Der neue Wohnraummietvertrag von Haus & Grund Mannheim - Fallstricke beim Ausfüllen vermeiden -

Transkript

1 Der neue Wohnraummietvertrag von Haus & Grund Mannheim - Fallstricke beim Ausfüllen vermeiden - Vortrag am 28. März 2015 im Dorint-Hotel Mannheim Referent: Rechtsanwalt Frank Starosta, Geschäftsführer - des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verbands Mannheim e. V. - der Haus & Grund Mannheim Immobilien GmbH

2 2 Wohnraum-Mietvertrag (Stand: 6/2013)

3 3 Mannheimer Mietvertrag (Stand: 1910?)

4 4 Geschäftsraum-Mietvertrag (Stand: 6/2013)

5 5 Garagen-Mietvertrag (Stand: 07/2014)

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7 7

8 Änderungen/Neuerungen Schwerpunkte Schönheitsreparaturen Betriebskosten Staffelmiete Indexmiete 8

9 Gesetzliche Ausgangslage 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages (1) ( ) ²Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. ( ) 538 BGB Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. 9

10 Anspruch auf Renovierung Wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag (Vereinbarung) 10

11 Fallstricke vermeiden: Keine Klauseln zur End- bzw. Schlussrenovierung Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache bei Ende des Mietvertrages renoviert zurückzugeben. Der Mieter ist verpflichtet, bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Mietsache ist bei Vertragsende in dem Zustand zurückzugeben, wie sie übernommen wurde. è alle Klauseln sind unwirksam! 11

12 Schönheitsreparaturen 10 des Mannheimer Wohnraum-Mietvertrages (alt!) Absatz I: Vornahme- Klauseln è Durchführung von Schönheitsreparturen Absatz II: Abgeltungs- bzw. Quotenklausel è Kostenbeteiligung bei vorzeitigem Auszug 12

13 13 Vornahmeklausel, 10 alt!

14 14 Abgeltungsklausel, 10 alt!

15 BGH-Entscheidungen v Formularmäßige Abgeltungs- bzw. Quotenklauseln sind unwirksam! Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mietern bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich ist ebenfalls unwirksam! 15

16 Anspruch auf Renovierung (neu) 1. Wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag (Vereinbarung) 2. Frisch renovierte Wohnung oder unrenovierte Wohnung und angemessener Ausgleich 3. Erforderlichkeit bzw. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen (è Renovierungsbedarf) 16

17 Abgeltungsklausel, 10 alt! UNWIRKSAM!!! 17

18 Vornahmeklausel, 10 alt! Wohl wirksam bei renoviert übergebener Wohnung, Beweislast: Mieter! 18

19 19 Vornahmeklausel, 10 neu!

20 20 Übergangslösung

21 Folgeprobleme und Fragen 1. Was ist eine frisch renovierte Wohnung bei Übergabe? 2. Was gilt bei Übergabe einer teilrenovierten Wohnung? 3. Was ist ein angemessener Ausgleich bei unrenoviert übergebener Wohnung? 4. Was ist eine renovierungsbedürftige Wohnung bei Rückgabe der Wohnung? è Ganz oder gar Nicht -Prinzip 5. Schönheitsreparaturen in Miete einkalkulieren oder nur noch unrenovierte Wohnungen vermieten? 6. Gesetzliche Grundlagen schaffen? 21

22 22 Alt!

23 Neu! 23

24 24

25 25 Staffelmiete alt!

26 26 Staffelmiete neu!

27 Vorteile einer Staffelmietvereinbarung 1. Planungssicherheit è Mietsteigerungen stehen für einen längeren Zeitraum fest è Mieterhöhungen können über der ortsüblichen Miete liegen (evtl. Mietpreisbremse beachten!) 2. Mieterhöhungen in kürzeren Zeitabständen möglich è bei 558 BGB tritt Überlegungsfrist hinzu (= 15 Monate) 3. Kappungsgrenze gilt nicht 4. Automatische Mieterhöhung zum vereinbarten Termin è Formalien des 558a BGB hinfällig 5. Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters 27

28 Nachteile einer Staffelmietvereinbarung 1. Staffeln bleiben hinter der ortsüblichen Miete zurück 2. Ausschluss anderer Mieterhöhungen è bei Modernisierung selbst dann, wenn gesetzlich vorgeschrieben 3. Problem der Verwirkung è Vermieter muss Staffelmietvereinbarung im Auge behalten 4. Mietinteressenten werden abgeschreckt è moderate Erhöhungen vereinbaren 5. Staffelmietvereinbarung sinnvoll bei è Wohnungen in Gemeinden ohne Mietspiegel è Wohnungen in bevorzugter Lage (in Mannheim) è evtl. Mietpreisbremse beachten! (für Mannheim z. Zt. nicht vorgesehen) 28

29 29 Indexmiete alt!

30 30 Indexmiete neu!

31 Vor- und Nachteile einer Indexmietvereinbarung 1. Vor- bzw. Nachteil? Keine Planungssicherheit è Mietsteigerungen stehen für einen längeren Zeitraum nicht fest, d. h. der Verbraucherpreisindex ist variabel;; è Mieterhöhungen können über oder unter der ortsüblichen Miete liegen 2. Vor- bzw. Nachteil? Mieterhöhungen in 15 Monaten è bei Staffelmiete: 12 Monate 3. Vorteil: Kappungsgrenze gilt nicht 4. Vorteil: Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters 5. Vorteil: Formalien des 558a BGB hinfällig 6. Nachteil: Formalien des 557b BGB sind zu beachten keine automatische Mietanpassung wie bei Staffelmiete 7. Nachteil: Ausschluss anderer Mieterhöhungen è Ausn: bei Modernisierung, wenn gesetzlich vorgeschrieben 31

32 Fallstricke vor Abschluss des MV vermeiden! Haus & Grund- Sicherheitspaket Mieterselbstauskunft SolvenzCheck Vermieter-Rechtsschutz è GET Service Kaution è Bankhaus Faisst 32

33 Es informierte: Rechtsanwalt Frank Starosta, Geschäftsführer -Haus & Grund Mannheim e. V. -Haus & Grund Mannheim Immobilien GmbH 33