Inhaltsverzeichnis. Vorwort... 15

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1 Vorwort Grundbegriffe des Wohnungseigentums Warum Wohnungseigentum? Wohnungs- und Teileigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Wie entsteht Wohnungseigentum? Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer Form und Inhalt des Teilungsvertrags und der Teilungserklärung Grundbucheintragung Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Regelungsinstrumente Gebrauch des Sondereigentums Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums Grenzen der Nutzung und des Gebrauchs Verstöße gegen die Nutzungsregelungen Schadenersatz Sondernutzungsrecht Bedeutung Inhalt und Grenzen Begründung von Sondernutzungsrechten Grenzen Übertragung von Sondernutzungsrechten Kostentragungsregelung Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rechte der Wohnungseigentümer Anspruch auf Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung Auskunftsrecht Einsichtsrecht

2 3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers und Rücksichtnahmepflicht Einwirkungspflicht auf Dritte Duldungspflicht Inanspruchnahme des Sondereigentums Bauliche Veränderungen Wann liegt eine bauliche Veränderung vor? Mögliche Rechtsfolgen einer festgestellten baulichen Veränderung Verhaltenstipps bei baulichen Veränderungen Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss Instandhaltungsmaßnahmen Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierende Instandsetzungen Modernisierungen Beschlüsse zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Beschlüsse zu modernisierenden Instandsetzungen Mehrheitsbeschlüsse zu Modernisierungen Kein Individualanspruch Beschlusskompetenz Lasten und Kosten des Wohnungseigentums Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Instandhaltung Instandsetzung Kosten der sonstigen Verwaltung Laufende Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums Sonderumlagen Instandhaltungsrücklage Verwaltervergütung Der Kostenverteilerschlüssel Häufige Fehler bei Anwendung des Kostenverteilerschlüssels Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten Änderung des Kostenverteilerschlüssels Änderung des Kostenverteilerschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten Rechtsprechungsbeispiele Beschluss nur mit Wirkung für die Zukunft?

3 4.3.4 Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen Orientierung am individuellen Gebrauch Doppelt qualifizierte Mehrheit Kostenbefreiung Änderung des Kostenverteilerschlüssels bei Unbilligkeit Der Wirtschaftsplan Einnahmen und Ausgaben Kostenverteilerschlüssel Der Einzelwirtschaftsplan Pflicht des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans Genehmigung des Wirtschaftsplans durch Eigentümerbeschluss Fortgeltung des Wirtschaftsplans Fehlerhafte Wirtschaftspläne Anfechtungsgründe Die Jahresabrechnung Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abflussprinzip Verteilerschlüssel Gesamt- und Einzelabrechnung Kontenstand Sonderfälle Fehlerhafte Jahresabrechnungen Durchsetzung des Anspruchs auf Jahresabrechnung Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen Die Entlastung des Verwalters Die Entlastung des Verwaltungsbeirats Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? Fälligkeitstheorie Jahresabrechnung nach Eigentümerwechsel Abrechnungsspitze Zusammenfassung Die Wohnungseigentümerversammlung Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? Wann und durch wen wird die Versammlung einberufen? Wer muss eingeladen werden? Form und Frist Inhalt Einberufungsmangel/Kausalität

4 5.2 Die Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Wer ist Inhaber des Stimmrechts? Welche Stimmrechtsprinzipien gibt es? Majorisierung Stimmenthaltung Stimmrechtsausschluss Stimmrechtsvertretung Teilnahme Dritter an der Versammlung Wie läuft die Versammlung ab? Die Beschlussfassung Abgrenzung: Beschluss oder Vereinbarung? Wichtige Beschlusskompetenzen Öffnungsklauseln Welche Arten von Beschlüssen gibt es? Der Bestimmtheitsgrundsatz Wann haben Beschlüsse Bindungswirkung für einen Rechtsnachfolger? Rede- und Antragsrecht Die Beschlussfeststellung und -verkündung Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? Verstoß gegen gesetzliche Verbote Sittenwidrigkeit Fehlende Beschlusskompetenz Die Versammlungsniederschrift Inhalt Form und Frist Fehlerhafte Niederschrift Die Beschlusssammlung Inhalt Zeitpunkt und Form der Eintragung Einsichtsrecht Fehler in der Beschlusssammlung Folgen bei nicht ordnungsgemäß geführter Beschlusssammlung Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz Teilrechtsfähigkeit Was bedeutet Teilrechtsfähigkeit? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft? Individualansprüche der Wohnungseigentümer Verwaltungsvermögen

5 6.2 Haftung Wann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wann haftet der einzelne Wohnungseigentümer? Haftung bei Eigentümerwechsel Insolvenz Verwalter und Verwaltungsbeirat Wer kann zum Verwalter bestellt werden? Wie wird der Verwalter bestellt? Erstbestellung Bestellung durch Beschluss Inhalt des Bestellungsbeschlusses Nachweis der Verwaltereigenschaft Verwaltervertrag Rechtsnatur Stillschweigender Abschluss Abschluss durch Beirat Laufzeit Inhalt Vergütung Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? Abberufung aus wichtigem Grund Mehrheitsbeschluss, gerichtliche Durchsetzung, Anfechtung Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? Innenverhältnis Vertretung der Wohnungseigentümer Vertretung der Gemeinschaft Fehlen eines Verwalters Weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Auskunftspflicht des Verwalters, Einsichtsrecht der Eigentümer Herausgabe der Unterlagen Haftung des Verwalters Schadenersatzanspruch der Eigentümer Haftungsbeschränkungen Verkehrssicherungspflicht Verwaltungsbeirat Bestellung Zusammensetzung des Beirats Aufgaben und Befugnisse Haftung des Beirats