Große Solarthermieanlagen in Mehrfamilienhäusern

Transkript

1 Große Solarthermieanlagen in Mehrfamilienhäusern Förderung und Finanzierung im Mietwohnungsbau

2 Programm Vorstellung Rechtsfragen Zuschüsse und Förderungen Miete Fragen & Diskussion

3 Vorstellung Rechtsfragen Zuschüsse und Förderungen Miete Fragen & Diskussion

4 Wer wir sind Solarenergie Kompetenzzentrum

5 solid Gegründet 1991 Gesellschafter sind die Stadtwerke in Nürnberg, Fürth, Erlangen & Schwabach Ziel von solid war und ist die Solarenergie näher an die Wirtschaftlichkeit heranzuführen Neutrale Fachberatung aller Akteure zum Thema Solar (Häuslebauer, Vermieter, Journalisten, ) Workshops und Seminare für verschiedene Gruppen

6 Kampagne Solar so heizt man heute Vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit gefördert (BMU) Ziel: Ausbau und Qualität großer solarthermischer Anlagen stärken Umsetzung über 3 Kompetenzzentren Das Kompetenzzentrum Große Solarthermie Süd wird gefördert durch das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit aufgrund eines Beschlusse des deutschen Bundestages

7 Kampagne Solar-so heizt man heute Kompetenzzentren Ost: Berliner Energieagentur GmbH Nord-West: target GmbH Süd: solid gemeinnützige GmbH Hannover Fürth Berlin Gebäude: Wohngebäude mit 3-12 Wohneinheiten Hotels, Altenheime etc.

8 Vorstellung Rechtsfragen Zuschüsse und Förderungen Miete Fragen & Diskussion

9 Darf eine Solaranlage gebaut werden? BGB 554 (1): Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Einsparung von Energie (BGB 554 (2)) Entscheidung Bundesgerichtshof 2008: Energieeinsparung = Primärenergieeinsparung Ausnahme: unzumutbare Härte

10 Darf eine Solaranlage gebaut werden? Berücksichtigung von Bebauungsplan Denkmalschutz evtl. Baugenehmigung (selten) materielle Baurechtmäßigkeit (z.b. Berücksichtigung des Brandschutzes)

11 Ankündigung BGB 554 (3): Ankündigung spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme Art Umfang der Maßnahme Beginn Dauer zu erwartende Mieterhöhung In Textform mitteilen Vermieter Mieter

12 Ankündigung Praxis: (Beispielankündigung) per Einwurfeinschreiben inkl. Einwandsklausel: Gib Bescheid, wenn Du dagegen bist am besten mit Informationsmaterial zur Solarenergie (Download auf Homepage) Eine gute Kommunikation mit seinen Mietern führt zu einem guten Miteinander

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14 Bau der Anlage BGB 554 (4) Rechte des Mieters Aufwendungsersatzansprüche (z.b. Reinigung der Wohnung) Vermieter muss in angemessenem Maße die Aufwendungen des Mieters ersetzen BGB 536 Mietminderung während der Bautätigkeiten (z.b. Gerüst vor Balkon oder Loch in der Wand)

15 Vorstellung Rechtsfragen Zuschüsse und Förderungen Miete Fragen & Diskussion

16 Finanzierung der Investition Eigenkapital Fremdkapital Förderung Kredit

17 BAFA Freigabe der MAP-Mittel (Marktanreizprogramm) seit Förderung Solarthermie: /m², spezielle Förderung für Mehrfamilienhäuser von 180 /m² (Innovationsförderung) für Anlagen mit m²

18 KfW Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert Solarthermieanlagen > 40 m² z.b. Programm 271, Erneuerbare Energien, Premium Kredit bis 100 % der Investitionskosten Tilgungszuschuss von 30 % Förderung nur der förderfähigen Nettoinvestitionskosten

19 Hausbank / weitere Förderprogramme Kredite der KfW haben nicht immer die besten Konditionen vergleichen Oftmals sind die Bundesprogramme (BAFA, KfW) mit weiteren Förderprogrammen kombinierbar Landesprogramme Energieversorgerprogramme z.b: Fördermitteldatenbank auf

20 Vorstellung Rechtsfragen Zuschüsse und Förderungen Miete Fragen & Diskussion

21 Auswirkungen auf die Miete Unterschiedlich je nach Mietvertrag Erhöhung nicht möglich Erhöhung bis zur Vergleichsmiete Erhöhung über Modernisierungsumlage Keine Pflicht zur Warmmietenneutralität (auch wenn das angestrebt werden sollte)

22 keine Erhöhung der Miete Mieterhöhung nicht möglich bei Indexmiete! Staffelmiete spezielle vertragliche Vereinbarungen

23 Möglichkeiten zur Mieterhöhung Modernisierungsumlage bis zu 11% der Investitionskosten pro Jahr Vergleichsmiete Mietspiegel (einfach, qualifiziert, ökologisch) Modernisierungsumlage Vergleichsmiete

24 Vergleichsmiete BGB 558 Miete muss 15 Monate unverändert geblieben sein nach 12 Monaten Ankündigung möglich Mieterhöhung max. 20 % in 3 Jahren Mieterhöhungsverlangen in Textform, Begründung z.b. über Mietspiegel Sachverständiger 3 vergleichbare Wohnungen Mieter muss zustimmen!

25 Mieterhöhung bei Modernisierung BGB 559 Erhöhung der Kaltmiete um bis zu 11% der aufgewendeten Kosten der Modernisierung Aufteilung im Normalfall entsprechend der Wohnfläche Zuschüsse müssen vom Invest abgezogen werden Unterscheidung von Modernisierung und Erhaltung teilweise schwierig

26 Was darf umgelegt werden? nur Modernisierungsmaßnahmen, keine Erhaltungsmaßnahmen Solarkollektoren? neuer Heizkessel? Speicher? Dachsanierung? Im Normalfall wird von Herstellern der solare Anteil extra angegeben, dies kann als Anhaltswert verwendet werden.

27 Kosten der Solaranlage

28 Beispiel Belegung 20 Personen Anlagengröße 30 m² Ölpreis 6,5 cent/kwh Energiepreissteigerung 8 % Modernisierungsumlage 9 % Bruttoinvestitionskosten Förderung 5.400

29 Kapitalwert [Euro] Kapitalwert Vermieter über die Zeit , , , , , , , , , ,00 Jahre 11% Mod.-Uml. 5% Mod.-Uml. 0% Mod.-Uml. 9% Mod.-Uml.

30 Kapitalwert [Euro] Kapitalwert für Mieter über die Zeit , , , , , , Jahre 0% Mod.-Uml. 5% Mod.-Uml. 11% Mod.-Uml. 9% Mod.-Uml.

31 Betriebskostenabrechnung 7 HeizkostenV Betriebskosten der Solaranlage werden wie die Betriebskosten der restlichen Heizung behandelt Wartungs- und Servicekosten Betriebsmittel (z.b. Solarflüssigkeit oder Pumpenstrom) Verkauf der mit Sonnenenergie erzeugten kwh ist!nicht! zulässig

32 Steuer Gemäß AfA-Liste (Absetzung für Abnutzung) können Solaranlagen über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden. Abschreibungsart: linear KMUs können eventuell eine Sonderabschreibung bis zu insgesamt 20 % tätigen (EStG 7g)

33 Alternative Solares Contracting Ein Dritter wird mit der Lieferung der Energie beauftragt. Dieser ist in der Wahl seines Energieerzeugers frei(er). Oftmals ist hierfür jedoch eine Zustimmung der Mieter erforderlich! Vorteil/Nachteil: Investition und Betrieb werden abgegeben

34 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit für Fragen stehe ich gerne zur Verfügung