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1 Inhaltsverzeichnis A. Einfuhrung/Grundsatz 1 I. Mieterhöhungsmöglichkeiten im laufenden Mietverhältnis 1 II. Freifinanzierter Wohnraum 1 III. Begriff der Miete/Mietstruktur 2 B. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau 3 I. Formelle Voraussetzungen 3 1. Adressat des Mieterhöhungsverlangens 3 2. Absender des Mieterhöhungsverlangens 5 3. Mindestinhalt des Mieterhöhungsverlangens 7 4. Form des Mieterhöhungsverlangens 8 5. Zugang des Mieterhöhungsverlangens 8 6. Begründung 9 a. Mietspiegel als Begründungsmittel 10 b. Sachverständigengutachten als Begründung 15 c. Vergleichswohnungen als Begründung 16 d. Mietdatenbank als Begründung 18 e. Nachholung des Mieterhöhungsverlangen 18 II. Kein Ausschluss der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Gesetzlicher Ausschluss der Mieterhöhung Vertraglicher Ausschluss der Mieterhöhung nach den 558 ff. BGB 21 III. Materielle Voraussetzungen der Mieterhöhung nach 558 BGB Die 15-Monatsfrist nach 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Die Jahresfrist nach 558 Abs. 1 Satz 2 BGB Kappungsgrenze Kein Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete 28 a. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete 28 b. Kriterien bei Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten 28 aa. Art des Mietobjektes 29 bb. Größe des Mietobjektes 31 cc. Ausstattung des Mietobjektes 31 dd. Beschaffenheit des Mietobjektes 32 ee. Lage des Mietobjektes 32 -Vhttp://d-nb.info/

2 ff. Zuschläge 32 gg. Schönheitsreparaturen 33 hh. Möblierungszuschlag 33 ii. Untervermietungszuschlag 33 jj. Verhältnis der Mieterhöhung nach 559 BGB zu 558 BGB...34 kk. Kürzungsbeträge Garagenmietverträge 39 mm. Stichtagszuschlag 40 nn. Inklusivmieten Prozessuale Durchsetzung/Klagefrist.' 41 C. Beispielhafte Mieterhöhung anhand des Münchner Mietspiegels 43 I. Anwendbarkeit des Münchner Mietspiegels 43 II. Konkrete Berechnung Arbeitsschritt 1/Ermittlung der Nettokaltmiete Arbeitsschritt 2/Ermitdung des Grundpreises Arbeitsschnitt 3/Zu- und Abschläge Arbeitsschritt 4/begründete Spannen Arbeitsschritt 5/freie Spannen 48 D. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen/Mieterhöhung 51 I. Erhaltungsmaßnahmen nach 554 Abs. 1 BGB Definition der Erhaltungsmaßnahmen Pflicht zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen Grenzen der Duldungspflicht Prozessuale Durchsetzung Abweichende Vereinbarung Rechte des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen 56 II. Modernisierungsmaßnahmen Definition der Modernisierungsmaßnahmen 57 a. Maßnahmen zur Gebrauchswerterhöhung 57 b. Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse 59 c. Nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser 60 d. Andere vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Änderungen Duldungspflicht 64 a. Materielle Duldungspflicht 64 aa. Einzubeziehender Personenkreis 65 bb. Härtegründe 65 b. Formelle Duldungspflicht 67 -VI-

3 aa. Inhalt und Umfang der Ankündigung 67 bb. Zugang und Form der Ankündigung 70 cc. Folgen unzureichender Ankündigung Umlage der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen 72 a. Mieterhöhung nach 559 ff. BGB 72 aa. Materielle Mieterhöhungsvoraussetzungen 72 bb. Formelle Mieterhöhungsvoraussetzungen 74 b. Verhältnis der Mieterhöhung nach 558 BGB zu 559 BGB...78 E. Mietrechtsreform 83 I. Energetische Modernisierung 83 II. Regionale Kappungsgrenzen 85 III. Mietnomadentum 85 IV. Contracting 86 V. "Münchener Modell" 86 F. Vereinbarung der Mieterhöhung im Mietvertrag 87 I. MietabänderungsVereinbarung während eines Mietverhältnisses 87 II. Vereinbarungen über zukünftige Änderungen der Miethöhe Staffelmiete Indexmiete 91 G. Erhöhung der Betriebskosten 95 H. Mietflächenabweichungen und Auswirkungen auf die Miete 97 I. Feststellung einer Flächenabweichung Die vertragliche Mietfläche 97 a. Ca.-Angaben 97 b. Keine Fesdegung im Mietvertrag 98 c. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten Ermitdung der Fläche 101 a. Ermittlung der Wohnfläche 101 b. Ermitdung der Gewerbefläche 102 c. Vereinbarung einer Berechnungsmethode 102 II. Rechtsfolgen von Flächenabweichungen Wesentlichkeitsrechtsprechung Auswirkung auf die Wohnraummiete 103 a. Negative Flächenabweichung 103 b. Positive Flächenabweichung Fristlose Kündigung und Schadensersatz Wohnflächenabweichungen bei Mieterhöhung 105 a. Negative Flächenabweichung 105 -VII-

4 b. Positive Flächenabweichung Wohnflächenabweichungen und Betriebskostenabrechnung Übertragung der Wesentlichkeitsrechtsprechung auf Gewerbeflächen 107 III. Prozessuales Vorgehen bei erheblichen Flächenabweichungen Vorgehen des Mieters 108 a. Leistungsklage 108 b. Feststellungsklage 108 aa. Unzulässigkeit einer Klage auf Feststellung der tatsächlichen Wohnfläche 108 bb. Negative Feststellungklage 109 cc. Zwischenfeststellungsklage Vorgehen des Vermieters 110 I. Schönheitsreparaturen/unechte Nebenkosten der Miete 111 I. Definition der Schönheitsreparaturen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten Vertragliche Vereinbarung 112 II. Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen Grundsatz: 535 Abs. 1 S. 1, 2 BGB Übertragung auf den Mieter 113 a. Individualvertragliche Abwälzung auf den Mieter 113 b. Formularvertragliche Abwälzung auf den Mieter 113 aa. Grundsatz 113 bb. Abgrenzung Individualvereinbarung und AGBs 113 cc. Inhaltskontrolle nach 307 BGB 114 III. Rechtfolge der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln Schadensersatz Vertrauensschutz Anspruch des Vermieters auf Mietzuschlag Vornahme der Renovierung durch Mieter ohne Rechtsgrund 125 a. Erstattungsanspruch des Mieters 125 b. Verjährung des Erstattungsanspruchs 126 IV. Prozessuale Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Klausel V. Nichtvornahme von Schönheitsreparaturklauseln durch den Mieter 127 VI. Übertragung auf Gewerberaummietverhältnisse 128 J. Mustertexte 129 -VIII-

5 I. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel 129 II. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten 132 III. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen 135 IV. Begründung unter Verwendung eines einfachen Mietspiegels 138 V. Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bei Steigerung des Index 142 VI. Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bei Staffelmiete 145 VII. Begründung unter Verwendung einer Mietdatenbank 147 VIII. Vertrag/Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Erhöhung der Grundmiete 150 IX. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung 151 X. Nachgebessertes Mieterhöhungsverlangen 152 XI. Mieterhöhung nach baulichen Veränderungen ( 559 BGB) ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel 154 XII. Mieterhöhung nach baulichen Veränderungen ( 559 BGB) unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel 157 XDI. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete in Kombination mit der Erhöhung der Miete nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen 161 -IX-