertung Für die Bewertung notwendige Daten/Informationen Kosten nach DIN Bewirtschaftungskosten Revitalisierungsrisiko Übersicht Mieten Allgemeine Bewertungshinweise 53 6 Fazit 55 7 Kennzahlen Übliche Mieten und Spannen Quickservice Fullservice 62 8 Literatur/Quellenverzeichnis 65 9 Glossar 67 4 HypZert GmbH, Berlin

5 Vorwort Im Februar 2002 wurde der Verband der HypZert qualifizierten und zertifizierten Immobiliengutachter, HypZert e. V., mit dem Zweck gegründet, die Bildung im Bereich der Wertermittlung von Immobilien sowie die Verbreitung der Personalzertifizierungsnorm ISO/IEC zu fördern. Der Verein hatte es sich zur Aufgabe gemacht, die Anwendung eines hohen Qualitätsstandards bei der Bewertung von Immobilien zu fördern. Hierzu werden Seminare, Vorträge sowie Diskussionen veranstaltet und der Informationsaustausch mit nationalen und internationalen Immobilienbewertungsorganisationen gepflegt. Auf der Jahresversammlung 2005 haben Mitglieder des HypZert e. V. den Aufbau von sogenannten Fachgruppen beschlossen. Aufgabe und Ziel dieser Fachgruppen ist es, das vorhandene Know-how zu speziellen Themen innerhalb der Immobilienbewertung in konkreten Ausarbeitungen münden zu lassen und damit die Kompetenz der HypZert Gutachter zu dokumentieren. Neben den bereits etablierten Fachgruppen Sozialimmobilien, Beherbergungsimmobilien, Einzelhandel und Auslandsbewertung wurden zuletzt die Fachgruppen Energie und Umwelt, Logistikimmobilien sowie Landwirtschaft gegründet. Die Mitglieder der jeweiligen Fachgruppe verfügen im Rahmen ihrer bisherigen beruflichen Tätigkeit über ein ausgeprägtes Wissen in den jeweiligen Spezialbereichen und stellen ihre Ergebnisse allen HypZert Gutachtern zur Verfügung. Um in der Öffentlichkeit ein klares Profil und einen eindeutigen Marktauftritt zu erzeugen sowie die Ressourcen der HypZert GmbH fokussierter zu nutzen, haben die Mitglieder des HypZert e.v. im Februar 2011 beschlossen, den Verein aufzulösen und sämtliche bisherige Aktivitäten unter dem Dach der HypZert GmbH fortzuführen. Die Fachgruppe Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien, der folgende Mitglieder angehören Dipl.-Ing. Helmut Keber Dipl.-Ing. Ralf Lamprecht Dipl.-Kauffrau Christine Mayer HypZert GmbH, Berlin 5

6 Bewertung von Gastronomieimmobilien (Systemgastronomie) Vorwort Dipl.-Ing. Harald Müller Dipl.-Ing. Ulrich Peters Dipl.-Ing. Heike Stork wurde im Frühjahr 2007 ins Leben gerufen. Im Oktober 2009 wurde die Studie Bewertung von Beherbergungsimmobilien veröffentlicht. Aufgrund der im Tagesgeschäft verstärkt auftretenden Bewertungsfälle mit teilweiser oder kompletter (System-)Gastronomienutzung wurde die nunmehr vorliegende Studie Systemgastronomie unter Mitwirkung von Herrn Florian Kopf, Student des Bauingenieurwesens an der TU Dresden, erstellt Ihre Fachgruppe Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien 6 HypZert GmbH, Berlin