Stilblüten der aktuellen Rechtsprechung in Mietrecht und WEG Und was mache ich jetzt?!

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1 Stilblüten der aktuellen Rechtsprechung in Mietrecht und WEG Und was mache ich jetzt?! Immobilienverwalterforum am Referent: Rechtsanwalt Andreas Reschke Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Borsbergstraße 7, Dresden Tel.: 0351/ ;

2 Stilblüten der aktuellen Rechtsprechung in Mietrecht und WEG Und was mache ich jetzt?! Immobilienverwalterforum am in Dresden Veranstalter: DKB Deutsche Kreditbank AG und BFW Landesverband Mitteldeutschland e. V. Referent: Rechtsanwalt Andreas Reschke Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

3 Stilblüten der aktuellen Rechtsprechung in Mietrecht und WEG Und was mache ich jetzt?! I. Einleitung und Problem: Anhand von Beispielen aus aktueller Rechtsprechung für Mietrecht und WEG-Recht soll Problem verdeutlicht werden, sich in aktueller Rechtslage zu Recht zu finden. Aus nachfolgenden Entscheidungen lässt sich der Eindruck gewinnen, dass es auch für Gerichte selbst nicht ganz leicht ist, den geraden Weg durch den Paragraphendschungel zu finden. Auch Gerichte können sich in den Paragraphen verirren Entscheidungen, die nicht nur voneinander abweichen, sondern sich widersprechen Anwender letztlich vor unlösbare Probleme gestellt Verdeutlichung anhand nachfolgender Beispiele: Am Ende bleibt die Frage: Und was mache ich jetzt?!

4 II. Beispiele: 1. Sonnenschutz: BGH: Entscheidung vom , Az.: V ZR 25/13: Vom Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert. Anspruch der WEG auf Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands, d. h. die vom Wohnungseigentümer angebrachte Terrassenüberdachung zu demontieren ist. Grund: in Herstellung einer Terrassenüberdachung liegt eine bauliche Veränderung. Gem. 22 Abs. 1 WEG aber nur dann zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen, denen daraus ein Nachteil im Sinne von 14 Nr. 1 WEG erwächst. Hier (+), weil letztlich eine etwaige Fassadensanierung durch die Anbringung einer Markise erschwert sei. Urteil in sich schlüssig!

5 Allerdings: Aktuelles Urteil aus dem Mietrecht: AG München: Urteil vom , Az.: 411 C 4836/13: Mieter einer Wohnung hat Anspruch darauf, den zur Wohnung gehörenden Balkon mit einer Markise zu verschatten, wenn ausreichende Beschattung des zur Mietwohnung gehörenden Südbalkons über einen Sonnenschirm nicht erreicht werden kann und deshalb auch nicht zumutbar ist. Vermieter hat die mieterseitige Montage der Markise zu gestatten. Grund: Nutzung des Balkons ohne Markise ist in den Sommermonaten nur höchst eingeschränkt möglich, insbesondere wegen intensiver und gesundheitsschädlicher Wirkung der UV-Strahlung bei Sonnenschein. Ausreichende Beschattung durch Sonnenschirme nicht möglich und auch nicht zumutbar. Gerichtsbekannt, dass hinreichender Schutz gegen bayerische Sonneneinstrahlung durch einfachen Sonnenschirm auf dem Südbalkon nicht erreicht werden kann. Zu befürchten, dass die Sonne viele Stunden am Tag ungehindert auf den Balkon scheint. Aus gesundheitlichen Gründen kann man Balkon daher gerade nicht nutzen. Ergebnis: Vermieter hat die Genehmigung zu erteilen. Also: Vermieter einer Eigentumswohnung kann zwar gegenüber der WEG nicht durchsetzen, dass ihm die Anbringung einer Markise an der Außenfassade gestattet wir (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs), ist aber gleichwohl gegenüber dem Mieter dazu, diesem zu gestatten, eine Markise anzubringen. Und was mache ich jetzt?!

6 2. Rauchen: LG Frankfurt a. M. in Hinweisbeschluss vom , Az.: 2-09 S 71/13: Rauchen ist zwar Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gem. Art. 2 GG; ist aber nicht uneingeschränkt zulässig. Im Einzelfall Rücksicht ist auf Interessen und Belange anderer Miteigentümer zu nehmen. Eigentümer einer Eigentumswohnung darf auf Nordostbalkon seiner Wohnung nicht rauchen. Darüber wohnender Eigentümer hatte sich darüber beschwert, dass durch das Rauchen auf dem Nordostbalkon Rauch in sein Schlafzimmer einziehe und außerdem der Kläger in erheblichem Umfang rauche. Anderer Balkon vorhanden: Auch wenn dieser zur Wetterseite liege und bei Regen unter Wasser stünde, sei es dem Eigentümer der unterliegenden Wohnung gleichwohl zumutbar, diesen Balkon zu nutzen oder gar nicht zu rauchen. Laster in WEG nur zulässig, wenn sich andere nicht gestört fühlen.

7 Dagegen BGH im Mietrecht in Urteil vom , Az.: VIII ZR 124/05: Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums (dazu gehört auch ein Balkon) innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt! Wenn Rauchen im MV nicht verboten ist, darf der Mieter in der Wohnung auch rauchen. Dies auch so stark, dass es dadurch Ablagerungen gibt, weil starkes Rauchen eben gerade nicht vertragswidrig sei. Gilt auch, wenn exzessives Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. BGH verneint Schadensersatzanspruch, den der Vermieter gegen den rauchenden Mieter geltend gemacht hatte. Was also soll der vermietende Eigentümer einer Eigentumswohnung machen, wenn dem Mieter exzessives Rauchen in der Wohnung (und damit eben auch auf dem Balkon) gestattet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft das Rauchen aber insbesondere auf den Balkonen durchaus einschränkt sehen möchte. Und was mache ich jetzt?! 1 1 LG Düsseldorf hat zwischenzeitlich fristlose Kündigung des MV für berechtigt erklärt, wenn der exzessiv rauchende Mieter den Qualm seines Tabakkonsums nicht nach draußen, sondern ins Treppenhaus lüftet.

8 3. Tierhaltung: Grundsatz: Haltung von Kleintieren (auch Hunde und Katzen) gehört zur allgemeinen Persönlichkeitsentfaltung. BGH: In diese Rechte darf nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen eingegriffen werden! Geschäftsbedingung in Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu haben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

9 Anders dagegen: Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht. H.M.: Es gehört in Deutschland wohl zum allgemeinen Persönlichkeitsrecht dazu, Kleintiere zu halten, wenn Störungen Dritter davon nicht ausgehen können. Zählt aber nicht zum Kernbereich, so dass darin durch Vereinbarung eingegriffen werden kann und die Haltung von Tieren durch Vereinbarung generell verboten werden kann. Darstellung bei Bärmann/Klein, 14, Rd.-Nr. 36. Frage: Was passiert, wenn es solch eine Vereinbarung gibt und der vermietende Wohnungseigentümer nunmehr versucht, diese dadurch umzusetzen, dass er dem Mieter in den Vertrag eine entsprechende Klausel hineinschreibt. Nach BGH ist die Klausel unwirksam! Und was mache ich jetzt?!

10 4. Versorgungssperre: BGH, Urteil vom , Az.: V ZR 235/04: Im WEG-Recht: Nachhaltiger Zahlungsrückstand des Mitglieds einer WEG berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre. Zahlt Wohnungseigentümer die Hausgeldvorauszahlungen nicht pünktlich, kann ihm die WEG unter Berücksichtigung entsprechender Formalitäten (Mahnungen, Abmahnungen usw.) die Medienversorgung abstellen. Gewerberaummietrecht: BGH Urteil vom , Az.: XII ZR 137/07: Gilt auch hier: Vermieter kann nicht verpflichtet werden, nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter Versorgungsleistungen zu erbringen. Einstellung und Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie ist zulässig! Antrag auf einstweilige Anordnung zur Wiederherstellung der Versorgung wurde vom BGH zurückgewiesen mit der Folge, dass die Versorgungssperre zulässig war.

11 Wohnungsmietrecht: Versorgungssperre verboten: AG München ( , Az.: 473 C 16960/12): Mieter einer Whg. hat Anspruch auf Wiederherstellung der Stromversorgung; Einstellung der Versorgungsleistungen vor endgültiger Räumung der Mieter bei beendetem Mietverhältnis stellt eine Besitzstörung dar. Deshalb sei eine einstweilige Verfügung zu erlassen. LG Hannover (Beschluss vom in Beschwerdeverfahren zum Az.: 9 T 37/10): Anders als im Gewerberaummietrecht ist im Wohnraummietrecht eine Versorgungssperre gegenüber zahlungssäumigen Mietern unzulässig. Gilt auch, wenn Mieter über Monate keine Miete gezahlt hat; Wohnung ist als Lebensmittelpunkt des Mieters anders geschützt, als ein bloßer Gewerberaum. Konsequenz: Hat vermietender Wohnungseigentümer die Kosten für die Eigentumswohnung so knapp kalkuliert, dass er zwingend auf die Nebenkostenvorauszahlungen seines Mieters angewiesen ist, zahlt dieser aber über Monate hinweg keine Miete, so dass der Vermieter selbst nicht mehr in der Lage ist, seine eigenen Hausgeldverpflichtungen zu erfüllen, so kann ihm die WEG den Strom abstellen. Er selbst darf dem Mieter aber den Strom gerade nicht abstellen. Und was mache ich jetzt?!

12 III. Ergebnis: Häufig, dass Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht von der im Wohnungsmietrecht abweicht. Konsequenzen, die letztendlich nicht lösbar sind. Juristisch: Versuch, mit rechtlicher Unmöglichkeit zu argumentieren. Allerdings: Tendenz in der Rechtsprechung, dass diesem Argument nicht Folge geleistet werden wird. Durch Hausverwaltung ist nicht nur auf die allgemeine Rechtslage hinzuweisen, sondern man muss jeweils im Einzelfall mit erheblichem Aufwand Argumente dafür sammeln, um der WEG-rechtlichen Situation auch in Bezug auf das Wohnungsmietverhältnis für die einzelne Wohnung Folge leisten zu können. Im Zweifel gilt: Fragen Sie nicht Ihren Arzt oder Apotheker, sondern den Fachanwalt!

13 Danke für Ihre Aufmerksamkeit!