Horst MüllerM & Hillmayer

Transkript

1 Horst MüllerM Kanzlei Müller M & Hillmayer 1

2 (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 2

3 (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 3

4 (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 4

5 (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 5

6 - Grund der Abgrenzung: - modernisierende Instandsetzung kann mit Stimmenmehrheit beschlossen ( 21 Abs. 3 WEG) und von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden ( 21 Abs. 4 WEG) - bauliche Veränderungen bedürfen entweder der Zustimmung aller gem. 14 Nr. 1 WEG benachteiligten Wohnungseigentümer ( 22 Abs. 1 WEG) oder einer doppelten qualifizierten Mehrheit ( 22 Abs. 2 WEG) 6

7 - Aktueller oder jedenfalls absehbarer Instandsetzungsbedarf - Inhaltliche Kriterien - nicht nur Reproduktion (konservative Instandsetzungsbegriff) - sinnvolle Modernisierung unter Berücksichtigung der Vorteile neuer technischer Entwicklungen - Gegenüberstellung von wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg (Energieeinsparung, größere Instandsetzungsintervalle in der Zukunft, Amortisation) - Werterhaltung - eventuelle kommunale oder staatliche Fördermittel 7

8 - Umstellung von Öl auf Erdgas wahlweise (BayObLG, ZWE 2002, 315; OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 477) - Anschluss an Fernheizung statt eigener Heizölzentrale (OLG Hamburg, ZMR 2005, 809) - Wärmecontracting - Anbringung einer bisher nicht vorhandenen Wärmedämmung an der Fassade z. B. Vollwärmeschutz (BayObLG, ZMR 2002, 209; ZMR 2003, 515; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 704; OLG Hamburg, ZMR 2002, 962; OLG Hamm, ZMR 2007, 131) - Grundlegende Umgestaltung einer Fahrstuhlkabine (LG Hamburg, ZMR 2009, 314) - Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete Kunststoff- oder Alufenster (BayObLG, WE 1992, 50; OLG Köln, ZMR 1998, 49) - Pultdach aus Kupferblech statt Flachdach (BayObLG, WE 1991, 196) 8

9 Die genannten Beispiele sind dann bauliche Veränderung entweder gem. 22 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG, falls kein Instandsetzungsbedarf gegeben! 9

10 - 22 Abs. 1 WEG benötigt in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, weil sie im Sinne von 14 Nr. 1 WEG benachteiligt sind - Beschlüsse gem. 22 Abs. 1 WEG sind durch jeden benachteiligten Wohnungseigentümer anfechtbar - 22 Abs. 2 WEG ermöglicht anfechtungsfeste Entscheidung, sofern die Eigenart der Wohnanlage gewahrt bleibt und kein Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig benachteiligt ist 10

11 - Zur Erhöhung des Gebrauchswerts bzw. der Verbesserung der Wohnverhältnisse - Erstmaliger Einbau einer Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlage - Einbau eines Lifts - Anschluss an Fernheizung - Einbau von Isolierglas oder von Schallschutzfenstern - Erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage - Einspruchshemmende Maßnahmen - Errichtung von Treppen aus Hochpatterrewohnungen in den Garten - Errichtung von Balkonen - Errichtung eines Kinderspielplatzes, von Grünanlagen, von Stellplätzen 11

12 - Die Einsparung von Energie und Wasser - Alle Arten von Energie, nicht nur Heizenergie - Strittig, ob tatbestandlich die Einsparung von Primärenergie ausreicht oder ob auch Endenergie eingespart werden muss Zum Verständnis: Endenergie ist die Energiemenge, die der Nutzer benötigt, Primärenergie berücksichtigt den Aufwand, die Endenergie zur Verfügung zu stellen. Die noch h. M. stellt auf die Endenergie ab, so dass die Richtung von Windkraftwerken, die Installierung von Solarzellen oder Fotovoltaikanlagen oder Anlagen der Kraft- Wärme-Kopplung keine energiesparenden Anlagen im Sinne des 559 BGB wären - Hier vertrene Meinung: Für den Bereich des 22 Abs. 2 WEG müssen auch Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie sog. Modernisierungsmaßnahmen sein (so auch Riecke / Schmid / Elzer, Anh. zu 22 RdNr. 43) 12

13 - Wassersparende Maßnahmen: - Einbau von Wasserzählern, Durchlaufbegrenzern, wasserreduzierenden Toilettenspülkästen, Maßnahmen zur Erfassung und Verwendung von Regenwasser zum Zwecke der Gartenbewässerung oder der WC-Spülung (Riecke / Schmid / Elzer, Anh. zu 22 RdNr. 44) 13

14 - Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik - I. d. R. Überschneidungen mit Modernisierungsmaßnahmen - Einbau von Sonnenkollektoren - Herstellung eine Fotovoltaikanlage - Installierung bestimmter Mess- und Ableseeinrichtungen (Abramenko, 4 RdNr. 38) 14

15 - Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage - Vertrauensschutz für den einzelnen Wohnungseigentümer, dass seine Wohnanlage im Bestand nicht gegen sein Willen verändert wird - Beispiele: - Luxussanierungen (der beschlossene Liftanbau sieht aufwendiges Tableut oder totale Verspiegelung vor) - Anbau eines Wintergartens - Umgestaltung der Balkone zu Wintergärten - Einzelne Balkone werden verglast - Aufstockung des Gebäudes - Abriss von Gebäuden - Ausbau eines Speichers zu Wohnzwecken - Großräumige Asphaltierung einer Grünfläche zur Herstellung einer Parkfläche 15

16 Keine unbillige Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern - Grundsatz: Keine unbillige Beeinträchtigung gegenüber Miteigentümern - Ergo: Finanzielle Belastung aller Eigentümer i. d. R. kein Verweigerungsgrund - Kein Verweigerungsgrund: Erhöhte Wartungs- und Reparaturanfälligkeit (Riecke / Schmid / Drabek, 22 RdNr. 149, 150, 151; Merle in Bärmann, 22 RdNr. 339) - Ausnahme: Hohe Kostenbelastung, wenn ein Wohnungseigentümer über so viele Miteigentumsanteile verfügt, dass er seine Wohnung verkaufen müsste, weil andere Finanzierungsmöglichkeiten ausscheiden 16

17 - Drei Viertel aller Stimmberechtigten (beachte Mehrhausanlage) Wohnungseigentümer nach Köpfen - Mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile - Unmaßgeblichkeit der vereinbarten Stimmkraft im Grundsatz - Bei Nichterreichen des Quorums nach Köpfen Prüfung, ob nach vereinbartem Objekt oder Wertprinzip 75 % aller Einheiten, bzw. 75 % aller Miteigentumsanteile erreicht sind (so Merle in Bärmann, 22 RdNr. 349; Häublein ZMR 2007, 409) 17

18 - Eventuelle Durchführung des vorgenannten Prüfungsverfahrens - Folgen der Verkündung eines positiven Beschlusses trotz Nichterreichens des Quorums: Anfechtbarkeit (Merle in Bärmann, 22 RdNr. 346; Riecke / Schmid / Drabek, 22 RdNr. 129; a. A. Abramenko, 4 RdNr. 37: Beschluss ist nichtig) - Empfehlung: Keine positive Beschlussverkündung bei Verfehlen des Quorums (Riecke / Schmid / Drabek, 22 RdNr. 136; s. LG Berlin, ZMR 2009, 393 zur Kostenhaftung gem. 49 Abs. 2 WEG) 18

19 - Die in 22 Abs. 2 WEG genannten Maßnahmen können auch gem. 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden - Ergo: Bei Nichterreichen des Quorums gem. Abs. 2 Herbeiführung eines Beschlusses gem. Abs. 1? - Abs. 1 ermöglicht positive Beschlussverkündung bei Stimmenmehrheit gem. vereinbarter Stimmkraft - Grund: Kein gesetzlich vorgeschriebenes Quorum, nur alle benachteiligten Wohnungseigentümer müssen zustimmen - Keine Überprüfungsmöglichkeit für Versammlungsleiter, ob dies der Fall ist - Aber: Anfechtbarkeit, deshalb Hinweispflicht des Versammlungsleiters zur Vermeidung von 49 Abs. 2 WEG 19

20 16 Abs. 6 S. 1 WEG: (6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. 20

21 Ergo: - Die Wohnungseigentümer müssen anlässlich eines Beschlusses gem. Abs. 1 in Anwendung des 16 Abs. 4 WEG die Anwendung des gesetzlichen ( 16 Abs. 2 WEG) oder des allgemein vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels beschließen - 16 Abs. 4 WEG erfordert gleiches Quorum wie 22 Abs. 2 WEG (siehe hierzu Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Auflage 2010, S. 317, RdNr. 153) 21