WAS HAT DIE VERWALTUNG ZU BEACHTEN?

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1 ENERGETISCHE MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN BEI WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN WAS HAT DIE VERWALTUNG ZU BEACHTEN? Rechtsanwalt Volker J. Ziaja GRUNDMANN IMMOBILIENANWÄLTE Berlin / Köln

2 Energetische Modernisierung - die gesetzlichen Regelungen 2 Instandhaltung und Instandsetzung 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Alle Maßnahmen die erforderlich sind um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung am gemeinschaftlichen Eigentum entstandenen Schäden zu beseitigen oder einen früheren Zustand wieder herzustellen. Für die Beschlussfassung ist einfache Mehrheit ausreichend, 21 Abs. 3 WEG

3 Energetische Modernisierung die gesetzlichen Regelungen 3 Modernisierende Instandsetzung 22 Abs. 3 WEG Alle Maßnahmen, die durch einen bereits bestehenden oder unmittelbar absehbaren Instandsetzungsbedarf veranlasst sind. Im Rahmen der Instandsetzung soll die Anlage oder Einrichtung auch technisch und energetisch auf den aktuellen Stand gebracht werden. Für die Beschlussfassung ist einfache Mehrheit ausreichend, 21 Abs. 3 OWiG.

4 Energetische Modernisierung die gesetzlichen Regelungen 4 Beispiele für eine modernisierende Instandsetzung gemäß 22 Abs. 3 WEG Erneuerung einer veralteten und mangelhaften Heizungsanlage Sanierung eines Flachdaches durch Aufstockung mit einem Pultdach Umrüstung der Steuerelektronik eines Fahrstuhlsauf aktuelle Standards

5 Energetische Modernisierung die gesetzlichen Regelungen 5 Bauliche Veränderung 22 Abs. 1 WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Änderung des bisherigen Zustandes Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

6 Energetische Modernisierung die gesetzlichen Regelungen 6 Weitere Voraussetzung nach 22 Abs. 1 WEG Das charakteristische Aussehen oder die Nutzungsart der Wohnanlage wird erheblich nachteilig beeinträchtigt, z.b. WDVS oder Vorhangfassade Erforderlich ist grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer - mit Ausnahme derer, die durch die Maßnahme nicht beeinträchtigt oder benachteiligt werden.

7 Energetische Modernisierung - die gesetzlichen Regelungen 7 Modernisierung gemäß 22 Abs. 2 WGG Die Maßnahmen müssen 555b Nr. 1-5 BGB, dem Modernisierungsbegriff aus dem Mietrecht entsprechen. Alternativ sollen sie der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Beschluss erfolgt mit doppelt qualifizierter Mehrheit, d.h. mindestens drei Viertel aller Eigentümer nach Köpfen und mehr als 50 % der Miteigentumsanteile.

8 Modernisierungsmaßnahmen nach 555 b Nr. 1-2 BGB 8 Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart und das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt.

9 Modernisierungsmaßnahmen nach 555 b Nr. 3-5 BGB 9 Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen 3. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 4. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden

10 Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen nach 555 b BGB Nr Maßnahmen, durch die nachhaltig Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird können beispielsweise sein: - Anbringung einer Wärmedämmung - Austausch der intakten Heizung gegen BHKW - Umstellung auf Wärmelieferung (Contracting) - intelligente Heizungssteuerung (adapterm)

11 Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen nach 555 b Nr. 3-5 BGB 11 Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern können beispielsweise sein: - Einbau eines Fahrstuhls - Anbau von Balkonen - Installation einer (Video-).Gegensprechanlage

12 Die Abstimmung über die energetische Modernisierung Abs. 2 WEG Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben Die Abstimmung erfolgt nach Köpfen, ein etwa vereinbartes Stimmrecht nach Objekten oder Miteigentumsanteilen bleibt außer acht - Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, nicht nur derer, die an der Abstimmung teilnehmen

13 Beschlüsse zur energetischen Modernisierung 13 Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt ein umfangreiches Modernisierungspaket mit Sanierungsanteilen, die die Wohnanlage teilweise verändern. Konsequenz: Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich! Wird Anfechtungsklage erhoben ist zu prüfen, ob der Beschluss insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist.

14 Kosten der energetischen Modernisierung 14 Die Verteilung der Kosten erfolgt - nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel aus 16 Abs. 2 WEG - nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, z.b. Nutzfläche statt Miteigentumsanteile - durch besondere Beschlussfassung nach 16 Abs. 4 BGB

15 Vorbereitung der Beschlussfassung durch den Verwalter 15 Einholung von drei Kostenvoranschlägen Einberufung der Versammlung Abfassung der Tagesordnung und Entwurf der Beschlussanträge Bei vermieteten Eigentumswohnungen - Hinweis auf Ankündigungspflicht 555 c BGB - Hinweis auf Mieterhöhung 559 Abs. 1 BGB - Umlage neuer Betriebskosten auf Mieter

16 Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen 16 Wohnungseigentümergemeinschaft hat Beschlusskompetenz, BGH, X ZR 251 / 11 Wohnungseigentümergemeinschaft ist regelmäßig Verbraucher, BGH, VIII ZR 243/13 Auch hoher Kredit für WEG kann zulässig sein BGH, V ZR 244/14 Achtung: Verwalter ist kein Finanzberater Richtig: Beschluss über die Beauftragung eines Finanzdienstleisters

17 Staatliche Förderung der Energetischen Modernisierung 17 kfw.de ( z.b. Programme Nr. 151, 152, 430) Hinweispflicht des Verwalters? Im Ergebnis NEIN! Verwalter ist kein Finanzberater der Eigentümergemeinschaft! - AG Oberhausen C 79/12 - Jennißen, WEG, 4. Auflage 26 Rn 34 Ergebnis: Beschluss über die Beauftragung eines Finanz- / Energieberaters

18 Jetzt ist Schluss 18 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit