Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Kanzlei Müller & Hillmayer. Kanzlei Müller & Hillmayer

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1 Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Müller & Hillmayer Kanzlei Müller & Hillmayer Rechtsanwälte Müller & Hillmayer Kanzlei für privates Immobilienrecht Maria-Theresia-Str München Tel Fax

2 Betriebskosten 1, 2 BetrKV Definition: Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen, und bei denen es sich nicht um Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten handelt

3 Inklusivmiete Teilinklusivmiete Kaltmiete + Betriebskostenpauschale Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung

4 1. Vereinbarung über Betriebskosten Die wirksame Umlage erfordert eine ausdrückliche Umlagevereinbarung durch Bezugnahme auf 1, 2 BetrKV oder den früher entsprechenden 27 II BV; BGH VIII ZR 279/05 2 Nr. 17 BetrKV: sonstigen Kosten (Graffiti, Öltankreinigung, Rauchwarnmelder) Neu entstehende Betriebskosten Öffnungsklausel

5 2. Abrechnung Innerhalb eines Jahres (Zugang) nach Ende des Abrechnungszeitraumes 556 III S.2 BGB durch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung Nach Ablauf der Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen = Ausschlussfrist, kein 214 BGB sondern 812 BGB! Weiter Anspruch des Mieters auf Abrechnung Keine Verzinsungspflicht bei verspäteter Abrechnung, BGH VIII ZR 44/11

6 - keine Schriftform - Irrtum vorbehalten - Gewerberaummiete, BGH XII ZR 22/07; BGH XII ZR 124/09 Formeller Fehler wirkt sich nur auf die betroffene Kostenposition aus BGH NZM 2011, 118

7 - Vorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis und nicht fristgerechter Abrechnung BGH VIII ZR 319/09 - Vorauszahlungen bei nicht beendetem Mietverhältnis und nicht fristgerechter Abrechnung BGH VIII ZR 191/05

8 3. Inhalt formell ordnungsgemäßer Abrechnung - Zusammenstellung der Kosten - Angabe (Erläuterung) Verteilerschlüssel - Berechnung Mieteranteil (- Abzug von Vorauszahlungen) Klar, inhaltlich übersichtlich, für das durchschnittliche juristisch und wirtschaftlich nicht geschulte Verständnis eines Mieters nachvollziehbar

9 Vorwegabzug - wenn erfolgt, zu erläutern sonst formeller Fehler BGH VIII ZR 45/120 - kein vorgenommener Abzug ist materieller Fehler BGH VIII ZR 46/10 (Beweislast Mieter) - bei Abrechnung von Wohnblocks und gesonderter Rechnung für Wohnblock keine Offenlegung erforderlich BGH VIII ZR 22/13

10 Abrechnungspflichtiger: - Vermieter BK-Abrechnung nicht vertretbare Handlung, Vollstreckung 888 ZPO - Vermieterwechsel - Mieter BGH VIII ZR 184/12 Wegen Gesamtschuldnerschaft der Mieter kann Vermieter statt gegen alle auch gegenüber einem abrechnen BGH VIII ZR 263/09

11 4. Formelle/Materielle Fehler - ein unverständlicher Verteilerschlüssel stellt einen formellen Fehler dar BGH VIII ZR 84/07 - ein falscher Verteilerschlüssel, vom Mietvertrag abweichender, stellt einen materiellen Fehler dar BGH VIII ZR 115/04 BGH VIII ZR 80/07

12 - eine BK-Abrechnung nach Personenzahl in Dezimalzahlen BGH VIII ZR 181/09 Keine Ermittlung durch EMA BGH VIII ZR 82/07

13 - Erforderliche Erläuterungen des Vermieters auch außerhalb der Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist möglich BGH VIII ZR 45/10 - Einwendungen des Mieters gegen inhaltliche Fehler müssen hingegen bei jeder Abrechnung erneut binnen Jahresfrist geltend gemacht werden BGH NJW 2010, 2275

14 - Fehlende Umlagevereinbarung, vereinbarte Pauschale BGH VIII ZR 83/13, zu hohe oder zu niedrige Vorauszahlungen, Soll- statt Ist-Vorauszahlungen, sind materielle Fehler BGH VIII ZR 240/10 Einwendung deshalb innerhalb der Frist des 556 Abs. 3 BGB BGH VIII ZR 48/10

15 5. Wirtschaftlichkeitsgebot = vertragliche Nebenpflicht, bei Entscheidungen des Vermieters, die Einfluss auf die Kosten des Mieters haben, auf ein angemessenen Kosten/Nutzen-Verhältnis zu achten. SEA auf Freihaltung Darlegungslast Mieter BGH VIII ZR 340/10

16 6. Materielle Fehler Einwendungen des Mieters binnen Jahresfrist seit Erhalt der Abrechnung, sonst Einwendungsausschluss 556 Abs. 3 BGB BGH VIII ZR 80/07 (! Unschlüssige Klage auf nicht vereinbarte BK wird allein durch Zeitablauf schlüssig) Formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung setzt Einwendungsfrist nicht in Gang BGH VIII ZR 27/10

17 7. Belegprüfung Pauschales Bestreiten der BK-Positionen reicht nicht, inhaltliche Einwendungen erforderlich, Einsehen der Abrechnung notwendig, nur Anspruch auf Belegeinsicht vor Ort, (Befriedigung, Gespräch) Ausnahme BGH VIII ZR 83/09

18 8. Anerkenntnis vorbehaltlose Zahlung einer Nachforderung oder vorbehaltslose Erstattung von Guthaben erlauben für sich keine Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, so dass Nach- oder Rückforderung innerhalb der Fristen des 556 BGB möglich BGH VIII ZR 296/09 BGH VIII ZR 62/12

19 9. Anpassung Vorauszahlung - Anpassung Vorauszahlung für die Zukunft auch möglich, wenn die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen und noch nicht abgerechnet ist BGH VIII ZR 271/10 - BGH VIII ZR 145/07 Inhaltliche Mängel hindern nicht die Wirksamkeit der auf der Abrechnung basierenden Vorschusserhöhung! Überholt! BGH VIII ZR 246/11 - Anspruch auf Vorschuss geht mit Erteilung BK-Abrechnung unter, nur Anspruch auf Saldo

20 10. Einzelne Betriebskosten - Verwaltungskosten BGH XII ZR 109/08; BGH XII ZR 112,09; BGH XII ZR 69/08 - Kosten Center Management BGH XII 205/09 BGH XII ZR 112/10 - Kosten der Terrorversicherung i.r.d. Sach- und Haftpflichtversicherung BGH XII ZR 129/09

21 - Beseitigung wilder Sperrmüll BGH VIII ZR 137/09 - Reinigungskosten Öltank BGH VIII ZR 221/08 - Grundsteuer bei ETW BGH VIII ZR 252/12 - Abrechnung eigener Sach- und Arbeitsleistungen BGH VIII ZR 41/12

22 11. Mietminderung Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete BGH XII ZR 225/03 BGH VIII ZR 347/04 Nachforderung aus einer BK-Abrechnung: Die vom Mieter insgesamt geleisteten Zahlung sind der geschuldeten Gesamtmiete (=Jahresnettomiete zzgl. abgerechnete BK abzgl. des in diesem Jahr berechtigten Minderungsbetrages) gegenüber zu stellen BGH VIII ZR 223/10

23 Fall: 2010 schuldet Mieter monatlich 500,00 Miete und 100,00 Betriebskostenvorauszahlung. Die Betriebskosten betrugen ,00, die berechtigte Minderungsquote betrug 10 % Geschuldete Gesamtmiete: 12 x 500,00 = 6.000,00 Betriebskosten 1.400, ,00 abzügl. 10 % 740, ,00 bezahlt 12 x ,00 Nachzahlung 180,00

24 Problem: Mieter zahlt neben Minderung auch sonst keine Miete Betriebskostenabrechnung beinhaltet dann auch zu wenig bezahlte Nettomiete. Die Betriebskostenabrechnung wäre dann Grundlage für die zu Unrecht nicht bezahlte Miete Die Betriebskostenabrechnung enthält dann nicht nur wie vom BGH gefordert BK-Vorauszahlungen sondern Gesamtzahlungen (Transparenz?) Verschiedene Minderungsquoten, verschiedene Monate/Tage, Streit über berechtigte Minderung, Abrechnungsfrist

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