Inhaltsverzeichnis. Vorwort 13

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1 Vorwort 13 1 Änderungen der EnEV 2014 Pflichten für Immobilienbesitzer EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Energieausweis bei Neubauten Energieausweis bei Verkauf Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verpachtung Form Gestaltung des neuen Energieausweises Modernisierungsempfehlungen Ordnungswidrigkeit bei Verstoß gegen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis Ausstellerpflichten Registriernummer Pflichten des Eigentümers in Immobilienanzeigen EnEV und Bauträgervertrag Neue Anforderungen für Neubauten Neue Anforderungen für Bauen im Bestand 34 2 Potenziale eines Gebäudes entdecken Allgemeines zur energetischen Sanierung von Gebäuden Heizenergieverbrauch im Wandel der Zeit Potenzial der energetischen Sanierung Physiologische Zusammenhänge Innenraumklima Behaglichkeit Ansatzpunkte einer energetischen Sanierung Aktiv-Maßnahmen Passiv-Maßnahmen Schimmelbildung Wie Schimmel entsteht Vermeidung von Schimmel Richtiges Lüften Vermeidung von Wärmebrücken Nachhaltige Entwicklung eines Gebäudes 44 7

2 3 Das neue Mietrecht bei baulichen Maßnahmen am Gebäudebestand Die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nach 555b BGB Einsparung von Endenergie ( 555b Nr. 1 BGB) Einsparung von Primärenergie ( 555b Nr. 2 BGB) Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs ( 555b Nr. 3 BGB) Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts und Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ( 555b Nr. 4, 5 BGB) Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat ( 555b Nr. 6 BGB, EnEV 2014) Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums ( 555b Nr. 7 BGB) Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ( 555c BGB) Textform Vermieterstellung nach Verkauf Ankündigungsfrist Zustellung durch oder mit Zeugen Zwingende Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme Voraussichtlicher Beginn der Maßnahmen Mitteilung des Betrags der zu erwartenden Mieterhöhung Mitteilung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands des Mieters Härtegründe auf Seiten des Mieters Musterbriefe zur Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen Duldungsverpflichtung ( 555d Abs. 1 BGB) Schadensersatzpflicht des Mieters Kein einstweiliger Rechtsschutz für Vermieter Einstweiliger Rechtsschutz für Mieter Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen Aufwendungsersatz des Mieters Ausschluss von Mietminderungen bei Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsvereinbarungen Mieterhöhung nach 559 BGB Ansatzfähige Kosten Geltendmachung der Erhöhung ( 559b BGB) Inhalte der Mieterhöhungserklärung Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung Unwirksame abweichende Vereinbarungen Ausnahmen bei Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung Erhaltungsmaßnahmen 137 8

3 3.9.1 Ankündigung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen Kündigung des Mietverhältnisses wegen fehlender Duldung Aufwendungsersatzansprüche bei Erhaltungsmaßnahmen Renovieren und Modernisieren in Wohnungseigentümergemeinschaften Unterschiedliche Regelungen für Sonder- und für Gemeinschaftseigentum Zustimmung zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss Auswahlermessen der WEG Beschluss zur Finanzierung von Maßnahmen Anfechtung des Sanierungsbeschlusses durch Klageerhebung Modernisierende Instandsetzungen durch Mehrheitsbeschluss Notwendigkeit einer Kosten-Nutzen-Analyse Anspruch der Eigentümer auf Durchsetzung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierungen nach 22 Abs. 2 WEG Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen Einschränkungen bei Modernisierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften Beschlusskompetenz Zur Abgrenzung von Instandsetzung, modernisierender Instandsetzung und Modernisierung Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum Zur Abgrenzung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen WEG und EnEV Die Kosten baulicher Maßnahmen Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken Steuerliche Aspekte Zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen Anschaffungskosten Anschaffungsnahe Aufwendungen Herstellungskosten Zur Abgrenzung von wesentlichen Verbesserungen des Gebäudes und substanzerhaltenden Neuerungen Erhaltungsaufwendungen Modernisierungsmaßnahmen am Baudenkmal Haushaltsnahe Handwerkerleistungen Grundlagen zur nachhaltigen Entwicklung eines Gebäudes Baurecht Denkmalschutz 202 9

4 4.3 Brandschutz Schallschutz Kosten Kostenschätzung Investition und Amortisation Förderungsmöglichkeiten Planung Architektenplanung nach Honorarordnung Leistungsphasen Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung Leistungsphase 2: Vorplanung Leistungsphase 3: Entwurfsplanung Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung Leistungsphase 5: Ausführungsplanung Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe Leistungsphase 8: Objektüberwachung Leistungsphase 9: Objektbetreuung Vergabe der Leistungsphasen Umsetzung der baulichen Maßnahmen Heizungsanlage Fernwärme Heizkessel Wärmepumpen Thermische Solaranlagen Blockheizkraftwerk und Kraft-Wärme-Kopplung Biogasanlagen Warmwasserbereitung Sanitärinstallation Lüftung Natürliche Lüftung Mechanische Lüftung Information der Bewohner Elektroinstallation Fahrstuhl und Lift Außenwände Außendämmung Wärmedämmverbundsysteme Vorhangfassade

5 5.7.2 Innendämmung Fassadendämmung und Fensteraustausch Dämmung auf Nachbars Grund Fenster Innenwände Türen Geschossdecken Dach Geneigtes Dach Nicht ausgebautes Dachgeschoss Innendämmung beim geneigten Dach Außendämmung beim geneigten Dach Flachdach Balkone Kellergeschoss Unbeheizter Keller Beheizter Keller Nicht unterkellerte Bereiche Energiesparmodelle Förderungsmöglichkeiten 265 Abkürzungsverzeichnis 267 Literaturverzeichnis 271 Stichwortverzeichnis