Rechtliche Probleme des Fogging. - Folgeprobleme aus miet- und wohnungseigentumsrechtlicher Sicht -

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1 Rechtliche Probleme des Fogging - Folgeprobleme aus miet- und wohnungseigentumsrechtlicher Sicht - Referent: Rechtsanwalt Josef Piontek Vorstand Haus & Grund Mannheim Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Ansprüche des Mieters Wenn das Erscheinungsbild des Fogging in der Wohnung auftritt, hat der Mieter gegen den Vermieter grundsätzlich einen klagbaren Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands Minderung der Miete und gegebenenfalls Schadensersatz (Verschulden) Seite 2

3 Wer ist schuld? Die Zuweisung der Verantwortung ist oft sehr schwierig, weil die Ursachen der Schwärzung selten eindeutig dem Mieter oder dem Vermieter zuzuordnen sind. Der Mieter überschreitet nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs, wenn er beispielsweise die Wohnung mit handelsüblichen Farben und Tapeten renoviert und einen handelsüblichen Teppichboden verlegt. Seite 3

4 Fogging-Probleme trotz vertragsgemäßen Mietgebrauchs (Einbringen eines Teppichbodens, Dekoration, Fensterputzen) 1. Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat. 2. Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen. BGH, Urteil vom VIII ZR 271/07 (LG Berlin) Seite 4

5 Beweislast Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des so genannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus 536a BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten. BGH Beschluß vom VIII ZR 223/04 (LG Frankfurt a.m.) Anders sieht es mit dem Erfüllungsanspruch des Mieters auf Beseitigung des Foggings in der Wohnung aus. Dieser Anspruch besteht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. In diesem Fall mss der Vermieter beweisen, dass der Mieter das Fogging schuldhaft verursacht hat. Seite 5

6 Beweislast Da der Vermieter ein Nutzungsfehlverhalten des Mieters mangels fehlender Tatsachenkenntnis gar nicht darlegen kann, genügt er seiner Darlegungslast, wenn er darlegt und bei entsprechendem Bestreiten durch den Mieter auch beweist, dass der Mangel nicht aus seiner Sphäre stammt. Das ist dann der Fall, wenn Feuchtigkeitsschaden/Fogging nicht auf einen Baumangel zurückzuführen ist. Erst dann muss der Mieter beweisen, dass kein Nutzungsfehlverhalten auf seiner Seite vorliegt, also ein ordnungsgemäßes Lüftungs- und Heizverhalten von ihm an den Tag gelegt wird. Haben beide Parteien den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dann geht dies zu Lasten des Vermieters, da er die Beweislast für den Ausschlusstatbestand trägt. Seite 6

7 Ansprüche des Vermieters Der Vermieter muss zur Durchsetzung seines Anspruchs beweisen, dass der Schaden der Risikosphäre des Mieters entstammt. Hierzu muss der Vermieter gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem eigenen Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen. Ist dem Vermieter dieser Beweis gelungen, muss der Mieter den vollen Beweis dafür erbringen, dass er die Ursache des Mangels nicht zu vertreten hat. Seite 7

8 Minderung der Miete Mindert der Mieter wegen des Foggings die Miete oder macht er seinen Erfüllungsanspruch geltend, muss er lediglich das Vorhandensein des Mangels darlegen und beweisen. Der Vermieter muss sich dann hinsichtlich seiner Risikosphäre entlasten. Seite 8

9 Handlungsmöglichkeiten Klage Selbständiges Beweisverfahren Gütliche Einigung Seite 9

10 Vereinbarungen im Mietvertrag Das Risiko des Foggings ist nicht auf den Mieter durch Vertrag abwälzbar. Im Rahmen von Formularklauseln hält die herrschende Meinung eine generelle Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Wohnraum-Mieter wegen eines Verstoßes gegen 307 BGB für unwirksam. Die Pflicht zur Beseitigung der schwarzen Flecken kann dem Mieter auch nicht mit Hilfe einer wirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen übertragen werden. Fogging beruht nicht auf normalen Abwohnen. Seite 10

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