7. Dresdner Verwaltertag Die Kostenverteilung in der Jahresabrechnung - richtige Anwendung der gesetzlichen und gewillkürten Umlageschlüssel

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1 7. Dresdner Verwaltertag Die in der Jahresabrechnung - richtige Anwendung der gesetzlichen und gewillkürten Umlageschlüssel Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Teil 1: Grundlagen Kostenpositionen - Kosten von Baumaßnahmen - Heiz- und Warmwasser - Sonstige Betriebskosten Mögliche Verteilungsschlüssel - MEA - Quadratmeter - Einheiten - Personen - Erfasster Verbrauch / Verursachung - etc. Bestimmung des maßgeblichen Schlüssels - Durch Gesetz ( 16 Abs. 2 WEG): MEA - Durch Vereinbarung (Teilungserklärung) - Durch Beschluss unter der Voraussetzung von Beschlusskompetenz - Ausnahmsweise aufgrund gerichtlicher Bestimmung Folie 2

3 Fall 1: MEA-Grundsatz a) Der Verwalter erhält nach Verwaltervertrag für jede Einheit 20 EUR pro Monat. Er überlegt, wie er die anfallenden Kosten für die Vergütung in der Jahresabrechnung verteilen soll. - Nur wenn ein entsprechender Beschluss (Beschlusskompetenz folgt aus 16 Abs. 3 WEG) vorliegt, kommt Verteilung nach Einheiten in Betracht, sonst nach MEA wegen 16 Abs. 2 WEG. b) Was ist, wenn ohne erforderlichen Beschluss über Jahre die Verteilung immer nach Einheiten in der Jahresabrechnung erfolgte? - Die nicht angefochtenen Jahresabrechnungen sind bestandskräftig. - Für die Zukunft bedarf es dennoch eines Beschlusses, um nach Einheiten zu verteilen. Folie 3

4 Fall 2: Verteilungsschlüssel Die Reparatur der Außenglasscheibe der Wohnung Nr. 34 wird vom Verwalter durchgeführt und vom Gemeinschaftskonto bezahlt. Wie hat der Verwalter die Kosten in der Abrechnung zu verteilen, - wenn Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht hat - wenn nach der Teilungserklärung der Eigentümer verpflichtet, diese Kosten zur Instandsetzung seiner Fenster zu tragen. Folie 4

5 Lösung Fall 2 BGH v V ZR 156/10: Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus - einer Vereinbarung (Teilungserklärung), - einem Beschluss nach 16 Abs. 3, 4 WEG, - aus 16 Abs. 2 WEG - oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies grundsätzlich keine vom einschlägigen Umlageschlüssel abweichende. Folie 5

6 Teil 2 Welche Beschlüsse ändern die gesetzliche / vereinbarte Verteilung Folie 6

7 Fall 3 In einer Eigentümerversammlung wird der Beschluss gefasst, die Betriebskosten für den Fahrstuhl ab nächstem Wirtschaftsjahr nach einem speziellen Schlüssel zu verteilen. Dieser Schlüssel begünstigt einige Eigentümer unangemessen, ohne an die Nutzungsmöglichkeit anzuknüpfen. Er entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Es verstreicht Zeit, deutlich mehr als ein Monat. Sind im kommenden Wirtschaftsjahr die Betriebskosten nach dem neuen Schlüssel zu verteilen? Folie 7

8 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Folie 8

9 Lösung Fall 3 Ja, denn der Beschluss ist wirksam. Zwar ist der Beschluss nicht ordnungsmäßig, wird er nicht binnen Monatsfrist angefochten, erlangt er aber Bestandskraft. Folie 9

10 Fall 4 Die Teilungserklärung bestimmt, abweichend von 16 Abs. 2 WEG die Müllkosten nach Einheiten umzulegen. Der Eigentümer des noch nicht ausgebauten Dachbodens ist komplett von der Kostenbeteiligung befreit. Inwieweit kann die auf Grundlage von 16 Abs. 3 WEG durch Beschluss in der Eigentümerversammlung geändert werden. Folie 10

11 Leitsätze des BGH 1. BGH v V ZR 202/09: Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach 16 Abs. 3 WEG geändert werden. 2. BGH v V ZR 225/11: 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Folie 11

12 Lösung Fall 4 Eine Änderung des Schlüssels, etwa die Einführung einer Abrechnung nach Wohnfläche, ist von der Beschlusskompetenz des 16 Abs. 3 WEG gedeckt. Die Einführung einer Kostenbeteiligung des Dachgeschosseigentümers ist mangels Beschlusskompetenz ausgeschlossen. Folie 12

13 Fall 5 In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen: Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen. Der Beschluss wird nicht angefochten. Wie sind die Kosten der kommenden Fensterinstandsetzung zu verteilen, falls die Teilungserklärung keine Regelung vorsieht. Folie 13

14 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Folie 14

15 Lösung Fall 5 Die Kosten sind ungeachtet des Beschlusses nach dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab MEA zu verteilen. Denn der gefasste Beschluss ist nichtig. Es fehlt dem Beschluss an Beschlusskompetenz. 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die im Einzelfall. vgl. BGH v V ZR 162/10 Folie 15

16 Fall 6 In einer Teilungserklärung heißt es: Die Eigentümer können mit 2/3-Mehrheit die Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Verteilung der Kosten, ändern. In einer Eigentümerversammlung erscheinen 21 der 30 Eigentümer. Für die Änderung der stimmen 15 Eigentümer, 6 dagegen. Was hat der Verwalter zu verkünden? Folie 16

17 Lösung Fall 6 BGH v V ZR 162/10: Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind - 2/3 aller Wohnungseigentümer und - nicht nur der in der Versammlung anwesenden erforderlich. Die wird nicht geändert (Beschluss ist abgelehnt). Folie 17

18 Fall 7 zum Vorrang der HeizkostenV Die Eigentümer haben vereinbart, auch die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nach der HeizkostenV, sondern nach einem verbrauchsunabhängigen Schlüssel (MEA, Fläche, Personen) zu verteilen. Die Wohnungseigentümer genehmigen die auf diesem Schlüssel beruhende Heizkostenabrechnung. Folie 18

19 Fall 7 Frage 1 Frage: Welche Wirkungen äußert die Vereinbarung über den Schlüssel? 3 Satz 1 HeizkostenV: Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. BGH v V ZR 251/10: Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. Antwort: Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse sind unwirksam. Folie 19

20 Fall 7 Frage 2 und 3 2. Ist der Beschluss über die Jahresabrechnung auf Anfechtung für unwirksam zu erklären? Eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht genügende Abrechnung ist auch dann anfechtbar, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssten sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können. 3. Wie kommt eine ordnungsmäßige Abrechnung zustande? Fehlt es für die Vergangenheit an der Verbrauchserfassung, ist über 9a HeizkostenV nach Wohnfläche abzurechnen. Folie 20

21 Teil 3 (von Baumaßnahmen) aufgrund von Vereinbarungen Folie 21

22 Fall 8 Eine Teilungserklärung bestimmt u. a.: Gemäß 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern und von Nebeneingangstüren, die allein zum Sondereigentum eines bestimmten Wohnungseigentümers führen? Folie 22

23 BGH v V ZR 46/13 Der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist von der Instandhaltungspflicht der einzelnen Eigentümer ausgenommen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen. Vielmehr führt es im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Abschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Folie 23

24 Lösung Fall 8 Die Kosten für den Austausch aller Fenster und Eingangstüren tragen die Eigentümer gemeinschaftlich, 16 Abs. 2 WEG. Folie 24

25 Fall 9 In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Die Eigentümer streiten darüber, in welchem Umfange die Balkoneigentümer die Kosten der anstehenden Balkonsanierung werden tragen müssen. Folie 25

26 Fall 9 Frage 1 Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite der Klausel bestimmen? LG München v S 8790/11: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 26

27 Fall 9 Frage 2 Wie ist diese Klausel auszulegen? BGH v V ZR 9/12: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. Folie 27

28 Fall 10 Fenster gehören zum Sondereigentum. Welche Wirkungen äußert diese Regelung? BGH v V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten [ 5 III WEG], nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. OLG Karlsruhe v WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. 140 BGB gebotene Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier: Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegen soll. Folie 28

29 Fall 11 Nach Teilungserklärung trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen. Wer trägt die Kosten für das erforderliche Fällen eines Baumes auf einer Sondernutzungsfläche. OLG Düsseldorf v Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll. OLG München v Wx 1/11: Der Sondernutzungsberechtigte: Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es dem gegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen. Folie 29

30 Teil 4 Gesetzliche (Ausnahmen von 16 Abs. 2 WEG) Folie 30

31 Fall 12 Die extravaganten Balkoneigentümer der Südseite wollen die Brüstungen ihrer Balkone aufwendig und äußerst kostenintensiv umgestalten, indem eine Glas- Stahl-Konstruktion errichtet wird. In der Eigentümerversammlung wird über die Baumaßnahme abgestimmt. Die Balkoneigentümer sind dafür, die anderen Eigentümer erscheinen nicht oder enthalten sich der Stimme. Der Beschluss wird nicht angefochten und ausgeführt. Der Verwalter fragt sich, wie er die Kosten der Maßnahme verteilen soll. Folie 31

32 Besondere Kostenregelung 16 Abs. 6 WEG: Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. 22 WEG: Bauliche Maßnahmen - Abs. 1: Klassische bauliche Veränderung - Abs. 2: Modernisierung - Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung Folie 32

33 BGH v V ZR 65/11 1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß 22 I WEG nicht zu, ist er gemäß 16 VI 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß 22 I i.v.m. 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die nicht abschließend regelt. Folie 33

34 Lösung Fall 12 Soweit es sich bei der Umgestaltung der Balkonbrüstung bloß um eine klassische bauliche Veränderung handelt, tragen die Kosten nur die Eigentümer, die für die Maßnahme gestimmt haben. Abweichend kann es sich um eine Modernisierung ( 22 II WEG) nur handeln, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen (BGH v V ZR 224/11). Folie 34

35 16 Abs. 8 WEG Kosten eines Rechtsstreits gemäß 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung ( 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt. Folie 35

36 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 36