Widerrufsrechte des Mieters bei Wohnraum-Mietverträgen:

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Ralph Reuter
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1 Widerrufsrechte des Mieters bei Wohnraum-Mietverträgen: rechtliche Grundlagen: Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 Inkraftgetreten: Basis: 312 IV BGB früher: Widerrufsrecht bei Fernabsatz und Haustürgeschäften jetzt: Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen RA Langner 1

2 Voraussetzungen für ein Widerrufsrecht des Mieters: Verbrauchervertrag isd. 310 III BGB Mieter ist Verbraucher isd. 13 BGB Vermieter ist Unternehmer isd. 14 BGB Vertrag wird außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen, beide Parteien sind anwesend RA Langner 2

3 Folge eines solchen (typischen) Vertrages: Mieter hat ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach 312 g I BGB i.v.m. 355 BGB RA Langner 3

4 Widerrufsfrist: 14 Tage Voraussetzung für Fristbeginn: Belehrung Belehrung: nach gesetzlichem Muster Textkopie zum Mitnehmen Widerrufstext des Mieters: nicht inhaltlich vorgeschrieben, aber auch Textvorschlag im Gesetz RA Langner 4

5 Weitere Voraussetzungen für Fristbeginn: Erfüllung gesetzlicher Informationspflichten aus 312a BGB: die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung, die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters, die Höhe der monatlichen Miete, die Zahlungsmodalitäten und den Vertragsbeginn, das Bestehen der gesetzlichen Mängelhaftungsrechte (Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz), die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Verträgen und die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen, die Bedingungen der Kaution, die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren des Widerrufs RA Langner 5

6 Erfüllung der Info Pflichten: Vorlage des fertigen Mietvertrages mit allen Angaben zu insbesondere finanziellen Pflichten des Mieters Übergabe des Mustertextes zur Widerrufsbelehrung Übergabe des Mustertextes zum Widerruf Dokumentation der Übergabe der Belehrung mit Datum RA Langner 6

7 Folgen des Widerrufs: Vertrag ist von Anfang an (ex tunc) unwirksam alle wechselseitig empfangenen Leistungen sind zurück zu gewähren, insbesondere eine gezahlte Miete!! RA Langner 7

8 Was kann schlimmstenfalls passieren? keine wirksame Belehrung, oder kein Nachweis der Belehrung möglich, Mieter bestreitet belehrt worden zu sein Folge: Das Widerrufsrecht erlischt erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsbeginn Der Vermieter muss alle bis dahin geleisteten Zahlungen zurückzahlen!! wenn der Mieter innerhalb dieser Frist noch widerruft RA Langner 8

9 Dann hat der Mieter ja monatelang umsonst gewohnt?? Ja, der Vermieter kann die an den Mieter geleistete Nutzung allenfalls nach 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) bekommen sehr fraglich ob das geht, es gibt noch keinerlei Entscheidungen dazu RA Langner 9

10 Wie lässt sich das alles in der Praxis handhaben bzw. vermeiden? gilt nur für Vermieter, die Unternehmer isd. 14 BGB sind wer nur im Rahmen der Verwaltung eigenen Vermögens in untergeordnetem Rahmen vermietet, ist nicht betroffen RA Langner 10

11 wer als Unternehmer vermietet, soll das unter allen Umständen nur nach einer Wohnungsbesichtigung vor Ort machen es gibt nämlich die Ausnahme vom Widerrufsrecht in 312 IV BGB Beachten: Alle Mieter (Mann und Frau zb), die später unterschreiben, müssen besichtigen, einer für alle nützt nichts Besichtigung muss beweisfest dokumentiert werden (Protokoll mit Unterschriften) RA Langner 11

12 Übergabe der Wohnung nicht vor Ablauf der Widerrufsfrist, über die auch ordnungsgemäß belehrt wurde wenn ausnahmsweise vor Ablauf der Widerrufsfrist auf Wunsch des Mieters die Wohnung übergeben wird, muss er sich schriftlich verpflichten im Fall des Widerrufs Wertersatz zu leisten RA Langner 12

13 Haben Sie Fragen? RA Langner 13

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