Die Reform des Mietrechts Rechtsanwalt Thomas Kern, Leimen Syndikus des RDM Bezirksverbandes Nordbaden e.v.

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1 Die Reform des Mietrechts Rechtsanwalt Thomas Kern, Leimen Syndikus des RDM Bezirksverbandes Nordbaden e.v. A. Einleitung Der Deutsche Bundestag hat am 14. März 2001 auf eine Beschlussempfehlung seines Rechtsausschusses den Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts verabschiedet. Der Bundesrat hat diesem Entwurf in seiner Sitzung am zugestimmt. Das neue Mietrecht ist am in Kraft getreten. Seitens der Wohnungswirtschaft und des Deutschen Mietrechtstages wurde dieses Reformgesetz abgelehnt. Ausgeschert ist der Deutsche Mieterbund, der sich nach Zugeständnissen mit der Reform einverstanden erklärt hat. Die neuen Vorschriften sind einseitig zu Gunsten der Mieter gestaltet worden und zudem investitionsfeindlich. Durch das Gesetz werden die Mietrechtsvorschriften weder vereinheitlicht, noch transparenter oder verständlicher dargestellt. Nahezu alle Paragraphen des BGB (Bürgerliches Gesetz Buch) wurden verändert und das MHG (Miethöhenregelungsgesetz) aufgehoben. Die bisher im MHG aufgeführten Vorschriften, nach denen Miterhöhungen durchzuführen waren sind jetzt teilweise verändert in das BGB aufgenommen worden. B. Die wichtigsten inhaltlichen Änderungen der Mietrechtsreform: I. Zeitmietverträge Bisher gab es zwei Arten von zeitlich befristeten Mietverträgen. Bei einfachen Zeitmietverträgen wurden Beginn und Ende des Mietverhältnisses ohne Angabe eines Grundes für die Beendigung festgelegt. In qualifizierten Zeitmietverträgen wurden Beginn und Ende des Mietverhältnisses im Mietvertrag festgelegt und die Beendigungsgründe angegeben. Das Gesetz lässt hierfür lediglich die

2 Seite 2 drei Gründe zu: Eigenbedarf, bauliche Maßnahmen, Dienstwohnung. Ohne den Schutz von Sozialklauseln oder Räumungsfristen ist in diesen Fällen das Mietverhältnis beendet. Jetzt gibt es unabdingbar nur noch die qualifizierten Zeitmietverträge. Bis zum in Kraft treten des Reformgesetzes abgeschlossene einfache Zeitmietverträge gelten nach den bisherigen Vorschriften weiter. Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate (bisher drei Monate) vor Vertragsende die Mitteilung verlangen, ob der Beendigungsgrund noch besteht. Der Vermieter hat innerhalb eines Monats darauf zu antworten. II. Die Miete 1. Index- und Staffelmiete Nach altem Recht galten für Indexmieten (Mieten, die sich nach Jahresfrist an der Entwicklung eines Preisindex entwickeln) und Staffelmieten (Mieten, die sich um bestimmte Beträge nach bestimmten festgelegten Zeiträumen nur nach jew. 1 Jahr bis max. 10 Jahre erhöhen) unterschiedliche zeitliche Beschränkungen. Index- und Staffelmiete sind jetzt zeitlich unbeschränkt zulässig. 2. Die Kappungsgrenze wurde verschärft Seit in Kraft treten des neuen Mietgesetzes dürfen Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nicht mehr wie früher max. 30 %, sondern lediglich noch max. 20 % betragen. Bei bestehenden Mietverhältnissen bleibt es bei der ortsüblichen Vergleichsmiete als Obergrenze. Bei Neuvermietungen ist weiter die 20 % -Grenze (Wesentlichkeitsgrenze) des 5 Wirtschaftsstrafgesetzes auf Mietpreisüberhöhungen zu beachten. 3. Qualifizierte Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungen Für die Durchführung von Mieterhöhungsverlangen wurde der Begriff des qualifizierten Mietspiegels eingeführt. Dieser ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anzuerkennen. Für ihn wird allerdings widerlegbar vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Auch wenn sich Vermieter auf andere Begründungsmittel zur Mieterhöhung beziehen, sind die Angaben des qualifizierten Mietspiegels, sofern dieser vorhanden ist, mit anzugeben. Eine Pflicht zur Aufstellung von Mietspiegeln gibt es nicht. 4. Klagefrist Die Frist für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde von zwei auf drei Monate ausgedehnt. 5. Modernisierungserhöhung 2

3 Seite 3 Die zunächst beabsichtigte Kürzung der Modernisierungserhöhung von 11 % auf 9 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete ist aufgegeben worden. Es bleibt bei der 11 %igen Kostenumlage. In den Katalog der erhöhungsfähigen Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen nicht mehr nur der Heizenergie, sondern aller Arten von Energieeinsparung aufgenommen worden. Die Ankündigungsfrist des Vermieters bei der Modernisierung wurde von zwei auf drei Monate ausgedehnt. Zudem sind die Anforderungen an die schriftliche Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme gelockert worden, indem auf den voraussichtlichen Beginn und Umfang abgestellt wurde. 6. Betriebskosten Wie bisher, sind mieterseitig nur dann Betriebskosten im Sinne des 27 der II. Berechnungsverordnung zusätzlich zur Grundmiete zu tragen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Die Betriebskostenabrechnung ist vermieterseitig spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erstellen und dem Mieter mitzuteilen. Nach diesem Zeitraum ist die Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat dies nicht zu vertreten. Mieterseitig können Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden. Danach ist dies nicht mehr möglich, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Betriebskosten, die nach Verbrauch oder Verursachung von den Versorgungsunternehmen erfasst werden, sind nun zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen. Die Änderung von Betriebskostenvorauszahlungen kann nur erfolgen, wenn eine Abrechnung vorgelegt wird. Die Direktabrechnung zwischen dem Versorger und dem Mieter ist im Gesetz nicht vorgesehen, kann aber vertraglich vereinbart werden. Bei Veränderungen der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 7. Kapitalkostenerhöhung Die frühere Möglichkeit, Kapitalkostenerhöhungen gem. 5 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe auf den Mieter umzulegen, ist ersatzlos gestrichen worden. 8. Fälligkeit der Miete Die bisher abdingbare gesetzliche Regelung, dass seitens des Mieters der monatliche Mietzins am Ende eines Monats entrichtet wird, ist dahingehend geändert, dass nunmehr nach 556 b BGB neu die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen ist. 9. Erklärungen in Textform 3

4 Seite 4 Durch die Mietrechtsreform wird erstmals die Textform als Formvariante für Erklärungen unter den Vertragsparteien gestattet. Unter Textform ist eine Erklärung in Schriftzeichen auf Papier oder als elektronische Datei zu verstehen, die den Erklärenden, den Adressaten und den Abschluss der Erklärung in geeigneter Form erkennbar macht. Die eigenhändige Unterschrift bei der Papierform oder die qualifizierte digitale Signatur bei der elektronischen Form sind entbehrlich. Die Textform ist zulässig u. a. bei Ankündigungen von Modernisierungsmaßnahmen, Änderungen des Betriebskostenumlageschlüssels, Änderungserklärungen für die Indexmiete, Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach erfolgter Modernisierung. III. Mietsicherheit (Kaution) Hier bleibt alles beim Alten. Die Absicht der Bundesregierung, dem Mieter neben der Barkaution nach dessen Wahl ersatzweise eine Bürgschaft zuzugestehen, ist fallen gelassen worden. Bei Studenten- oder Jugendwohnheimen entfällt eine Verzinsungspflicht der Mietsicherheit. IV. Barrierefreiheit / Umbaumaßnahmen des Mieters Behinderte Mieter können vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen für eine behindertengerechte Nutzung ihrer Wohnung verlangen, wenn nicht das Vermieterinteresse und das Interesse der Mitmieter an einer unveränderten Erhaltung überwiegt. Die Zustimmung des Vermieters kann von einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit, d.h auch wenn bereits ein Kaution vom Mieter geleistet wurde, für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig gemacht werden. V. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters Bei Tod des Mieters haben der Ehegatte, Lebenspartner, und zwar auch gleichgeschlechtliche sowie Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinschaftlichen Haushalt führen, das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinschaftlichen Haushalt führen, treten nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn die vorgenannten Personen nicht eintreten. Erben haben keinen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis, sofern sie nicht dem gemeinsamen Haushalt des Mieters angehören. Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Dreimonatsfrist kündigen. VI. Kündigung 1. Kündigungsfristen Die Kündigungsregelungen für Mieter und Vermieter sind ab in Kraft treten der neuen Regelungen dahingehend geändert, dass Mieter unabhängig von der Dauer der Mietzeit generell eine Kündigungsfrist nur noch von drei Monaten, einzuhalten haben. 4

5 Seite 5 Vermieter haben dagegen bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren 3 Monate, von 5 bis 8 Jahren 6 Monate und mehr als 8 Jahren Mietdauer 9 Monate Kündigungsfrist einzuhalten. 2. Erleichterte Vermieterkündigung gekappt Die frühere Möglichkeit, bei bestimmten Wohngebäuden mit drei Wohnungen eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses auszusprechen, ist entfallen. Dies ist jetzt wieder nur noch bei Wohnhäusern mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, möglich. 3. Fristlose / außerordentliche Kündigung Bei der fristlosen Kündigung von Wohnraum aus wichtigem Grund ist die Angabe der Gründe zwingend vorgeschrieben. Wird eine außerordentliche Kündigung wegen der nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgesprochen, so sind dabei alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere das Verschulden des Mieters, mit abzuwägen. 4. Fristlose Zahlungsverzugskündigung Mieter können die Unwirksamkeit einer fristlosen Zahlungsverzugskündigung (z. B. zwei Monatsmieten) herbeiführen, wenn sie die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten (bisher ein Monat) nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlen. 5. Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen Der Gesetzgeber hat es bei der bisherigen Regelung belassen, dass länderspezifisch die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung der Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnungen bis zu zehn Jahren andauern kann. Die zunächst bestehende Absicht, dass der Vermieter dieser Konsequenz durch die Stellung einer adäquaten Ersatzwohnung und Übernahme der Umzugskosten ausweichen kann, ist nicht umgesetzt worden. VII. Beweisverfahren, Verjährung von Ersatzansprüchen Durch die Einführung eines selbständigen Beweisverfahrens kann die kurze, 6-monatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche unterbrochen werden. C. Altverträge im neuen Mietrecht (Nicht alles hat sich geändert) Es ist angesichts der schon jetzt aufgetauchten vielen Fragen damit zu rechnen, dass selbst Fachleute noch einige Zeit zu tun haben werden, um die neue Materie und deren Folgen für bereits heute bestehende und seit dem 01. September 2001 abgeschlossene Mietverhältnisse zu beherrschen. Auch lassen die bereits eingeleiteten rechtlichen Diskussionen vermuten, dass erneut Gerichte das letzte Wort darüber haben werden, welchen Sinn und Inhalt einigen Regelungen beizumessen ist. 5

6 Seite 6 Nachdem in der Süddeutschen Wohnwirtschaft die wesentlichen Änderungen des seit 01. September geltenden neuen Mietrechts vorgestellt worden waren, ist es nach Mitteilung des H&G Landesverbandes Baden bei einigen Mitgliedern unserer Vereine zu Irritationen gekommen. Es wird deshalb darauf hingewiesen, dass es für Vermieter kein einseitiges Recht gibt, vom Mieter den Abschluss eines neuen Vertrages auf der Basis der der Mietrechtsreform angepassten Formulare zu verlangen. Dies ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Auf Grund der überwiegend ungünstigeren neuen Rechtslage ist auch davon abzuraten. Ferner sind die in dem Artikel nicht angesprochenen, aber auch nicht geänderten Vorschriften nicht entfallen. Wenn also z. B. auf die Änderung der Kündigungsfristen hingewiesen worden ist, so bedeutet dies nicht, dass die formellen und inhaltlichen Erschwernisse bei der Benennung der Kündigungsgründe aufgehoben sind. Zusammenfassung der wichtigsten Übergangsregelungen Für vor dem 01. September 2001 in Mietverträgen getroffene Vereinbarungen sieht das neue Mietrecht Übergangsregelungen vor, die es zu beachten gilt. Abweichend von dem Grundsatz, dass seit das neue Mietrecht gilt, werden Ausnahmen eingeräumt, wonach über den , also über das in Kraft treten der Mietrechtsreform hinaus, das bislang geltende Mietrecht weiter anzuwenden ist. Zeitmietverträge Auf am bestehende einfache Zeitmietverträge (lediglich Beginn und Ende des Mietverhältnisses sind angegeben), die seit dem nicht mehr zulässig sind, ist das bislang geltende Mietrecht weiter anzuwenden. Kündigungen Kündigungen, die vor dem zugegangen sind, richten sich weiter nach dem bislang geltenden Mietrecht. Erleichterte Kündigung Dreifamilien-/Ferienhaus Bei einem Dreifamilienhaus oder einem Ferienhaus, für die das frühere Mietrecht eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit vorsah, bleibt dieses Recht weiter allerdings befristet- bis zum bestehen. Kündigungsfristen Die ab dem geltende allgemeine dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter kommt dann nicht zur Anwendung, wenn zwischen den Mietvertragsparteien vor dem andere zulässige Fristen vereinbart worden sind. In vielen von Vermieter-Organisationen herausgegebenen Wohnraummietverträgen (Wohnungen, Eigentumswohnungen, Eigenheime) sind entsprechende von dem seit geltenden Recht abweichende Kündigungsfristen formularmäßig enthalten. Da es sich dabei um die bislang geltenden zulässigen Kündigungsfristen handelte, können sich Mieter bei Mietverhältnissen mit einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren nicht auf die seit dem geltende kurze dreimonatige Kündigungsfrist berufen. Eine andere Rechtsauffassung hierzu vertritt bereits heute der Mieterbund. Er hält diese Vereinbarungen für unwirksam, da sie formularmäßig getroffen wurden und den gesetzlich zulässigen Regelungen entsprechen. Nach Meinung von Haus & Grund Deutschland verkennt der Mieterbund dabei, 6

7 Seite 7 dass es gerade Sinn der Aufnahme gesetzlicher Regelungen in einen solchen Mietvertrag ist, dass diese auch bei Rechtsänderungen für die Mietvertragsparteien weiter gelten sollen, sofern dies nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Es ist absehbar, dass Mieter ihre Mietverhältnisse unter Ausnutzung der neuen kurzen dreimonatigen Frist aufkündigen werden, obwohl nach altem Recht eine längere Frist einzuhalten wäre. Letztlich werden die Gerichte über diesen Rechtsdisput entscheiden. Meine Empfehlung: Nur in solchen Fällen auf den im Mietvertrag formularmäßig vereinbarten längeren Kündigungsfristen bestehen, wenn eine Rechtsschutzversicherung das Prozesskostenrisiko denn in diesen Fällen wird es mit sehr großer Sicherheit zu Gerichtsverfahren kommen abdeckt ist, andernfalls ist die Gefahr hohe Kosten tragen zu müssen eindeutig zu groß. Mieterhöhungen Mieterhöhungsverlangen oder Mieterhöhungserklärungen, die dem Mieter vor dem zugegangen sind, sind weiter unter Anwendung des bislang geltenden Mietrechts zu behandeln. Es bestand also noch bis zum die Möglichkeit, Mietern ein Mieterhöhungsverlangen zuzustellen, bei dem die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb 3 Jahren max. 30 % und nicht wie seit dem nur noch 20 % betragen durfte. Mietspiegel Mietspiegel die nach wissenschaftlichen Grundsätzen vor dem erstellt und von der Gemeinde als solche nach dem veröffentlicht werden oder vorher veröffentlichte Mietspiegel, bei denen die Gemeinde diese später öffentlich als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet, finden auf Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dieser Veröffentlichung zugegangen sind, keine Anwendung. Betriebskosten Die seit dem geltende 12-Monatsfrist für die Abrechnung der Betriebskosten, den Ausschluss der Nachforderung und von Mieter Einwendungen findet auf Abrechnungszeiträume von Betriebskosten, die vor dem beendet waren, keine Anwendung. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters Verstirbt ein Mieter vor dem , so sind für das am bestehende Mietverhältnis weiter die früher geltenden Vorschriften anzuwenden. Bei einer Vermieterkündigung gegenüber dem Erben gilt dies jedoch nur, wenn dem Erben die Kündigungserklärung vor dem zugegangen ist. Fälligkeit der Miete Bei am bestehenden Mietverhältnissen ist weiter das bislang geltende Recht anzuwenden und die Miete bei monatlichen Mietzahlungen am Ende eines Monats zu zahlen, wenn es keine abweichende vertragliche Vereinbarung gibt, was allerdings überwiegend der Fall ist. Staffel- und Indexmiete Die neuen ohne die Vermieter zusätzlich belastenden Regelungen der Staffel- und Indexmiete (Wegfall der 10-Jahresfristen und der befristeten Unkündbarkeit des Mietverhältnisses durch den 7

8 Seite 8 Vermieter) sind seit dem in Kraft. Bestehende vor dem geschlossene und dem bislang geltenden Recht entsprechende Vereinbarungen über die Staffel- oder Indexmiete werden hiervon nicht berührt. Sie gelten weiter, da es sich dabei nicht um zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen handelt. RA Thomas Kern (auch Fachanwalt für Arbeitsrecht) KERN Anwaltskanzlei Leimen, St. Ilgener Str. 37 November