Mietpreisbremse: Auswirkungen einer berechtigten Rüge Folgen für den Immobilienerwerb

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Ludo Beck
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1 Mandantenveranstaltung 2015 am Malte Monjé Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Mietpreisbremse: Auswirkungen einer berechtigten Rüge Folgen für den Immobilienerwerb 1

2 Übersicht 1. Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 in Berlin 2. Überhöhter Mietzins und Rüge 3. Rückzahlungspflicht 4. Passivlegitimation des Vermieters 4.1 Veräußerer 4.2 Erwerber 4.3 Zwischenspiel 5. Folgen für den Grundstückskaufvertrag 5.1 Gestaltungsziele aus Sicht des Verkäufers 5.2 Gestaltungsziele aus Sicht des Erwerbers 2

Passivlegitimation des Vermieters 4.1 Veräußerer 4.2 Erwerber 4.3 Zwischenspiel 5.

3 1. Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 in Berlin Die Höhe der wirksam in einem neuen Wohnraummietvertrag zu vereinbarenden Miete wird für fünf Jahre begrenzt. Die Grenzen der Miethöhe sind: - grundsätzlich alternativ die Vormiete oder die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %. - Neubauten und umfänglich modernisierte Wohnungen fallen nicht (bzw. bei der ersten Vermietung) nicht unter die Mietpreisbremse. - bei einer (kleinen) Modernisierung kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% und dem Modernisierungszuschlag (11%) verlangen 3

Die Grenzen der Miethöhe sind: - grundsätzlich alternativ die Vormiete oder die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %.

4 2. Überhöhter Mietzins und Rüge Grundsätzlich kann der Mieter erst nach einer Rüge die Rückzahlung danach fälliger überhöhter Mieten verlangen. Bis zur Rüge verbleibt der Mietzins dem Vermieter (entspricht dem Vorbehalt bei vollständiger Mietzinszahlung trotz Mangels). Hinweis 1: keine Strafbarkeit bei zu viel verlangter Miete Hinweis 2: die nach Prüfung verbleibende Miete ist nicht geringer als die ohnehin nur zulässige Miete. Hinweis 3: ab gilt wieder die vereinbarte Miete 4

Bis zur Rüge verbleibt der Mietzins dem Vermieter (entspricht dem Vorbehalt bei vollständiger Mietzinszahlung trotz

5 3. Rückzahlungspflicht Stellt sich nach der Rüge heraus, dass der verlangte Mietzins überhöht war, muss der Vermieter überhöhte Beträge zurückzahlen. Wer aber ist der Vermieter? 5

6 4. Passivlegitimation des Vermieters Ausgangsfall: Miete überhöht, Vermieter muss zurückzahlen. Wer ist im Falle eines Verkaufs wann Vermieter? Verkäufer Erwerber Kauf bricht nicht Miete Mieter 6

7 4. Passivlegitimation des Vermieters Im Moment der Umschreibung im Grundbuch wechselt das Eigentum auf den Erwerber und gleichzeitig tritt er auch mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag als Vermieter ein. Verkäufer Erwerber Kauf bricht nicht Miete Mieter 7

tritt er auch mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag

8 4.1 Passivlegitimation des veräußernden Vermieters Bis zu dieser Eigentumsumschreibung bleibt der Verkäufer Vermieter und schuldet auch die Rückzahlung der bis dahin (nach Rüge) übersetzt gezahlten Miete. Der Mieter muss auch nach Eigentumsumschreibung seinen früheren Vermieter (den Veräußerer) verklagen, will er die bis dahin überzahlten Mieten zurück. Wie kann sich der Verkäufer / Ex-Vermieter verteidigen? - Vormiete - ortsüblich plus 10 %, - ortsüblich plus 10 % plus 11% Modzuschlag - Neubau oder umfängliche Modernisierung 8

Der Mieter muss auch nach Eigentumsumschreibung seinen früheren Vermieter (den Veräußerer) verklagen, will er die bis dahin

9 4.2 Passivlegitimation des Erwerbers Ab der Eigentumsumschreibung ist der Erwerber Vermieter und schuldet auch die Rückzahlung der ab dann übersetzt an ihn gezahlten Miete. Mieter muss ggf. den neuen Eigentümer verklagen. Wie kann sich der Erwerber / Neu-Vermieter verteidigen? - Vormiete - ortsüblich plus 10 %, - ortsüblich plus 10 % plus 11% Modzuschlag - Neubau oder umfängliche Modernisierung - Hinweis auf die ihm nicht erklärte Rüge hilft nicht 9

Wie kann sich der Erwerber / Neu-Vermieter verteidigen?

10 4.3 Zwischenspiel Wer schuldet die Rückzahlung im Falle des vereinbarten Nutzenund Lastenwechsels bei gleichzeitiger Vereinbarung, dass ab diesem Zeitpunkt der Erwerber wie ein Vermieter ermächtigt sein soll und ihm die Mieten ab diesem Zeitpunkt abgetreten werden? V vermietet an M. Die Miete ist überhöht, M rügt das. Am verkauft V an E. Nutzen- und Lastenwechsel wird zum 1.1. des Folgejahres vereinbart, Eigentumsumschreibung erfolgt am des Folgejahres. M zahlt wie ihm mitgeteilt ab 1.1. an E. Wer zahlt für welchen Monat an M zurück? 10

V vermietet an M. Die Miete ist überhöht, M rügt das. Am 30.9. verkauft V an E. Nutzen- und Lastenwechsel wird zum 1.

11 4.3 Zwischenspiel V vermietet an M. Die Miete ist überhöht, M rügt das. Am verkauft V an E. Nutzen- und Lastenwechsel wird zum 1.1. des Folgejahres vereinbart, Eigentumsumschreibung am des Folgejahres. M zahlt wie ihm mitgeteilt ab 1.1. an E. Wer zahlt für welchen Monat an M zurück? 1. Vor dem 1.1. zahlt V., nach dem zahlt E. 2. Dazwischen gilt Folgendes: - 556g BGB regelt den Rückforderungsanspruch, der sich nach dem Gesetz gegen den Vermieter richtet. - Zahlungen erhalten hat aber E. - Da aber schon die Abtretung der Mietforderung fehlerhaft (teilnichtiger Mietzins) war, schuldet tatsächlich V die Rückzahlung! M muss sich an V wenden. 11

1. zahlt V., nach dem 31.12. zahlt E. 2. Dazwischen gilt Folgendes: - 556g BGB regelt den Rückforderungsanspruch, der sich nach dem Gesetz gegen den Vermieter richtet.

12 5. Folgen für den Grundstückskaufvertrag Zur Erinnerung: beide Vermieter (alter und neuer) können sich wie folgt verteidigen: - Vormiete - ortsüblich plus 10 %, - ortsüblich plus 10 % plus 11% Modzuschlag - Neubau oder umfängliche Modernisierung 12

verteidigen: - Vormiete - ortsüblich plus 10 %, - ortsüblich

13 5.1 Folgen für den Grundstückskaufvertrag Gestaltungsziele aus Sicht des Verkäufers 1. Wenn der V die Rüge des M erhielt, muss er mit einer Inanspruchnahme rechnen. Er benötigt später ggf. alle Unterlagen, um die Nachweise etwa zur Vormiete, zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder zu den Kosten der Modernisierung zu führen. 2. Will V die von ihm mitgeteilte Soll- oder Istmiete garantieren? 3. V will wohl Haftung des E, falls V für die Zeit zwischen Nutzenund Lastenwechsel und Grundbuchumschreibung in Anspruch genommen wird. 13

alle Unterlagen, um die Nachweise etwa zur Vormiete, zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder zu den Kosten der Modernisierung zu

14 5.2 Folgen für den Grundstückskaufvertrag Gestaltungsziele aus Sicht des Erwerbers 1. E will wissen, ob es schon eine Rüge im Sinne der Mietpreisbremse gab. 2. E will alle Unterlagen erhalten, um sich später gegen Rügen wehren zu können. Er braucht ggf. alte Mietverträge, letzte Mieterhöhungen, aber auch alles zum Baujahr und zu den Kosten der letzten Modernisierungen. 3. Er will gesicherte Zusagen zur Miete! Die Addition der Zahlen der Mietverträge oder der letzten Mieterhöhungen haben keine abschließende Aussagekraft mehr. 14

E will alle Unterlagen erhalten, um sich später gegen Rügen wehren zu können. Er braucht ggf.

15 Sonderproblem Kaution Eine Kaution kann bei Wohnraum nur bis zur Höhe der dreifachen zulässigen Nettokaltmiete wirksam vereinbart werden. Überschreiten der Vorgaben der Mietpreisbremse: Die Kaution wurde zu weitgehend bezahlt Teilrückforderungsanspruch des Mieters. Der Mieter kann aber nur nach Rüge Zahlungen zurückfordern, was ist dann mit der vor der Rüge geleisteten Kaution? Der Einwand der fehlenden Rüge aus 566g BGB greift nur für Miete, nicht für sonstige Forderungen. Grundstückskaufvertrag: da i.d.r. E die Kautionen erhält, fragt sich, wer ggf. zurückzahlen muss. Dies ist bislang ungeklärt, die Kaufvertragsparteien sollten daran denken und die Risiken verteilen. 15

Der Mieter kann aber nur nach Rüge Zahlungen zurückfordern, was ist dann mit der vor der Rüge geleisteten Kaution?

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 16

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