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2 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft X Inhaltsverzeichnis 6. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung K a) Gebäudereinigung b) Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege a) Gärten b) Spielplätze c) Plätze, Zugänge, Zufahrten Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung a) Sachversicherungen b) Haftpflichtversicherungen c) Sonstige Versicherungen Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n 11. Kosten für den Hauswart a) Inhalt der Hauswartstätigkeit b) Abgrenzung der Hauswartstätigkeit zu anderen Arbeiten c) Ansatzfähige Kosten Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege a) Gewerberaum und preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum Sonstige Betriebskosten a) Grundsätze b) Sonderproblem Wartungskosten c) Einzelne sonstige Betriebskosten B. Umlage der Betriebskosten I. Notwendigkeit einer Vereinbarung II. Vereinbarungen zur Mietstruktur Grundsätze Änderung der Mietstruktur III. Brutto(warm/Inklusiv)miete IV. Bruttokaltmiete V. Teilinklusivmiete VI. Nettomiete Nettomiete und Pauschale Nettomiete und Vorauszahlungen a) Ausdrückliche Vereinbarung aa) Umlage durch konkrete Bestimmung (a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum (b) Preisgebundener Wohnraum bb) Umlage durch Bezugnahme auf Vorschriften zu den Betriebskosten (a) Generelle Bezugnahme (b) Kombination von Bezugnahme und Aufführung von Betriebskostenarten (c) Bezugnahme bei vermieteten Eigentumswohnungen 97 b) Schlüssige Vereinbarung aa) Stillschweigende Konkretisierung... 97

3 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft Inhaltsverzeichnis XI bb) Stillschweigende Vertragsänderung K (a) Abrechnung ohne entsprechende Vereinbarung (b) Unterlassene Abrechnung/unterlassene Kostenansätze c) Folgen einer unwirksamen Vereinbarung aa) Vollständig unwirksame Abwälzung bb) Teilweise unwirksame Abwälzung VII. Mietstruktur nach Auslaufen der Preisbindung VIII. Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerberaum Grundsätze Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n C. Umlage erhöhter oder neuer Betriebskosten I. Brutto(warm/Inklusiv)miete/Bruttokaltmiete Gewerberaum Preisfreier Wohnraum a) Rechtslage seit dem b) Einseitige Umlage von Mehrbelastungen bei Altverträgen aa) Grundsätze bb) Form der Mehrbelastungsabrede cc) Inhalt der Mehrbelastungsabrede dd) Verfahren bei der Umlage von Mehrbelastungen (a) Voraussetzungen (b) Umlageverfahren (c) Fälligkeit der Umlage c) Umlage von Mehrbelastungen im Rahmen einer Mieterhöhung aa) Pauschale Erhöhung mit Durchschnittskosten bb) Differenzierte Erhöhung mit konkreten Kosten II. Teilinklusivmiete III. Nettomiete Umlage durch Abrechnung a) Grundsätze b) Ansatz neuer Betriebskosten c) Ansatz rückwirkender Mehrbelastungen Umlage durch Pauschale a) Erhöhung bei Wohnraum b) Erhöhung bei Gewerberaum D. Ermäßigung von Betriebskosten und Kostenausgliederung durch Direktabrechnung I. Ermäßigung von Pauschalen nach 560 Abs. 3 BGB II. Ermäßigung von Betriebskostenanteilen bei Altverträgen nach Art Abs. 4 EGBGB III. Kostenausgliederung durch Direktabrechnung Einseitige Erklärung des Vermieters Vereinbarung durch Formularklausel a) Grundsätze b) Finanzieller Ausgleich für den Mieter c) Gewährleistungsfolgen

4 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft XII Inhaltsverzeichnis E. Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen K I. Vereinbarung der Vorauszahlungspflicht Grundsätze Unklare Vereinbarung Originaldokument Verla g e II. Höhe der Vorauszahlungen Vereinbarung in angemessener Höhe Erhöhung von Vorauszahlungen a) Gewerberaum b) Preisfreier Wohnraum c) Preisgebundener Wohnraum aa) Erläuterung und Berechnung bb) Verbot rückwirkender Erhöhungen C. H. B e c k/ Va hle n cc) Anforderung und Wirkungszeitpunkt der Erhöhung Ermäßigung von Vorauszahlungen a) Kürzungsrecht des Mieters b) Varianten c) Kollision von Vermieter- und Mietererklärungen zur Höhe der Vorauszahlungen III. Fälligkeit IV. Wegfall der Vorauszahlungspflicht Zeitweiser Wegfall Endgültiger Wegfall V. Abtretung/Aufrechnung/Pfändung von Vorauszahlungen F. Umlageschlüssel I. Festlegung im Mietvertrag Änderungsrecht des Vermieters Änderungsanspruch des Mieters Wiederholte Änderung II. Nachträgliche Festlegung Wohnraum Gewerberaum III. Änderung oder Einführung eines Umlageschlüssels nach 556 a Abs. 2 BGB Grundsätze Abrechnung nach Verbrauch Abrechnung nach Verursachung Form und Inhalt der Änderungserklärung IV. Einzelne Umlageschlüssel Verteilung nach der Zahl der Mietobjekte Verteilung nach dem Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen oder des umbauten Raums a) Grundsätze b) Einheitlichkeit der Flächenberechnung c) Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Nutz-/ Wohnfläche d) Umlage bei vermietetem Teil-/Wohnungseigentum e) Umlage bei leerstehenden Mietobjekten f) Umlage der Kosten einer Hausmeisterwohnung oder eines Verwalterbüros

5 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft Inhaltsverzeichnis XIII g) Umlage nach Wirtschaftseinheiten K aa) Preisgebundener Wohnraum bb) Preisfreier Wohnraum Verteilung nach der Zahl der Nutzer Verteilung nach dem unterschiedlichen Verbrauch Verteilung nach der unterschiedlichen Nutzung Verteilung nach dem Verhältnis der Mieten V. Umlageschlüssel bei gemischt genutzten Objekten VI. Umlageschlüssel bei den einzelnen Betriebskostenarten Grundsteuer a) Grundsatz b) Umlage bei gemischt genutzten Objekten Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n 2. Wasser und Entwässerung a) Gewerberaum b) Preisgebundener Wohnraum c) Preisfreier Wohnraum aa) Umlage bei gemischt genutzten Objekten bb) Umlage bei Objekten mit Garagen Aufzug a) Gewerberaum b) Preisgebundener Wohnraum c) Preisfreier Wohnraum Straßenreinigung und Müllabfuhr a) Straßenreinigung b) Müllabfuhr Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Gartenpflege Beleuchtung, Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabelanschluss a) Gemeinschaftsantenne b) Breitbandkabelanschluss aa) Preisgebundener Wohnraum bb) Preisfreier Wohnraum Einrichtungen für die Wäschepflege a) Preisgebundener Wohnraum b) Preisfreier Wohnraum G. Abrechnung I. Rechtsnatur der Abrechnung II. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Geltungsbereich des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes a) Grundsätze b) Varianten zur Höhe der Kosten aa) Fremdvergabe von Leistungen bb) Organisatorische Veränderungen cc) Kostenkontrolle c) Einzelne Betriebskostenarten aa) Grundsteuer bb) Wasserversorgung cc) Entwässerung

6 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft XIV Inhaltsverzeichnis dd) Aufzug... K247 ee) Müllabfuhr ff) Gebäudereinigung gg) Gartenpflege hh) Beleuchtung ii) Schornsteinreinigung jj) Versicherungen kk) Hauswart ll) Antennen mm) Sonstige Betriebskosten Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes III. Abrechnungspflicht Grundsätze Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n 2. Verstoß gegen die Abrechnungspflicht Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum Vermieterwechsel nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum IV. Abrechnungsfrist Dauer der Frist a) Grundsätze b) Verlängerung der Frist c) Verkürzung der Frist Einhaltung der Frist a) Formelle Anforderungen an die Abrechnung b) Rechtzeitigkeit der Abrechnung aa) Grundsätze bb) Entschuldigte Verspätung c) Teilabrechnung Folgen des Fristablaufs a) Grundsätze b) Ausschluss von Nachforderungen bei Wohnraum c) Folgen für den Vermieter von Gewerberaum d) Folgen für den Mieter V. Abrechnungszeitraum Maßgeblicher Zeitraum Ansatzfähige Kosten a) Grundsätze b) Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum aa) Vermietung von Wohnungseigentum bb) Vermietung von Teileigentum c) In mehrjährigem Turnus anfallende Betriebskostensteigerungen d) Aperiodisch anfallende Betriebskostensteigerungen VI. Form der Abrechnung VII. Inhalt der Abrechnung Formeller Inhalt Materieller Inhalt a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum aa) Zusammenstellung der Gesamtkosten (a) Angabe der Gesamtkosten (b) Angabe der Betriebskostenarten (c) Angabe der Rechnungsdaten

7 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft Inhaltsverzeichnis XV (d) Angabe der Verbrauchsdaten K (e) Gegenüberstellung zur Vorabrechnung (f) Gegenüberstellung bei im Mietzins eingeschlossenen Sockelbeträgen (g) Erläuterung der Abrechnung bb) Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels (a) Offenlegung des Umlageverfahrens (b) Verfahren bei Zählerdifferenzen cc) Berechnung des Anteils des Mieters (a) Angaben bei fortbestehendem Mietverhältnis (b) Angaben bei Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode (aa) Umlage nach festem Maßstab Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n (bb) Umlage nach Verbrauch (cc) Mieterwechsel bei der Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum dd) Abzug der Vorauszahlungen (a) Ansatz aller Vorauszahlungen (b) Vorauszahlungen bei Vermieterwechsel (c) Vorauszahlungen bei Anordnung der Zwangs- und Insolvenzverwaltung ee) Ansatz von Mehrwertsteuer ff) Ausweis haushaltsnaher Dienst- und Handwerkerleistungen b) Preisgebundener Wohnraum c) Abrechnung für Wohnungs- und Teileigentum aa) Grundsätze bb) Fehlerhafte Verwalterabrechnung cc) Ordnungsgemäße Verwalterabrechnung VIII. Korrektur der Abrechnung Korrektur vor Verbindlichkeit des Saldos a) Gewerberaum b) Wohnraum aa) Ausschluss von Nachforderungen bb) Ausschluss von Einwendungen Verbindlichkeit des Saldos a) Gewerberaum aa) Ausdrückliche Erklärung bb) Ausgleich des Saldos b) Wohnraum Korrektur nach Verbindlichkeit des Saldos a) Gewerberaum b) Wohnraum IX. Abrechnung bei zu niedrigen Vorauszahlungen X. Abrechnungsprobleme beim Betriebskostenmanagement H. Ausgleich des Abrechnungssaldos I. Fälligkeit des Saldos Nachforderung des Vermieters a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum b) Preisgebundener Wohnraum c) Teilfälligkeit Guthaben des Mieters

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