Rechtsanwalt Jürgen Hammel

Transkript

1 Referent: Rechtsanwalt Jürgen Hammel Vorsitzender des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Kaiserslautern und Umgebung e.v. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Definitionen: Nettokaltmiete/Grundmiete = Kapitalverzinsung + Instandhaltung + Verwaltung Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten

3 Definitionen: Bruttowarmmiete = Bruttokaltmiete + Heizkosten Warmmiete = Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung

4 Definitionen: Betriebskosten = Nebenkosten, gewöhnliche Betriebskosten ohne Heizkosten Betriebskostenvorauszahlung = Anzahlung auf die Betriebskosten, löst Abrechnung aus Betriebskostenpauschale = endgültiger Betrag, der im Unterschied zur Vorauszahlung nur für die Zk Zukunft verändert äd werden kann

5

6 Gesetzliche Regelung 535 II BGB= Vertragspflicht Mieter Zahlung der Miete 556 I BGB= Umlage von Betriebskosten t (inklusive i Heizkosten) bedarf einer besonderen Vereinbarung keine gesonderte Regelung über (Teil)inklusivmieten oder (Teil)pauschalmieten

7 Vorrang der Heizkostenverordnung BGH, Urteil v VIII ZR 212/05: Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar 2 HeizkostenVO: Heizkostenverordnung geht allen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (es sei denn Ausnahmefall)

8 Vorrang der Heizkostenverordnung anteiliger Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser ist zu erfassen ( 4 und 5) hierzu stehen im Widerspruch Vertragsgestaltungen, die unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen Ziel: l Energieeinsparung i

9 Ausnahmen vom Anwendungsbereich der HeizkostenVO 2 HeizkostenVO selbst bewohntes Zweifamilienhaus 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenVO: (Soweit sich die 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden) auf Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden a) mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung gvon Wärme aus Wärmepumpen oder Solaranlagen oder b) mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird.

10 Position von Haus & Grund -Energieeinsparung verlangt oberste Priorität -Energieeinsparung ist Teil des Klimaschutzes

11 Kostentransparenz Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten? Hängt von dem individuellen Verbrauch ab Aufteilung in Nettokaltmiete/Heizkosten/Betriebskosten entspricht den derzeitigen Erwartungen der Marktteilnehmer

12 Mietrecht und Energieeffizienz jeder Eigentümer/Vermieter soll ein Eigeninteresse daran haben, durch entsprechende Investitionsmaßnahmen Energie einzusparen jeder Mieter sollte ein bevorzugtes Interesse daran haben Energie einzusparen

13 Mietrecht und Energieeffizienz der Mieter kann sich aufgrund des Energieausweises ein ungefähre Bild vom Umfang der Energiekosten machen Mieter kann nicht vom Vermieter beanspruchen, dass dieser die von der Energieeinsparverordnung vorgeschriebenen Maßnahmen durchführt kein Recht auf Mietkürzung wenn dem Ansinnen des Mieters nicht entsprochen wird Mieter kann sich ggf. auf den Verstoß gegen g den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz berufen

14 Forderungen von Haus & Grund Betriebskosten, die durch klima- oder energieeffizienzwirksame Maßnahmen neu entstehen (z.b. durch nachträglich eingebaute Solaranlage) müssen anteilig auf den Mieter umgelegt werden dürfen, auch wenn dies im Mietvertrag nicht vereinbart ist

15 Forderungen von Haus & Grund bei Index- oder Staffelmietvereinbarung in sind nach geltendem Recht Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen. Dieser Ausschluss muss für energetische- und klimaschutzwirksame Modernisierungsmaßnahmen aufgehoben werden

16 Zusammenfassung Gegenwärtige Struktur prägt die Erwartung der Markteilnehmer -schafft Bewusstsein für Notwendigkeit it Energiesparen -entspricht den rechtlichen Vorgaben der Mietpreisstruktur (Mieterhöhung, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen und pauschalen) -Informationen über Mietpreise-Mietspiegel orientiert sich an dieser Struktur

17 Ende des Vortrags Danke für Ihre Aufmerksamkeit!