Vermieten, aber richtig

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Clara Hartmann
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1 Vermieten, aber richtig Dr. Michael Sommer Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Partnerschaftsregister des Amtsgerichts Augsburg Nr. PR 82 Kanzlei Augsburg Bergiusstr Augsburg Tel.: / Fax: / augsburg@meidert-kollegen.de Kanzlei München Maximiliansplatz München Tel.: 0 89 / Fax: 0 89 / muenchen@meidert-kollegen.de Kanzlei Kempten Am Stadtpark Kempten Tel.: / Fax: / kempten@meidert-kollegen.de

2 Vermieten, aber richtig Schutzmöglichkeiten des Vermieters? 2

3 Vermieten, aber richtig Einholung einer Selbstauskunft Überblick über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Keine Verpflichtung zur Abgabe der Selbstauskunft Pflicht aber zur Abgabe wahrheitsgemäßer Informationen Aber: Wahrheitsgemäße Beantwortung zulässiger Fragen >>> Anfechtung (bisher str. nach Besitzübergabe, nach 2 Jahren, Realisierung des Risikos?) >>> Jahresfrist beachten! >>> BGH: Anfechtung neben Kündigung möglich Unrichtige Beantwortung unzulässiger Fragen >>> keine nachteiligen Folgen Seite 3

4 Zulässige Fragen Name, Vorname Geburtsdatum Staatsangehörigkeit Familienstand Adresse und Handynummer (wichtig bei Beendigung, mangels neuer Adresse) Beruf Arbeitgeber Gesamtnettoeinkommen Familienangehörige und sonstige im Haushalt lebende Personen Tierhaltung Gewerbliche/berufliche Nutzung Mahnverfahren, Zahlungsklagen, Zwangsvollstreckungen, Verfahren zur eidesstattlichen Versicherung, Insolvenzverfahren innerhalb der letzten 3 Jahre Unzulässig: Fragen nach Bestehen einer Schwangerschaft, Familienplanung, Mitgliedschaft in einem Mietverein 4

5 Vertrauen ist gut! Kontrolle ist besser! Überprüfung der Mieterangaben Korrekte Schreibweise überprüfen Personalausweis vorlegen lassen (in der Praxis für Kündigung und Räumungsklage wichtig, wer ) Rückfragen beim bisherigen Vermieter Schufa-Auskunft (nur mit Mitwirkung Mieter) Creditreform-Auskunft (ohne Kenntnis des Mieters) Vereins-Check: z.b. Haus & Grund Solvenz-Check Mietausfallversicherung (nur Nettomiete) 5

6 Vermieten, aber richtig Wie kommt ein Mietvertrag zustande? Fall: Vermieter sagt Mieter telefonisch die Wohnung zu und übergibt Schlüssel. Zwei Tage später schickt der Vermieter dem Mieter einen Mietvertrag zu, den der Mieter nicht unterschreiben will. Mietvertrag kann mündlich, telefonisch oder durch konkludentes Verhalten (Schlüsselübergabe, Handschlag) zustande kommen. Praxistipp: Stets schriftlichen Mietvertrag abschließen Schlüsselübergabe erst nach Unterschrift und Mietsicherheit (soweit gesetzlich zulässig) 6

7 Vermieten aber richtig! Vertragsabschluss Vertragsparteien Vermieter, bei Personenmehrheiten alle Unterschriften Mieter nur wer Vertragspartner ist haftet! Vertretung muss deutlich angezeigt werden Tipp: nur ein Vermieter, aber alle Mieter (bessere Stellung im Prozess, Zeuge). Erbengemeinschaften alle Mitglieder angeben oder Originalvollmacht, beglaubigte Vollmacht wertlos. Bezeichnung Erbengemeinschaft X ist falsch! Neu: Mehrheitsbeschluss möglich bei ordnungsgemäßer Verwaltung 7

8 Vermieten aber richtig! Mietobjekt und Nutzungsweck Beschreibung des Mietgegenstandes Lage Räume Nutzungsrechte außerhalb der angemieteten Räume Garten Flächenangaben im Mietvertrag Wohnfläche, Abweichung 10 % 8

9 Vermieten aber richtig! Mietzeit Mietvertrag auf unbestimmte Zeit Kündigungsverzicht: Beide Mietvertragsparteien verzichten wechselseitig bis zum... (nicht länger als 4 Jahre seit Abschluss des Mietvertrags) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Beträgt der Kündigungsverzicht 4 Jahre, so ist eine Kündigung zum Ablauf des Zeitraums zulässig. Trotz des Verzichts bleibt das Recht der Mietvertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bestehen. (Für die Wirksamkeit dieses Klausel wird keine Haftung übernommen) Zeitmietvertrag Befristungsgründe Eigenbedarf Geplante bauliche Änderung Vermietung als Werkswohnung 9

10 Vermieten aber richtig! Monatliche Miete Höhe der Miete Aufschlüsselung der Mietstruktur Fälligkeit der Miete zum 3. Werktag eines Monats im Voraus Verpflichtung zur Mietzahlung Bar Einzugsermächtigung Automatischer Verzug, Mahnung nicht notwendig 10

11 Vermieten aber richtig! Kaution Erforderlichkeit einer Vereinbarung Bei Wohnraum maximal 3 Netto-Monatsmieten Inhalt der Kautionsvereinbarung Barzahlung Verpfändung eines Sparbuches, keine Aufrechnung Bankbürgschaft sonstige Anlageformen (Aktien, Fonds u. a.) nach Absprache Zahlung mit den ersten drei Mieten Anlage und Erträge der Kaution (insolvenzfest) Neu: Kündigungsmöglichkeit bei Mietverträgen ab , bei Kautionsrückstand von 2 Kaltmieten, 569 Abs. 2a BGB 11

12 Beispiel: 1. Mietbeginn Kaution beträgt 2 Monatsmieten. Mieter zahlt bis zum heutigen Tage die Kaution nicht. Kann der Vermieter kündigen? Nein, da 569 Abs. 2a BGB erst für Mietverträge ab Anwendung findet! 2. Mietvertragsabschluss Kaution beträgt 2 Monatsmieten. Mieter zahlt bis 09. Januar 2014 die Kaution nicht. Der Vermieter kündigt. M beruft sich darauf, dass V ihn nochmals zur Zahlung hätte auffordern müssen? Anwendbar (+) eine Abmahnung oder Aufforderung ist nicht erforderlich, vgl. 551 BGB

13 Vermieten aber richtig! Schönheitsreparaturen 535 BGB: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen Erforderlichkeit einer Vereinbarung durch Mietvertrag Vorsicht vor alten Musterverträgen Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln Bei Mietende hat der Mieter die Wände zu streichen Unwirksamkeit von starren Fristen Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen innerhalb folgender Fristen auszuführen: Küche, alle drei Jahre; Wohnzimmer, alle fünf Jahre ( ) 13

14 Was ist bei Rückgabe zu beachten - Beweissicherung - Schäden bei Rückgabe? Erstellen eines Übergabeprotokolls Handlungsanweisung (aus Vermietersicht) - Protokoll von Vermieter (und Mieter) sowie Zeugen des Vermieters gegenzuzeichnen - unmittelbar vor Unterzeichnung des Mietvertrages (zu diesem Zeitpunkt will der Mieter noch was vom Vermieter) - nur den Istzustand festhalten und nicht Verpflichtungen regeln (Reparaturen, Streichen) - alle Schäden aufführen, die zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führen könnten (Minderungsausschluss) - wenn Renovierungen stattgefunden haben, diese vermerken (z.b. Wände frisch gestrichen, Türen neu lackiert ) - Einrichtungen und deren Zustand sowie vorhanden Schäden konkret festhalten 14

15 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontaktdaten: Dr. Michael Sommer Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Partnerschaftsregister des Amtsgerichts Augsburg Nr. PR 82 Kanzlei Augsburg Bergiusstr Augsburg Tel.: / Fax: / augsburg@meidert-kollegen.de Kanzlei München Maximiliansplatz München Tel.: 0 89 / Fax: 0 89 / muenchen@meidert-kollegen.de Kanzlei Kempten Am Stadtpark Kempten Tel.: / Fax: / kempten@meidert-kollegen.de

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