Handbuch des Mietrechts

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1 Hannemann/Wiek/Emmert Handbuch des Mietrechts Fachanwaltshandbuch zur effizienten Mandatsbearbeitung im Wohn- und Gewerberaummietrecht 5. völlig neu bearbeitete Auflage Herausgegeben von Thomas Hannemann, Rechtsanwalt in Karlsruhe Karl Friedrich Wiek, Rechtsanwalt in Köln Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Regensburg Bearbeitet von Karl Friedrich Wiek Thomas Emmert Jörg Dimmler, Richter am AG Stuttgart Volker Grundmann, Rechtsanwalt in Berlin Robin Klatt, Rechtsanwalt in Berlin Sabrina Krause, Rechtsanwältin in Berlin Kai-Jochen Neuhaus, Rechtsanwalt in Dortmund Sebastian Vöckel, Richter, Siegen Dr. Andreas Wolters, Bremen Jörg Zahn, Rechtsanwalt in Hamburg Dr. Klaus Zieger, Panketal

2 Inhaltsübersicht Ein ausführliches Inhaltsverzeichnis ist jedem Paragraphen vorangestellt. Vorwort... Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis... V XIII XIX Die Mietrechtsreform 2013 Inhalt... 3 A.Synopse... 4 B.Einführung C.Einzelheiten Teil 1: Der Mietprozess 1 Allgemeines Verfahrensrecht A.Zuständigkeit B.AllgemeineVerfahrensfragen Besondere Verfahrensarten im Mietrecht A.Klagearten B.VorläufigerRechtsschutz C.StreitwerteinMietsachen D.VerfassungsbeschwerdeinMietsachen Teil 2: Wohnraummietrecht 3 Abgrenzungsfragen A.BegriffdesMietverhältnisses B.AbgrenzungzuanderenRechtsverhältnissen C.Wohn-undGewerberaummietverhältnisse D.Mischmietverhältnisse E.DinglicheNutzungsrechte Vertragsabschluss A.Form B.GesetzlicheVorkaufsrechte C.Haustürgeschäfte D.Wohnungsvermittlung E.AllgemeinesGleichbehandlungsgesetz F. Energieausweis Vertragsparteien, Parteiwechsel, Gebrauchsüberlassung A.Vertragsparteien B.WechselderVertragsparteien C. Gebrauchsüberlassung an Dritte, insbesondere Untermiete Mietobjekt A.Mietsache B.Schlüssel C.Betretungs-/BesichtigungsrechtdesVermieters VII

3 7 Nutzungszweck und Zweckentfremdung von Wohnraum A.VertraglicherNutzungszweck B.VerbotderZweckentfremdungvonWohnraum Formularmietverträge A.Überblick B. Geltung der 305ff.BGB C.BegriffderAllgemeinenGeschäftsbedingung D.StellenvonVertragsbedingungen E.Einbeziehungsvereinbarung F. ÜberraschendeKlauseln G.VorrangderIndividualabrede H.UnklarheitenregelungundergänzendeVertragsauslegung I. Inhaltskontrolle J. RechtsfolgenunwirksamerKlauseln K.RechtsprechungzutypischenMietvertragsklauseln L.BesonderheitenbeiVerbraucherverträgen Vertragsstrafe A.Allgemeines B.DefinitionderVertragsstrafe Miete A.EntrichtungderMietealsvertraglicheHauptpflicht B.ArtenderMiete C.HöhederMiete D.FälligkeitderMieteundZahlungsweise E.Mietstruktur F. EinwendungenundEinreden G. Sonderleistungen des Mieters Mietpreisüberhöhung und Mietwucher A.GrenzenderMietpreisvereinbarung B. Mietpreisüberhöhung gem. 5WiStG C.Mietwucher Gesetzliche Mieterhöhungen A.Allgemeines B. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 558 ff. BGB C. Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung, 559ff.BGB Rechtsgeschäftliche Mieterhöhungsvereinbarungen A.Allgemeines B. Rechtsgeschäftliche Mieterhöhungsvereinbarungen während des Mietverhältnisses C.Staffelmietvereinbarungen D.Indexmietvereinbarungen Betriebskosten Umlage, Abrechnung und Erhöhung A.Betriebskosten B.UmlagederBetriebskosten C.AbrechnungderBetriebskosten D.Heizkostenabrechnung E. Umlegung erhöhter Betriebskosten, 560BGB F. Anhang:Wärmecontracting VIII

4 15 Geförderter Mietwohnraum A.NeuregelungdesWohnraumförderungsrechts B.Altfälle C.EinschränkungendesVermieters D.ErmittlungderKostenmiete E. Erhöhung der Kostenmiete F. MieterhöhungundAblaufderPreisbindung Mietsicherheiten A.Allgemeines B.Vermieterpfandrecht C.VertraglicheMietsicherheiten Instandhaltung und Instandsetzung A.GesetzlicheRegelung B.AbwälzungvonInstandhaltungspflichtenaufdenMieter Schönheitsreparaturen A. Grundlagen B.Umfang C.SchönheitsreparaturpflichtdesMieters D.Verjährung E. Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln F. BesonderheitenindenneuenBundesländern G. Lexikon der BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen-AGB Wohnungsmodernisierung Barrierefreiheit A.Modernisierung B. Barrierefreiheit, 554a BGB Mietgebrauch und Mieterhaftung A.VertragsgemäßerGebrauch B.GebrauchsgewährpflichtdesVermieters C.GebrauchsrechtedesMieters D.PflichtendesMietersbeimMietgebrauch E.HaftungdesMieters F. Hausordnung G.Mietgebrauch H.Versorgungssperre Gewährleistung und Vermieterhaftung A.Abgrenzungsfragen B.AllgemeineLeistungsstörungen C.Sachmängelhaftung D.Rechtsmängelhaftung E.Gewährleistungs-undHaftungsausschlüsse F. Mietminderungstabellen Vorzeitiger Auszug des Mieters A.VorzeitigeRückgabederMietsache B.Mietaufhebungsvertrag Ordentliche Kündigung des Mieters A.Kündigungserklärung B.FristfürmieterseitigeKündigung C. Ordentliche Kündigung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags IX

5 D. Beendigung von Mietverträgen bei Beteiligung mehrerer Personen E.KündigungeinerEhewohnung Ordentliche Kündigung des Vermieters A.ÜberprüfungderVermieterkündigunginformellerHinsicht B.ÜberprüfungderVermieterkündigunginmateriellerHinsicht Außerordentliche befristete Kündigung A.Anwendungsbereich B.AußerordentlichebefristeteKündigungdesMieters C. Außerordentliche befristete Kündigung des Vermieters, 57a ZVG D.BeendigungsmöglichkeitenbeiToddesMieters E. Geltung der Sozialklausel gegenüber außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist, 574BGB F. Außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit Fristlose Kündigungen A. Systematik der Kündigungsgründe B.GemeinsameVoraussetzungenfürfristloseKündigungen C.FristloseVermieterkündigung D.FristloseMieterkündigung Zeitmietvertrag A.GesetzlicheNeuregelung B.EinfacherZeitmietvertragnachaltemRecht C.MietvertragmitbefristetemKündigungsausschluss D. Zeitmietvertrag nach 575BGB E.Schlussmitteilung F. Das Fortsetzungsverlangen des Mieters bei Verzögerung oder WegfallderbeabsichtigtenVerwendung G.RechtsfolgenderwirksamenBefristung H.Darlegungs-undBeweislast Mietaufhebungsvertrag A.Allgemeines B.Zustandekommen C. Inhalt des Mietaufhebungsvertrags Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses A.Allgemeines B.Voraussetzungen C.RechtsfolgendesunterbliebenenWiderspruchs D. Vertraglicher Ausschluss von 545BGB Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses A. Rückgabepflicht, 546Abs.1BGB B.GerichtlicheDurchsetzungdesRückgabeanspruchs C.RechtsfolgenderverspätetenHerausgabe D. Ansprüche des Vermieters wegen Rückgabe der Mietsache in nicht vertragsgemäßemzustand E.AnsprüchedesMieters F. AnspruchdesMietersaufRückgabederMietsicherheit X

6 31 Verjährung und Verwirkung A.Verjährung B. Die kurze Verjährung des 548BGB C.Verwirkung Zwangsvollstreckung und Insolvenz A.Zwangsverwaltung B.Zwangsversteigerung C.Insolvenz Besondere Mietverhältnisse A. Studenten- und Jugendwohnheime B.Werkwohnungen C.BetreutesWohnen D.Genossenschaftswohnung E.DievermieteteEigentumswohnung Teil 3: Gewerberaummietrecht 34 Grundsätze der Gewerberaummiete A.Gesetzesrecht B.Vertragsfreiheit C.ABCderGewerberaummiete D.Pachtverträge Vertragsanbahnung, Vertragsabschluss, Vertragsparteien A.Vertragsanbahnung B.Vertragsabschluss C.FormdesVertrags D.MietvorvertragundanderevorvertraglicheVereinbarungen E.Vertragsparteien F. Untermiete G.Parteiwechsel Mietgebrauch A.Mietobjekt B. Nutzungszweck, Betriebspflicht, Konkurrenzschutz C.DuldungspflichtendesMieters D. Instandhaltung, Instandsetzung, Klein- und Schönheitsreparaturen E.MietgebrauchundMieterhaftung Mietzeit A.LaufzeitdesMietvertrags B.VorzeitigeRückgabederMietsache C.Vertragsverlängerung Formularmietverträge A.Allgemeines B.LexikonderGewerberaummiet-AGB Miete und Mietwucher A.Allgemeines B.MietstrukturundMietvarianten C.Umsatzsteuer XI

7 D.FälligkeitundVerzug E.AufrechnungundZurückbehaltungsrecht Mietanpassung A.Überblick B.MietanpassungsklauselnimMietvertrag Nebenkosten Umlage, Abrechnung und Erhöhung A.Allgemeines B.Nebenkosten C. Umlage der Nebenkosten D.Nebenkostenabrechnung Mietsicherheiten A.Allgemeines B.Vermieterpfandrecht C.VertraglicheMietsicherheiten Gewährleistung und Vermieterhaftung A.Allgemeines B.Sach-undRechtsmängelnachFallgruppen C.Beweislast Beendigung des Mietverhältnisses A.Befristung B.Kündigung C.Aufhebung D.Anfechtung Abwicklung des Mietverhältnisses A.AnsprüchedesVermieters B.AnsprüchedesMieters Zwangsvollstreckung und Insolvenz A.Zwangsvollstreckung B.Zwangsverwaltung C.Zwangsversteigerung D.Insolvenz Stichwortverzeichnis XII