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Reiner Hausler
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sübersicht Revision sübersicht Bearbeiter sübersicht... IX Abkürzungsverzeichnis.. XIII Literaturverzeichnis... XVII A. Der WEG-Verwalter 1 I. Die wohnungseigentumsrechtlichen Organe... 1 II.

1 sübersicht Revision sübersicht Bearbeiter sübersicht... IX Abkürzungsverzeichnis.. XIII Literaturverzeichnis... XVII A. Der WEG-Verwalter 1 I. Die wohnungseigentumsrechtlichen Organe... 1 II. Notwendigkeit der Verwalterbestellung... 3 III. Doppelfunktion des Verwalters... 5 IV. Vertretungsmacht... 7 V. Zustellungsvertreter VI. Der Notgeschäftsführer VII. Die Person des Verwalters VIII. Bestellung des Verwalters IX. Verwalternachweis X. Der Verwaltervertrag XI. Aufgaben des Verwalters XII. Verwalterhaftung XIII. Entlastung des Verwalters XIV. Abberufung und Kündigung des Verwalters XV. Der Verwalter als Makler B. Der Verwaltungsbeirat I. Überblick II. Bestellung des Beirats III. Dauer der Bestellung IV. Anzahl der Beiratsmitglieder V. Die Person des Beiratsmitglieds VI. Innenorganisation des Beirats VII. Vergütung des Beirats VIII. Aufgaben des Beirats IX. Haftung des Beirats X. Abberufung des Beirats XI. Niederlegung des Beiratsamts C. Anhang I. Verwaltungsfreundlicher Verwaltervertrag II. Eigentümerfreundlicher Verwaltervertrag III. Leistungsverzeichnis für Hausmeistertätigkeiten IV. Wirtschaftsplan V. Muster einer Jahresabrechnung VI. Beschluss-Sammlung Sachregister VII

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3 Revision Abkürzungsverzeichnis... XIII Literaturverzeichnis... XVII A. Der WEG-Verwalter I. Die wohnungseigentumsrechtlichen Organe... 1 II. Notwendigkeit der Verwalterbestellung... 3 III. Doppelfunktion des Verwalters... 5 IV. Vertretungsmacht Überblick Abgrenzung zur Geschäftsführungskompetenz... 7 V. Zustellungsvertreter VI. Der Notgeschäftsführer als Verwalter als Wohnungseigentümer VII. Die Person des Verwalters Natürliche und juristische Personen a) Grundsätze b) GbR c) Personengesellschaften Einsatz von Erfüllungsgehilfen Rechtsnachfolge a) Vererblichkeit b) Veräußerung der Verwaltungsfirma c) Umwandlung VIII. Bestellung des Verwalters Grundlagen a) Trennungstheorie.. 21 b) Vertragstheorie c) Praktische Konsequenzen Der Bestellungsakt a) Bestellung in der Gemeinschaftsordnung b) Bestellung durch Beschluss c) Bestellung durch den Beirat d) Bestellung durch das Gericht Bestellungsdauer Verlängerungsbeschluss/Wiederwahl a) Zeitpunkt b) Beschlussfassung Bedingte Bestellung Anfechtung des Bestellungsbeschlusses a) Überblick b) Neubestellung c) Wiederwahl d) Einzelfälle e) Rechtsfolgen der erfolgreichen Anfechtung f) Verfahrensrecht IX. Verwalternachweis X. Der Verwaltervertrag Funktion des Verwaltervertrages (Aufstellung) und Verhältnis zur Bestellung Die Parteien des Vertrages IX

4 a) Wohnungseigentümer als Verband b) Verband und Wohnungseigentümer (dreiseitiger Vertrag). 50 c) Vertrag mit dem Verband (mit Schutzwirkung) zugunsten Dritter d) Stellungnahme Vertragsabschluss a) Überblick b) Delegation des Vertragsabschlusses c) Auslegung d) Stimmrechtsvereinbarung Stimmrecht des Verwalters des Verwaltervertrages a) Überblick b) Überflüssige Regelungen c) Nichtige Regelungen d) Kompetenzdefinierende Klauseln e) Eigentümergünstige Klauseln f) Verwaltergünstige Klauseln Verwaltervergütung a) Überblick b) Grundvergütungen c) Zulässige Sondervergütungen Anfechtung der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag. 119 XI. Aufgaben des Verwalters Durchführung der Beschlüsse Durchführung der Hausordnung Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung a) Entscheidungskompetenz b) Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. 124 c) Modernisierende Instandsetzung d) Erstmalige Herstellung e) Objektüberwachung/Wartung f) Hausmeister g) Verkehrssicherungspflicht h) Vorbereitung der Beschlussfassung zu Instandsetzungsmaßnahmen i) Herbeiführung über der Beschlussfassung zu Instandsetzungsmaßnahmen j) Auftragserteilung für die Eigentümergemeinschaft Versicherungspflicht Die wirtschaftlichen Verwaltungsaufgaben a) Zahlungsverkehr b) Kontoführung und Geldverwaltung c) Aufstellen eines Wirtschaftsplans d) Erstellen der Jahresabrechnung e) Ansammlung der Instandhaltungsrücklage f) Insolvenzantragspflicht g) Beitreibung rückständiger Wohngeldbeträge h) Belegpräsentation Durchführung der Eigentümerversammlung a) Pflicht zur Einberufung b) Aufstellen der Tagesordnung c) Versammlungsort und -zeit d) Einzuladende Personen e) Feststellung der Stimmberechtigung f) Leitung der Versammlung g) Feststellung des Abstimmungsergebnisses h) Versammlungsniederschrift i) Beschluss-Sammlung X

5 7. Aufgaben der juristischen Verwaltung Steuerrechtliche Aufgaben des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft a) Überblick b) Steuererklärungspflicht c) Instandhaltungsrücklage d) Vermietung von Gemeinschaftsvermögen e) Gewerbliche Tätigkeit der Eigentümergemeinschaft f) Steuerermäßigung bei der Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen 185 g) Grunderwerbsteuer h) Lohnsteuer i) Umsatzsteuer Veräußerungszustimmung Vermietungszustimmung XII. Verwalterhaftung Grundzüge des Haftungsrechts a) Bestellung und Anstellungsrechtsverhältnis b) Pflichtverletzung c) Verschulden d) Schaden e) Anspruchsgegner Die Haftungstatbestände im Einzelnen a) Durchführung von Beschlüssen b) Durchführung der Hausordnung c) Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung d) Haftung im Bereich des Sondereigentums e) Verletzung der Verkehrssicherungspflicht f) Haftung für die Verkündung fehlerhafter Beschlussergebnisse g) Haftung bei fehlerhaftem Wohngeldmanagement h) Haftung bei juristisch fehlerhafter Verwaltung i) Zustimmungsverweigerung zur Veräußerung oder Verwertung XIII. Entlastung des Verwalters XIV. Abberufung und Kündigung des Verwalters Ordentliche Abberufung Außerordentliche Abberufung a) Abberufungsgrund 228 b) Abmahnung c) Stimmrecht des Verwalters d) Wichtige Gründe Einzelfälle Kündigung des Verwaltervertrages a) Durch die Wohnungseigentümer b) Kündigung/Niederlegung seitens des Verwalters Verhältnis von Kündigung zur Abberufung Folgen von Abberufung und Kündigung 242 a) Herausgabe der Objektunterlagen b) Erstellung der Jahresabrechnung c) Rechnungslegung. 244 d) Vergütungsansprüche Anfechtung von Abberufung und Kündigung a) Durch einen Wohnungseigentümer b) Durch den Verwalter c) Folgen der Aufhebung des Abberufungsbeschlusses XV. Der Verwalter als Makler Genehmigungsvorbehalt Provisionsanspruch des Verkaufsmaklers Zustimmungsvorbehalt Vermietungsmakler Übersicht XI

6 B. Der Verwaltungsbeirat I. Überblick II. Bestellung des Beirats III. Dauer der Bestellung IV. Anzahl der Beiratsmitglieder V. Die Person des Beiratsmitglieds VI. Innenorganisation des Beirats VII. Vergütung des Beirats VIII. Aufgaben des Beirats Unterstützung des Verwalters Prüfung der wirtschaftlichen Verwaltung Eigenes Einladungsrecht zur Eigentümerversammlung Protokollprüfung Sonstige Aufgaben IX. Haftung des Beirats X. Abberufung des Beirats XI. Niederlegung des Beiratsamts C. Anhang I. Verwaltungsfreundlicher Verwaltervertrag II. Eigentümerfreundlicher Verwaltungsvertrag 305 III. Leistungsverzeichnis für Hausmeistertätigkeiten IV. Wirtschaftsplan V Muster einer Jahresabrechnung VI. Beschluss- Sammlung Sachregister XII

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