Inhalt. Einleitung Teil: Vorüberlegungen zur Instandhaltung/ Instandsetzung von Immobilien im Rahmen von Mietvertragsverhältnissen...

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Alexandra Albert
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1 Inhalt Einleitung Teil: Vorüberlegungen zur Instandhaltung/ Instandsetzung von Immobilien im Rahmen von Mietvertragsverhältnissen... 2 A. Begriffsbestimmung baulicher Maßnahmen... 2 B. Vertragsgemäßer Zustand... 4 C. Veränderungen im Mietverhältnis... 8 I. Unfreiwillige Veränderungen... 8 II. Freiwillige Veränderungen beider Vertragsparteien... 8 III. Beabsichtigte Veränderungen einer Vertragspartei... 9 IV. Vorliegen eines Mangels an der Mietsache Teil: Mangelbeseitigung durch den Vermieter (Vermieterinstandsetzung) A. Verkehrssicherungspflicht des Immobilieneigentümers B. Regelmäßige Überprüfung der Immobilie/Besichtigungsrecht I. Häufigkeit der Besichtigung II. Zeitpunkt der Besichtigung III. Grund der Besichtigung IV. Ankündigung der Besichtigung V. Dauer der Besichtigung VI. Fotografieren der Wohnung C. Erhaltungsmaßnahmen (i. S. d. 555 a Abs. 2 BGB) I. Kein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietvertragsverhältnisses II. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen Beschreibung der anzukündigenden Maßnahme Weitere Hinweise des Vermieters Ausnahme von der Ankündigungspflicht Ankündigungsfrist Form der Ankündigung Terminvorschlagspflicht III

2 IV 7. Terminmitwirkungspflicht Terminwahrnehmungspflicht III. Umfang der Erhaltungsmaßnahmen IV. Kein Härteeinwand des Mieters/Zumutbarkeit der Maßnahme V. Opfergrenze des Vermieters bei Instandsetzung VI. Duldungspflicht des Mieters VII. Fließender Übergang zwischen Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen Restaurierende Instandsetzung Verhältnis der Instandhaltung zur Modernisierung a) Verhältnis der Instandhaltung zur Modernisierung betreffend die Duldungspflicht des Mieters b) Verhältnis der Instandhaltung zur Modernisierung betreffend die Ankündigungspflicht des Vermieters c) Pflichten und Rechte des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters VIII. Pflicht und Recht des Vermieters zu Erhaltungsmaßnahmen IX. Folge bei unterlassener oder nicht ordnungsgemäßer Ankündigung Fehlende Fälligkeit der Duldungspflicht des Mieters Schadensersatzpflichten des Vermieters bei fehlerhafter Instandsetzungsankündigung X. Schadensersatzpflicht des Mieters/Kündigung durch den Vermieter bei unzulässiger Verweigerung der Duldung XI. Keine Verjährung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung/ keine Verwirkung des Rechts auf Mangelbeseitigung XII. Kostentragung der Erhaltungsmaßnahmen Wohnraummiete Geschäftsraummiete Schadensersatzanspruch des Vermieters Berücksichtigung von (ersparten) Instandhaltungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen a) Aktuelle (fiktive) Instandsetzungskosten b) Zukünftige (fiktive) Instandsetzungskosten... 44

3 5. Mangelbeseitigung und Betriebskosten XIII. Instandsetzung einer vermieteten Eigentumswohnung XIV. Erhaltungsmaßnahmen und Untermiete XV. Vermeidung von Mängeln durch Hinweispflichten des Vermieters für richtiges Wohnen Hinweispflichten des Vermieters im laufenden Mietverhältnis im Zusammenhang mit energetischer Gebäudesanierung Hinweispflichten des Vermieters zu Beginn des Mietverhältnisses Zumutbares Wohnverhalten a) Heizen und Lüften b) Klimapflege c) Möblierung der Mietsache XVI. Durchführung der Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsmaßnahme Teil: Pflichten und Rechte des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters A. Pflicht des Mieters, keine Mängel an der Mietsache zu verursachen B. Pflicht des Mieters, Mängel an der Mietsache dem Vermieter anzuzeigen C. Anspruch des Mieters auf Beseitigung des Mangels (Erfüllungsanspruch) D. Minderung(srecht) der vereinbarten Miete E. Zurückbehaltungsrecht des Mieters an (künftigen) Mietzahlungen I. Umfang des Zurückbehaltungsrechts II. Ausübung des Zurückbehaltungsrechts III. Dauer des Zurückbehaltungsrechts IV. Verlust des Minderungsrechts und des Zurückbehaltungsrechts V. Beendigung des Zurückbehaltungsrechts und Kündigung F. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters V

4 VI I. Inhalt des Anspruchs auf Zahlung eines angemessenen Aufwendungsersatzes II. Anspruch auf Vorschussleistung III. Zurückbehaltungsrecht Umfang des Zurückbehaltungsrechts Ausübung des Zurückbehaltungsrechts Dauer des Zurückbehaltungsrechts Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz IV. (Keine) Fristsetzung G. Selbstvornahmerecht und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Erhaltungsmaßnahme des Vermieters I. Recht auf Selbstvornahme II. Anspruch auf Aufwendungsersatz Inhalt und Höhe des Anspruchs Anspruch auf Vorschuss Kein Zurückbehaltungsrecht, aber Aufrechnung III. (Keine) Pflicht zur Ersatzvornahme durch den Mieter H. Schadensersatzanspruch des Mieters I. Pflicht des Mieters zur Ermöglichung der Augenscheinnahme und der Beseitigung des Mangels, insbesondere zur Vereinbarung eines Termins J. Reaktionen des Mieters auf die Mitteilung einer Erhaltungsmaßnahme I. Kündigungsmöglichkeit des Mieters bei Mitteilung einer Erhaltungsmaßnahme II. (Tatsächliche) Reaktionsmöglichkeiten des Mieters III. Reaktionspflicht des Mieters K. Mitwirkung des Mieters an Erhaltungsmaßnahmen I. Mitwirkung des Mieters als mietvertragliche Pflicht II. Mitwirkung des Mieters als Obliegenheit L. Rückforderung zu viel gezahlter Miete M. Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrecht während baulicher Maßnahmen... 93

5 I. Mietminderung bei Instandsetzungsmaßnahmen II. (Kein) Zurückbehaltungsrecht bei zu duldenden Baumaßnahmen III. Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen N. Keine weiteren Zurückbehaltungsrechte O. Risiko bei Minderung und Zurückbehaltungsrecht P. Anspruch des Mieters auf bauliche Maßnahmen zur Verbesserung des (energetischen) Zustandes der Mietsache I. Modernisierung(spflicht) II. Anspruch des Mieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen III. Energetische Modernisierung(spflicht) IV. Anspruch des Mieters auf Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen Teil: Erhaltungsmaßnahmen des Mieters (Mieterinstandsetzung) A. Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache (Eigentum des Vermieters) I. Erhaltungsmaßnahmen kraft Vereinbarung II. Erhaltungsmaßnahmen kraft Gesetz B. Erhaltungsmaßnahmen an eigenen Einrichtungen (Eigentum des Mieters) C. Kollidierende Pflichten betreffend Erhaltungsmaßnahmen Teil: Mangelbeseitigung und Versicherungen A. Mieter B. Vermieter C. Verwalter D. Keine Versicherungspflicht E. Meldepflicht bei Versicherungsfällen Exkurs 1: Andere Ankündigungen des Vermieters gegenüber dem Mieter im Mietverhältnis VII

6 A. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen B. Ankündigung der Einbringung von Wärmeverbrauchserfassungsgeräten C. Ankündigung der Umstellung der Eigenwärmeversorgung auf die gewerbliche Wärmelieferung ( 556 c Absatz 2 BGB, 11 WärmeLV) Exkurs 2: Auswirkung der energetischen Gebäudesanierung auf den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache (Flächenabweichungsproblematik) Teil: Prozessuales A. Ansprüche des Vermieters I. Zahlungsanspruch II. Klageverfahren auf Duldung III. Streitverkündung IV. Berufung V. Selbstständiges Beweisverfahren B. Ansprüche des Mieters Abkürzungsverzeichnis Stichwortverzeichnis VIII

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