RECHTLICHES ZUR BAUTRÄGER-WEG

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1 1 RECHTLICHES ZUR BAUTRÄGER-WEG Rechtsanwalt Volker Grundmann Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht GRUNDMANN IMMOBILIENANWÄLTE Berlin

2 Übersicht 2 wer kann Mängelansprüche durchsetzen? rechtliche Möglichkeiten der Erwerber Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksame Regelungen Durchsetzung von Ansprüchen bei Mängeln (alternative Wege)

3 anfängliche/spätere Mängel 3 anfängliche Mängel: bereits bei Errichtung vorhanden/angelegt; treten allerdings erst nach einiger Zeit zu Tage später auftretende Mängel: Obliegenheit aller Miteigentümer zur Instandsetzung i.r. ordnungsgemäßer Verwaltung des GE WEG ist Auftraggeber von InstMaßnahmen

4 Sachmangel Objekt hat im Zeitpunkt der Abnahme nicht die vereinbarte Beschaffenheit ist nicht geeignet für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung ist nicht geeignet für die Verwendung, wie sie bei Objekten dieser Art üblich ist und erwartet werden kann

5 Kaufvertrag - Werkvertrag 5 auch wenn Erwerbsvertrag einer zu errichten- den ETW als Kaufvertrag bezeichnet ist, wird der Vertrag rechtlich als Werkvertrag behandelt. Verkäufer verpflichtet sich zur Errichtung oder Renovierung eines Bauwerks auch für bereits errichtete Objekte gilt Werkvertragsrecht (idr bis zum Alter von ca. zwei Jahren; bei Verkauf als Neubau, Erstbezug, etc.)

6 Kaufvertrag - Werkvertrag 6 bei (echtem) Kaufvertrag keine Abnahme, nur Übergabe Kaufvertrag, wenn Errichtung drei Jahre oder länger zurückliegt oder zwischenzeitlich eine Vermietung der Immobilie stattgefunden hat (BGH, Urt. v , VII ZR 156/13) Nacherfüllung: Käufer kann Mangel beseitigen lassen (Nachbesserung) oder wählt eine Neulieferung kein Wahlrecht des Verkäufers, wie er den Mangel beseitigt

7 BGH, Urt. V , VII ZR 156/13 7 Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß 437 Nr. 1, 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind

8 Die Abnahme des Bauwerks 8 Beendigung des Erfüllungsstadiums Beginn des Gewährleistungsstadiums, d.h. der Besteller ist auf seine Mängelrechte verwiesen die Gefahr sowie die Beweislast für Mängel geht auf den Besteller über Eintritt der Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers Beginn des Verjährungslaufs für Mängelan-sprüche des Bestellers

9 Unwirksame Abnahmeregelungen und 9 fehlende Beschlusskompetenz BGH, Urt. v VII ZR 171/15 Regelungen über die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum können in der Gemeinschaftsordnung nicht wirksam getroffen werden Abnahme ist ein individuelles Recht des einzelnen Erwerbers aus dem jeweiligen Bauträgervertrag Nachzüglerklausel: Klausel in einem Erwerbsvertrag, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, ist unwirksam

10 Unwirksame Abnahmeregelungen und 10 fehlende Beschlusskompetenz BGH, Urt. v VII ZR 171/15 fehlende Beschlusskompetenz: Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz für eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Bauträger Beschlüsse sind nichtig Abnahme des Gemeinschaftseigentums betrifft nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Abnahme hat nichts mit einer Instandhaltung und Instandsetzung von GE zu tun

11 Unwirksame Abnahmeregelungen und fehlende Beschlusskompetenz 11 BGH, Urt. v VII ZR 171/15 keine Abnahme durch konkludentes Verhalten bloße Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch den Besteller führt nicht per se zu einer konkludenten Abnahme erforderlich wäre ein Verhalten des Bestellers (Erwerbers), aus welchem der Erklärungsempfänger eindeutig auf einen Abnahmewillen schließen kann Billigung des Werks als im wesentlichen vertragsgemäße Leistung?

12 Unwirksame Abnahmeregelung in AGB- 12 Vertrag BGH, Urt. v VII ZR 188/13 Klausel in einem Erwerbsvertrag, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam gilt auch für für Klauseln, wonach die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den (Erst-) Verwalter erfolgen soll unangemessene Benachteiligung im Sinne des 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB

13 Unwirksame Abnahmeregelung in AGB- 13 Vertrag Abnahme ist nach 640 BGB ureigenes Recht des Erwerbers und hat allein für diesen ausschließlich negative Konsequenzen dem Bauträger ist es verwehrt, sich gegenüber den Erwerbern darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.

14 Mängelrechte nach Werkvertragsrecht Nacherfüllung Selbstvornahme Aufwendungsersatz/Vorschuss Rücktritt vom Vertrag Minderung Schadensersatz

15 Mängel am Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum sind gemäß 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen,...

16 Ausübung der Mängelrechte 16 jeder einzelne Erwerber kann grundsätzlich mängelfreie Herstellung des gesamten/ungeteilten Gemeinschaftseigentums verlangen und Mängelrechte ausüben Grundlage: jeweiliger Bauträgervertrag

17 Primäre Mängelrechte 17 Nacherfüllung (Mängelbeseitigung) Selbstvornahme Aufwendungsersatz und Vorschussanspruch (Zahlung an WEG)

18 Ausübung und Durchsetzung 18 jeder einzelne Erwerber Möglichkeit der Vergemeinschaftung durch Beschluss der WEG nach Vergemeinschaftung ist nur noch die WEG ausübungsbefugt

19 Heranziehungsbeschluss 19 Die Wohnungseigentümer der WEG beschließen, zur Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber, dass die WEG die Mängelgewährleistungsrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums wegen der Mängel. an sich zieht. Die Hausverwaltung wird beauftragt, den Bauträger unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufzufordern. Findet keine fachgerechte Mängelbeseitigung statt, soll Rechtsanwalt zur (außergerichtlichen und) gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche ( ) beauftragt werden.

20 Umfang der Ausübungsbefugnis 20 Schaffen der Anspruchsvoraussetzungen (durch Mängelrüge mit Fristsetzung) Wahl zwischen den einzelnen Mängelrechten Entscheidung über die Verwendung einzelner Geldzahlungen Abschluss von Vergleichen mit dem Bauträger gerichtliche Durchsetzung

21 Sekundäre Mängelrechte 21 Minderung kleiner Schadensersatz Ausübung und Durchsetzung stehen von vornherein (nur) der WEG zu Umfang der Ausübungsbefugnis: wie vor

22 Rückabwicklungsrechte 22 Rücktritt großer Schadensersatz Ausübung und Durchsetzung nur durch den einzelnen Erwerber keine Vergemeinschaftung möglich

23 Vorgehensweise der WEG Anspruchsinhaber: jeweiliger Erwerber auch die werdenden Eigentümer 10 VI S. 3 WEG: gemeinschaftsbezogene Rechte können durch WEG ausgeübt werden solange kein Heranziehungsbeschluss vorliegt, kann jeder Erwerber auch die auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte geltend machen jeder Erwerber kann ein selbständiges Beweisverfahren führen

24 werdende Wohnungseigentümergemeinschaft 24 entsteht, wenn zwischen dem Bauträger und dem Erwerber ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde, aufgrund dessen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und für das Sondereigentum Besitz, Nutzen und Lasten übergegangen sind

25 werdende Wohnungseigentümergemeinschaft 25 KV E 1 KV E 2 KV E 3 KV E 4 Besitz E 1 Besitz E 2 Auflassung E 1 Besitz E 3 Besitz E 4 werdende WEG?

26 Rechtsstellung 26 entsprechende Anwendung der und 43 f. WEG Mitglieder der werdenden WEG haben die gleichen Rechte und Pflichten wie die Mitglieder der später entstehenden eigentlichen WEG sie ist rechtsfähig i.s.v. 10 VI S. 1 WEG

27 WEG im Rechtssinne 27 mit der Eintragung des ersten Erwerbers als neuer Eigentümer im Wohnungsgrundbuch entsteht die richtige WEG die zu diesem Zeitpunkt vorhandenen werdenden Wohnungseigentümer behalten ihren Status mit allen Rechten und Pflichten Mischform aus tatsächlicher und werdender Wohnungseigentümergemeinschaft

28 BGH, Urteil vom V ZR 196/11 28 Erwerber, der Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt

29 Mögliche Strategien der Gemeinschaft 29 Leistungsklage Mängelbeseitigung Beweislast: nach Abnahme: Erwerber/Gemeinschaft vor Abnahme: Bauträger Ersatzvornahme und Aufwendungsersatz Problem: Veränderung des Zustands ist nachträglich nicht mehr zu beweisen Abhilfe: Selbständiges Beweisverfahren Vorschussklage zur Ersatzvornahme

30 30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!