Inhalt Vorwort Der Mietvertrag Wie viel muss ich zahlen? Wohnen zur Miete

Transkript

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2 4 Inhalt 6 Vorwort 7 Der Mietvertrag 8 Wann ist der Mietvertrag wirksam? 11 Wer ist eigentlich Mieter? 14 Gilt wirklich alles im Vertrag? 18 Wenn ein Vertrag befristet wird 19 Üblich: Leistung einer Kaution 24 Das ist beim Einzug zu beachten 25 Wie viel muss ich zahlen? 26 Ist jede Miete erlaubt? 28 Nicht jede Mieterhöhung ist auch rechtens 33 Staffelmiete die vorprogrammierte Mieterhöhung 36 Zusätzliche Belastung: die Betriebskosten 43 Wohnen zur Miete 44 Wen darf ich in die Wohnung aufnehmen? 46 Mietrecht für Tierfreunde 48 Erlaubt oder verboten? 55 Welche Rechte habe ich als behinderter Mieter? 122

3 5 Mängel, Minderung, Modernisierung 57 Wenn Sie Mängel feststellen 58 Kleinreparaturen wer holt den Handwerker? 68 Wenn der Vermieter modernisieren will 70 Ich möchte selbst umbauen 75 Schönheitsreparaturen Ärger beim Auszug 76 Die Kündigung 83 Strenge Formvorschriften 84 Welche Fristen müssen beachtet werden? 87 Keine Kündigung ohne Angabe von Gründen 91 Wie lege ich Widerspruch ein? 101 Was muss ich bei fristloser Kündigung beachten? 104 Wenn die Wohnung verkauft wird 112 Recht haben und Recht bekommen 115 Der Vermieter hat mich verklagt 116 Wie finde ich den richtigen Anwalt? 118 Was kostet ein Mietprozess? 119 Wann hilft mir eine Rechtsschutzversicherung? 122 Lohnt sich eine Mitgliedschaft im Mieterverein? 123 Stichwortverzeichnis 125

4 7 Der Mietvertrag Ohne Mietvertrag läuft nichts. Er regelt alle wichtigen Punkte eines Mietverhältnisses. Aber nicht alles ist erlaubt. In diesem Kapitel erfahren Sie, was Sie unbedenklich unterschreiben dürfen und wo Sie aufpassen müssen.

5 8 Der Mietvertrag Wann ist der Mietvertrag wirksam? Einen Mietvertrag stellt man sich meist als mehrseitiges Schriftstück vor. Tatsächlich wird er aufgrund seiner Bedeutung meist schriftlich abgeschlossen, doch auch ein mündlicher Vertrag ist gültig. Beispiel: Mündlicher Vertrag Sie wohnen seit zwei Jahren zur Miete und zahlen pünktlich. Einen schriftlichen Mietvertrag haben Sie nicht. Ihr Vermieter verlangt von Ihnen, die Wohnung zum Monatsende zu räumen, und verweist darauf, dass Sie ja gar keinen Vertrag haben. Zu Unrecht! Auch mit einem mündlichen Mietvertrag haben Sie den gesetzlichen Mieterschutz. Der Vertrag ist wirksam geschlossen, wenn Sie sich über die wesentlichen Punkte geeinigt haben in der Regel der Beginn des Mietvertrags und die Höhe der Miete. Ein mündlicher Vertrag lässt sich natürlich im Streitfall schwerer nachweisen. Beweis für den Vertragsschluss kann aber sein, dass Sie die Schlüssel erhalten haben oder gar mit Wissen des Vermieters in die Wohnung eingezogen sind. Wenn Sie mit dem Vermieter einig sind, dass ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden soll, kommt dieser erst zustande, wenn beide Seiten unterschrieben haben. Beispiel: Vertragsschluss bei der Hausverwaltung Wenn Sie den Mietvertrag bei der Hausverwaltung unterschreiben und diese verspricht, Ihnen ein Exemplar mit der Unterschrift des Vermieters zuzusenden, wird der Vertrag erst gültig, wenn Sie das unterschriebene Exemplar erhalten.

6 Wann ist der Mietvertrag wirksam? 9 Sobald Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben, sind Sie daran gebunden. Die Meinung, man könne von jedem Vertrag innerhalb von 14 Tagen zurücktreten, ist ein verbreiteter Aberglaube. Wenn Sie nach Vertragsschluss etwa eine günstigere Wohnung finden und die erste nicht mehr wollen, können Sie nur mit einer Frist von drei Monaten kündigen und müssen für diese Zeit die Miete zahlen, auch wenn Sie gar nicht einziehen. Anders wäre es nur, wenn der Vermieter die Wohnung vor Ablauf der drei Monate noch an jemand anders vermietet. Wann ist eine Maklerprovision fällig? Wenn Sie die Wohnung über einen Makler anmieten, verlangt dieser von Ihnen als Provision meistens zwei, maximal drei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Vereinbarung einer höheren Provision ist unwirksam. Den Makler müssen Sie nur zahlen, wenn es tatsächlich zum Vertragsschluss kommt und seine Tätigkeit dafür ursächlich war. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Sie mit dem Makler einen schriftlichen Vertrag geschlossen haben. Es reicht aus, dass Sie von seiner Maklertätigkeit wussten. Er kann dann die übliche Provision verlangen. Wenn Ihnen der Makler eine Wohnung nennt, die Sie schon kennen, müssen Sie ihm dies sofort schriftlich mitteilen. Außerdem dürfen Sie sich vom Makler dann nicht durch diese Wohnung führen lassen oder bei ihm den Mietvertrag abschließen. Nur so können Sie in diesem Fall die Provisionspflicht umgehen.

7 10 Der Mietvertrag Der Verwalter einer Wohnung darf für deren Vermittlung keine Provision verlangen. Wenn Sie feststellen, dass der Makler bei der Verwaltung tätig ist, indem er z. B. Kaution oder Mieten einfordert, können Sie die Zahlung der Provision verweigern bzw. die bereits gezahlte Provision zurückverlangen. Mieterfragebogen muss alles stimmen? Besonders Wohnungsunternehmen oder Makler wollen, dass Sie vor Abschluss des Mietvertrags einen Mieterfragebogen ausfüllen. Sie sind dazu allerdings nicht verpflichtet. Da der Vermieter aber auch nicht verpflichtet ist, Ihnen seine Wohnung zu vermieten, kommen Sie um das Ausfüllen kaum herum, wenn Sie die Wohnung haben wollen. Wenn Sie Fragen falsch beantworten, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder fristlos kündigen. Sie können dann gar nicht erst einziehen oder müssen die Wohnung sofort räumen. Dies gilt aber nur, wenn Sie eine zulässige Frage falsch beantwortet haben. Welche Fragen sind zulässig? Familienstand Zahl der Personen, die in die Wohnung einziehen monatliches Einkommen Arbeitgeber

8 Wer ist eigentlich Mieter? 11 Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (früher Offenbarungseid) in den letzten drei Jahren beabsichtigte Tierhaltung Welche Fragen sind unzulässig? Alter Staatsangehörigkeit Religionsbekenntnis Partei- oder Verbandszugehörigkeit Mitgliedschaft im Mieterverein Vorstrafen, laufende Ermittlungsverfahren Grund für die Beendigung des letzten Mietverhältnisses Raucher/Nichtraucher Wenn Sie unzulässige Fragen falsch beantworten, hat dies keine nachteiligen Folgen für Sie. Sie haben hier ein Recht zur Lüge, weil es Ihnen nichts nützen würde, die Antwort zu verweigern. Wer ist eigentlich Mieter? Die Antwort auf diese Frage ist einfach, wenn Sie allein eine Wohnung anmieten. Wenn Sie als Paar oder Wohngemeinschaft einziehen, wird es komplizierter:

9 125 Stichwortverzeichnis Abmahnung 98 Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) 16 Aufwendungsersatz 61 Auszug 79 Balkon 51 Befristeter Vertrag 18, 89 Behinderte 55 Berufliche Nutzung der Wohnung 54 Besuch 44 Betriebskosten 36 Betriebskostenabrechnung 39 Betriebskostennachzahlung 41 Eigenbedarf 91 f. Einliegerwohnung 100 Einzug 22 Fristlose Kündigung 104, 109 Garten 51 Haftung 99 Hausordnung 49 Heizkosten 37 Heizungsausfall 65 Hunde 47 Indexmiete 35 Instandhaltung 70 Kappungsgrenze 28 Katzen 47 Kaufinteressenten 54 Kaution 19 Kautionsrückzahlung 21 Klage vor Gericht 116 Kleinreparaturen 68 Kleintiere 46 Kontrollrechte des Vermieters 53 Kündigung 83 Kündigungsfrist 15, 87 Kündigungsgründe 86

10 126 Stichwortverzeichnis Lebenspartner 13 Maklerprovision 9 Mängel 58 Mängelbeseitigung 61 Miete 25 Mieter 11 Mieterfragebogen 10 Mieterhöhung 28, 73 Mieterverein 123 Mietinteressenten 54 Mietminderung 62 Mietpreisüberhöhung 26 Mietprozess 119 Mietrückstand 104 Mietspiegel 26, 29 Mietvertrag 7 Mietwucher 27 Minderungstabelle 63 Mitbewohner 13, 44 Modernisierung 70 Modernisierungskosten 73 Nachmieter 13 Nebenkosten 37 Pflichtverletzung 97, 108 Prozesskosten 119 Rechtsanwalt 118 Rechtsschutzversicherung 122 Satellitenschüssel 50 Schadenersatz 67, 81, 111 Schönheitsreparaturen 76 Staffelmiete 33 Streitwert 119 Tierhaltung 17, 46 Tod des Mieters 12 Umbau 75 Umlagemaßstab 38 Untermieter 45 Unwirksame Vertragsklauseln 17 Vergleichswohnung 30 Vermieter 53 Vertrag 7 Vertragsinhalte 14 Vertragsstrafe 15 Wasserschaden 66 Widerspruch gegen Kündigung 101

11 Stichwortverzeichnis 127 Wirtschaftliche Verwertung 96 Wohngemeinschaft 12 Wohnungsverkauf 21, 95, 112 Zeitmietvertrag 18, 89 Zurückbehaltungsrecht 66