Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Transkript

1 Seite 1 von 12 Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

2 Seite 2 von 12 Sinn und Zweck Neben den regelmässigen Betriebskosten haben die Stockwerkeigentümer auch die Kosten für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Liegenschaft zu finanzieren. Infolge Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen machen sich mit zunehmendem Gebäudealter im Inneren und Äusseren der Liegenschaft Mängel bemerkbar. Der Zweck des Erneuerungsfonds besteht darin, durch jährliche Rückstellungen seitens der Stockwerkeigentümer genügend Mittel für zukünftige grössere Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten an der gemeinschaftlichen Substanz anzuäufnen. Die Erneuerung des Sonderrechts (das Wohnungsinnere) ist alleinige Sache der jeweiligen Stockwerkeigentümer und hat mit dem Erneuerungsfonds nichts zu tun. Durch regelmässige Einlagen werden die ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen auf eine längere Zeitspanne verteilt. Die jährlichen Beiträge der Eigentümer an die Gemeinschaftskosten sind damit keinen massiven Schwankungen ausgesetzt. Die jährliche finanzielle Belastung der Eigentumswohnung ist für die Stockwerkeigentümer besser kalkulierbar. Errichtung und Speisung Ein Erneuerungsfonds kann jederzeit errichtet werden. Die Errichtung kann bereits im Rahmen des Begründungsaktes erfolgen oder im Reglement vorgesehen werden. Auch ohne reglementarische Bestimmung kann die Eigentümergemeinschaft jederzeit die Errichtung eines Erneuerungsfonds durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss anordnen. Die Höhe der jährlichen Fondseinlage kann entweder fortlaufend durch Beschluss der Eigentümerversammlung jeweils für ein Jahr festgesetzt werden, möglich ist aber auch, den Betrag bereits zum Voraus im Reglement festzulegen.

3 Seite 3 von 12 Als Bemessungsgrundlage für die jährliche Fondseinlage wird in der Praxis häufig auf den Gebäudeversicherungswert abgestellt. Dies ist deshalb sinnvoll, weil der Assekuranzwert im Gegensatz etwa zum steuerlichen Verkehrswert nur den Gebäudewert (ohne Landwert) berücksichtigt und sich auch der künftige Erneuerungswert hauptsächlich auf die Gebäudesubstanz bezieht. Der Landanteil unterliegt dagegen keiner Abnützung und ist damit im Hinblick auf den Erneuerungsfonds kaum von Bedeutung. In der Praxis haben sich die Ansätze für die jährlichen Fondseinlagen zwischen 0.2 bis 1 Prozent des Assekuranzwertes als geeignet und tragbar erwiesen. Bei Neubauten wird in den ersten zwei Jahren nach Gebäudeerstellung vielfach auf Fonds einlagen verzichtet, da in der Anfangsphase keine Sanierungsauslagen anfallen, die von der Eigentümerschaft zu tragen sind und zudem noch Garantieansprüche bestehen. Die Aufteilung erfolgt nach Massgabe der Wertquoten. So nützlich die Bildung von Rückstellungen ist, sollte jedoch ein Anwachsen des zweckgebundenen Fondsvermögens ins Unermessliche verhindert werden. In der Praxis finden sich die unterschiedlichsten Empfehlungen, welche insgesamt zwischen 5 und 10 Prozent des Assekuranzwertes schwanken. Verwaltung und Verfügungsrecht Soweit die Gemeinschaft nichts anderes bestimmt, werden die jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds vom Verwalter zusammen mit den Beiträgen an die Gemeinschaftskosten eingezogen. Die Mittel sind getrennt von den übrigen Beiträgen zu verwalten. Für die Einzahlung der Beiträge an den Erneuerungsfonds soll ein separates, auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lautendes Konto errichtet werden. Um der Gefahr der missbräuchlichen Mittelverwendung vorzubeugen, ist die Zeichnungsberechtigung bezüglich des Erneuerungsfonds klar zu regeln. Dabei sollte von der alleinigen Zeichnungs-befugnis des Verwalters abgesehen werden. Ratsam ist es, dem Verwalter zusammen mit einem Ausschussmitglied oder einem Stockwerkeigentümer Kollektivzeichnungsberechtigung einzuräumen.

4 Seite 4 von 12 Der Vermögenswert des Erneuerungsfonds kann im Laufe der Zeit ein erhebliches Ausmass erreichen. Damit diese Mittel nicht bei einer minimalen Verzinsung auf dem Sparkonto "liegen", sondern gewinnbringend investiert werden können, gilt es, eine zweckmässige Anlagestrategie zu erarbeiten. Dabei soll sich die Gemeinschaft von einer Fachperson beraten lassen. Es ist darauf zu achten, dass die Liquidität für nötige Sanierungen jederzeit sichergestellt bleibt, dass die Mittel genügend sicher angelegt sind und nicht "verspekuliert" werden und dass eine angemessene Rendite erwirtschaftet wird. Auch darf der Erneuerungsfonds nicht verwendet werden, um einen Liquiditätsengpass während des Geschäftsjahres zu überbrücken. Mittelverwendung Die Festlegung, für welche Auslagen gesparte Mittel aus dem Fonds entnommen werden dürfen, liegt wie die Errichtung eines Fonds in der Kompetenz der Eigentümerschaft. Mit Vorteil werden klare Richtlinien für die Mittelverwendung im Nutzungs- und Verwaltungsreglement festgesetzt. Dies dient der Bestätigung des Grundsatzes, wonach die Rückstellungen des Fonds für ausserordentliche Unterhaltsarbeiten, sogenannte grosszyklische Erneuerungen, die der langfristigen Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, eingesetzt werden sollen. Der Erneuerungsfonds dient dagegen nicht der Deckung der gewöhnlichen Betriebs und Unterhaltskosten; diese gehören in die ordentliche Jahresrechnung über die Gemeinschaftskosten und sind durch die laufenden Eigentümerbeiträge zu begleichen. Jede Entnahme von Mitteln aus dem Erneuerungsfondsvermögen bedarf im konkreten Falle eines vorgängigen Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaftsversammlung. Im Rahmen der verankerten Zweckbestimmung des Fonds kann die Versammlung frei darüber entscheiden, in welchem Umfang allfällige Sanierungskosten aus den Mitteln des Fonds bezahlt werden sollen. So ist es beispielsweise zulässig, nur einen Teil der Kosten einer umfassenden Sanierung den Mitteln des Erneuerungsfonds zu entnehmen und den restlichen Teil der Aufwendungen der ordentlichen Jahresrechnung der Gemeinschaft zu belasten.

5 Seite 5 von 12 Eine solche Aufteilung kann etwa angebracht sein, wenn die Sanierungskosten nicht nur Erneuerungen umfassen, sondern auch Reparaturarbeiten und ordentlichen Unterhalt beinhalten. Eigentum und Besteuerung des Erneuerungsfonds Der Erneuerungsfonds stellt von Gesetzes wegen Gemeinschaftsvermögen dar. Jeder Stockwerkeigentümer partizipiert zwar gemäss seiner Wertquote daran, dieser Wertanteil ist aber mit dem Stockwerkeigentum untrennbar verbunden. Kein Eigentümer kann seinen Fondsanteil heraus verlangen. Dies gilt auch bei einer Veräusserung der Stockwerkeinheit. Der Vermögensanteil am Erneuerungsfonds geht mit dem Stockwerkeigentum ohne weiteres auf den Erwerber über. Grundeigentum und daraus fliessende Erträge werden grundsätzlich in demjenigen Kanton versteuert, wo sich die Liegenschaft befindet. Obwohl der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit dem rechtlichen Schicksal des Grundstückes untrennbar verbunden ist, stellt er nach Meinung des Bundesgerichts einen nicht liegenschaftlichen Wert dar und gilt als bewegliches Vermögen. Das Bundesgericht schreibt das Fondsvermögen nicht der Gemeinschaft als Gesamtheit zu, sondern verlangt, dass Mittel und Erträge des Erneuerungsfonds ausschliesslich durch die Stockwerkeigentümer oder Nutzniesser in der Steuererklärung zu deklarieren und an deren Hauptsteuerdomizil zu versteuern sind. Es ist deshalb erforderlich, dass der Verwalter den Stockwerkeigentümern jährlich eine Aufstellung über den Vermögensstand und die Erträge des Erneuerungsfonds sowie über die daraus bestehenden Anteile der einzelnen Eigentümer zukommen lässt. Vom gleichen Grundsatz ging seit 1996 auch die Eidgenössische Steuerverwaltung in Bezug auf die Verrechnungssteuer aus, indem sie verlangte, dass jeder einzelne Stockwerkeigentümer die Rückerstattung der Verrechnungssteuer für die auf seinen Fondsanteil entfallenden Erträge selbst geltend macht. Eine zweckdienliche Lösung konnte nur auf dem Gesetzesweg erreicht werden. So kann die Verrechnungssteuer auf den Erträgen des Erneuerungsfonds seit dem (vom Verwalter) namens der Gemeinschaft wieder gesamthaft zurückgefordert werden.

6 Seite 6 von 12 Häufig gestellte Fragen 1. Was ist ein Erneuerungsfonds? Ein zweckgebundenes Sondervermögen, an welchem die Stockwerkeigentümer gemeinsam berechtigt sind. 2. Wann wird der Erneuerungsfonds errichtet? Ein Erneuerungsfonds kann jederzeit errichtet werden. Die Errichtung kann bereits im Rahmen des Begründungskates erfolgen oder im Reglement vorgesehen werden, z.b. Einzahlungen erfolgen nach Ablauf der zweijährigen Garantiefrist, da allfällige Mängel gedeckt sind und keine Sanierungsauslagen anfallen. Auch ohne reglementarische Bestimmung kann die Eigentümerschaft jederzeit die Errichtung eines Erneuerungsfonds durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss anordnen. 3. Ist der Erneuerungsfonds im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorgesehen? Der Erneuerungsfonds wird in aller Regel im Verwaltungsreglement einer Stockwerkeigentümergemeinschaft beschrieben und definiert. Neu eintretende Stockwerkeigentümer sind an diese Bestimmungen gebunden. Abweichungen von dieser Ordnung (Bestand, Äufnung usw.) bedürfen einer Reglementänderung. 4. Ist die Einrichtung eines Erneuerungsfonds sinnvoll? Unbedingt. Die Stockwerkeigentümergemeinschaften tun sich oft schwer beim Entscheid über Erneuerungsarbeiten. Fehlt es an einem bereits geäufneten Erneuerungsfonds, wird die Beschlussfassung auf Grund Partikularinteressen einzelner Stockwerkeigentümer zusätzlich erschwert und es droht die allmähliche Vernachlässigung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile, was im Ergebnis teurer kommt als die stetige Instandhaltung. Gegenüber dem Einzeleigentum (z.b. Einfamilienhaus) stellt der Erneuerungsfonds einen Vorteil dar, weil er in der Regel genügend Mittel für Sanierungsarbeiten bereitstehen und er Erhalt der Gebäudesubstanz, mit Unter-stützung des Steuergesetzgebers, gewährleistet ist.

7 5. Schreibt der Gesetzgeber einen Erneuerungsfonds vor? Seite 7 von 12 Nein. Der Erneuerungsfonds wird freiwillig errichtet. Im Zivilgesetzbuch ZGB wird der Erneuerungsfonds in den Art. 712l und 712m erwähnt, woraus zu schliessen ist, dass der Gesetzgeber einen solchen Fonds empfiehlt. Art. 712l III. Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft 1 Unter ihrem eigenen Namen erwirbt die Gemeinschaft das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen, wie namentlich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds. 2 Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer kann unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden. Art. 712m D. Organisation I. Versammlung der Stockwerkeigentümer 1. Zuständigkeit und rechtliche Stellung 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse: 1. in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden; 2. den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen; 3. einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen; 4. jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen; 5. über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden; 6. das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst. 2 Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung. 6. Wie hoch sind die üblichen Einlagen? Jährlich % des Gebäudeversicherungswertes sind Usanz. Die Umlegung auf die einzelnen Eigentümer erfolgt, wie bei den gemeinschaftlichen Kosten allgemein üblich, nach der Wertquote, Art. 649 ZGB.

8 7. Gibt es eine Limite, resp. Kostendach? Seite 8 von 12 Bewährt hat sich bisher eine Grenze von 5 10 % des Gebäudeversicherungswertes; ist diese erreicht, wird nicht weiter eingezahlt. Zu beachten ist bei der Festlegung der Obergrenze, ebenso bei den jährlichen Beiträgen, der bauliche Zustand des Gebäudes. 8. Was geschieht mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Als zweckgebundenes Sondervermögen verbleibt der Erneuerungsfonds ganz bei der Gemeinschaft, es werden keine Anteile zurückerstattet. Jedoch erhöht ein gut dotierter Erneuerungsfonds den Wert der einzelnen Stockwerkeinheiten. Ein erfahrener Immobilienschätzer bzw. ein gut beratener Kaufinteressent trägt diesem Umstand Rechnung. 9. Welche Kosten dürfen mit dem Erneuerungsfonds gedeckt werden? Dies hängt von der genauen Zweckbestimmung gemäss Verwaltungsreglement ab, Instandhaltungsarbeiten gehören in der Regel immer dazu, während allgemeine Verwaltungskosten normalerweise anders zu decken sind. Zu beachten ist, dass aus steuerrechtlichen Gründen eine Einschränkung auf Unterhalt resp. Instandhaltung zu empfehlen ist. 10. Dürfen wertvermehrende Aufwendungen über den Erneuerungsfonds finanziert werden? Grundsätzlich ja und hängt von der genauen Zweckbestimmung gemäss Verwaltungsreglement ab. Zu beachten gilt, dass die Einlagen in den Erneuerungsfonds bei der Einkommenssteuer grundsätzlich als abzugsfähige Unterhalts- und Verwaltungskosten anerkannt werden. Für die Grundstückgewinnsteuer gilt konsequenterweise, sollten aus dem Erneuerungsfonds wertvermehrende Aufwendungen bestritten werden, können diese nicht als abzugsfähige Anlagekosten geltend gemacht werden. 11. Wer befindet über Äufnung und Verwendung des Erneuerungsfonds? Im Rahmen der Vorschriften des Verwaltungsreglements die Versammlung der Stockwerkeigentümer durch Beschluss. 12. Kann der Erneuerungsfonds aufgelöst werden? Grundsätzlich ja, mit entsprechendem Beschluss der Gemeinschaft. Bei Untergang des Stockwerkeigentums geht auch der Fonds mit unter, über die Verteilung beschliesst, vorbehältlich evtl. Gläubigerrechte und Reglement, die Gemeinschaft.

9 Seite 9 von Was kann getan werden, wenn die Verwendung des Erneuerungsfonds im Hinblick auf bestimmte Sanierungsmassnahmen strittig ist? Es empfiehlt sich, gemeinsam einen unabhängigen Fachmann beizuziehen, welcher den Sanierungsbedarf ermittelt. 14. Wie ist der Erneuerungsfonds zu verwalten? Mit separatem Konto, lautend auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Zur Verhinderung missbräuchlicher Verwendung empfiehlt es sich, Kollektivermächtigung (z.b. Verwaltung und Ausschussmitglied) vorzusehen. 15. Was geschieht, wenn Beiträge nicht einbezahlt werden? Die Gemeinschaft kann, meist vertreten durch die Verwaltung, Sicherungsmittel nach Art. 712i und 712k ZGB ergreifen (Pfand- bzw. Retentionsrecht). Auch Neuerwerber haften entsprechend, es sei denn, sie haben ihr Stockwerkeigentum in der Zwangsvollstreckung erstanden. 16. Wo und wie wird der Erneuerungsfonds besteuert? Am Wohnsitz des Steuerpflichtigen; nach Meinung des Bundesgerichts gehört dieser Anteil zum beweglichen Vermögen. Die Rückforderung von Verrechnungssteuern kann seit dem 1. Januar 2002 vom Verwalter im Namen der Gemeinschaft geltend gemacht werden. 17. Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds steuerlich abzugsfähig? Ja, soweit damit ausschliesslich Unterhaltskosten gedeckt werden oder aus besonderem Grund abzugsfähige Auslagen (z.b. bauliche Umweltschutzmassnahmen) bestritten werden. Quellennachweis: Stockwerkeigentum, HEV Monika Sommer

10 18. Persönliche Notizen Seite 10 von 12

11 Seite 11 von 12

12 Seite 12 von 12 Adresse: herrliches Arosa GmbH Haus Mittagsarve Hörnlistrasse CH-7050 Arosa Tel.: Mobil: Internet: